نوسازی دولاب چند گام رو به جلو حرکت کرد

به گزارش اخبار ساختمان، اتفاقی که می‌توان آن را تحولی بزرگ در حوزه نوسازی تلقی کرد. یا به عبارت دیگر طرحی که برای نخستین بار در شرق تهران اجرایی می‌شود. کلید خوردن آن به چند سال گذشته برمی‌گردد.

ابتدای امر هم از تجمیع ۴۵ پلاک‌ریز دانه شروع شد و با استقبال شهروندان روز به روز به تعداد پلاک‌ها افزوده شد تا امروز که به ۷۲ پلاک و تخریب سه کوچه رسیده است. اگرچه حمایت‌های سازمان نوسازی و شهرداری منطقه ۱۴ روند کار را تسریع کرده اما آنچه حائز اهمیت است، جلب رضایت اهالی برای شرکت در طرح تجمیع است که این کار دشوار را کارشناسان دفتر تسهیلگری توسعه نوسازی محله دولاب انجام داده‌اند. به گفته «سیدعلی شاه کرمی» رئیس دفتر تسهیلگری نوسازی، به رغم کم رغبتی اهالی برای تجمیع حالا روزشماری می‌کنند تا خانه‌های فرسوده خود را ترک و زندگی در آپارتمان‌های نوساز را تجربه کنند.

اینکه طرح کی به مرحله اجرا می‌رسد و انجامش چه تأثیری در ایجاد رفاه شهری دارد موضوع گزارش ماست. همراه با «سیدعلی شاه کرمی» رئیس دفتر توسعه نوسازی گشتی در محله دولاب زده و پای صحبت همسایه‌ها نشستیم.

دولاب، محله‌ای قدیمی با کوچه‌های تو درتواست که به رغم امروزی بودنش بافت روستایی خود را هنوز حفظ کرده است. به جز خیابان‌های اصلی‌اش باقی، کوچه‌هایی هستند که عرض‌شان از ۲ تا ۳‌ متر بیشتر نیست. البته در بعضی از جاها این مقدار به یک‌متر هم می‌رسد. اما با آماری که دفتر تسهیلگری محله دولاب به دست آورده، بیش از ۶۰‌درصد معابر عرض کمتر از ۶‌متر دارند. هرچه هست می‌توان گفت وسعت قابل توجهی از محله در محدوده بافت فرسوده قرار دارد و همین باعث نگرانی و تشویش مسئولان ستاد مدیریت بحران و دفتر تسهیلگری شده است.

اگرچه مصداق کوچه‌های آشتی‌کنان در محله دولاب زیاد به چشم می‌خورد اما «علی شاه کرمی» رئیس دفتر تسهیلگری دولاب چند کوچه را که در شرایط بحرانی‌تری به سرمی برند نشان می‌دهد. کوچه‌های علی مردانی و وکیل پور. هر دو در انتهای خیابان «اسماعیل سعیدی» قرار دارند. طول‌شان به ۱۰۰‌متر می‌رسد اما عرض‌شان از یک‌متر تجاوز نمی‌کند. برای ورود به این کوچه‌ها باید چند پله را پایین رفت چراکه در گودی واقع شده‌اند.

خانه‌ها ریزدانه‌اند و کلنگی و اغلب دیوارشان به بیرون لم داده و با ترکی که روی آنها دیده می‌شود می‌توان احتمال داد با کوچک‌ترین تکانی از هم باز شود. هرچه هست فضای مطلوبی برای زندگی نیست و اگر خدای ناکرده زلزله‌ای رخ دهد، خسارت جانی و مالی جبران‌ناپذیری به وجود خواهد آمد. شاه کرمی می‌گوید: «ابتدای امر با ۴۵ پلاک شروع کردیم. بعد از مدتی تعداد همسایه‌هایی که تمایل به تجمیع داشتند بیشتر شد.

تاکنون ۲ کوچه بود که تخریب می‌شد و حالا سومین کوچه هم وارد طرح شده است. سه تا ملک‌ها آپارتمانی‌اند که خواستار شرکت در این طرح شدند. در حال حاضر ۷۲ پلاک که ۹۴ خانوار می‌شوند در این طرح شرکت می‌کنند. مساحت زمین ۳۹۵۰‌مترمربع است.» طبق آمار دفتر تسهیلگری، از بین ۹۴ خانوار، ۶۵‌درصد مشارکت کرده و ۲۰‌درصد هم تمایل به فروش دارند.

اعتراض وارد است!

آنچه از ظاهر خانه‌ها می‌توان استنباط کرد این است که هر کدام‌شان عمری ۶۰ – ۷۰ ساله دارند شاید هم بیشتر. شاه کرمی می‌گوید: «متراژ خانه‌ها بیشتر ۴۰ – ۵۰ متری است. چند قواره ۷۰ متری داریم و البته در بین‌شان خانه‌هایی که ۳۰‌متر و کمتر از آن باشند هم دیده می‌شود.» نکته جالب اینکه بعضی از خانه‌های کم قواره‌ای که وسعت‌شان به ۵۰‌متر هم نمی‌رسد ۲ یا ۳ طبقه هستند و در هر طبقه یک خانوار زندگی می‌کنند.

اغلب همسایه‌ها شاه‌کرمی و همکارانش را می‌شناسند. خیلی‌شان از او تشکر می‌کنند که پیگیر کار شده تا محله‌شان سروسامانی به خود بگیرد. «مجتبی کلخوران» یکی از آنهاست. دلخور از طولانی شدن طرح، معترضانه می‌گوید: «چند سال است که می‌خواهند این خانه‌ها را کوبیده و مجتمع بزرگی بسازند. امروز و فردا می‌کنند. تکلیف‌مان را مشخص کنید.

گفتیم اینجا رنگ و رخی به خود می‌گیرد اما مثل اینکه عملی نمی‌شود.» شاه کرمی پیرمرد سالخورده را آرام کرده و به او متذکر می‌شود تقریباً ۸۵‌درصد کار پیش رفته و تا اجرایی شدنش زمان دیگری نمانده است. او ادامه می‌دهد: «بعضی از همسایه‌ها هنوز رضایت خود را مبنی بر ساخت‌وساز یا فروش اعلام نکرده‌اند. البته تعدادشان زیاد نیست اما همه توان خود را به کار گرفتیم آنها را هم راضی کنیم.»

برای تجمیع خانه‌ها روز شماری می‌کنم

اغلب اهالی کوچه علیمردانی، خوشحالند که این محله از وضعیت فعلی خلاص می‌شود. بیشتر از همه بانوان، چراکه دیگر مجبور نیستند سختی رفت و روب کوچه باریک را به جان بخرند. «نعیمه‌عابدی» بانوی سالمندی است که احساس رضایت خود را با دیدن شاه کرمی نشان می‌دهد و از او خبر اجرای طرح را می‌گیرد. می‌گوید: «کافی است یکی از همسایه‌ها شست‌وشو داشته باشد.

آب وسط کوچه جمع می‌شود. فصل بارندگی که جای خود دارد. اینجا به دریاچه شبیه می‌شود. بیایید ببینید تا درد ما را متوجه شوید. باورتان نمی‌شود اما برای نوساز شدن این کوچه روز شماری می‌کنم.» اغلب اهالی به جز «شکوه گودرزی» از تجمیع خانه‌ها راضی‌اند. گودرزی خیلی رغبت به ساخت‌وساز ندارد و با شنیدن دل نگرانی‌اش می‌توان به او حق داد که تصمیم‌گیری در این مورد برایش سخت باشد. او می‌گوید: «در این خانه سه خانواده زندگی می‌کنند.

من و پسرهایم. کجا مستأجری کنند؟ با قیمت بالای اجاره‌ها و حقوق کم‌شان همین که به خرج خوراک‌شان برسند راضی هستم. جا کوچک است اما چه کنم؟ حالا اینجا را بسازند به من آپارتمان چند متری می‌دهند؟ در یک آپارتمان چند نفر می‌توانند زندگی کنند؟ حالا به فرض هم که راضی شدیم کجا برویم برای مستأجری با چند بچه قدونیم قد؟ چه کسی به ما خانه می‌دهد؟» شاه کرمی گفته‌های او را تأیید می‌کند و سعی دارد با دلگرمی دادن به او راه نجاتی نشانش دهد. می‌گوید: «در ازای هرمتر یک برابر و نیم واحد مسکونی تعریف شده است. یعنی اگر خانه‌ای ۵۰‌ متر باشد، آپارتمان ۷۵ متری به او داده می‌شود. امکان تفکیک کردن آن یا دوبلکس کردنش هم وجود دارد. ما همه شرایط اهالی را درک می‌کنیم.

با این وصف همسایه‌ها هم باید همکاری کنند. این کار به نفع خودشان است. با کمترین زمین لرزه‌ای بیشتر خانه‌های اینجا تخریب می‌شود. گذشته از آن امکان امدادرسانی وجود ندارد. در مورد اجاره خانه هم این کار برعهده سرمایه‌گذار است و جز تعهدات او محسوب می‌شود.» زن ظاهراً مجاب می‌شود با اینکه نگاهش نشان می‌دهد هنوز مردد است.

موانع تجمیع و نوسازی

شاه کرمی اجرای طرح تجمیع ۷۲ پلاک را منحصربه‌فرد می‌داند و برای گفته‌اش دلیل می‌آورد. اینکه قریب به ۱۰۰ خانوار راضی به شرکت در یک طرح شوند کار راحتی نیست. او از مشکلاتی که بر سر راهشان بوده می‌گوید: «سخت‌ترین کار جلب رضایت همسایه‌هاست. بسیاری از اهالی سالخورده‌اند و نیازی به تغییر و تحول نمی‌بینند. یا ملک ورثه‌ای است و خود مشکل ایجاد می‌کند.

البته تعدادشان اندک است. شما تصور کنید ۲ نفر به زحمت با هم کنار می‌آیند چه برسد ۱۰۰ خانوار. راضی کردن‌شان زمانبر است. موضوع بعدی، کم لطفی بعضی از مالکانی است که تمایل به فروش دارند. گاها برای واگذاری ملک طمع کرده و قیمت را بالاتر از اندازه عرف بازار عنوان می‌کنند. اگر ملک با قیمت گفته‌شده خریداری شود خوب نظم بازار مسکن را برهم می‌زند. اگر خریداری نشود طرح مسکوت می‌ماند.

مجاب کردن آنها نیاز به اراده آهنین دارد.» اما نکته دیگری که شاه کرمی به آن اشاره می‌کند، دعوت به همکاری سرمایه‌گذار است. از آن جا که این خانه‌ها در محدوده بافت فرسوده و نفوذناپذیر قرار دارد و گودبرداری و حمل مصالح در معابر باریک سخت است بنابراین سرمایه‌گذار رغبتی به انجام این جور ساخت‌وسازها نشان نمی‌دهد چون مدعی است برایش صرفه اقتصادی ندارد. شاه کرمی می‌گوید: «خانه‌های بزرگ در معابر وسیع و مناطق شمالی قطعاً به راحتی فروش می‌روند. اما در کوچه‌های باریک این موضوع برعکس است.»

۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان هزینه طراحی مجتمع ۱۸۰ واحد

آن چه مسلم است کارشناسان دفتر تسهیلگری محله دولاب همه توان خود را برای اجرایی شدن این طرح به کار گرفته‌اند. شاه کرمی متذکر می‌شود که با اقدامات صورت گرفته نفع سرمایه‌گذار و مالک در نظر گرفته شده است. او می‌گوید: «هدف ما خدمت به شهروندان است اما این به آن معنا نیست که سود سرمایه‌گذار را هم نادیده بگیریم. دوستان ما در دفتر تسهیلگری شبانه‌روز در تلاشند تا تحولی در بافت فرسوده دولاب ایجاد کنند.

وجود کوچه‌های باریک و خانه‌های کلنگی گزینه‌هایی است که می‌تواند امنیت محله را به خطر بیندازد.» به گفته شاه کرمی ۲ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان برای طراحی یک مجتمع مسکونی زیبا هزینه شده است. دفتر تسهیلگری از بهترین کارشناسان کمک گرفته تا طرحی کارآمد را اجرا کنند. او می‌گوید: «تأیید طرح از سوی شهرداری ضروری است. برای این طرح، فضای جمعی، فضای سبز، مرکز خرید و مکان ورزشی در نظر گرفته شده است. با این شرایط ایجاد چنین مجتمعی می‌توان گفت محله رنگ و لعاب دیگری به خود می‌گیرد و علاوه بر آن اهالی از امکانات رفاهی که تاکنون از وجودش بی‌بهره‌بودند، بهره‌مند خواهند شد.»

حجت‌الله محمدزاده /معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه ۱۴ محله دولاب در مسیر آبادانی

۵۰‌درصد از خانه‌های محله دولاب فاقد استحکام هستند. خانه‌هایی که اصولی ساخته نشده و با هر تکانی امکان آوار شدن دارند. طبق آمار به دست آمده از سوی دفتر خدمات نوسازی، دولاب ۳۳۸۳ پلاک دارد که از این تعداد ۱۶۱۷ پلاک فرسوده‌اند. به گفته «حجت‌الله محمدزاده» معاون شهرسازی و معماری شهردار منطقه ۱۴ تاب‌آوری بافت محله دولاب ضعیف است و در هنگام حادثه خیلی جدی آسیب می‌بیند.

او می‌گوید: «یکی از مشکلات عمده محله دولاب به دلیل فرسودگی بافتنش نفوذناپذیری کم کوچه‌های آن است. البته در بین این کوچه‌ها کم نیست معابری که غیرقابل نفوذ هستند. مثل کوچه علیمردانی و وکیل پور. عرض آنها به قدری کم است که امکان امدادرسانی در شرایط بحرانی را به حداقل می‌رساند. بیشتر خانه‌های این کوچه‌ها کمتر از ۴۰‌متر وسعت دارند و جالب اینکه یکی، ۲ خانوار در آنها زندگی می‌کنند. با یک حساب سرانگشتی می‌توان تخمین زد جمعیت بالایی در این کوچه‌ها سکونت دارند.»

به گفته محمدزاده نوساز کردن یک خانه ۴۰ – ۵۰ متری نه صرفه اقتصادی دارد و نه به‌ آبادانی محله کمک می‌کند. او ادامه می‌دهد: «تجمیع چند ملک در این جور کوچه‌ها راه‌حل بسیاری مناسبی است.

حال اتفاق خوبی که افتاده ۷۲ ملک قرار است با هم تبدیل به یک مجتمع مسکونی شوند. در صورت انجام آن مشکل جای پارک، امدادرسانی در مواقع بحران رفع خواهد شد و علاوه بر آن اهالی از امکانات‌رفاهی زیادی بهره‌مند می‌شوند.» و مهم‌تر اینکه با نوساز شدن بافت محله، پاتوق‌های دنج اراذل و اوباش و معتادان از بین خواهد رفت و شهروندان در امنیت کافی روز و شب خود را سپری خواهند کرد.

همشهری آنلاین