بررسی ابهامات طرح جهش تولید مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بسیاری از کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن بر این باورند که عدم تعادل در حوزه عرضه و تقاضا یکی از دلایل اصلی افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سالهای گذشته بوده است. مسئله ای که موجب شده تا خرید مسکن برای بسیاری از خانواده های ایرانی به ویژه در شهرهای بزرگ تبدیل به یک رویا شود.همین موضوع بود که آیت الله رئیسی را بر آن داشت تا در مناظرات انتخاباتی، هدفگذاری ساخت یک میلیون مسکن در سال را به عنوان یکی از وعده های اصلی دولتش اعلام کند، وعده ای که در اولین نشست رسمی هیئت دولت سیزدهم نیز بار دیگر مورد تاکید آقای رئیسی قرار گرفت.

از سوی دیگر یکی از طرح هایی که مجلس یازدهم از زمان شروع بکار خود در اولویت بررسی و تصویب قرار داد، طرح «جهش تولید مسکن» با هدفگذاری ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بود که در نهایت در تاریخ دوم مهر ماه سال 99 به تصویب وکلای ملت رسید. طرحی که البته به دلیل ایرادات وارده از سوی شورای نگهبان، رفت و آمد چندباره ای بین مجلس و شورا داشت تا اینکه بالاخره هادی طحان نظیف سخنگوی شورای نگهبان روز گذشته با انتشار مطلبی در صفحه شخصی خود در توییتر از رفع ایرادات شورا و تایید آن خبر داد.

بر این اساس و با توجه به عزم جدی مجلس و دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال باید در آینده ای نزدیک منتظر اقدامات عملی دولت در راستای تحقق این هدف باشیم. هدفی که البته تحقق آن از نظر برخی کارشناسان حوزه مسکن به این سادگی ها هم ممکن نیست. چه آنکه برخی صاحبنظران این حوزه بر این باورند که بر اساس برآوردهای میدانی، ساخت یک میلیون مسکن در سال نیازمند اعتباراتی در حدود 500 هزار میلیارد تومان است. مسئله ای که به گفته این دسته از کارشناسان با توجه به کسری بودجه 450 هزار میلیاردی دولت در سال جاری، بدون شک می تواند یکی از اصلی ترین چالش های دولت در مسیر تحقق این هدف باشد.

در همین راستا و به منظور بررسی جزئیات طرح مجلس برای ساخت یک میلیون مسکن در سال و همچنین پاسخ به ابهاماتی که درباره امکان اجرایی شدن این طرح در شرایط فعلی وجود دارد، گفت وگویی با اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس داشتیم که مشروح این گفت وگو را در ادامه می خوانید:

با توجه به اینکه طرح جهش تولید مسکن، دولت را ملزم به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می کند، تامین اعتبارات لازم برای ساخت این تعداد مسکن چگونه میسر خواهد بود؟

اگر زیربنای مفید یک میلیون مسکن به طور میانگین 100 متر مربع در نظر گرفته شود و ساخت هر متر مربع را نیز به شکل میانگین حدود 4.5 تا 5 میلیون تومان در نظر بگیریم، برای ساخت این تعداد مسکن نیازمند 500 هزار میلیارد تومان هستیم. تصور اشتباهی که در میان برخی ها وجود دارد این است که قرار است دولت، این 500 هزار میلیارد را از محل بودجه تامین اعتبار کند. در حالی که بر اساس آنچه که در طرح جهش تولید مسکن آمده، 15 تا 20 درصد اعتبارات مورد نیاز این طرح توسط متقاضیان و به شکل آورده نقدی و مابقی از طریق تسهیلات بانکی تامین خواهد شد.

با این حساب حدود 100 هزار میلیارد از اعتبارات مورد نیاز توسط خود متقاضیان تامین خواهد شد و بانک ها نیز موظف به پرداخت حدود 400 هزار میلیارد تومان تسهیلات به متقاضیان می شوند. بنابراین تنها مسئله ای که مستقیماً باید از سوی دولت مورد نظر قرار گیرد، تامین زمین است.

اما در ارتباط با تامین تسهیلات 400 هزار میلیاردی از سوی بانک ها، بر اساس تبصره 18 بودجه 1400، دولت موظف به ساخت یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی شده است که قانون گذار برای تحقق این هدف بانک ها را ملزم کرده تا 20 درصد از تسهیلات نقدی خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند.

البته ذکر این نکته حائز اهمیت است که این تسهیلات باید تنها به ساخت مسکن تعلق بگیرد و در صورتی که این وام به خرید مسکن اختصاص پیدا کرد این تسهیلات نباید در زمره تسهیلات ساخت مسکن قرار گیرد. بنابراین بانکها باید در پایان سال 1400 با ارائه اسناد معتبر اثبات کنند که به قانون بودجه سالانه مبنی بر اختصاص 20 درصد از تسهیلات به ساخت مسکن پایبند بوده اند.

سوالی که اینجا مطرح می شود این است که 20 درصد از تسهیلات سالانه بانک ها از نظر ریالی چه مبلغی می شود؟

بر اساس اعلام بانک مرکزی، بانکها تا بهمن 99، 1650 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی داده است که برآورد ما این است که تا پایان سال 99، میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانکها حدود 1900 هزار میلیارد تومان بوده است. از سوی دیگر میزان پرداخت تسهیلات بانکی سالانه حدود 26 درصد افزایش پیدا می کند که با این حساب تسهیلات پرداختی از سوی بانکها در سال 1400 باید چیزی در حدود 2400 هزار میلیارد تومان باشد. با توجه به اینکه بر اساس قانون 20 درصد از این تسهیلات باید به بخش ساخت مسکن اختصاص پیدا کند، یعنی تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری باید مبلغی در حدود 480 هزار میلیارد باشد. بنابراین ملاحظه می کنید که اگر بانکها در پرداخت تسهیلات به قانون عمل کنند، حتی 80 هزار میلیارد نیز مازاد تسهیلات باقی خواهد ماند.

مسئله دیگری که وجود دارد این است که با توجه به سود بالای این تسهیلات که در حدود 18 درصد برآورد شده، استقبال چندانی از سوی متقاضیان برای دریافت تسهیلات صورت نمی گیرد. آیا در طرح مجلس، پیش بینی برای حل این مسئله صورت گرفته است؟

بله دقیقا سوال درستی کردید. یکی از عواملی که تسهیلات بانکی را بی خاصیت کرده، همین سود بالای تسهیلات است که در نهایت به ضداهداف دولت در ساخت مسکن تبدیل شده است. برای همین منظور بود که ما در قانون جهش تولید مسکن صندوقی را پیش بینی کردیم که این صندوق منابعی را برای خودش می آورد که این منابع در اختیار بانک های تسهیلات دهنده قرار داده می شود. در نتیجه ادغام منابع موجود در صندوق مذکور با 400 هزار میلیارد تسهیلات بانکی در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن، درصد سود این تسهیلات به میزان قابل توجهی کاهش پیدا می کند. به طوری که سود این تسهیلات را از 18 درصد به حدود 10 درصد کاهش می دهد. البته در این طرح برای برخی اقشار از جمله روستاییان تسهیلاتی با سود چهار درصد درنظر گرفته شده است.

محل تامین اعتبارات صندوقی که به آن اشاره کردید، از کجاست؟

این اعتبارات عمدتاً از محل برگشت اقساط وام مسکن مهر و برخی دیگر از راه ها تامین می شود. البته ذکر این نکته بسیار مهم است که اساساً پروسه ساخت یک میلیون مسکن قطعا بیش از یک سال به طول می انجامد در حالی که بانکها برای کل این پروسه 400 هزار میلیارد تسهیلات در نظر می گیرند. به بیان دقیقتر اگر پروسه ساخت یک میلیون مسکن را سه تا چهار سال در نظر بگیریم، بانک ها در سال اول تنها حدود 20 درصد از این تسهیلات ( 100 هزار میلیارد تومان) را باید در اختیار سازندگان قرار دهند و اینطور نیست که تسهیلات 400 هزار میلیاردی در یک نوبت در اختیار سازندگان قرار گیرد.

متاسفانه بانکها با اظهارات خلاف واقع در پی شانه خالی کردن از مسئولیتشان در اجرای قانون هستند. چرا که پرداخت 100 هزار میلیارد تومان تسهیلات در برابر کل میزان تسهیلات بانکها در سال 1400 که حدود 2400 میلیارد تومان است، کاملا قابل تحقق است و عبارتی بانکها اگر تنها چهار درصد از تسهیلات سال جاری خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، هیچ مشکلی در اجرایی شدن طرح از نظر تامین اعتبارات به وجود نمی آید. ضمن اینکه از سال سوم به بعد، موعد پرداخت تسهیلات از سوی متقاضیان آغاز می شود که می تواند بخشی از تسهیلاتی پرداختی را دوباره به شبکه بانکی بازگرداند.

مسئله دیگری که از سوی برخی منتقدان طرح مطرح می شود، بحث افزایش پایه پولی است که در پی پرداخت تسهیلات بانکی به بخش ساخت مسکن، ایجاد خواهد شد. با توجه به سیاست های کنترل تورمی که در دستور کار دولت سیزدهم قرار گرفته، مسئله افزایش پایه پولی را چگونه می توان حل و فصل کرد؟

از آنجا که تسهیلات پرداختی صرف تولید مسکن می شود و با توجه به اینکه ساخت مسکن به عنوان موتور محرکه اقتصاد و تولید کشور حدود 300 صنعت را به شکل مستقیم و غیرمستقیم تحت تاثیر قرار می دهد، مسئله افزایش پایه پولی در این حوزه اساساً قابل طرح نیست. چراکه در قبال خلق نقدینگی، تولید کشور رشد قابل توجهی خواهد داشت. ضمن اینکه شرایطی، سیستم بانکی کشور امروز با معضل معوقات بانکی روبرو است که تسهیلات مسکن یکی از مطمئن ترین و منظم ترین تسهیلات بانکی از نظر بازگشت اصل پول به شبکه بانکی بوده است.

سوال دیگری که مطرح می شود این است که نقش دولت در ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال چیست؟ آیا همانند مسکن مهر دولت قرار است در جزئیات پروژه دخالت کند؟

نقش دولت در این پروژه صرفاً تسهیل گری است و دولت نباید به جزئیات ورود کند. ساخت مسکن باید به شرکت های خصوصی واگذار شود و دولت باید با ایجاد شرکت های عامل چهارم صرفاً وظیفه نظارت بر اجرای درست پروژه را دنبال کند.

تسنیم