شرایط ساخت یک میلیون مسکن در سال

به گزارش اخبار ساختمان، کاهش فعالیت های عمرانی در سال‌های گذشته در سطح کشور به گواه آمار بی‌سابقه بوده و فضای ساخت‌وساز و حتی معاملات مسکن را به‌شدت به رکود کشانده است. تولید سالانه مسکن از متوسط ٧٧٠ هزار واحد در سال ١٣٩٢ به متوسط سالانه حدود ۴٠٠ هزار واحد از سال ١٣٩٣ تاکنون رسیده است. قیمت مسکن در هشت سال اخیر بیش از هفت برابر شده است. این آمار نشان می‌دهد که مسکن به کالایی تقریبا دست‌نیافتنی برای غالب خانوارهای ایرانی تبدیل شده است.

نخستین نکته‌‌ای که باید به آن توجه کرد، تفاوت برنامه‌های اجرایی وزارتخانه با اسناد چشم‌انداز و برنامه‌های توسعه است. برنامه‌‌ریزی در امر مسکن و شهرسازی باید کمّی، زمان‌مند و دقیق باشد. صرف بیان اهداف پیش‌رو و چشم‌انداز در برنامه‌ها کفایت نمی‌کند. هر برنامه باید دقیق و طبق زمان‌بندی مشخص و با تعیین مکان اجرای برنامه، نحوه تامین مالی پروژه و سایر ابعاد آن تهیه شود.

توجه به ابعاد مختلف مقوله شهرسازی به‌عنوان امری انسانی و نه فقط یک مقوله کالبدی در برنامه وزیر جدید تا حدی به چشم می‌آید. اما لازم است با تکیه ‌بر شاخص‌‌های شهری و اقتصاد مسکن، وضعیت فعلی مشخص شده و سپس در یک افق زمانی با برنامه‌ای معین هدف مطلوب باز با کمک شاخص‌‌ها تعیین شود. این روش کمتر در برنامه‌ریزی‌‌ها به کار رفته است، ولی برنامه‌ها را دقیق‌تر و علمی‌تر خواهد کرد.

ازآنجاکه بین برنامه‌های ذکرشده توسط وزیر جدید، مهم‌ترین موضوع، ساخت یک میلیون مسکن به‌طور سالانه است، در ادامه بیشتر به ابعاد مختلف همین موضوع پرداخته می‌شود.

چنان‌که گذشت، لازم است در برنامه‌ها چگونگی تحقق اهداف نیز بیان شود. مثلا منابع مالی لازم برای احداث یک میلیون مسکن سالانه، از کجا و چطور تامین خواهد شد؟ اگر ساخت مسکن ۷۵ متری مدنظر باشد، سالانه ۷۵ میلیون مترمربع باید ساخت‌وساز صورت گیرد.

هزینه‌های ساخت هر مترمربع از یک واحد استاندارد هم‌اکنون در تهران و شهرهای بزرگ به مبلغی بالای هفت میلیون تومان رسیده است و مبلغ ۷/ ۲ میلیون تومان در هر مترمربع برای طرح اقدام ملی مسکن به همین دلیل مورد استقبال سازندگان قرار نگرفت. حتی اگر ساخت هر متر مسکن را پنج میلیون تومان در نظر بگیریم، رقم بسیار سنگینی برای ساخت این حجم آپارتمان به همراه هزینه آماده‌سازی زمین‌های اختصاص داده‌شده، سرمایه لازم است که از توان فعلی اقتصاد ایران خارج است.

البته باید هزینه زیرساخت‌ها اعم از آب، برق، گاز و... را نیز به آن افزود و فراموش نکرد که با وجود تورم، میزان سرمایه لازم برای ساخت‌وساز نیز روزبه‌روز افزایش می یابد؛ بنابراین با وجود اینکه ساخت مسکن ضروری است، باید برای شیوه تامین منابع مالی آن فکر اساسی کرد. لازم است استفاده از خط اعتباری (پول پایه یا پول پرقدرت) به حداقل برسد و تا حد امکان از منابع موجود بانکی، بازار بدهی، بازار سهام و ابزارهای دیگر مالی استفاده شود. البته ناگفته نماند که بانک‌ها معمولا تمایل ندارند تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدتی به بخش مسکن پرداخت کنند.

به ازای هر ۵۷ مترمربع مسکن‌سازی یک شغل مستقیم و تعداد بیشتری شغل غیرمستقیم در دوره ساخت ایجاد می‌شود. بنابراین ساخت یک میلیون مسکن می‌تواند بخش قابل‌توجهی از معضل بیکاری را رفع کند. پس ساخت‌وساز مسکن علاوه بر اینکه نیاز ضروری کشور است، پیشران اقتصاد نیز محسوب می‌شود. اما یکی از نقاط مغفول در برنامه وزیر جدید توجه ناکافی به بازار مصالح ساختمانی است و مادامی که این مشکل حل نشود، بخش مسکن نمی‌تواند رونق لازم را پیدا کند.

این موضوع نشان می‌دهد که هماهنگی سایر وزارتخانه‌ها از جمله وزارت نیرو و صمت برای تامین انرژی و مصالح کاملا ضروری است و در غیر این صورت، تورم و جهش قیمت بزرگی در مصالح ساختمانی و سپس در مسکن اتفاق می افتد.

یکی از وظایف مهم دولت‌ها تامین زیرساخت است. مادامی که زیرساخت‌های مختلف مثل برق، آب، گاز، اینترنت، راه، حمل‌ونقل و... تامین نشده، نه دولت و نه بخش خصوصی نمی‌توانند تولید کالا و خدمات داشته باشند. وظیفه اولیه دولت تامین کالای عمومی است که یکی از مصادیق آن زیرساخت های شهری است.

متاسفانه یک نگرش توسط برخی کارشناسان به‌غلط بیان می‌شود که اگر مسکن مناسب برای مردم تهیه شود، آن‌گاه زیرساخت‌ها را خود مردم ایجاد می‌کنند، درصورتی‌که زیرساخت یک کالای عمومی بوده و در تمام دنیا توسط دولت تامین مالی می‌شود. با همین نگرش برخی مسکن‌های مهر بدون داشتن سیستم آبرسانی درست، برق، آموزش و بهداشت تحویل مردم داده شد. نباید از اقشار ضعیف تر جامعه که با تمسک به طرح مسکن مهر خانه‌دار می‌شوند، توقع ساخت مدرسه، پارک و... را داشت. این مورد نیز لازم است در طرح فعلی اصلاح شود.

به‌عنوان آخرین ملاحظه، به اولویت مکان ساخت واحدهای مسکونی پرداخته می‌شود. در طرح مسکن مهر نیز بر احیای بافت فرسوده تاکید شده بود، ولی تنها ۳۰۰ هزار واحد جدید مسکونی به‌جای بافت فرسوده شهری احداث شد. در برنامه وزیر دولت سیزدهم نیز بر بافت فرسوده تاکید شده، ولی نیاز است در عمل حجم بیشتری از این بافت احیا شود.

در حال حاضر حداقل بیش از ۲۰ میلیون ایرانی درگیر بدمسکنی، بافت فرسوده و بافت ناپایدار هستند که معمولا ساخت‌وسازهای جدید و بیرون شهر دردی از اینها دوا نمی‌کند. اولویت ساخت‌وساز باید در احیای بافت فرسوده و زمین‌های بایر شهری باشد.

دنیای اقتصاد