فاز بازار ملک با دستگاه جدید سنجش شد؛

بازگشت فاصله ملكی تهران و كلان‌شهرها به سال‌های بعداز جهش قیمت

۱۰:۰۵ | ۱۴۰۰/۰۷/۰۷

بررسی‌ها از سطح فعلی قیمت آپارتمان در ۶ کلان‌شهر نشان می‌دهد نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت املاک کلان‌شهرها عدد ۲ شده است. این نسبت در سال ۹۷ - آغاز جهش قیمت ملک در پایتخت - تا عدد ۴/۸ پیش رفت؛ اما اکنون برگشته است.

به گزارش اخبار ساختمان، اطلاعات جدید از تازه‌ترین تحولات قیمت مسکن در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر، دو علامت تازه از ورود به فاز پساجهش ملکی را منعکس می‌کند. بررسی‌ها درباره جزئیات این دو علامت جدید نشان از آمادگی بازار برای آغاز یک دوره اصلاح قیمت تا سطح متعارف دارد. هر چند آغاز این دوره نیازمند پارازیت‌گیری از بازار ملک و مقابله با سفته‌بازی از طریق ایجاد ریسک برای مالکان املاک منجمد شده با استفاده از اهرم‌های موثر - از جمله اهرم‌های مالیاتی- است.

یافته‌ها برپایه اطلاعات مربوط به تورم پنهان مسکن در شهریور ماه در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر نشان می‌دهد، هم‌اکنون و همزمان با سقوط تورم نقطه‌ به نقطه مسکن در 6 کلان‌شهر، فاصله متعارف قیمت مسکن شهر تهران و این کلان‌شهرها تا حدودی احیا و بازتنظیم شده است.

سقوط تورم نقطه‌به نقطه مسکن در 6 کلان‌شهر اصفهان، شیراز، اهواز، قم، کرج و مشهد و حرکت بازار معاملات مسکن این کلان‌شهرها به سمت احیای رابطه از دست رفته قیمتی با تهران (نسبت میانگین قیمت مسکن تهران به میانگین قیمت مسکن در 6 کلان‌شهر) سناریوی احتمال توقف رشد قیمت مسکن در این کلان‌شهرها را پررنگ‌تر کرده است.

هر چند به دلیل حضور سرمایه‌گذارها و سفته‌بازها در بازار مسکن که کماکان و به دنبال یافتن پناهگاه امن و بدون ریسک برای سرمایه‌گذاری به این بازار ورود کرده‌اند، ممکن است عملیات کاهش قیمت اسمی مسکن در کلان‌شهرها صورت نگیرد اما به هر حال رصد شرایط نشان می‌دهد بازار این استعداد را دارد که در فاز اصلاح قیمتی قرار بگیرد.

داده‌های بازار نیازمندی‌های آنلاین واحدهای مسکونی در سایت دیوار نشان می‌دهد در حالی‌که تورم پنهان (تورم فایل‌های ملکی عرضه شده به بازار مسکن) در مرداد ماه امسال 50 درصد بود این میزان در شهریور ماه - تورم نقطه به نقطه- به 30 درصد سقوط کرد.

در مرداد ماه تورم پنهان نقطه به نقطه واحدهای مسکونی شهر تهران 34 درصد بود. به این معنا که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ماه میانی تابستان امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد 34 درصدی همراه شد. به این ترتیب اولین علامت مهمی که از بازار معاملات مسکن 6 کلان‌شهر کشور مخابره می‌شود مربوط به قرار گرفتن بازار معاملات مسکن این شهرها در مسیر بازتنظیم رابطه از دست‌رفته قیمتی با شهر تهران است.

بیشتر بخوانید: رنکینگ تورم مسکن در هشت کلانشهر کشور بررسی شد

علامت دوم مربوط به شناسایی دستگاه جدید تعیین فاز در بازار ملک است. پیش از این تحولات قیمتی و تغییرات مربوط به فاز بازار مسکن با استفاده از معیارهایی همچون نسبت قیمت به اجاره مسکن (نسبت Pبه R)، نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور و ... مورد ارزیابی و تحلیل قرار می‌گرفت اما هم‌اکنون با استفاده از یک خط‌کش یا معیار جدید که همان نسبت میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سایر کلان‌شهرها در دوره‌های گذشته نسبت به زمان حاضر است، نیز می‌توان فاز فعلی بازار معاملات مسکن را معرفی کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن در تهران در دست‌کم سه دهه اخیر- 30 سال گذشته- تجربه کاهش قیمت واقعی مسکن - تفاضل قیمت اسمی و تورم عمومی- و حتی در برخی موارد کاهش قیمت اسمی وجود داشته است. همچنین در سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت واحدهای مسکونی 6 کلان‌شهر یادشده به کمترین حالت یعنی عدد 2 می‌رسد.

اما در سال‌های جهش این عدد (نسبت میانگین قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن 6 کلان‌شهر) روی عدد سه و بالاتر از آن قرار می‌گیرد. این نسبت در مقطع زمانی آغاز جهش قیمت مسکن در سال 97 که قیمت مسکن در شهر تهران جهش کرد اما هنوز جهش قیمتی در سایر شهرها آغاز نشده بود به عدد 8/ 4 رسید. در سال 98 همزمان با ورود بازار معاملات کلان‌شهرها به دوره جهش قیمت به تبعیت از جهش قیمت مسکن در شهر تهران این میزان به عدد 4/ 3 رسید. این موضوع نشان‌دهنده آغاز تحرک بازار مسکن سایر کلان‌شهرها برای احیای رابطه از دست رفته متعارف قیمتی با بازار مسکن تهران است.

در سال 99 و در ادامه جهش قیمت مسکن در کلان‌شهرها این نسبت به 4/ 2 رسید و فاصله قیمتی بین تهران و کلان‌شهرها کاهش یافت.هم‌اکنون و در نیمه سال 1400 این نسبت به عدد 2 رسیده است. این سطح از فاصله قیمتی در سایر دوره‌های پساجهش قیمت مسکن نیز تجربه شده است. این موضوع یک علامت مهم مبنی بر قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پساجهش را مخابره می‌کند.

در سه دوره پساجهش قیمت مسکن یعنی در سال‌های 71، 78 و 88 که بازار معاملات مسکن بعد از جهش قیمتی وارد دوره ثبات نسبی شده بود، این نسبت روی عدد 2 قرار گرفت. این در حالی است که در سال‌های 93 تا 96 به دلیل سبقت تورم مسکن شهر تهران از تورم مسکن کلان‌شهرها، این عدد بالای 3 و بین عدد 3 تا 5/ 3 قرار داشت.

در میان دوره‌های بررسی شده در سه دهه اخیر در سال 97 بیشترین فاصله قیمتی بین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و 6 کلان‌شهر یادشده تجربه شد. چرا که در سال 97 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران همزمان با شروع دوره جهش 70 درصد در مقایسه با سال 96 رشد کرد.

تورم نقطه به نقطه مسکن کلان‌شهرها در سال 97 اما معادل 40 درصد اعلام شد. این موضوع نشان می‌دهد فاصله بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران با میانگین قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها در مقطع زمانی استارت جهش قیمت به میزان قابل توجهی افزایش می‌یابد. در سال 97 که شهر تهران وارد فاز جهش قیمت شد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به 10 میلیون و 600 هزار تومان رسید. این میزان در 6 کلان‌شهر اصفهان، شیراز، اهواز، قم، کرج و مشهد به‌طور متوسط 2 میلیون و200 هزار تومان بود. یعنی یک فاصله پنج برابری بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران با این کلان‌شهرها ایجاد شد. اما رفته رفته و به دنبال آغاز دوره جهش قیمت در این کلان‌شهرها این فاصله کاهش یافت و با سقوط تورم نقطه‌ای مسکن در تهران این فاصله باز هم کمتر شد.

حال اطلاعات مربوط به تورم پنهان مسکن در شهریور ماه نشان‌دهنده سقوط تورم نقطه به نقطه مسکن در کلان‌شهرها مشابه شرایطی است که از ماه‌های قبل در شهر تهران تجربه شده است.

بیشتر بخوانید: خانه های خالی مانع تنظیم بازار هستند

مانع اصلاح قیمت مسکن

این موضوع نشان‌دهنده آغاز عصر پساجهش در بازار ملک است. اما علت اینکه همچنان قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها در مسیر رشد قرار دارد، مربوط به یک متغیر بیرونی مهم است. در واقع یک متغیر بیرونی در مسیر بازگشت قیمت مسکن به سمت قیمت‌های متعارف ایجاد اختلال کرده و مانع از بازگشت سطح قیمت‌ها می‌شود.

این متغیر بیرونی مربوط به وجود ریسک‌های غیراقتصادی و در نتیجه شارژ انتظارات تورمی است که باعث افزایش تحرک‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار ملک و در نتیجه اثرگذاری بر سطح قیمت‌ها می‌شود.

هر چند سیاستگذار مسکن برای رفع این مانع، اختلال یا پارازیت موجود در مسیر بازگشت سطح قیمت‌ها به سطح متعارف یک اهرم موثر در اختیار دارد که در صورت استفاده از این اهرم می‌تواند نسبت به رفع آن و پارازیت‌زدایی از بازار اقدام کند.

این اهرم موثر استفاده از مالیات‌های اثربخش در بخش مسکن به‌ویژه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است. در دنیا و در کشورهای پیشرفته سالانه به‌طور متوسط رقمی معادل 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی در قالب مالیات دریافت می‌شود. این اقدام باعث می‌شود هزینه ملاکی برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران افزایش یافته و بنابراین با ایجاد ریسک و هزینه، بازار مسکن به بازاری مصرفی و غیرجذاب برای سفته‌بازها تبدیل ‌شود.

به این ترتیب واحدهای مسکونی که پیش از این از سوی سفته‌بازها منجمد و احتکار شده نیز به بازار عرضه می‌شود و همین افزایش حجم عرضه و دسترسی متقاضیان به تعداد زیادتری از فایل‌های فروش منجر به ایجاد انعطاف قیمتی و اصلاح قیمت در بازار ملک می‌شود. این مسیر سریع‌ترین، راحت‌ترین و کم‌هزینه‌ترین روش مالیاتی در بازار مسکن است.

اما از آنجا که تاکنون سیاستگذار بخش مسکن با تمرکز بر برنامه‌های دیگر، عملا از اجرای این سیاست موثر در بازار ملک غفلت کرده است حتی زمانی که همه چیز برای بازگشت قیمت‌ها به سطح متعارف مهیاست باز هم در این مسیر اختلال و مانع وجود دارد. مانعی به نام تحرک سفته‌بازها در بازار فاقد ریسک معاملات ملکی!

در حالی که پیش از این نیز یک علامت دیگر ورود بازار مسکن به فاز پساجهش یعنی کاهش قیمت واقعی مسکن در ماه‌های تیر و مرداد رصد شده بود، این نشانه‌ها نیز نمایانگر آمادگی بازار ملک برای تعدیل قیمت‌هاست. البته در صورتی که سیاستگذار مسکن اقدام موثر، فوری و ضروری یعنی استفاده از اهرم مالیاتی را در مقطع زمانی فعلی در دستور کار خود قرار دهد.

اطلاعات مربوط به مشخصات قیمتی فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن کلان‌شهرهای کشور نشان می‌دهد در حالی‌که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در شهریور ماه در فایل‌های ارائه شده به متقاضیان به محدوده 31 میلیون تومان رسید این میزان در کلان‌شهر کرج معادل 12 میلیون و 900 هزار تومان بود.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در مشهد برابر 13 میلیون و800 هزار تومان، در اصفهان معادل 17 میلیون و 800 هزار تومان، در شیراز برابر 15 میلیون و700 هزار تومان، در اهواز معادل 13 میلیون و در قم 14 میلیون تومان برآورد شده است.

میانگین قیمت مسکن در ماه‌ پاپانی تابستان امسال در این 6 کلان‌شهر با استناد به اطلاعات فایل‌های فروش مسکن در این شهرها معادل 15 میلیون و 200 هزار تومان برآورد شده است که یک‌دوم میانگین قیمت مسکن شهر تهران است.بیشترین میزان تورم ماهانه پنهان مسکن در شهریور ماه بر اساس این داده‌ها مربوط به کلان‌شهر اصفهان معادل 6/ 4 درصد بوده است.

این داده‌ها نشان می‌دهد تورم پنهان مسکن در شهر تهران و کرج برابر شده و به سه درصد رسیده است. هر چند این داده‌ها آمارهای غیر‌رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر است و آمارهای رسمی مربوط به تحولات قیمت مسکن در ماه پایانی شهریور ماه هنوز منتشر نشده است.

اطلاعات قیمتی برگرفته از این داده‌ها- فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن- در واقع نمایانگر تورم پنهان مسکن هستند. هر چند انتظار می‌رود به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن تورم مسکن در آمارهای رسمی و نهایی مربوط به معاملات صورت گرفته در بازار ملک کمتر از این میزان باشد. چرا که این داده‌ها براساس قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن گردآوری شده است و معمولا فروشنده‌ها در شرایط رکودی ناچار به تعدیل سطح قیمت‌ها در پروسه فروش مسکن می‌شوند.از این رو طبیعی است که در برخی موارد سطح قیمت‌ها در معاملات نهایی که در آمارهای رسمی منعکس می‌شود تا حدی با این میزان تفاوت داشته باشد. با این حال همواره سطح تورم پنهان مسکن حول‌وحوش تورم نهایی ملک است که اطلاعات آن در آمارهای رسمی منعکس می‌شود.