نوسازی بافت های فرسوده با چه موانعی رو به روست؟

به گزارش اخبار ساختمان، برآوردها نشان می‌دهد در دهه 90 به طور متوسط در هر سال حدود 64 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده نوسازی شد که این میزان تنها معادل 13 درصد از متوسط کل ساخت و سازهای کشور است.

این در حالی است که در شرایط مطلوب باید دست کم 25 درصد از کل ساخت و سازها در بافت فرسوده احداث شود. یک خط کش دیگر برای ارزیابی عملکرد نوسازی در بافت های فرسوده مربوط به سهم این بافت‌ها از کل معاملات مسکن است.

آمارها حاکی است در دهه 90 حدود 45 درصد از کل معاملات خرید مسکن تهران در محلات واقع در بافت های فرسوده انجام شده است. این دو آمار نشان دهنده آن است که با وجود تقاضای قابل توجه برای خرید مسکن در هسته درونی شهرها که با بحران فرسودگی مواجه است، سهم اندکی از ساخت و سازها مربوط به نوسازی این محلات و واحدهای مسکونی آن بوده است.

سرعت نوسازی بافت های فرسوده افزایش خواهد یافت

با این حال، متولی جدید نوسازی بافت های فرسوده در دولت از هدف گذاری برای خیز نوسازی به 100 درصد بیشتر از آنچه طی یک دهه گذشته در کشور صورت گرفته است خبر می دهد.

محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی و متولی نوسازی بافت های فرسوده در دولت از هدف گذاری برای ساخت سالانه 150 هزار واحد مسکونی در محلات هدف نوسازی خبر داد.

دیوار نامرئی در مقابل فرایند نوسازی بافت های فرسوده چیست؟

وی همچنین به دیوار نامرئی مقابل فرآیند نوسازی اشاره کرد و گفت: وجود مشکلات معیشتی یکی از دلایل اصلی عدم تحقق اهداف مربوط به نوسازی بافت های فرسوده در یک دهه گذشته بوده است.

آیینی در این باره افزود: تا زمانی‌که این مانع برطرف نشود نمی‌توان به افزایش سرعت نوسازی در این بافت ها و تحقق اهداف تعیین شده در برنامه ها و قوانین کشور امیدوار بود. بررسی ها نشان می‌دهد هم اکنون بیش از 60 درصد ساکنان محلات فرسوده شهرها اقشار واقع در دهک های یک تا سه درآمدی هستند که بسیاری از آنها در تامین معیشت روزانه خود با مشکل مواجه اند. در چنین شرایطی و در حالی که این افراد با مشکلات معیشتی دست و پنجه نرم می کنند نمی توان امیدوار بود که نوسازی مسکن فرسوده برای آنها به اولویت تبدیل شود.

برآوردها نشان می‌دهد متوسط درآمد ماهانه این افراد عددی حول و‌ حوش 5/ 2 میلیون تومان است در حالی که این افراد به طور متوسط باید حدود چهار میلیون تومان در ماه به عنوان اقساط وام نوسازی پرداخت کنند. حتی برخی از ساکنان محلات فرسوده هیچ درآمد مشخصی ندارند و گفته می‌شود تنها با اتکا به یارانه های ماهانه امرار معاش می‌کنند.

بافت های فرسوده مناسب ترین مکان برای ساخت و ساز است

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین در این گفتگو مناسب ترین مکان ساخت و ساز را بافت های فرسوده و هسته درونی فرسوده شهرها اعلام کرد و گفت: ساخت و ساز در این بافت ها دو مزیت مهم نسبت به ساخت مسکن در حومه شهرها دارد؛ این دو مزیت یکی شامل هزینه پایین ساخت مسکن و دیگری مربوط به تمایل و استقبال گروه های فاقد مسکن برای سکونت در هسته درونی شهرها در مقایسه با بی‌‌میلی آنها برای سکونت در حومه های شهری با امکانات کم و سرانه های ناکافی است.

برآوردها حاکی است معمولا در ساخت وسازهای خارج شهرها 15 تا 20 درصد از هزینه ساخت صرف آماده سازی زمین و خدمات سه‌‌گانه زیربنایی می شود. در حالی که در صورت ساخت و ساز در بافت های فرسوده هزینه تمام شده دست‌‌کم به همین میزان (15 تا 20 درصد) کاهش می یابد.

کارنامه یک دهه نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری از قرار داشتن هسته های داخلی و اصلی شهرهای کشور در وضعیت بحران فرسودگی حکایت دارد. چرا که کمتر از 50 درصد بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و همچنین سکونتگاه های غیررسمی، نوسازی و ساماندهی شده‌‌اند.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، از مجموع بافت فرسوده شهری در تهران حدود 40 درصد مساحت بافت فرسوده نوسازی شده است، این میزان برای عبور از شرایط بحران حداقل باید به 50 درصد برسد.

برنامه های مهم برای تسریع در نوسازی بافت های فرسوده چیست؟

آیینی در این گفتگو دست‌‌کم چهار اقدام و برنامه مهم را برای تسریع جریان نوسازی اعلام کرد که قرار است با استفاده از آنها، ظرفیت نوسازی در بافت های فرسوده به ساخت سالانه 200 تا 250 هزار واحد مسکونی در سال افزایش یابد.

در گام اول ساخت سالانه 150 هزار واحد در دستور کار قرار گرفته است. این میزان حدود 15 درصد از کل برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال (ساخت سالانه یک میلیون مسکن) است که هم‌‌اکنون در دولت در دست اجراست.

مانع نامرئی در مقابل نوسازی بافت های فرسوده

محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد، اعلام کرد: علاوه بر موضوع تسهیلات، بخشودگی ها و مشوق ها و سایر مسائلی که در ارتباط با موانع تسریع در جریان نوسازی از گذشته تاکنون مورد تاکید قرار داشت، یک مانع اصلی و مهم اما نامرئی در تمام سال‌ها مورد غفلت واقع شده است.

وی ادامه داد: این مانع نامرئی وضعیت بسیار ناگوار و نامناسب معیشت گروه قابل توجهی از ساکنان بافت های فرسوده و ناکارآمد است؛ هم‌‌اکنون برخی از خانوارهای ساکن در بافت های فرسوده به حدی با مشکلات معیشتی رو به رو هستند که نوسازی مسکن برای آنها در اولویت قرار ندارد. از این رو لازم است، ابتدا مشکل معیشت و اشتغال در بافت فرسوده برطرف شود.

وی ادامه داد: در برنامه های جدید نوسازی، در حوزه ارتقای وضعیت معیشت، بهداشت و اشتغال در حال برنامه‌‌ریزی هستیم و قرار است از تمام ظرفیت‌‌ها در این باره استفاده شود. او تاکید کرد: در رویکردهای جدید معتقد هستیم باید مقدمات نوسازی از طریق ارتقای معیشت افراد فراهم شود.

وی کمک به حل مشکل معیشتی ساکنان بافت‌های فرسوده را دربردارنده دو مزیت مهم در راستای اجرای برنامه های نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد عنوان کرد.

به گفته وی با برطرف شدن مشکلات معیشتی این افراد، نه تنها نوسازی مسکن به یکی از اولویت ها تبدیل خواهد شد و خانوارها به نوسازی توجه خواهند کرد بلکه اعتمادسازی که یکی از مهم ترین پایه ها و مقدمات مشارکت مردم برای امر نوسازی است محقق خواهد شد. در واقع وقتی مردم ببینند که دولت در کنار آنهاست و نه در مقابل آنها، اعتمادسازی شده و جریان نوسازی نیز سرعت می‌گیرد.

رویکرد جدید برای نوسازی بافت های فرسوده چیست؟

رویکرد جدید نوسازی بافت‌های فرسوده براساس آنچه آیینی به عنوان برنامه در دست اجرا در این بخش به آن اشاره دارد این است که مردمی سازی انجام شود. یعنی همه آحاد مردم اعم از مالک و ساکن در بافت فرسوده و سازنده‌های جزء، انبوه و توسعه‌‌گران پای کار بیایند.

وی در این باره تاکید کرد: باید بافت فرسوده به کارگاه ساختمانی تبدیل شود و با راه اندازی جریان نوسازی در بافت فرسوده، جلب اعتماد مردم و رفع مشکلات معیشتی آنها از طرقی که در ادامه گفته خواهد شد، سایرین نیز پای کار می‌‌آیند.

گام اول با 150 هزار واحد آغاز می شود

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین گفت: برنامه‌‌ریزی شده است تا سالانه 15 درصد از تیراژ کل طرح نهضت ملی مسکن در بافت فرسوده اجرا شود. اگر در سال اول و دوم بتوانیم 150 هزار واحد را بسازیم بستر بارگذاری بیشتر می‌تواند برای سال‌های بعد فراهم شود. در واقع، سیاستگذاری های جدید می‌تواند روند ساخت و تامین مسکن را در شکل افزایش سهم بافت فرسوده در برنامه های نوسازی اصلاح کند که هم‌‌اکنون تاکید وزیر راه و شهرسازی و وزارت راه و شهرسازی نیز بر همین موضوع است.

وی افزود: در بافت فرسوده که مشکل معیشتی وجود دارد باید علاوه بر حل مشکلات معیشتی و رساندن خانوارها به حداقل استاندارد مطلوب معیشتی، اعتمادسازی برای نوسازی بافت فرسوده انجام شود.

وی این اعتمادسازی را مقدمه اجرا و پیاده سازی شیوه درست نوسازی در بافت های فرسوده نیز اعلام کرد. به طوریکه جریان نوسازی برای مردم و کاملا به نفع آنها باشد.

آیینی در این زمینه گفت: برای مقابله با سفته بازی و ایجاد مانع در مسیر تبدیل بافت های فرسوده به حیاط خلوت سفته بازها، روش ساخت باید مشارکتی باشد به گونه ای که افراد ساکن و مالک که توان تامین هزینه برای ساخت ندارند بدون هیچ هزینه ای واحدهایشان نوسازی شود.

وی تاکید کرد: در برنامه های نوسازی بنا بر مشارکت است. یعنی بنا نیست افرادی با هدف سفته بازی و سوداگری وارد بافت شده و املاک مردم را برای کسب منفعت تملک کنند. بلکه فرآیند نوسازی به صورت مشارکتی در اولویت قرار دارد. ضمن آنکه سازنده‌ها نیز باید از دو طریق یکی از مسیر تسهیلات مناسب و دیگری اعطای مشوق های قوی حمایت شوند.

در رویکرد جدید نوسازی، حمایت از سازنده ها در دستور کار قرار دارد

آیینی با بیان اینکه در رویکرد جدید به نوسازی، حمایت از سازنده‌ها برای تسریع جریان نوسازی در دستور کار قرار دارد، جزئیات برنامه دولت در این زمینه را تشریح کرد.

به گفته وی یکی از این برنامه‌ها، اعطای تخفیف 100 درصدی عوارض ساختمانی است که براساس مذاکراتی که اخیرا صورت گرفته در چند استان و شهر کشور از سوی شهرداری ها به دولت قول مساعد داده شده است و بناست در سایر شهرها و استان‌ها نیز این موضوع پیگیری و عملیاتی شود.

وی ادامه داد: همچنین کاهش طول دوره صدور پروانه ساختمانی به دو هفته تا نهایت دو ماه، از دیگر برنامه هایی است که در حال رایزنی با شهرداری‌‌ها برای آن هستیم. این در حالی است که هم‌‌اکنون در برخی از پروژه‌ها فرآیند صدور پروانه ساخت تا 17 ماه نیز به طول می‌‌انجامد. تخفیف در هزینه و کاهش زمان برقراری انشعابات (آب، برق و...) در بافت فرسوده نیز از دیگر برنامه‌های در دست اجراست.

منابع 6 هزار میلیاردی برای بافت فرسوده

وی همچنین به مشوق هایی که قرار است دولت در حوزه تسهیلات مالی برای بافت های فرسوده اختصاص دهد اشاره کرد و گفت: هر آنچه امتیاز برای متقاضیان نهضت ملی وجود دارد در بافت فرسوده نیز لحاظ ‌‌می‌شود؛ با این تفاوت که اولا قرار است نرخ سود این تسهیلات ارزان‌تر تعیین شود و ثانیا تمام محدودیت‌‌ها و شروطی که برای متقاضیان نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است در بافت فرسوده برداشته می‌شود.یعنی نیازی نیست متقاضیان خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده فرم ج سبز داشته باشند، متاهل یا سرپرست خانوار باشند و... مهم‌تر از اینها، در حال حاضر وزارتخانه از محل منابع وجوه اداره تبصره 18 قانون بودجه سالانه کل کشور منابع سه هزار میلیارد تومانی را به این امر اختصاص داده است؛ سه هزار میلیارد تومان دیگر را نیز بانک مسکن اختصاص می‌دهد.

مجموعا اعتباری معادل 6 هزار میلیارد تومان برای بافت فرسوده در نظر گرفته شده است که تاکنون نیز 2 هزار و400 میلیارد آن محقق شده است. هم‌‌اکنون هشت هزار واحد نیز برای استفاده از این تسهیلات به بانک مسکن معرفی شده‌‌اند.

فرآیند ثبت نام از پروژه‌ها برای دریافت این تسهیلات نیز از اواخر بهمن آغاز و استقبال خوبی هم از آن انجام شده است. نزدیک به 2 هزار و 500 پروژه مشتمل بر قریب 11 هزار واحد نیز تا پایان بهمن برای دریافت این تسهیلات ثبت‌نام کرده‌‌اند.

همچنین قرار است از ظرفیت های معطل مانده در قانون حمایت از احیا و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده شود.

سنددار کردن واحدهای موجود در بافت فرسوده در حال پیگیری است

از سوی دیگر، موضوع اصلی در بافت‌های حاشیه‌‌ای و سکونتگاه های غیررسمی که همان سند‌‌دار کردن واحدهای واقع در این محلات است به طور جدی در حال پیگیری است؛ لایحه‌‌ای نیز در همین زمینه تنظیم و به دولت ارائه شده است. در واقع، احیای ظرفیت ماده 9 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده برای حل تمام مشکلات ثبتی و ملکی در بافت‌های حاشیه‌‌ای در دستور کار است.

آیینی تاکید کرد: معتقدیم نوسازی بافت فرسوده زمانی به هدف‌‌های خود دست خواهد یافت که با اقداماتی اعتماد‌‌سازانه و استفاده از تمام ظرفیت‌‌های قانونی برای توانمندسازی اقشار ساکن این بافت‌ها، استفاده شود و در گام اول باید مشکلات معیشتی این افراد را برطرف کرد تا برنامه‌ها به اهداف تعیین‌شده اصابت کند.

ابزارهای تشویقی برای نوسازی بافت های فرسوده چیست؟

وی در ادامه گفت: همچنین اعتقاد داریم باید بسته جامع تشویقی در سه حوزه شهرسازی، مالی و تسهیل‌‌گری فرآیندهای اداری و امور غیرساختمانی، تدوین شود. این بسته جامع با نگاه به تشویق محله‌‌سازی و تجمیع حداکثری خواهد بود.

وی ادامه داد: برنامه‌‌ریزی شده است تا در حوزه شهرسازی، شورای عالی شهرسازی و معماری، سازمان شهرداری‌‌ها، معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه‌وشهرسازی و متخصصان و مشاوران بخش دولتی و خصوصی پای کار بیایند. مشوق‌‌هایی مانند اعطای یک تا دو طبقه تراکم اضافه، افزایش سطح اشتغال و حوزه‌هایی مانند تسهیل ضوابط تامین پارکینگ، البته با رعایت تمام استانداردها و ملاحظه تمام محدودیت‌‌های شهرسازانه، متناسب با تجمیع و فرآیندهای اصولی محله‌‌سازی و حتی حذف پارکینگ از واحدها به ویژه در بافت‌ها در قالب ساخت پارکینگ‌‌های عمومی چند‌منظوره به عنوان هسته‌های این محلات یکی از ابزارهای تشویقی در این بسته است.

ساخت و ساز در بافت های فرسوده باید در اولویت قرار بگیرد

متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت گفت: این تفکر، دیدگاه و رویکرد در دولت و مجموعه وزارت راه وشهرسازی ایجاد شده است که ساخت‌وساز در بافت فرسوده باید در اولویت قرار بگیرد؛ چرا که هم جان ساکنان فعلی نجات می‌‌یابد و هم ظرفیت‌‌های اضافی برای خانه‌دار شدن سایر اقشار را فراهم می‌آورد.

از دیگر مشوق‌‌ها، تخفیف 50 درصدی ارائه خدمات مهندسی در ساخت و سازهای بافت فرسوده در نظر گرفته شده و درصدد افزایش این میزان تخفیف و دریافت برخی معافیت‌‌ها و بخشودگی‌‌ها هستیم. به عنوان مثال یکی از برنامه‌ها در این زمینه آن است که به مهندسان ناظری که حاضر به تخفیف بیشتر در ارائه خدمات مهندسی شوند خارج از سهمیه سالانه آنها ارجاع کار صورت بگیرد.

مباحث مربوط به تخفیف‌‌ها و بخشودگی‌‌ها در حوزه‌های بیمه و مالیات مطابق با تسهیلات و مقررات نهضت ملی مسکن در این زمینه است. در واقع به دنبال ارائه  بهترین مدل از نوسازی بافت فرسوده با استفاده از امکاناتی هستیم که قانون جهش تولید مسکن و برنامه نهضت ملی مسکن، ایجاد کرده است.

مدل جدید نوسازی بافت های فرسوده چگونه است؟

آیینی گفت: سوال اساسی ما در این رابطه این بود که حالا که امکانات و تسهیلاتی در قالب نهضت ملی مسکن ایجاد شده است چه مدلی تعریف کنیم تا متقاضیان نهضت ملی مسکن در بافت های فرسوده از این طریق صاحب‌‌خانه شوند و در واقع چگونه از این فرصت ایجادشده به نفع نوسازی بافت های فرسوده و تامین مسکن در این بافت‌ها استفاده کنیم؟

وی افزود: یک مدل این است که بتوانیم با حذف همه شرایط تعیین‌شده برای متقاضیان نهضت ملی (از جمله بومی بودن، عدم سابقه مالکیت، سرپرست خانوار بودن و...)، امکان استفاده از تسهیلات نهضت ملی را برای متقاضیان مسکن در بافت فرسوده فراهم کنیم.

آیینی ادامه داد: یک پیشنهاد دیگر این است که به جای واگذاری زمین رایگان یا زمین 99 ساله بر اساس نهضت ملی مسکن، زمین به قیمت روز به متقاضیان واگذار شود و در مقابل نرخ سود تسهیلات برای این متقاضیان و در این بافت‌ها کاهش یابد. در واقع مدل کم‌‌کردن سود تسهیلات بانکی به جای واگذاری زمین رایگان در بافت فرسوده در دست بررسی است. این شرایط هم به نفع متقاضی و هم به نفع سازنده است و هر دو سمت عرضه و تقاضا در بافت فرسوده را تحریک به ورود به این محلات می‌کند. در واقع می‌تواند منجر به تشویق سازنده‌ها برای ورود و ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده شود. چون به واسطه کاهش نرخ سود تسهیلات، تقاضای موثر برای خرید مسکن را در این محلات افزایش می‌دهد.

به این ترتیب، در قبال قرمز شدن فرم جیم متقاضیان، زمین به قیمت روز به آنها واگذار می‌شود؛ اما تسهیلات با نرخ سود کمتر به آنها تعلق می‌گیرد. البته این طرح هنوز نهایی نشده است و جزئیات آن در دست بررسی است. همچنین استفاده از سایر ظرفیت‌‌های قانونی مانند ظرفیت ماده 12 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در دستور کار قرار دارد.

براساس این ماده، دولت می‌تواند هزینه‌های بخش‌های غیردولتی برای تامین خدمات و فضاهای عمومی، فرهـنگی، گردشگری، آموزشی، مذهبی و ورزشی در مناطق یاد شده را جزو هزینه‌های قابل قبول مالیاتی مودیان محسوب کند.

در واقع بنا داریم از ظرفیت‌‌های بنگاه‌های اقتصادی در جهت ایفای مسوولیت‌های اجتماعی آنها برای احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد استفاده کنیم. به این ترتیب یکی از برنامه‌ها این است که اگر آنها مثلا سه واحد پولی می‌آورند دولت هم یک واحد به آن اضافه کند و این هزینه‌ها به عنوان مالیات آنها لحاظ شود.سازمان امور مالیاتی نیز برای تحقق این موضوع پای کار آمده است.

بحث دیگر توجه به تکمیل و توسعه خدمات همزمان با مسکن سازی در بافت های فرسوده است. اگر به سمت محله‌‌سازی، بهبود محلات، نوسازی محله‌‌محور و رویکرد ساخت محله‌‌ای برویم نه تنها برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن در بافت فرسوده با کمبود زمین برخورد نمی‌کنیم، بلکه ممکن است بتوانیم ظرفیت‌‌ها را افزایش نیز بدهیم و حتی در برخی مکان‌‌ها با بازتنظیم برخی از اراضی، موجودی زمین‌‌های قابل ساخت را افزایش داد.

در واقع بافت باید علاوه بر نوسازی، بازتنظیم شود. از جمله معابر پیچ در پیچ و طولانی را می‌توان بازسازی و بازتنظیم کرد و زمین اضافی هم برای تکمیل خدمات روبنایی مورد نیاز به دست آورد و از این طریق زمین‌‌های مناسبی برای محله‌‌سازی تامین می‌شود. از دیگر ضرورت‌‌ها افزایش مقیاس تجمیع پلاک‌‌ها از متوسط 5/ 2 پلاک فعلی در شهر تهران به بالای پنج پلاک است. حضور توسعه‌‌گرها برای محله‌‌سازی ضروری است و در دستور کار قرار دارد.

بیشتر بخوانید:

علل شکست نوسازی بافت فرسوده چیست؟

آمار نوسازی بافت های فرسوده کجاست؟

دنیای اقتصاد