قیمت مسکن 2.5 درصد افت کرد
به گزارش اخبار ساختمان، میانگین قیمت مسکن در تهران در معاملات انجام شده طی فروردین امسال در حالی به 34 میلیون و 270 هزار تومان رسید که ماه قبل از آن این رقم از 35 میلیون تومان هم عبور کرده بود. افت 4/ 2 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران در حالی رخ داده که به نظر می رسد دو عامل زمینه ساز دوپینگ پساجهش مسکن شده است.
تازه ترین گزارش بانک مرکزی از نبض بازار مسکن در فروردین امسال حکایت از ثبت سه هزار و 400 معامله در پایتخت طی این ماه نیمه تعطیل دارد. هرچند این آمار در مقایسه با حجم معاملات ثبت شده در اسفند پارسال 50 درصد کاهش یافته است، اما به لحاظ مقایسه نقطه ای، رکورددار صعود محسوب می شود. در واقع این حجم از معاملات مسکن در ماه نیمه تعطیل فروردین از سال 98 به بعد بی سابقه بوده است.
فروردین امسال حجم معاملات مسکن نسبت به فروردین پارسال 7/ 63 درصد رشد داشته و مقایسه آن با ماه های مشابه سال های 98 و 99 نیز نشان دهنده رشد است. در نگاه اول رشد نقطه ای معاملات مسکن ممکن است این پرسش را به دنبال داشته باشد که آیا بازار مسکن وارد فاز رونق شده یا برای رونق مهیا شده است؟ پاسخ به این سوال منفی است.
هرچند در فروردین 1401 رکورد بیشترین معاملات این ماه از سال 98 به بعد ثبت شده و این یعنی گرم ترین فروردین چهار سال اخیر را در بازار مسکن پشت سر گذاشته ایم، اما این موضوع به منزله بازگشت رونق به بازار مسکن نیست و فاز «پساجهش» با مختصات متفاوتی نسبت به فروردین 1400 در اولین ماه از قرن جدید هم ادامه پیدا کرده است.
فروردین امسال با فروردین پارسال یک «تفاوت غیراقتصادی» دارد و در عین حال یک تفاوت اقتصادی هم میان این ماه با ماه های مشابه سالهای 98 و 99 وجود دارد که در نهایت منجر به ثبت رکورد حجم معاملات در ماهی که گذشت شده است. تفاوت فروردین امسال با ماه مشابه پارسال را باید در وضعیت «ریسک متغیر غیراقتصادی» موثر بر بازارها، یعنی مذاکرات برای رفع تحریم ها دانست.
فروردین پارسال مذاکرات در جریان بود و به همین خاطر انتظارات تورمی در بازار مسکن حاکم نبود؛ در نتیجه تقاضای خرید ملک به طور محسوس کاهش یافته بود و حتی متقاضیان مسکن منتظر به ثمر نشستن مذاکرات و به دنبال آن برقراری ثبات و در ادامه بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش بودند. این در حالی است که فروردین امسال مذاکرات احیای برجام عملا متوقف شده بود و به دنبال آن انتظارات تورمی در بازار مسکن قوت گرفت.
این انتظارات سبب شد گروهی از متقاضیان خرید در اجرای تصمیم خود تعجیل کنند تا در صورتی که توقف مذاکرات طولانی شد یا به هر دلیل به نتیجه نرسید، خرید خود را قبل از برجسته تر شدن اثر انتظارات تورمی انجام دهند که اثر آن به شکل رشد حجم معاملات در آمار منعکس شد. تفاوت فروردین 1401 با ماههای مشابه سال های 98 و 99 نیز در حاکمیت وضعیت «پساجهش» بوده است.
در واقع طی سال های 98 و 99 فاز جهش مسکن با وجود رکود معاملات ادامه داشت و قیمت ها در حالی که حجم معاملات بسیار اندک بود، همچنان ماه به ماه جهش می کرد. اما در سال 1400 فاز پساجهش در بازار مسکن حاکم شد و این وضعیت همچنان ادامه دارد.
استمرار 13 ماهه پساجهش سبب شده گروهی از خریداران که قصد معامله ملکی داشتند، سرانجام در فروردین وارد بازار مسکن شوند و خرید خود را انجام دهند. در واقع استمرار پساجهش و ثبات در بازار مسکن یک محرک برای خریداران در ماهی که گذشت، بوده و منجر به ثبت سه هزار و 400 فقره معامله مسکن در پایتخت طی این ماه شده است.
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در معاملات فروردین 1401 با افت 4/ 2 درصدی نسبت به اسفند 1400 به 34 میلیون و 270 هزار تومان رسید؛ اما این افت در حالی رقم خورده که در این ماه تورم پنهان مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یافت.
در حالی که میانگین تورم پنهان ماهانه مسکن در سال گذشته یک درصد بوده است، این میزان در فروردین به سه درصد افزایش یافت که نشان دهنده افزایش قابل توجهی در قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده های بازار مسکن است.
به این ترتیب دومین سوال کلیدی درباره وضعیت بازار مسکن به دنبال این مقایسه میان تورم پنهان و قطعی مسکن در فروردین نسبت به اسفند پیش می آید؛ اینکه چرا با وجود تورم پنهان مثبت و سه درصدی، قیمت اسمی مسکن در فروردین کاهش یافته است.
بررسی ها از تحولات بازار مسکن نشان میدهد این کاهش به خاطر شیفت خریداران به واحدهای سندار است که به شکل افت تاریخی سهم واحدهای نوساز و تازه ساز در معاملات فروردین 1401 منعکس شده است. در ماهی که گذشت، سهم واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات شهر تهران به کمترین حد تاریخی خود رسید و فقط 7/ 28 درصد از کل معاملات در فروردین به این گروه سنی املاک تعلق داشته است.
فاصله بسیار زیاد استطاعت خرید مسکن با سطح قیمت واحدهای نوساز عاملی است که سبب سقوط آزاد سهم نوسازها از معاملات در فروردین ماه شده و به دنبال کاهش قابل توجه معاملات واحدهای گران قیمت بازار مسکن که از جنس کلید نخورده یا کم سن هستند، میانگین تغییرات قیمت مسکن در پایتخت منفی شده است.
علاوه بر این توقعی که فروشندهها با توجه به شرایط ویژه بازار مسکن شب عید (اسفندماه) از سطح قیمت داشتند و تصور میکردند میتوانند همچنان قیمت پیشنهادی خود را مثل ماه گذشته افزایش دهند، با مقاومت خریداران روبهرو شد.
به این ترتیب می توان از تعبیر دوپینگ فاز پساجهش برای رخدادهای فروردین بازار مسکن استفاده کرد و عامل این دوپینگ نیز کاهش سهم واحدهای گرانقیمت از معاملات بود که سبب شد شرایط پساجهش همچنان در بازار مسکن حاکم بماند و حتی میانگین قیمت اسمی مسکن نیز قدری افت کند.
هرچند شرایط در بازار مسکن برای افزایش خفیف قیمت با توجه به انتظارات تورمی ناشی از افزایش هزینه های عمومی، رشد هزینه ساخت و همچنین عدم تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی به نوعی فراهم بود، اما پساجهش مسکن در نهایت دوپینگ کرد و قیمت واقعی افت بیش از پنج درصدی در یک ماه را تجربه کرد؛ کما اینکه تورم عمومی ماهانه در فروردین سه درصد بوده و این در حالی است که تورم مسکن منفی 4/ 2 درصد بود. بنابراین قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته به طور متوسط پنج درصد کاهش یافت.
وزن بالای خریداران در بازار فروردین
سومین پرسش درباره تحولات اخیر بازار مسکن که در یک نگاه کلی به آمار رسمی به ذهن متبادر می شود، این است که چرا میزان افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال از ماه مشابه پارسال کمتر بود. فروردین پارسال شروع پساجهش در بازار مسکن بود که میانگین قیمت اسمی مسکن در آن ماه نسبت به اسفند 99 با افت سه درصدی همراه شد.
این در حالی است که افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال با وجود اینکه پساجهش در بازار تثبیت شده و حتی به واسطه کاهش معامله واحدهای گرانقیمت، دوپینگ هم کرده است، قدری کمتر و معادل 4/ 2درصد بود.
علت این است که در فروردین امسال تعداد خریداران به مراتب بیشتر از ماه مشابه پارسال و نیز نسبت به تعداد فروشندههای حاضر در بازار بوده است. در بازار مسکن فعلی حضور فروشندهها کمرنگ نیست، کمااینکه تعداد فایل های ثبت شده در بازار نیازمندی های آنلاین «دیوار» در فروردین نسبت به اسفند رشد بیش از 30 درصدی داشته است.
در واقع فروشنده ها به خوبی می دانند که بازار به ادامه شرایط پساجهش تمایل دارد و اگر متغیر بیرونی دیگری بر روند بازار اثرگذار نباشد، فروش هرچه زودتر در شرایطی که ثبات قیمت در بازار مسکن برقرار است، می تواند به نفع آنها باشد.
به این ترتیب قیمت فایل های فروش رشد سه درصدی داشته اما قیمت اسمی مسکن به دلیل اینکه قدرت چانه زنی خریداران در شرایط فعلی بیشتر است، روند نزولی خود را ادامه داده که به افت قیمت واقعی نیز منجر شده است.
اثر هزینه ساخت بر ذهنیت سازنده ها
یکی از رخدادهای درون بازار مسکن که در افزایش قیمت فایل های فروش در ماهی که گذشت بسیار موثر بوده، تورم مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت است. در سال جدید هزینه صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران افزایش یافته و این در حالی است که تورم مصالح ساختمانی که روند آن از ابتدای پارسال سرعت گرفت، همچنان ادامه دارد.
به گفته واسطه های بازار معاملات مسکن شهر تهران در هفته های اخیر قیمت برخی مصالح و نهاده های پرکاربرد ساختمانی مانند آهنآلات و میلگرد و... افزایش محسوسی داشته و این موضوع به ویژه قیمت واحدهای نوساز را تحت تاثیر قرار داده است.
سرایت افزایش قیمت واحدهای نوساز به سایر واحدهای مسکونی نیز خود را به شکل رشد محسوس قیمت پیشنهادی فروش ملک در تهران طی فروردین 1401 نشان داده است.
علاوه بر تورم مصالح و افزایش هزینه ساخت که روی ذهنیت سازنده ها درباره آینده بازار مسکن اثر گذاشته، افزایش 57 درصدی حداقل حقوق و دستمزد نیز بر این موضوع بی تاثیر نبوده و دنباله آن به شکل افزایش قیمت پیشنهادی فروش در بازار مسکن مشهود شده است.
عدم تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی و طولانی شدن روند مذاکرات عامل دیگری است که می تواند روی انتظارات تورمی در بازار مسکن اثر مستقیم بگذارد. همه این موارد در کنار یکدیگر رشد سه درصدی قیمت پیشنهادی فروش در فایل های فروردین را رقم زده است اما به واسطه دوپینگ پساجهش با کاهش سهم نوسازها، وضعیت مذکور در آمار معاملات فروردین انعکاس مستقیم پیدا نکرد و میانگین قیمت اسمی مسکن در این ماه کاهش یافت.
بازار مسکن 1401 همان طور که کارشناسان در نظرسنجی اخیر پیشبینی کرده بودند، زیر سایه دو فاکتور مهم شامل «قیمت تمام شده» و «ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی» قرار دارد. جهت تغییرات هر یک از این دو فاکتور بسیار مهم است چراکه می تواند بلافاصله بر قیمت مسکن در بازار اثر بگذارد.