چرا تولید مسکن با وجود جهش قیمت در رکود قرار گرفته است؟

چرا تولید مسکن با وجود جهش قیمت در رکود قرار گرفته است؟
Facebook Twitter LinkedIn

۱۵:۵۸ | ۱۴۰۱/۰۵/۰۱

رکود سنگین و معنادار مسکن سازی در پایتخت که پیش تر بر اساس تیراژ پروانه ساخت اثبات شده بود، با گزارش جدید بانک مرکزی نیز تایید شد.

به گزارش اخبار ساختمان، ورود بازار مسکن به پنجمین سال سپری شده از شروع رشد نامتعارف قیمت در کنار تمدید رکود سرمایه گذاری ساختمانی در سال جاری، این سوال را ایجاد کرده که چرا خانه سازی در قله پیمایی قیمت مسکن به جای اینکه رونق پیدا کند، دچار رکود شده است؟

 

این پرسش را کسانی مطرح می کنند که معتقدند رشد قیمت مسکن در هر صورت منافع بیشتری نصیب سرمایه گذاران ساختمانی خواهد کرد و در نتیجه اکنون نیز انتظار می رود با قرار گرفتن سطح قیمت ها در اوج، تیراژ ساخت و ساز افزایش پیدا کند.

 

علت پارادوکس بزرگ در بازار مسکن چیست؟

 

اما آمار تیراژ واحدهای مسکونی در سال 1400 و بهار 1401 از یکسو و نیز داده های جدید از میزان سرمایه گذاری ساختمانی در یک سال 1400 از سوی دیگر، حکایت از وجود یک پارادوکس بزرگ در بازار مسکن دارد. در واقع برخلاف انتظار با وجود رشد قابل توجه قیمت ها، تمایل به سرمایه گذاری ساختمانی رو به افول بوده و نارضایتی سازنده ها در اوج رشد قیمت مسکن سوال برانگیز است.

 

پاسخ به ریشه پارادوکس اصلی بازار مسکن مبنی بر اینکه چرا با وجود اوج گیری قیمت مسکن، حجم ساخت و ساز در تهران کاهش پیدا کرده است و نیز تایید رکود تاریخی خانه سازی در پایتخت را طیفی از فعالان بازار مسکن که البته به نظر می رسد عمدتا سازنده هستند، داده اند.

 

فعالان ساختمانی که به بیان دیدگاه خود درباره علل رکود ساخت و ساز پرداخته اند، به این پرسش پاسخ داده اند که چرا خانه سازی با وجود جهش قیمت مسکن به خواب عمیق زمستانی رفته است.

 

مقصود از خواب زمستانی، سقوط تیراژ خانه سازی در پایتخت است که پس از ثبت رکورد تاریخی در سال 1400، همان مسیر را در سه ماه اول امسال نیز ادامه داده است. سال گذشته در شهر تهران 40‌ هزار و 500 واحد مسکونی پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کردند که این میزان به شدت از مقدار متعارف ساخت و ساز در سال های پیش از رکود اخیر سرمایه گذاری ساختمانی کمتر بود.

 

به این ترتیب آمار تجمیعی از میزان ساخت و ساز در یک سال 1400 در پایتخت نشان داد خانه سازی در تهران به کف تاریخی رسید و یک رکورد حداقلی تاریخی را ثبت کرد. به طور کلی تیراژ ساختمانی در شهر تهران در وضعیت معمول سالانه بین 80 تا 100‌ هزار واحد مسکونی بود اما از سال 94 به بعد از میزان آن کاسته شد.

 

با این حال حتی در سال های 94 به بعد نیز عمدتا به طور میانگین سالانه 60 تا 65‌ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت می کرد. به این ترتیب آنچه در سال هفتم رکود پیاپی ساختمانی (1400) رخ داد، حتی از آمار سال های رکود نیز فاصله زیادی گرفت و به کانال 40‌ هزار واحد تنزل یافت.

 

در بهار امسال نیز تعداد واحدهای مسکونی که توسط شهرداری تهران برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده با افت 42‌ درصدی نسبت به فصل مشابه سال 1400 همراه بوده و فقط 6‌‌‌ هزار و 200 واحد مسکونی در این مدت مجوز ساخت دریافت کردند. به این ترتیب روند سقوط آزاد ساخت و ساز در پایتخت در سه ماه اول امسال هم ادامه پیدا کرده است.

 

افت شدید حجم سرمایه گذاری در بخش مسکن

 

اما افزون بر این داده ها که روایتگر رکود ساختمانی است، گزارش جدید بانک مرکزی از نماگرهای اقتصادی مربوط به زمستان 1400 نیز که وضعیت یک سال گذشته را تشریح می کند، حکایت از افت شدید حجم سرمایه گذاری در پایتخت دارد.

 

گزارش نماگر اقتصادی حاوی بخشی است که میزان سرمایه گذاری ساختمانی را به تفکیک تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری اعلام می کند.

 

بر اساس این گزارش در یک سال 1400 سرمایه گذاری ساختمانی در شهر تهران فقط 5/ 1‌ درصد افزایش یافته است. اگرچه ممکن است این رشد اسمی بسیار ناچیز در میزان سرمایه گذاری ساختمانی برای گروهی امیدوارکننده و معنادار باشد و این طور تلقی کنند که سرمایه هرچند به میزان کم، به ساخت و سازهای پایتخت تزریق شده است؛ اما میزان رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در تهران بر اساس داده های این گزارش «منفی» بوده است؛ واقعیتی که در تحلیل شرایط کنونی بازار ساخت و ساز نمی توان نسبت به آن اغماض کرد.

 

بر اساس این گزارش میزان رشد واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در تهران طی یک سال 1400 حدود 68‌ درصد منفی بوه است؛ چراکه در گزارش نماگر اقتصادی اعلام شده شاخص بهای خدمات ساختمانی و نیز شاخص بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی در سالی که گذشت به ترتیب 51 و 82‌ درصد گزارش شده است.

 

همچنین محتوای گزارش چندی پیش مرکز آمار از تورم مصالح ساختمانی در تهران گویای رشد 70‌ درصدی قیمت مصالح به طور میانگین در پایتخت بوده است. مجموع این داده ها حکایت از آن دارد که به طور متوسط هزینه تولید مسکن در تهران در سال 1400 نسبت به سال 99 حدود 70‌ درصد افزایش داشته است.

 

با توجه به این تورم، اگر قرار بود در سال 1400 نیز به اندازه سال 99 سرمایه گذاری ساختمانی صورت گیرد، قاعدتا باید رشد اسمی سرمایه گذاری به میزان 70‌ درصد محقق می شد، اما توجه به سرمایه گذاری 78‌ هزار میلیارد تومانی در تهران، این رشد فقط 5/ 1‌ درصد بوده است. به این ترتیب ساخت و ساز به لحاظ میزان سرمایه گذاری در تهران آب رفته و رشد واقعی آن منفی بوده است.

 

گزارش نماگر اقتصادی نشان می دهد وضعیت در کل کشور نیز تفاوت عمده ای با تهران نداشته و در سال 1400 با رقم 460‌ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری ساختمانی در کل کشور 41‌ درصد رشد اسمی داشته است، که مقایسه آن با تورم 70‌ درصدی هزینه ساخت حکایت از آن دارد که در کشور نیز میزان رشد واقعی سرمایه گذاری حدود 30‌ درصد منفی بوده است.

 

این در حالی است که در سال 99 میزان رشد اسمی سرمایه گذاری ساختمانی 40‌ درصد و تورم هزینه ساخت 65‌ درصد بوده است. بنابراین تغییرات واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در سال 99 نسبت به سال قبل از آن به میزان کمتری (حدود 25‌ درصد) منفی بوده است.

 

همچنین در یک سال 98 نه تنها رشد اسمی، بلکه رشد واقعی نیز در میزان سرمایه گذاری ساختمانی در کشور گزارش شده است؛ به این ترتیب که میزان سرمایه گذاری ساختمانی در آن سال نسبت به یک سال 97 با رشد اسمی 49‌ درصدی و رشد واقعی 10‌ درصدی همراه بود. به این ترتیب وضعیت گزارش شده از سال 1400 در حوزه بخش مولد سرمایه گذاری ملکی یعنی بازار ساخت و ساز، قابل تامل است.

 

گزارش بانک مرکزی نشان می دهد حتی با فرض اینکه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران در یک سال 1400 افزایش یافته باشد، میزان سرمایه گذاری در این حوزه در سال مذکور با تغییرات منفی همراه بوده است.

 

به بیان دیگر، زمانی که یک پروانه ساختمانی برای تخریب و نوسازی در یک قطعه زمین شهری صادر می شود، در گام های بعدی باید به تدریج سرمایه به این پروژه تزریق شود تا کار به شکل قابل قبول پیش برود و واحدهای تکمیل شده پس از 18 ماه یا حداکثر 24 ماه آماده عرضه به بازار مسکن شود.

 

به این ترتیب در شرایطی که گزارش رسمی از میزان سرمایه گذاری ساختمانی، افت را روایت می کند، عملا عملیات ساختمانی در ساخت و سازها چندان رو به جلو گزارش نشده تا به موقع به مرحله عرضه برسد و از این بابت سال 1400 یک موقعیت هشدارآمیز در کل کشور، به ویژه در شهر تهران گزارش شده است.

 

هشت چالش پیش روی سازنده ها

 

اظهارنظرهای فعالان بازار مسکن در خصوص سقوط تاریخی تیراژ ساخت در پایتخت به شکل گیری یک برج هشت طبقه از چالش هایی که بساز و بفروش ها با آن روبه‌رو هستند، منجر می شود؛ چالش هایی که معلوم می کند چرا در سال 1400 با وجود اینکه همچنان رشد خفیف قیمت مسکن در شهر تهران ادامه داشت، اما انگیزه ساخت و ساز کاهش پیدا کرد.

 

یکی از این چالش های هشت گانه مساله کاهش انگیزه اجاره داری است که از سوی برخی سازنده ها به عنوان دغدغه مطرح شده است. سازنده ها معتقدند در شرایطی که برای خانه های خالی مالیات وضع شده، طبعا در بازاری که با رکود ساختمانی روبه‌رو بوده و فروش مسکن در این شرایط دشوارتر از همیشه است، قاعدتا آنها باید پس از تکمیل ساخت و ساز، وارد بازار اجاره داری شوند.

 

این در حالی است که تعیین سقف رشد اجاره بها با فاصله زیاد از سطح تورم عمومی از یکسو و نیز مصوبه تمدید خودکار قراردادها در سال جاری که ممکن است در سال آینده نیز تمدید شود از سوی دیگر، سبب شده آنها انگیزه حضور در بازار اجاره پس از تکمیل واحدهای مسکونی را از دست بدهند.

 

به گفته فعالان ساختمانی، در شرایطی که آنها از فروش واحدهای تکمیل شده به دلیل کاهش شدید تقاضای خرید مصرفی ناتوان هستند و امکان خالی نگه داشتن واحدها یا ورود به بازار اجاره با عایدی متناسب با سطح تورم را ندارند، دلیلی برای شروع ساخت و ساز جدید پیش روی خود نمی بینند.

 

چالش دوم و پرتکراری که در نظرات فعالان بازار مسکن مشاهده می شود و از علل اصلی کاهش تولید مسکن در کشور محسوب می شود، نبود متقاضی خرید در این بازار است. در حال حاضر میانگین قیمت یک واحد آپارتمان 50 مترمربعی در شهر تهران بر اساس میانگین قیمت معاملات خرداد به 2‌ میلیارد تومان رسیده است و این یعنی حداقل بودجه مناسب برای خرید ملک در شهر تهران در تابستان امسال رقمی در همین حدود است.

 

این در حالی است که استطاعت خرید خانه اولی ها به مراتب از این رقم پایین تر بوده و سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق برای زوجین نیز با توجه به هزینه بالایی که باید صرف خرید اوراق حق تقدم استفاده از این وام شود، حداکثر حول و حوش 300‌ میلیون تومان در شهر تهران است.

 

بنابراین پوشش وام مسکن در حال حاضر برای انجام یک خرید حداقلی در تهران حدود 15‌ درصد است که عملا تاثیر چندانی بر میزان قدرت خرید متقاضیان مسکن ندارد و صرفا برای متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان قابل استفاده به نظر می رسد.

 

چالش سومی که بساز و بفروش ها را از ساخت و ساز جدید باز می دارد، تورم مصالح ساختمانی است که روند آن از سال گذشته سرعت گرفته و همچنان ادامه دارد.

 

افزون بر این مساله تورم مجوزهای ساختمانی و روند بوروکراتیک صدور مجوز ساخت در تهران یکی دیگر از چالش هایی است که چند تن از فعالان ساختمانی به آن اشاره کردند. سازنده ها از مسیر پر پیچ و خم اخذ مجوز ساخت از شهرداری تهران گلایه مند بوده و اعلام کردند که برای هر پروژه ساختمانی ناگزیر به ارائه چند تعهد محضری و نیز گواهی های امضای متعدد هستند.

 

اخیرا در گزارشی با عنوان ناکامی در تسهیل ساخت و ساز به این موضوع پرداخته بود که تعدد مجوزهای ساختمانی تا چه اندازه بر بی رغبتی به ساخت و ساز اثرگذار است. در حال حاضر در عمده ساخت و سازهای تهران متوسط زمان صدور پروانه توسط مدیریت شهری پنج ماه اعلام شده است که عملا معادل حدود یک سوم زمان موردنیاز برای عملیات ساختمانی در یک پروژه ساختمانی است و زمان قابل توجهی به شمار می آید.

 

پنجمین چالش مورد اشاره از سوی سازنده ها مربوط به افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی است که از آن به عنوان یک مانع برای شروع پروژه جدید در سال 1401 یاد کرده اند.

 

افزون بر این ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل شده سال گذشته به عنوان چالشی دیگر از سوی برخی سازنده ها مطرح شده است. به عنوان مثال یکی از فعالان ساختمانی اصفهان اعلام می کند که با گذشت هشت  ماه از تکمیل یک ساختمان سه طبقه، هنوز موفق به فروش هیچیک از واحدهای آن نشده است تا بتواند پروژه جدید را کلید بزند.

 

ششمین چالش سازنده ها در حال حاضر، کاهش صرفه فعالیت ساختمانی است. تحقیق میدانی از سازنده ها نشان می دهد هر چه میزان عایدی آنها از ساخت و ساز به 25‌ درصد نزدیکتر شود، انگیزه آنها برای فعالیت به مراتب کمتر می شود.

 

بر اساس محتوای پژوهشی پیرامون بازدهی ساخت و ساز در تهران که به سفارش مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهرداری تهران انجام شده است، در یکی دو سال اخیر عایدی ساخت و ساز به جز چند منطقه شمالی، در عمده مناطق شهر به 28‌ درصد کاهش یافته و از کف حداقلی مورد انتظار سازنده ها یعنی 30‌ درصد پایین تر است؛ وضعیتی که نشات گرفته از تورم بالای زمین و مصالح ساختمانی است و به عنوان یک مانع برای شروع پروژه های جدید ساختمانی معرفی شده است.

 

در نهایت هشتمین چالش سازنده ها چشم اندازی است که از رکود بازار مسکن در ماه های آتی دارند. از آنجا که دستگاه های مختلف سنجش حباب مسکن نشان می دهد سطح فعلی قیمت ها بالاتر از محدوده مورد انتظار است، در صورتی که ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق به نتیجه رسیدن مذاکرات برجام کاهش پیدا کند، استعداد افت قیمت واقعی مسکن در میان مدت به شکل موثری تقویت خواهد شد.

 

گروهی از سرمایه گذاران ساختمانی با توجه به اینکه چشم انداز روشنی از آینده قیمت مسکن ندارند و نمی دانند آیا وضعیت رکود تورمی فعلی ادامه پیدا می کند یا اینکه بازار مسکن برای ورود به دوره رکود غیرتورمی و در واقع چربی سوزی آماده می شود، ترجیح می دهند از ورود به سیکل ساخت و ساز جدید پرهیز کنند، چراکه نمی توانند برآورد دقیقی از آینده بازار مسکن داشته باشند. این شاید مهم ترین طبقه برج چالش های هشت گانه ای است که پیش روی سازنده ها قرار دارد.

 

بیشتر بخوانید: افت تولید مسکن چه تبعاتی خواهد داشت؟

 

دنیای اقتصاد

 

اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman