مالیات بر خانه های خالی در تهران به خوبی اجرایی نشده است
۱۰:۴۳ | ۱۴۰۱/۰۵/۰۳
به گزارش اخبار ساختمان، بحث و تبادل نظر پیرامون سیاست های مالیاتی در جلسه علنی دیروز پارلمان شهری تهران به نقطه ای انجامید که متولی امور مالیاتی صراحتا اعلام کرد مالیات خانه های خالی نتوانسته نقش تنظیم گر خود را آنگونه که انتظار می رفت، ایفا کند.
اعضای شورای شهر تهران دیروز تبعات انجماد ملکی و اثر آن بر بازار اجاره مسکن را تایید و تصریح کردند یکی از عواقب بی هزینه بودن ملاکی، محرومیت بازار اجاره از عرضه واحدهایی است که می تواند به تنظیم سطح عرضه و تقاضا در این بازار و برقراری ثبات قیمت اجاره بها کمک کند.
با این حال به دلیل اینکه دستگاه های متولی شناسایی و وصول مالیات مربوطه تاکنون عملکرد موفقی در زمینه اخذ مالیات های ملکی نداشته اند، عملا کل کشور و مشخصا شهر تهران به عنوان یکی از کانون های اصلی سوداگری ملکی از این فرصت سوزی متضرر شده اند.
این در حالی است که مدیریت شهری اعلام آمادگی کرده با سامانه هایی که در اختیار دارد، به فوریت نسبت به شناسایی و وصول درآمد از محل مالیات های ملکی اقدام کند.
پیشنهادی که رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران مطرح کرد و برخی دیگر از اعضای شورای شهر نیز تکرار کردند این بود که وصول مالیات های ملکی به مدیریت شهری واگذار شود؛ پیشنهادی که با نسخه جهانی وصول مالیات در دنیا تطابق دارد.
در اغلب شهرهای توسعه یافته وصول درآمدهای مالیاتی در حوزه ملکی به دولت های محلی و شهرداری ها واگذار می شود، چراکه تنها این نهاد کامل ترین و جزئی ترین اطلاعات مربوط به وضعیت املاک را در اختیار دارد. اما در ایران روند کند وصول مالیات خانه های خالی نشان می دهد از ظرفیت مدیریت شهری در این زمینه غفلت شده است.
داوود منظور، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور مهمان دیروز صحن شورای شهر تهران بود که با هدف تبیین سیاست های مالیاتی و نیز تقویت تعامل با مدیریت شهری به پارلمان شهری آمده بود. این جلسه علاوه بر اینکه به بحث و تبادل نظر پیرامون وصول انواع مالیات با پایه های مختلف و نیز برخی اختلاف ها در خصوص سهم شهرداری ها از مالیات های محلی گذشت، محلی برای به صدا درآمدن آژیر بی اثر بودن مالیات خانه های خالی و در عین حال هشدار درباره تبعات به تاخیر انداختن استفاده از مالیات های ملکی موثر بود.
در این جلسه نه تنها چند تن از اعضای شورای شهر تهران به عقب ماندگی در مقابله با سفته بازان ملکی انتقاد و اعلام آمادگی کردند که مدیریت شهری مسوولیت وصول مالیات های ملکی را برعهده بگیرد، بلکه حتی متولی امور مالیاتی کشور نیز به صراحت اعلام کرد که نقش مالیات خانه های خالی در تنظیم بازار مسکن آنگونه که انتظار می رفت، تحقق پیدا نکرده است.
وی در واکنش به انتقاد نمایندگان مردم در پارلمان شهری نسبت به روند کند اجرای مالیات خانه های خالی به این واقعیت اذعان کرد که نقش تنظیم گر این مالیات در بازار مسکن آن طور که دولت انتظار داشت، تحقق پیدا نکرده است.
اظهارات مطرح شده در جلسه دیروز شورای شهر تهران توسط بالاترین مقام سازمان امور مالیاتی کشور نشان داد همانطور که از ابتدا پیش بینی می شد، مالیات خانه های خالی نتوانسته نقش موثری در تنظیم بازار مسکن ایفا کند و عملا ابزار مالیاتی کارآمدی نبوده است.
مالیات خانه های خالی برای اولین بار در سال ۱۳۹۹ در مصوبه بودجه گنجانده و مقرر شد سالانه ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل این پایه مالیاتی وصول شود. اگرچه درآمد مالیات خانه های خالی حتی در پیش بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال های بعد نیز تکرار شد.
این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در دو سال گذشته صفر بوده و در دو ماه ابتدایی امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی شده اختلاف زیادی داشته است.
در این رابطه رئیس سازمان امور مالیاتی کشور، از شناسایی حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور طی سال گذشته با برآورد مالیات تعلق گرفته به آنها با رقمی معادل سه هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان خبر داد و اعلام کرد: فرآیند وصول این مالیات آغاز شده است.
اما داوود منظور در حالی از شروع روند وصول مالیات خانه های خالی خبر داده که بنا بر آمار رسمی منتشر شده توسط این سازمان، در دو ماه ابتدایی امسال حدود یک میلیارد تومان مالیات توسط مالکان خانه های خالی پرداخت شده است؛ رقمی که در مقایسه با سه هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان برآورد شده تقریبا هیچ است.
واقعیتی که بارها در طول بیش از دو سال اخیر به آن پرداخته ایم، اکنون در کارنامه مالیاتی مربوط به برش دو ماهه ۱۴۰۱ که توسط سازمان امور مالیاتی منتشر شده، آشکار است و عملا آژیر بی اثر بودن این پایه مالیاتی در تنظیم بازار مسکن به صدا درآمده است.
در شرایطی که گزارش رسمی سازمان امور مالیاتی حکایت از آن دارد که برش دو ماهه وصول مالیات خانه های خالی بسیار کمتر از یک درصد (تقریبا معادل ۰۵/ ۰ درصد) از رقم پیش بینی شده در بودجه کل کشور بوده است، دولت همچنان بر ادامه طی مسیری که در دولت گذشته آغاز شده و در همان دولت نیز عملا هیچ نتیجه موثری نداشته است، اصرار دارد.
این در حالی است که مالیات خانه های خالی یک مالیات دست چندم در بازار مسکن به شمار می آید که پس از به کار‌گیری سایر ابزارهای مالیاتی برخی دولت ها به سراغ آن رفته اند.
مالیات دست اول ملکی که در کشورهای توسعه یافته رایج است، مالیات سالانه ملکی است که در آن هیچ استثنایی وجود ندارد و همه مالکان سالانه مشمول آن می شوند. این مالیات در قالب ضریبی از ارزش روز هر ملک تعریف می شود و این ضریب عموما بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد است.
به طور معمول در مورد املاک واقع در مناطق کم برخوردارتر و ارزان تر شهر و نیز خانه هایی که تعداد افراد ساکن در آنها از حد استاندارد بیشتر است، معمولا ضرایب پایین تری در نظر گرفته می شود و در عین حال رقم پیشنهادی مالیات املاک لوکس که طبقات درآمدی بالا و متوسط رو به بالا در آنها ساکن هستند، ضرایب بالاتر اختصاص پیدا می کند.
نکته قابل تامل در مورد این پایه مالیاتی، نبود استثنا است که سبب می شود شناسایی مشمولان و وصول مالیات به سادگی میسر باشد. این در حالی است که در مورد مالیات خانه های خالی جدای از اینکه شناسایی آنها نیازمند ارتباط موثر میان دستگاه های اجرایی مختلف با سازمان های خدمات رسان در حوزه آب، برق و گاز است، استثناهای زیادی هم در قانون مصوب مجلس پیش بینی شده که بعضا می تواند در نقش راه فرار از تور مالیاتی عمل کند.
اما حتی در کشورهایی که مالیات سالانه ملکی پیش بینی شده، ابزار مالیاتی که در مرتبه بعدی با هدف تنظیم بازار مسکن استفاده می شود، مالیات خانه های خالی یا لوکس نیست. در مرتبه بعدی کشورها مالیات بر عایدی سرمایه و پس از آن مالیات بر معاملات مکرر را عملیاتی می کنند تا در برابر سوداگری ملکی به شکل موثر ایفای نقش کنند.
آمادگی شهرداری برای ماموریت مالیاتی
روز گذشته میثم مظفر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران به صراحت از متولی امور مالیاتی کشور درخواست کرد در تهران وصول مالیات خانه های خالی و لوکس را به شهرداری تهران واگذار کند.
وی با اشاره به اینکه ۲۰ درصد از خانه های خالی کشور معادل حدود ۵۰۰ هزار واحد در استان تهران واقع شده است، گفت: برآورد می شود در شهر تهران ۳۰۰ هزار واحد و در حومه پایتخت نیز ۲۰۰ هزار واحد، خالی از سکنه باشد.
مظفر با اشاره به شکل رایج سفته بازی در بازار مسکن خاطرنشان کرد: ملاکان در تهران طی یک دوره سه تا ۶ ساله خانه ها را خالی نگه می دارند و همزمان با اوج تورم ملکی آنها را در بالاترین قیمت ممکن برای فروش عرضه می کنند؛ ضمن اینکه خالی نگه داشتن خانه ها بازار اجاره را نیز با چالش روبه‌رو کرده و نیازمند اقدام عاجل در این زمینه هستیم.
پیشنهاد این عضو شورای شهر برای تسریع در وصول مالیات های ملکی دوگانه (مالیات خانه های لوکس و خالی) سپردن این ماموریت به شهرداری تهران بود.
وی با اشاره به سامانه ممیزی املاک شهرداری تهران گفت: شهرداری تهران از طریق این سامانه های تخصصی می تواند در لحظه اطلاعات کامل و دقیقی را احصا کند؛ به عنوان مثال شهرداری به راحتی می تواند از طریق این سامانه برای شناسایی املاک لوکس، خانه های بالای ۳۵۰ متر مربع واقع در منطقه یک را بر اساس انتخاب سیستمی با کدپستی و مشخصات مالک اعلام کند.
رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران معتقد است شهرداری ابزارهای قدرتمندی برای وصول مالیات های ملکی در اختیار دارد و تنها با همکاری شهرداری تهران اجرای قانون مالیات خانه های خالی و لوکس میسر و عملی خواهد بود و قفل دو ساله وصول این مالیات در این صورت خواهد شکست.
البته باور مظفر این است که اگر وصول این مالیات به مدیریت شهری سپرده شود، عمده درآمد وصولی از این محل نیز در اختیار شهرداری تهران قرار بگیرد.
اگرچه آمار میثم مظفر از واحدهای خالی با آمار ۵۰۰ هزار واحد شناسایی شده خالی در کل کشور که سازمان امور مالیاتی پیش تر اعلام کرده مغایر است، اما از آنجا که در دو سال گذشته سرمایه گذاری ساختمانی در تهران اشباع و سرمایه گذاران روانه بازار مسکن در شهرهای حومه شدند، افزایش تعداد خانه های خالی که با انگیزه غیرمصرفی در شهرهای جدید اطراف تهران خریداری شده اند، دور از ذهن نیست و با واقعیت های ملموس سال های اخیر تطابق دارد.
از سوی دیگر اعضای شورای شهر تهران نیز اثر انجماد ملکی بر بازار اجاره بها را به درستی تشخیص و نسبت به آن هشدار داده اند. با این حال پیشنهاد در خصوص برقراری تعامل موثر میان سازمان امور مالیاتی و شهرداری تهران به منظور وصول مالیات های ملکی زمانی راهگشا خواهد بود که توان عوامل اجرایی روی وصول یک پایه مالیاتی موثر متمرکز شود.
رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در حاشیه این جلسه در پاسخ به اینکه چرا با وجود اذعان به عدم کسب نتیجه از مالیات خانه های خالی در حوزه تنظیم بازار مسکن، ابزار مالیاتی موثر و رایج دنیا یعنی مالیات سالانه ملکی جایگزین نمی شود؟ این طور توضیح داد: اینکه سازمان امور مالیاتی از چه پایه های مالیاتی استفاده می کند را قانونگذار تعیین می کند؛ اما نگاه شما در خصوص مالیات سالانه ملکی کارشناسی است. در عین حال نمایندگان مجلس در مجموع نگاه های کارشناسی مختلف را بررسی می کنند و از بین آنها پایه های مالیاتی فعلی انتخاب شده است.
وی معتقد است پایه های مالیاتی ملکی که اکنون در کشور تعریف شده شامل مالیات خانه های لوکس و خالی نیز تجربه موفق بین‌المللی داشته است و در ایران نیز می تواند منبع مالی خوبی برای دولت فراهم کند.
منظور در عین حال تاکید کرد هدف از وضع مالیات خانه های خالی کسب درآمد مالیاتی برای دولت نبوده و هدف اصلی تنظیم گری در بازار مسکن به منظور پرهیز از سوداگری ملکی و تبدیل بازار مسکن از یک بازار سرمایه ای به بازار کاملا مصرفی است.
وی در حالی معتقد است مالیات خانه های خالی می تواند سبب شود ملاکان، واحدهای مسکونی را وارد چرخه تامین مسکن برای متقاضیان کنند که در عمل وصول این مالیات با اما و اگرهای فراوانی همراه است و پس سپری شدن دو سال صفر، به تازگی ارقام بسیار ناچیزی از این محل به خزانه دولت واریز شده است.
وی از شناسایی املاک مشمول این مالیات خبر داد و با بیان اینکه برگه های اجرایی برای مالکان خانه های خالی صادر شده است، گفت: در صورتی که مالکان این خانه ها از پرداخت مالیات سر باز بزنند و آن را به تعویق بیندازند، مشمول جریمه ای معادل ماهانه ۵/ ۲ درصد خواهند شد.
رئیس سازمان امور مالیاتی کشور همچنین اعلام آمادگی کرد در صورتی که مبانی قانونی مالیات سالانه ملکی توسط مجلس تعریف شود، عملیاتی کردن تدابیری مثل واگذاری وصول آن به شهرداری تهران میسر است.
به گفته وی، در حال حاضر قانونگذار مسوولیت شناسایی خانه های خالی را به وزارت راه و شهرسازی سپرده است و سایر نهادها باید با این وزارتخانه همکاری کنند.
اما با وجود آشکار شدن ناکارآمد بودن مالیات های ملکی فعلی که در کشور پیش بینی شده است، مجلس هنوز ورودی به اصلاح این مصوبه نداشته و به گفته منظور، آنچه اکنون روی میز کمیسیون های تخصصی مجلس قرار دارد، مالیات بر عایدی سرمایه است که دولت امیدوار است تصویب آن به کاهش سوداگری در بازار مسکن منجر شود.
با این حال حتی این ابزار مالیاتی نیز زمانی اثربخش خواهد بود که پیش از آن یک تور مالیاتی وسیع برای همه صاحبان املاک گسترده شده باشد و انجماد سرمایه در بازار مسکن برای همه شهروندان مشمول هزینه شود.
در واقع پیش نیاز اجرای موثر مالیات بر عایدی سرمایه در بازار ملک نیز که سیاستگذار بخش مسکن نباید از آن غفلت کند، گستردن یک تور وسیع مالیاتی برای هر نوع فعالیت ملکی است تا به واسطه آن، انگیزه سوداگری به صفر برسد.
بیشتر بخوانید: کارنامه مالیاتی خانه های لوکس و خانه های خالی منتشر شد
