چرا ساخت و ساز در کشور زمین گیر شده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، داده های مرکز آمار از تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده نشان می دهد که در سال گذشته ساخت و ساز مسکن در پایتخت باز هم کاهش یافته و به کمترین میزان طی دو دهه اخیر رسیده است. افت شدید عرضه مسکن در تهران در شرایطی رقم می خورد که پایتخت همچنان مهاجرپذیرترین استان کشور و تقاضای مسکن مدام در حال افزایش است. بنابراین سوال این است که چرا ساخت و ساز در تهران زمین گیر شد؟

هزینه های ساخت و ساز مسکن جهش یافته است

برای ساخت و ساز مسکن دو هزینه اصلی وجود دارد؛ از یک طرف هزینه ساخت مسکن تحت تاثیر قیمت نهاده های ساختمانی است و از طرف دیگرخرید زمین. بررسی ها نشان می دهد که در حال حاضر هزینه خرید زمین بیش از دو سوم کل هزینه های ساخت و ساز را تشکیل می دهد و هزینه نهاده ها کمتر از یک سوم کل مخارج ساخت یک ساختمان است.

طی دهه گذشته قیمت زمین با سرعتی به مراتب بیشتر از قیمت مسکن و نهاده های ساختمانی در تهران رشد کرده است. چنین اتفاقی موجب شده تا سهم زمین از هزینه های ساخت و ساز مرتب افزایش یابد.

بررسی ها نشان می دهد در ابتدای دهه ۹۰ بیشتر هزینه‌ یک پروژه ساختمانی را مصالح و نهاده ها تشکیل می دادند و سهم زمین از هزینه ها حدود ۴۵ درصد بوده، عددی که حالا به ۷۰ درصد نزدیک شده است.

طبق داده های مرکز آمار ایران متوسط قیمت زمین در پایتخت از ابتدای سال ۹۰ تا پاییز سال گذشته ۳۰ برابر شده است. این در حالی است که طی این مدت قیمت املاک مسکونی در تهران حدودا ۱۸ برابر و هزینه نهاده های ساختمانی تنها ۱۱ برابر شده است.

حاشیه سود مسکن برای سازندگان آب رفت

سازندگان مسکن از سال ها پیش حاشیه سود ساخت و ساز را در محدوده ۳۰ تا ۴۰ درصد اعلام می کردند و به گفته بسیاری از آنها حداقل سود جذاب برای ساخت و ساز حدود ۳۰ درصد است.

البته باید توجه کرد که این حاشیه سود اسمی است؛ با توجه به این که نرخ بهره طی سال های مختلف در اقتصاد ایران حدود ۲۰ درصد بوده، به نظر می رسد حدود ۱۰ درصد هم «صرفه ریسک» سرمایه گذاری در بازار ساخت مسکن می شود.

با توجه به ریسک های فعالیت های تولیدی مثل ریسک عدم نقدشوندگی مسکن ساخته شده، به نظر می رسد هنگامی که حاشیه سود اسمی ساخت و ساز به کمتر از ۳۰ درصد می رسد ساختمان سازی جذابیت خود را از دست می دهد.

در این گزارش بر اساس تغییرات هزینه های ساخت و ساز، قیمت زمین و قیمت مسکن حاشیه سود اسمی ساخت‌ یک آپارتمان ۶ طبقه که متراژ هر واحد آن ۱۰۰ متر است در طول دهه ۹۰ تخمین زده شده.

بررسی ها نشان می دهد که حاشیه سود ساخت و ساز در بهار سال جاری به حدود ۲۴ درصد رسیده است. در شرایطی که تورم سالانه ملک بیش از ۴۰ درصد است، ساخت و ساز جذابیت خود را از دست داده و در عوض فعالیت های سفته بازانه در بازار مسکن جذاب تر از هر زمانی شده است.

طی سال های مختلف دهه ۹۰ میانگین حاشیه سود اسمی ساخت و ساز در تهران حدود ۳۵ درصد بوده است. یک بار در اوایل این دهه حاشیه سود خانه سازی به زیر ۳۰ درصد رسید. اما این افت سود ساخت و ساز چندان طولانی نبود و بعد از چند فصل دوباره به محدوده بالاتر از ۳۰ درصد بازگشت.

بررسی ها نشان می دهد که از ابتدای سال ۹۲ رشد قیمت زمین در تهران متوقف و حتی کاهشی می شود. به طوری که از بهار ۹۲ تا بهار سال ۹۶ متوسط قیمت هر متر مربع زمین در تهران با افت ۶ درصدی مواجه شد. در این مدت اما قیمت مسکن با شیبی ملایم رشد ۱۷ درصدی را تجربه کرد که باعث شد تا حاشیه سود ساخت و ساز که به ۲۷ درصد رسیده بود تا ۳۸ درصد هم رشد کند.

در سال های ۹۶ و ۹۷ هم که شروع تلاطمات اقتصاد ایران بود، در پی هجوم پول ها به سمت مسکن، قیمت ملک با سرعتی عجیب رو به افزایش رفت که باعث شد حاشیه سود ساختمان سازی در مواقعی به ۴۰ درصد هم برسد. این رشد سود ساخت و ساز هر چند باعث شد تا ساختمان سازی در سال های ۹۶ و ۹۷ اندکی افزایش یابد، اما تلاطم شدید اقتصاد ایران و افزایش نااطمینی ها به گونه ای بود که ساخت و ساز مسکن نتوانست به دوران اوج خود برگردد. از سال ۹۸ هم شتاب رشد قیمت زمین بیشتر از مسکن شد و باعث شد حاشیه سود ساخت و ساز مدام آب برود.

به طوری که طبق داده های رسمی، حاشیه سود ساخت و ساز از تابستان سال گذشته به کمتر از ۳۰ درصد رسید. هنوز داده رسمی از قیمت زمین در زمستان و بهار امسال منتشر نشده است؛ اما حتی اگر فرض شود که سرعت رشد قیمت زمین کاهش یافته و با سرعت رشد قیمت ملک برابر شده باشد، به واسطه جهش شدید هزینه نهاده های ساختمانی روند نزولی حاشیه سود ساخت و ساز در زمستان و بهار امسال هم ادامه یافته و حالا به ۲۴ درصد رسیده است.

به این ترتیب به نظر می رسد جهش قیمت زمین عامل اصلی کاهش شدید ساخت و ساز در پایتخت باشد. باید دید در صورت احیای دوباره برجام سناریو سال های ۹۲ تا ۹۶ تکرار خواهد شد یا نه. سناریویی که در آن قیمت زمین کاهشی بود و ساخت و ساز هم اندک اندک در حال احیا بود.

فردای اقتصاد