بانک ها نتوانستند به تکلیف قانون جهش تولید مسکن عمل کنند

به گزارش اخبار ساختمان، تازه ترین گزارش رسمی از حجم تسهیلات دهی شبکه بانکی به بخش مسکن در بهار 1401 حکایت از نمره تک بانک ها در این حوزه دارد. در حالی که برابر قانون شبکه بانکی باید سالانه 360‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات در بخش مسکن پرداخت کند و با این وصف برش سه ماهه بهار برای تحقق این هدف، پرداخت 90‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات است، عملکرد شبکه بانکی در اولین فصل سال جاری معادل 31‌ هزار میلیارد تومان گزارش شده است.

در این گزارش ضمن بررسی علت ناکامی در تحقق این هدف مالی در سه ماه نخست امسال، به این سوال نیز پاسخ داده خواهد شد که آیا این «نه» بانک ها به رونق مسکن اختیاری است یا اجباری.

با وجود اینکه بانک مرکزی چندی است از انتشار گزارش رسمی سهم بخش های مختلف اقتصادی از تسهیلات بانکی که پیش تر به صورت ماهانه منتشر می شد سر باز می زند، اما کارنامه عملکرد شبکه بانکی در سه ماه نخست امسال که به تازگی توسط مرکز آمار با عنوان گزارش فصلی اقتصاد ایران در بهار 1401 منتشر شده، تصویری از فاصله زیاد آنچه محقق شده با آنچه در برنامه ریزی های قانونی پیش بینی شده است را به نمایش می گذارد.

بر اساس قانون، بانک ها باید سالانه معادل 20‌ درصد از کل تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. در این میان قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی متر دیگری نیز برای اندازه گیری ایفای تعهدات بانکی تعریف کرده است؛ به این ترتیب که شبکه بانکی طبق این قانون با هدف حمایت از بخش مسکن باید سالانه 360‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات به این بخش پرداخت کند.

اما عملکرد بهار امسال نشان دهنده نمره تک شبکه بانکی در این حوزه است و نشان از این دارد که بانک ها توجهی به قانون جهش تولید مسکن ندارند. کل شبکه بانکی در برش سه ماهه نخست امسال معادل 31‌ هزار میلیارد تومان از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داده و این در حالی است که اغلب چیزی حدود نصف این رقم تسهیلات جدید یا به اصطلاح کارشناسان بانکی «Fresh Money» نیست، بلکه تمدید تسهیلات قبلی است؛ موضوعی که از آن به عنوان استمهال یاد می شود.

اما حتی با قبول این فرض بعید که تمام این 31‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید باشد و همه آن به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص پیدا کرده باشد، باز هم عملکرد بانک ها به اخذ نمره مردودی انجامیده است؛ کمااینکه سهم این 31‌ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن که در فاصله ابتدای فروردین تا انتهای خرداد امسال توسط شبکه بانکی پرداخت شده، معادل 2/ 5‌ درصد از مجموع تسهیلاتی است که در این بازه زمانی به بخش های مختلف اقتصادی پرداخت شده است.

در واقع بانک ها در این بخش نیز نتوانسته اند به سهم 20‌ درصدی بخش مسکن نزدیک شوند. نکته قابل تامل این است که به استثنای سال 97، در مجموع از سال 95 تاکنون همواره سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی بانک ها به صورت سالانه زیر 10‌ درصد بوده است. در سال 97 نیز رشد این سهم ناشی از افزایش قابل توجه سقف وام بانکی خرید مسکن بود که موجب شد سهم مذکور دو رقمی شود.

همچنین در سال 1400 مجموع شبکه بانکی 9/ 6‌ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داده بود که این میزان در برش فصل بهار 1401 قدری تنزل کرده و به 2/ 5‌ درصد رسیده است. البته نیمه سال گذشته نیز سقف وام مسکن به 2 برابر افزایش پیدا کرد اما با این حال در گزارش عملکرد این سال سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی دو برابر نشد و فقط با افزایش 5/ 1 واحد‌ درصدی به 9/ 6‌ درصد رسید.

بانک ها مختارند یا مجبور؟

گذشته از موضوع کارشناسی بارها تکرار شده در این زمینه ناظر بر اینکه دولت نباید برای بانک ها به عنوان بنگاه اقتصادی تعیین تکلیف کند و بدون در نظر گرفتن محدودیت ها، پرداخت تسهیلات به یک بخش اقتصادی را بر عهده بانک های تجاری بگذارد، واقعیت بخش مسکن با در نظر گرفتن مقیاس مالی و اعتباری این بازار ضرورت اختصاص حداقل 15‌ درصد از تسهیلات بانکی به بخش مسکن را نشان می دهد.

اما گزارش آماری از عملکرد شبکه بانکی نشان دهنده «نه» بانک ها به رونق بخش مسکن حتی صرف نظر از پروژه مسکن سازی یک میلیونی توسط دولت است. اما سوال اینجاست که آیا این عدم تمایل بانک ها برای حضور در پروژه نهضت ملی مسکن و بخش مسکن از سر اجبار بوده یا آنها به اختیار خود ترجیح می دهند از مشارکت در تسهیلات دهی بخش مسکن پرهیز کنند؟ به عبارت دیگر باید مشخص شود که بانک ها نمی خواهند یا نمی توانند بابت کمک به تامین مالی خرید مسکن، نسبت به پرداخت وام به متقاضیان اقدام کنند.

برای پاسخ به این سوال باید مساله را در دو بخش جداگانه ناظر بر پروژه مسکن سازی دولت و بخش مسکن مستقل از پروژه های دولتی بررسی کرد.

بررسی ها نشان می دهد در بخش ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت، این «نه» بانک ها اختیاری نبوده است؛ چراکه بر اساس گزارش رسمی سازمان ملی زمین و مسکن مربوط به آخرین وضعیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی توسط دولت، از ابتدای اجرای این پروژه در نیمه دوم سال گذشته تا پایان شهریورماه امسال، تنها حدود 200‌ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت کرده است.

آمار پروانه های ساختمانی در واقع نشان دهنده آمار تعداد واحدهایی است که استحقاق دریافت وام را پیدا کرده است. شبکه بانکی تنها به پروژه هایی وام پرداخت می کند که مراحل اولیه آن به خصوص صدور پروانه ساختمانی طی شده باشد و با این وصف نمی توان ادعا کرد حجم ساخت و ساز از آمار تسهیلات دهی جلوتر است.

طبعا در شرایطی که فقط حدود یک پنجم از برنامه یک سال اول مسکن سازی دولت محقق شده، انتظار نمی رود بانک ها سهم بیشتری از تسهیلات این ابرپروژه دولتی را پرداخت کرده باشند.

اما با وجود اینکه «نه» بانک ها به پروژه نهضت ملی مسکن اختیاری نبوده، با نگاهی به کارکرد طبیعی بازار مسکن می توان این طور تلقی کرد که این «نه» از یک منظر دیگر به کل بخش مسکن تا حدودی «اختیاری» است.

هرچند دست بانک ها به لحاظ وضعیت منابع و مصارف قدری بسته است و از این منظر «نه» به پرداخت وام به متقاضیان مسکن خارج از طرح نهضت ملی تا حدودی اجباری تلقی می شود، اما دو مساله دیگر نیز وجود دارد که نشان می دهد بانک ها با در نظر گرفتن توجیه اقتصادی فعالیت خود، وام دهی به بخش مسکن را فاقد صرفه اقتصادی تلقی می کنند.

این دو مساله یکی ناظر بر هزینه بالای تامین پول در شبکه بانکی و دیگری ناظر بر وضعیت تعادل منابع و مصارف آنهاست. مساله ای که بانک ها به عنوان بنگاه اقتصادی باید همواره در تصمیم های خود برای فعالیت در نظر بگیرند، صرفه اقتصادی است.

اما در شرایطی که سپرده های بانکی عمدتا از جنس کوتاه مدت هستند و سررسید بازپرداخت تسهیلات مسکن حداقل دو تا سه ساله و در اغلب موارد قدری بیشتر است، وام دهی در بخش مسکن نمی تواند یک فعالیت به صرفه با بازدهی قابل قبول برای بانک ها به شمار بیاید.

علاوه بر عدم تناسب سررسید پرداخت وام های بانکی با سررسید سپرده ها که مهم ترین منبع تامین پول برای وام دهی به شمار می آید، قیمت تمام شده تامین پول برای بانک ها نیز بسیار بیشتر از 18‌ درصد نرخ سود مصوب برای انواع تسهیلات بانکی است.

کارشناسان اعتقاد دارند سیاستگذار پولی و دولت باید با اصلاح نگاه خود به شبکه بانکی، بازی برد - برد را رقم بزنند. آنها باید بانک ها به خصوص بانک های تجاری را به مثابه یک بنگاه اقتصادی که فعالیت های آن باید همسو با منافعش باشد، به رسمیت بشناسند.

اگر این نگاه حاکم شود و سیاستگذار کلان بپذیرد که هر یک از بانک های مشارکت کننده در پرداخت وام مسکن باید به نحوی از تامین منافع خود اطمینان حاصل کنند، مانع سالیان همراهی شبکه بانکی با بخش مسکن برطرف می شود.

از یکسو دولت در بحث تامین مسکن دهک های کم درآمد قطعا مسوولیت و بر اساس قانون تکلیف دارد؛ تکلیفی که باید آن را با حمایت هدفمند یارانه ای ایفا کند.

از طرف دیگر بانک ها باید به عنوان یک سرمایه گذار مستقل توسط دولت به رسمیت شناخته شوند. در این صورت اگر پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بخش مسکن به عنوان یک هدف توسط دولت دنبال می شود، باید هزینه آن به شکل یارانه هدفمند به بانک ها پرداخت شود. این یارانه الزاما پرداخت نقدی نیست.

گرانترین و ارزشمندترین ابزاری که برای حمایت از خانه اولی ها، اقشار کم درآمد و همین طور شبکه بانکی در اختیار دولت قرار دارد زمین است. راهکارهایی وجود دارد که دولت می تواند زمین را در خدمت مسیر تقویت جریان وام دهی به بخش مسکن قرار دهد؛ به این ترتیب که از زمین های ارزشمند خود به عنوان جبران سود بانکی در وام های اختصاص یافته به این بخش استفاده کند.

رشد منفی حجم تسهیلات مسکن نسبت به تورم

آمار سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سه ماه نخست امسال حاوی یک نکته تلخ است که نشان می دهد در برش سه ماهه از هدفگذاری سال 1401، میزان رشد ریالی تسهیلات بخش مسکن در مقایسه با تورم مسکن در بهار امسال نیز منفی بوده است.

در واقع اگر قرار بود بانک ها در بهار امسال معادل سال گذشته وام پرداخت کنند، باید حجم ریالی این وام ها متناسب با نرخ تورم رشد می کرد. میانگین تورم عمومی در بهار امسال نسبت به فصل مشابه پارسال 42 و تورم مسکن 45‌ درصد بوده است.

این در حالی است که حجم ریالی تسهیلات بانکی پرداخت شده در بخش مسکن در مقایسه با بهار پارسال 38‌ درصد رشد کرده است. با این وصف رشد حجم تسهیلات از نرخ تورم مسکن و همین طور تورم عمومی جا مانده و این یعنی در واقعیت، سهم تسهیلات مسکن از بازار تسهیلات بانکی کمتر از بهار پارسال بوده است؛ آن هم با وجود اجرای طرح مسکن سازی میلیونی توسط دولت.

این ارقام به روشنی عدم تناسب بین نیاز بخش مسکن با میزان وام های پرداختی توسط شبکه بانکی را تصویر و ضرورت چاره جویی سیاستگذار برای خروج از این بن بست را نشان می دهد.

سه راهکار تامین مالی مسکن

یک کارشناس ارشد امور بانکی معتقد است با توجه به اینکه تسهیلات دهی در بخش مسکن برای بانک های دولتی و تجاری فاقد توجیه و صرفه اقتصادی است، سیاستگذار باید با اتخاذ سه راهکار کلیدی ضمن فراهم کردن زمینه کمک به تامین مالی پروژه های انبوه سازی مسکن، بانک ها را به مشارکت در تسهیلات دهی در این بخش ترغیب کند.

صابر عسگرپور با اذعان به اینکه تسهیلات دهی در بخش مسکن برای بانک ها به لحاظ اقتصادی توجیه پذیر نیست، توضیح داد: در حال حاضر قیمت تمام شده پول برای بانک ها بالاست و به این رقم هزینه امور اداری نیز افزوده می شود. به این ترتیب در نهایت هزینه تامین منابع برای بانک ها رقم قابل توجهی است که با نرخ سود بانکی تناسبی ندارد.

وی افزود: نه تنها این ناهمخوانی در نرخ سود بانکی با هزینه تمام شده تامین پول مساله ساز است، بلکه عدم تطابق سررسیدها نیز موضوع دیگری است که بانک ها نمی توانند بدون توجه به آن، به فعالیت های اقتصادی مختلف ورود کنند. در حال حاضر سررسید منابع بانک ها که عمدتا از محل سپرده هاست، کوتاه مدت و با نرخ بازدهی پایین است. این در حالی است که ماهیت تسهیلات مسکن (سررسید مصارف) بلندمدت است.

عسگرپور با بیان اینکه به طور کلی ترازنامه بانک ها به میزان تعهدات بسیار حساس است، گفت: یک ‌‌سمت ترازنامه شامل سرمایه بانک و سپرده مشتریان است که این سپرده ها ماهیت کوتاه‌‌مدت دارند و سود علی‌‌الحساب قابل توجهی به آنها پرداخت می شود، اما سمت راست ترازنامه مجموعه ای از تسهیلات قید می شود که ماهیت آنها طولانی مدت تر است. طبعا در چنین شرایطی شبکه بانکی ناگزیر است با حساسیت بالا، تصمیم بهینه اتخاذ کند.

این کارشناس ارشد امور بانکی در ادامه به تشریح راهکارهای سه گانه برای تقویت تامین مالی پروژه های مسکن سازی دولتی پرداخت و گفت: در وهله اول دولت باید با روی آوردن به ابزارهای متنوع تامین مالی، وابستگی خود به تسهیلات بانکی را که خود وابسته به منابع حاصل از سپرده های بانکی است، کاهش دهد. یکی از این ابزارها صندوق های زمین و ساختمان است که می تواند توسط دولت به کار گرفته شود.

وی ادامه داد: در مجموع هر نوع ابزاری که وابستگی به منابع سپرده بانکی را برای تامین مالی بخش مسکن آن هم در ابعاد بزرگ مقیاس کاهش دهد، می تواند برای دولت راهگشا باشد. البته استفاده از این ابزارها نیز نباید به صورت مقطعی مورد توجه قرار گیرد، بلکه باید یک سیاست پایدار و همیشگی باشد که در بعد کلان دنبال می شود. در این صورت اعتماد متقاضیان مسکن نیز به بهره گیری از ظرفیت این ابزار برای خانه دار شدن جلب خواهد شد و آثار مطلوب آن در بعد کمک به خرید مسکن به متقاضیان در میان مدت مشهود می شود.

دومین موضوعی که عسگرپور به نقش آن در بهبود عملکرد طرح های مسکن دولتی متاثر از افزایش رغبت بانک ها به تسهیلات دهی در بخش مسکن اشاره کرد، استفاده از سیاست های تشویقی برای جلب مشارکت بانک های تجاری در پروژه های انبوه سازی مسکن است.

او در این رابطه گفت: در پروژه های مسکن دولتی منافعی وجود دارد که دولت می تواند بانک های تجاری را در آنها شریک کند. به عنوان مثال زمین های واقع در محدوده شهرک های مسکونی که قرار است ساخته شود، پس از اتمام پروژه های مسکن سازی ارزش قابل توجهی پیدا می کند. اگر نگاه دولت به بانک های تجاری تغییر کند، به نحوی که آنها را یک ضلع از سه ضلع سرمایه گذار این پروژه ها برشمارد و صرفا بار تسهیلات تکلیفی را بر دوش آنها نیندازد.

وی افزود: دولت با اختصاص زمین و ایفای نقش تسهیل گری یکی از سه سرمایه گذار اصلی پروژه های انبوه سازی مسکن در قالب نهضت ملی است. سازنده ها نیز یک ضلع دیگر سرمایه گذار در این پروژه به شمار می آیند. اگر بانک ها نیز به عنوان سرمایه گذار به رسمیت شناخته شوند، می توانند با پرداخت تسهیلات ضمن فراهم کردن زمینه اجرای پروژه های دولتی بخش مسکن، در منافع آنها نیز شریک شوند.

عسگرپور در ادامه گفت: در نهایت سومین موضوع دخیل در تامین مالی پروژه های مسکن سازی دولتی که این کارشناس امور بانکی به آن پرداخت، ناظر بر پیش بینی یارانه سود برای بانک های دولتی به ویژه بانک عامل بخش مسکن با محل تامین ثابت و همیشگی در قانون بودجه است.

وی خاطرنشان کرد: اگرچه تنها بانکی که تاکنون نقش خود را به خوبی در حوزه تسهیلات دهی بخش مسکن ایفا کرده، بانک عامل بخش مسکن است، اما منابع این بانک نیز محدود است و مساله عدم تطابق نرخ سود با هزینه تمام شده تامین پول و البته ناهمخوانی سررسید منابع و مصارف در این بانک نیز وجود دارد. دولت می تواند برای رفع این مشکل از بانک های دولتی با پرداخت یارانه حمایت کند تا جریان تسهیلات دهی بخش مسکن در این بانک ها تقویت شود.

بیشتر بخوانید: قیمت نهایی طرح نهضت ملی مسکن مشخص نیست

دنیای اقتصاد