بازار مسکن با احیای برجام چه تغییراتی خواهد داشت؟
۱۰:۲۸ | ۱۴۰۱/۰۸/۰۲
به گزارش اخبار ساختمان، اگر بخواهیم مسیر بعدی بازار مسکن را جهت یابی کنیم، احتمالا مهمترین متغیرمان سرنوشت مذاکرات خواهد بود. طی ۲ سال اخیر هر گاه احتمال احیای برجام بالا رفته بازارهایی مثل ارز و سکه نزولی شده اند و رشد قیمت ها در بازار مسکن هم تقریبا متوقف شده است.
سال ۹۹ که اوج تلاطم مسکن بود، با پیروزی بایدن در میانه آبان ماه و افزایش احتمال احیای برجام، تورم ماهانه های دو رقمی در آبان ماه به شدت کاهش یافت و حتی در آذر شاهد منفی شدن تورم ملکی در تهران بودیم. در همین راستا هم حجم معاملات به شدت کاهش یافت و با رسیدن به تنها ۲۵۵۰ معامله ملکی در ماه، شاهد ثبت رکورد کمترین معاملات ماهانه مسکن در ماهی جز فروردین بودیم.
در طرف مقابل اما در خرداد امسال رکورد معامله نزدیک به ۱۴ هزار خانه ثبت شد که از حدود دو سال پیش بی سابقه بود. خرداد، ماهی بود که امید به احیای برجام به حداقل رسیده بود و انتظارات تورمی با دو محرک، یعنی توقف مذاکرات و همچنین حذف دلار رانتی ۴۲۰۰ تومانی و جهش قیمت مواد غذایی، اوج گرفته بود.
اما از تیر و همزمان با شروع دور آخر مذاکرات هسته ای، انتظارات تورمی هم آرام آرام کاهش یافت و همزمان ظرف سه ماه، حجم معاملات ماهانه مسکن نزدیک به ۶۰ درصد کاهش یافت.
حجم معاملات و تورم ماهانه مسکن
بازار مسکن در دوراهی برد برد قرار گرفته است
مسکن وسط بازی تفاهم یا تنش جدی، برنده بازارها می شود. در شرایطی که ریسک تولید بالاست فردی دارایی هایش را به این سمت نمی برد. از جهتی دیگر هنوز تنشی جدی به وجود نیامده که نیاز باشد دارایی ها تبدیل به موارد نقدشونده تر شوند؛ پس در این شرایط بازار اجاره مسکن نیز با یک فرصت جدید مواجه شده است و بنابراین مناسب ترین بازار، بازار مسکن است که هم به واسطه اجاره داری می توان یک جریان درآمدی ثابت و تقریبا مطمئن داشت -در عوض کسب سود از فعالیت های تولیدی و مولد- و هم بازدهی برابر یا بعضا بیشتر از طلا و دلار، بر اصل سرمایه گرفت.
حال اگر برجام احیا نشود و مذاکرات رسما به پایان برسد، انتظار می رود که دوباره پول ها روانه مسکن شود و قیمت مسکن هم دوباره در مسیر صعودی قرار گیرد. اما آیا این تورم با رکود معاملات خواهد بود یا رونق؟
طی ۱۳ سال اخیر، متوسط تعداد معاملات ماهانه مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار واحد بوده است. یعنی می توان گفت بازار مسکن در ماه هایی که کمتر از این تعداد معامله دارد رکودی و در ماه هایی که تعداد معاملات بیش از ۱۰ هزار واحد باشد، بازار در فاز رونق قرار دارد. طی سال های ۹۷، ۹۸، ۹۹ و ۱۴۰۰ میانگین تعداد معاملات ماهانه کمتر از سطح ۱۰ هزار واحدی بود.
همچنین برآوردهای انجام شده از ارزش معاملات مسکن تهران، نشان می دهد که تا سال ۹۶ در زمان هایی که بازار مسکن رونق داشت، ماهانه حدود ۲ میلیارد دلار ملک مسکونی در تهران معامله می شد و متوسط این عدد هم در یک دهه منتهی به این سال حدود ۱.۵ میلیارد دلار است. بعد از شروع بحران ارزی ۹۶ تنها در خرداد ۱۴۰۱ بود که ارزش معاملات ماهانه مسکن به بیش از ۱.۵ میلیارد دلار رسید.
حال اگر برجام احیا نشود و مذاکرات رسما به پایان برسد، انتظار می رود که قیمت مسکن هم دوباره در مسیر صعودی قرار گیرد و با افزایش تعداد معاملات به سطح ۱۰ هزار واحدی در ماه، بازار مسکن وارد دوره ای رونقی شود. اما انتظار نمی رود که این رونق در تعداد معاملات، چندان ادامه دار شود و انتظار می رود که حجم معاملات بعد از چند ماه فروکش کند و بازار از رونق - تورم به رکود تورمی مبتلا شود.
علت اصلی این را هم می توان گرانی بیش از حد مسکن طی سال های اخیر دانست. در فاصله سال های ۹۶ تا ۱۴۰۰ سطح عمومی قیمت ها که نماگری از متوسط درآمد هم هست حدودا چهار برابر شده است. ولی در همین مدت زمان قیمت مسکن در تهران تقریبا هشت برابر شده است. این یعنی قدرت خرید مردم در بازار مسکن نصف شده و قیمت حقیقی مسکن ۲ برابر.
رشد دو برابری قیمت حقیقی مسکن می تواند عامل اصلی ایجاد رکود در بازار مسکن شود. در این شرایط تقاضای مصرفی درمانده از خرید است و حتی تقاضای سرمایه گذاری هم کاهشی جدی خواهد داشت. به همین خاطر به نظر می رسد در صورت عدم احیای برجام بازار مسکن در ابتدا به واسطه هجوم پول های پارک شده با رونق همراه شود اما بعد از اتمام این موج، بازار به سمت رکود حرکت کند؛ البته احتمال دارد که این رکود خیلی شدید نباشد و سفته بازان با فعال شدن در سمت خرید حداقلی از تعداد معاملات را تضمین کنند، اما به نظر می رسد خریداران مصرفی و عمده خریداران سرمایه ای از بازار حذف شوند.
قیمت دلاری مسکن در تهران
رشد قیمت ملک چقدر خواهد بود؟
قیمت دلاری ملک در تهران سال هاست که برای بسیاری از ملک بازان یکی از شاخص های اصلی برای خرید یا فروش است. میانگین قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران طی دو دهه اخیر حدود ۱۱۰۰ دلار بوده است؛ هرگاه قیمت دلاری کمتر از ۱۰۰۰ دلار می شد سیگنال خرید بود برای سرمایه گذاران و هر گاه به بیش از ۱۲۰۰ دلار می رسید، سیگنال فروش محسوب می شد.
اما در موج تورمی اخیر، مسکن سبقت معناداری از دلار گرفت. به طوری که در شهریورماه میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۴۳ میلیون تومان (روایت بانک مرکزی) و ۴۶ میلیون تومان (روایت مرکز آمار) بود. در همین ماه میانگین نرخ دلار حدود ۲۹ هزار تومان بود که به معنی قیمت دلاری ۱۵۰۰ الی ۱۶۰۰ دلاری ملک در تهران است. این بالاترین قیمت دلاری مسکن بعد از سال ۸۹ است.
آخرین بار که قیمت دلاری مسکن به سطحی بالاتر رسید در سال ۸۷ بود که قیمت دلاری مسکن در تهران به حدود ۲۵۰۰ دلار هم رسید. اما سپس در سال ۸۸ شاهد افت کم سابقه حدودا ۲۰ درصدی قیمت ریالی مسکن بودیم. سپس در سال های بعد هم که شاهد بحران ارزی بودیم، میزان رشد قیمت مسکن به عنوان مخرج کسر کمتر از از رشد دلار بود و قیمت دلاری ملک کم کم تعدیل شد.
حال به نظر می رسد در صورت عدم احیای برجام قیمت دلاری ملک در این سطوح پایدار نماند و مسکن حداقل تا سطح ۱۲۰۰ دلاری بر متر مربع عقب نشینی کند. اما حتی اگر سطح ۱۲۰۰ دلاری را برای مسکن در شرایط تحریم سطح تعادلی بدانیم، با قیمت های کنونی مسکن، قیمت دلار در بازار مسکن حدود ۳۸ هزار تومان است. این یعنی اگر قرار باشد مسکن به سطح ۱۲۰۰ دلاری برگردد، تا زمانی که نرخ ارز کمتر از ۳۸ هزار تومان است، احتمالا بازدهی مسکن کمتر از رشد نرخ ارز باشد.
اما اگر مذاکرات به سرانجام برسد بازار مسکن به کدام سو می رود؟
در پاسخ به سوالی که آیا قیمت مسکن با احیای برجام کاهش می یابد؟ باید گفت: طی حدود ۲ سال اخیر، بازار مسکن حداقل سه مرتبه با بوی برجام آرام گرفته است. اولین و جدی ترین مرتبه در آبان و آذر ۹۹ بود که بالاتر توضیح داده شد چگونه تورم ماهانه های دو رقمی ناگهان منفی شدند. مرتبه دوم در نیمه دوم سال گذشته بود. بعد از عدم احیای برجام در دولت روحانی و طولانی شدن انتظار برای شروع مذاکرات در دولت جدید، تابستان سال گذشته تورم مسکن رو به افزایش گذاشت. اما با جدی شدن دولت جدید در بحث مذاکرات و سپس از سر گیری مذاکرات از آذرماه باعث شد تا موتور تورم ملکی پیش از آن که داغ شود دوباره خاموش شود.
سومین باری هم که بازار مسکن با بوی برجام آرام گرفت در مرداد و شهریور سال جاری بود. تورم ملکی در سال جدید و در پی توقف مذاکرات در آخرین روزهای سال گذشته، اوج گرفته بود. اما با آغاز آخرین دور مذاکرات شاهد فروکش کردن تب تورم مسکن بودیم. به طوری که رشد بیش از هشت درصدی متوسط قیمت ملک در خرداد به تنها ۱.۱ درصد در شهریور کاهش یافت و همچنین تعداد معاملات هم با افت حدودا ۶۰ درصدی از ۱۴ هزار به ۶ هزار واحد مسکونی تقلیل یافت.
به این ترتیب دیدیم که حتی بوی برجام می تواند بازار مسکن را تسکین دهد و رشد قیمت ها را متوقف کند. به نظر می رسد علت اصلی این اتفاق هم انتظار برای دسترسی ایران به منابع بلوکه شده، افزایش فروش و درآمدهای نفتی و کاهش تحریم ها و افزایش سرمایه گذاری خارجی باشد.
مجموع اتفاقاتی که می تواند باعث تسکین التهاب شدید اقتصاد ایران شود. در این شرایط امید به جهش قیمت مسکن کاهش می یابد و در همین راستا هم پول های کمتری روانه این بازار می شود.
بعد از تلاطماتی که اقتصاد ایران در اوایل دهه ۹۰ تجربه کرد، از سال ۹۲ بازارها در ایران بالاخره روی آرامش به خود دیدند. آرامشی که به واسطه توافق برجام در سال ۹۳ ادامه دار شد و حدود چهار سال پابرجا بود.
یکی از بخش هایی که در این دوره به شدت کم نوسان بود بازار مسکن بود. به طوری که در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ قیمت مسکن تنها ۱۷ درصد رشد کرد. نکته عجیب تر قیمت زمین بود که در این بازه افت ۶ درصدی را تجربه کرد. البته اگر بازدهی واقعی (تورم دررفته) را محاسبه کنیم نتایج از این هم جالب تر می شود به طوری که بازدهی واقعی زمین در این بازه چهار ساله به منفی ۴۰ درصد می رسد.
بازدهی واقعی مسکن هم در این دوره چهار ساله به منفی ۲۵ درصد رسید. به این ترتیب به نظر می رسد در صورت احیای برجام احتمال افت قیمت حقیقی مسکن بسیار بالاست. از طرفی دیگر قیمت دلاری مسکن الان به سطوح بالایی رسیده است و در صورت احیای برجام احتمال افت نرخ ارز وجود دارد که این به معنی افزایش بیشتر قیمت دلاری ملک است.
در این شرایط حتی ممکن است که شاهد افت قیمت اسمی و ریالی مسکن هم باشیم؛ مانند اتفاقی که در دور پیشین برجام برای زمین رخ داد. از نظر معاملات هم به نظر می رسد خریداران سرمایه ای تقریبا کامل از بازار خارج شوند و خریداران مصرفی هم به حداقل برسند.
اما انتظار می رود رفته رفته با ترمیم قدرت خرید، در میان مدت (یک الی دو ساله) شاهد افزایش معاملات مسکن باشیم. مانند اتفاقی که در سال های ۹۲ تا ۹۶ رخ داد که با وجود سکون قیمت ملک، بازار داغ بود و حجم معاملات سالانه بیش از ۱۲۰ هزار واحد بود.
افت قیمت زمین در تهران
