چرا فعالان حوزه مسکن منتظر گرانی مسکن هستند؟

به گزارش اخبار ساختمان، هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه گفت :‌ افزایش قیمت دلار به عنوان یکی از حساس ترین عوامل تاثیرگذار در اقتصاد ایران به سقف جدید قیمتی خود رسید و مجدد با یک افت قیمت رو‌به‌رو بود، و به دنبال آن در معاملات مسکن نیز شاهد کاهش تعداد معاملات و سردرگمی هستیم.

فروغمند اعرابی در ادامه گفت: در حالیکه بسیاری آرزوی خانه دار شدن را در سر‌ می پرورانند و قیمت دلار به عنوان یکی از عواملی که باعث افزایش هزینه ها و همچنین تغییر درصد نسبت هزینه ها در سبد مصرفی خانوارها می شود، بسیاری از فعالین حوزه مسکن به دنبال گران شدن مسکن هستند تا از اختلاف قیمت تمام شده و قیمت فروش سود قابل توجهی را کسب کنند. سایر دست اندرکاران حوزه مسکن نیز رشد قیمت مسکن را به عنوان یک اصل مفروض و حتمی در اقتصاد در نظر می گیرند.

وی ادامه داد:‌ قیمت نهایی مسکن در ایران را را می توانیم حاصل سه پارامتر یا مولفه بدانیم، اول قیمت زمین است که به علت محدودیت های کنونی در عرضه زمین به خصوص در کلانشهرها و همچنین موانع قانونی برای ساخت و ساز در زمین های حومه شهری و روستایی با محدودیت در عرضه روبه‌رو است. در شرایط کنونی با افزایش قیمت دلار و به علت عدم جذابیت سرمایه گذاری در حوزه های مختلف مانند تولید یا خدمات اساسی و به خصوص با توجه به افزایش قیمت دلار و هم چنین پیش بینی روند افزایشی آن، عمده مالکین خصوصی و دولتی قصدی برای فروش زمین‌ ندارند و آن را به عنوان تنها سرمایه گذاری مطمئن خود جهت نگهداری در بلندمدت قلمداد می کنند.

این مدرس دانشگاه اضافه کرد:‌ مولفه دوم هزینه جوازها و حق‌الزحمه خدمات مهندسی و هزینه عوامل اجرایی ساختمان ها است. این گروه از هزینه ها در سال های گذشته به غیر از چند دوره خاص به طور کلی همیشه با تلاطم های بسیاری رو به رو بوده اند. هزینه جوازهای لازم برای ساخت و ساز همواره در سال های مختلف افزایشی بوده است و شهرداری ها نیز به عنوان یکی از منابع درآمدی خود به آنها اتکا کرده اند.

فروغمند اعرابی همچنین گفت: در مورد هزینه خدمات مهندسی و عوامل اجرایی به طوری که همانطور که به عمده نفرات کارگران شاغل در حوزه ساختمان عنوان کارگران فصلی را اطلاق می کنیم با کمی چشم پوشی نیز می توانیم به بسیاری از پیمانکاران و انبوه سازان نیز همین واژه را نسبت بدهیم. این گروه از هزینه ها وابستگی کمتری به دلار دارند و معمولا با توجه به افزایش تعرفه ها و حقوق ها از طرف نهادهای ذی‌ربط افزایش می یابند.

وی گفت: در اینجا لازم است دقت کنیم که حوزه خدمات مهندسی مرتبط با ساختمان‌ علی‌رغم اینکه شغل تمام وقت بسیاری از متخصصین است و می تواند نقش مهمی در مسائلی چون ایمنی و کیفیت زندگی شهری و روستایی داشته باشد،‌ سهم و همچنین اهمیت کمتری از لحاظ نسبت قیمتی در مسکن دارد. کمااینکه در برخی کشورها هزینه خدمات مهندسی صرفا برای طراحی و نظارت در حدود ۱۰ درصد هزینه تمام شده ساخت است.

این پژوهشگر ادامه داد: مولفه سوم قیمت مصالح ساختمانی است که هر ساله همراه با تورم روند افزایشی داشته است و علی رغم آنکه مصالح ساختمانی عمدتا تولیدات داخلی است اما وابستگی بالایی به قیمت دلار و به خصوص قیمت حامل های انرژی دارد. مصالح ساختمانی قابلیت صادرات نیز دارند اما در شرایط کنونی به علت کاهش صادرات عرضه کنندگان مصالح نیز با رکود بسیاری روبه‌رو بوده اند و بنگاه های تولیدی مصالح ساختمانی چشم انتظار رونق در بازار مسکن هستند.

فروغمند اعرابی یادآور شد:‌ مواردی که تا به اینجا آورده شد همگی وابستگی مشخصی به قیمت دلار داشته اند اما به غیر از این مولفه ها که در واقع اهم هزینه های مرتبط با مسکن هستند، عوامل قانونی و برنامه ریزی های کلان نیز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن و عرضه و تقاضای آن دارد. به طور کلی شاید بتوانیم بگوییم خود دولت ها دو نقش می توانند در این حوزه داشته باشند، یکی آنکه خود مسکن بسازند و به مردم بفروشند. با توجه به شرایطی که وجود دارد و در گذشته نیز شاهد بودیم بسیاری از نهادهای دولتی، شبه‌دولتی، بانک ها و شرکت های سرمایه گذاری به بهانه تامین مسکن برای مردم در واقع به دنبال کسب درآمد و یا به نوعی نوسانگیری بودند.

وی همچنین گفت: تاکنون تصمیم گیری های این چنینی سبب کاهش قیمت ها یا عرضه واحدهای مسکونی با کیفیت نشده اند بلکه برعکس یکی از عوامل گرانی مسکن خود این نهاد‌ها بوده اند. نقش دومی که می توان برای دولت ها در نظر گرفت سیاستگذاری در زمینه مسکن است به طوری که تماشاگر و ناظر اجرای برنامه ها باشد و نه بازیگر و منتفع. حال اگر دولت ها نقش دوم را انتخاب کنند، می توانند شرایطی را فراهم کنند که باوجود افزایش قیمت دلار، مالکین به عرضه زمین ها و واحدهای مسکونی ترغیب شوند. برای این منظور دو پیشنهاد که بایستی به طور همزمان انجام شود در این ادامه خواهد آمد.

پیشنهاد اول آن است که با تغییر قوانین در حوزه های مالکیتی و مالیاتی، شرایطی را فراهم آورد که نگهداری زمین و واحد مسکونی به غیر از سرمایه گذاران تخصصی (که البته خود اینها نیز بایستی مجبور به اجاره بسیاری از واحدها باشند) و مصارف سکونتی عملا به صرفه نباشد. برای مثال با بهره گیری از تجربیاتی که در کشورهای مختلف نظیر آمریکا و انگلستان که ممنوعیت های قانونی در مالکیت در بیش از دو واحد مسکونی در برخی شهرها وجود دارد، می توان سبب برون رفت از حالتی شبیه به احتکار در حوزه مسکن شد.

و پیشنهاد دوم ایجاد جذابیت در سرمایه گذاری در حوزه های مختلف تولیدی و بازارهای رقیب مسکن است. نباید فراموش کنیم که در شرایطی که فعالیت اقتصادی با ریسک های بسیاری همراه بوده است، سرمایه گذاران تمایل پیدا می کنند که به جای فعالیت اقتصادی به خریداری زمین یا واحدهای مسکونی بپردازند که خود سبب گرانی سرسام آور مسکن در شرایط کنونی بوده است.

بیشتر بخوانید: علت کاهش معاملات مسکن در مهرماه چیست؟

اقتصادنیوز