چرا ساخت مسکن در کشور کاهش یافته است؟

به گزارش اخبار ساختمان، در چند سال اخیر و با رشد مداوم نرخ اجاره و خرید مسکن، تهیه سرپناه برای تمام اقشار جامعه به خصوص جوانان در شرف ازدواج به رویا تبدیل شده است. به طوریکه می توان ادعا کرد که مدت زمان انتظار خانه اولی های تهرانی برای خرید یک مسکن ۷۵ متری، به ۷۸ سال رسیده است؛ البته این محاسبات بر اساس میانگین درآمد سرانه خانوار شهری (با فرض پس انداز یک سوم درآمد) و متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ انجام شده است.

گفتنی است، ۷۸ سال با شرط برابری نرخ تورم با افزایش حقوق و دستمزد در نظر گرفته شده است. از طرفی مطابق گزارش مرکز آمار با عنوان هزینه و درآمد خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۰، هر خانوار شهری چیزی حدود ۸۲ درصد از درآمد سالانه خود را هزینه مسکن می کند، بنابراین شرط پس انداز یک سوم درآمد سرانه نیز به سختی محقق خواهد شد.

کاهش ۵۰ درصدی ساخت مسکن در سال های گذشته

از علل مهم افزایش نرخ خرید و اجاره مسکن در چند سال گذشته می توان به ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد. بررسی آمار تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی در دهه گذشته نشان از کاهش قابل توجه ساخت مسکن در سال های گذشته دارد.

بر اساس نمودار فوق، بیشترین تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۹۲ با ۷۷۰ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به سال ۱۴۰۰ بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود؛ وزیر راه و شهرسازی نیز از نیاز کشور به ۱۰ میلیون واحد مسکونی سخن گفته است.

کارشناسان معتقدند هنگامی که هزینه تولید مسکن بالا و قدرت خرید کم باشد (مشابه شرایط فعلی) تمایل به تولید کاهش یافته و بازیگران بازار تمایل به فعالیت سفته بازی مسکن دارند. در واقع زمانی که سود حاصل از سفته بازی بالاتر از سود تولید است، میزان صدور پروانه های ساخت نیز و در نتیجه ساخت مسکن کاهش می یابد.

بر اساس اظهارات رستم قاسمی، وزیر مستعفی مسکن و شهرسازی، در حال حاضر ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در دست اجرا قرار دارد، موضوعی که هر چند نشان می دهد که دولت وضعیت بحرانی در بازار مسکن را درک کرده و به دنبال راه حل آن نیز رفته است، اما به نظر نمی رسد برای خروج بازار مسکن از حالت بحرانی کافی باشد.

رشد مداوم نرخ مسکن از سال ۱۳۹۷
 

در همین رابطه، فرید قدیری روزنامه نگار و کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به رخداد‌های بی سابقه در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون بیان کرد: رویداد‌های اخیر بازار مسکن شرایط خانه دار شدن مصرف کننده واقعی را سخت تر کرده است، رکود و رونق بازار مسکن در ۳۰ سال گذشته اینگونه بود که رشد قیمت حداکثر ۱ الی ۱.۵ سال طول کشیده و پس از آن بازار مسکن وارد فاز کاهشی می شد.

وی ادامه داد: از ابتدای سال ۹۷ تا پایان ۹۹، سه سال پیاپی قیمت مسکن در کشور به ویژه تهران و شهر‌های بزرگ افزایشی بوده و به طور متوسط قیمت مسکن در تهران هر ساله ۷۰ تا ۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

چرا ساخت مسکن در کشور برخلاف جهت قیم ‌‎ها کاهش یافت؟

این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش شدید تولید مسکن در کشور تشریح کرد: میانگین ساخت مسکن کشور و تهران در پنج سال گذشته، تقریبا نصف سال های قبل شده، به عبارتی میزان تولید مسکن از تقاضای بازار کمتر بوده است.

قدیری گفت: از سال ۹۷ شرایط اقتصادی کشور به دلیل تحریم های ظالمانه آمریکا در سایه خروج از برجام نامناسب شد، به گونه ای که برای مردم و سرمایه گذاران انتظارات تورمی شکل گرفت به این معنی که در آینده قیمت تمام کالا‌ها افزایش می یابد.

ورود سوداگران به بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم

وی با اشاره به نقش شوک ارزی ایجاد شده در بازار مسکن، عنوان کرد: در سال ۹۷، نرخ دلار ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کرد و اثرات آن در بازار‌های دارایی نظیر مسکن به صورت انتظارات تورمی منعکس شد؛ از آنجایی که ملک بازی در بازار مسکن هیچ هزینه ای برای سوداگران ندارد، سرمایه گذاران بخش زیادی از سرمایه خود را به بازار مسکن آورده و ملک خریدند.

قدیری ادامه داد: املاک خریداری شده بدون استفاده و به صورت خانه های خالی در بازار مسکن منجمد شد و به عبارتی عرضه در بازار مسکن افت پیدا کرد و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش یافت؛ به همین صورت قدرت خرید خانه اولی ها از بازار مسکن از بین رفت و در نهایت باعث شکل گیری رکود در بازار مسکن شد.

وی تصریح کرد: زمانی که خریداران بازار مسکن کاهش پیدا کنند، سازندگان مسکن هم فعالیت خود را کمتر خواهند کرد؛ به همین ترتیب دومینوی آسیب به بازار مسکن رخ می دهد. در حال حاضر قیمت بازار مسکن بسیار نامتعارف شده به گونه ای که افراد معمولی قادر به خرید خانه نیستند و همین امر باعث فشار به بازار اجاره شده است.

مالیات بر خانه های خالی در دنیا منسوخ شده

قدیری گفت: مالیات بر خانه های خالی در دنیا منسوخ شده و قابلیت دریافت ندارد به شکلی که هر بار تلاش دولت در این باره ناموفق بوده است. در بسیاری از کشور‌ها از اهرم مالیاتی مؤثری در بازار مسکن استفاده می شود که اجرای آن توسط دولت، سوداگری مسکن در کشور را هزینه زا خواهد کرد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته، مالیات سالانه بر املاک یا دارایی امتحان شده و به صورت سپری در برابر ملک بازی سرمایه گذاران درآمده است، این کشور‌ها از همین طریق از اینکه افراد چندین خانه خریده و بدون استفاده در بازار رها کنند، جلوگیری می کنند.

دریافت مالیات املاک، کلید حل بحران مسکن

قدیری با بیان اینکه افراد حق هرگونه فعالیت اقتصادی و خرید خانه را دارند، ولی هزینه آن را هم باید پرداخت کنند، خاطرنشان کرد: وقتی افراد مجبور شوند سالانه درصدی از قیمت ملک را به دولت مالیات دهند، به صورت خوردکار خانه های خریداری شده وارد بازار می شود تا با درآمد حاصل از اجاره، بخشی از مالیات را پرداخت کند؛ به این شکل هم افراد به نیت سرمایه گذاری خود می رسند هم بازار مسکن از آن خانه محروم نمی شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نیت دولت فعلی، حل نابسامانی بازار مسکن است، عنوان کرد: همین امروز هم برای حل مسئله مسکن دیر نیست و درصورتیکه دولت و مجلس دست در دست یکدیگر مسکن را از کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی سوق دهد، بازار مسکن نجات پیدا می کند.

وی در این رابطه افزود: البته مالیات بر املاک به ازای خانه دوم به بعد و معادل درصدی از ملک محاسبه می شود و نرخ مالیات در آمریکا و اروپا بین ۳/۰ تا ۱.۵ درصد است.

فارغ از ضرورت سیاست گذاری مناسب در راستای کنترل نرخ تورم، اعمال قوانین مالیاتی کارآمد و نظارت بر اجرای آن می تواند حاشیه سود سوداگران بازار مسکن را کاهش داده و عرضه مسکن افزایش یابد؛ این اقدامات می تواند موجب بهبود نسبی وضعیت قیمت ها در حوزه مسکن، به عنوان اصلی ترین بخش سبد هزینه ای خانوار‌ها شود.

دانشجو