شتاب رشد اجاره بهای مسکن در کشور نصف شد

به گزارش اخبار ساختمان، شاخص اجاره بهای مسکن کشور به استناد آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی در اولین ماه از فصل پاییز یعنی مهرماه نسبت به شهریور ماه 1401، قله تورمی 1/ 6‌ درصدی را فتح کرد. به این معنا که شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور در مهرماه نسبت به شهریور 1401، رشد 1/ 6‌ درصدی داشت.

این در حالی است که تغییرات ماهانه این شاخص در شهریور ماه امسال، معادل 5/ 3‌ درصد بود. اثر این قله پیمایی تورمی در مهرماه خود را در شکل تورم شدید در بازار پاییزی اجاره مسکن نشان داد و باعث شد، بازار پاییزی اجاره مسکن برخلاف رویه های معمول سال های عادی در بازار ملک، بازاری ملتهب و با رشد محسوس در نرخ اجاره بها باشد.

در آبان ماه اما سرعت رشد اجاره بهای مسکن در مقایسه با مهرماه کاهش یافت. تورم شاخص اجاره بهای مسکن در کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، در ماه میانی پاییز -آبان 1401- به 7/ 3‌ درصد رسید. این نزول تورمی با سرعت بیشتری در ماه پایانی پاییز یعنی آذرماه 1401 رقم خورد.

در آذرماه، به استناد آمارهای رسمی، شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی در شهرهای کشور، تورم ماهانه 8/ 2‌ درصدی را تجربه کرد که کمتر از نصف تورم شاخص اجاره بهای مسکن در مهرماه امسال است. برآیند این آمارها نشان دهنده فرود اجاره بها از قله تورمی و کاهش محسوس سرعت رشد آن، در ماه پایانی پاییز است.

بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که بازار اجاره در ابتدای پاییز با قله پیمایی در تورم ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاره ای در کشور آغاز به کار کرده بود و صعود تند نرخ ها در این بخش از بازار مسکن به ثبت رسید، اما در پایان پاییز به میزان محسوسی نزول کرده و میزان تورم یا سرعت رشد اجاره بها در شهرهای کشور به کمتر از نصف تورم این بازار در ابتدای پاییز کاهش یافت.

با این حال، این کاهش سرعت رشد قیمت در بازار اجاره یا نزولی شدن تورم اجاره بها به معنای بهتر شدن شرایط برای مستاجرها از بابت کاهش بهای پیشنهادی موجران در این بازار نیست؛ بلکه به معنای آن است که در انتهای پاییز، موجران، اجاره بها را کمتر از میزان افزایش اعمال شده در اجاره بهای ابتدای پاییز، افزایش دادند و قراردادهای جدید با ‌درصدهای کمتری از رشد اجاره بها در مقایسه با دو ماه ابتدایی پاییز منعقد شد.

این در حالی است که هنوز هم تامین اجاره بهای پیشنهادی موجران، از عهده بخش زیادی از خانوارهای مستاجر خارج است و مشکل تامین مالی اجاره، برای این گروه از متقاضیان بازار مسکن (مستاجرها) همچنان پابرجاست.

نزدیک شدن تورم اجاره به ابتدای سال

تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن کشور در حالی در آذرماه-ماه پایانی پاییز-به 8/ 2‌ درصد رسیده است که این میزان در حال نزدیک شدن به عدد تغییرات این شاخص در ابتدای سال جاری است. در فروردین ماه امسال، تورم شاخص اجاره بها در شهرهای کشور بر اساس اعلام بانک مرکزی، برابر با 2‌ درصد بود. این میزان در اردیبهشت به 5/ 2‌ درصد ودر خرداد 1401 به 3/ 2‌ درصد رسید. در تیرماه تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن کشور به 8/ 3‌ درصد افزایش یافت. در مرداد ماه این میزان 9/ 2‌ درصد ودر شهریور ماه نیز 5/ 3‌ درصد بود.

اما رکورد بالاترین تورم ماهانه در شاخص اجاره بهای مسکن در مهرماه به ثبت رسید و میانگین اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور در این ماه نسبت به ماه قبل‌‌ -‌شهریور 1401- معادل 1/ 6‌ درصد رشد کرد. این میزان در آبان ماه به 7/ 3‌ درصد و در آذرماه به 8/ 2‌ درصد رسید و به متوسط تورم ماهانه شاخص اجاره بها در بهار امسال نزدیک شد.

انتظار از زمستان اجاره تهران

در شرایطی که آمارهای مربوط به تغییرات تورم اجاره مسکن کشور نشان دهنده نزول تورمی در این بخش از بازار ملک در پایان پاییز در مقایسه با ابتدای این فصل و حتی در مقایسه با فصل تابستان 1401 است، کارشناسان و فعالان بازار اجاره در شهر تهران، وضعیت پیش روی این بازار در زمستان امسال را پیش بینی می کنند.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، در شرایطی که هم اکنون در روزهای ابتدایی فصل زمستان قرار گرفته ایم اما، بر اساس رویه های قبلی بازار اجاره و وضعیت فعلی متغیرهای اثرگذار بر تغییرات این بازار، می توان وضعیت زمستانی بازار اجاره پایتخت را پیش بینی کرد.

تحقیقات میدانی نشان می دهد، با توجه به تجارب سال های گذشته و همچنین بررسی وضعیت متغیرهای اثرگذار بر این بخش از بازار ملک، انتظار می رود دی ماه امسال، روند کاهش تورم شاخص اجاره بها در شهر تهران ادامه داشته باشد و اجاره بها در این ماه با سرعت کمتری نسبت به پاییز رشد داشته باشد.

البته با توجه به اینکه معمولا در بهمن و اسفندماه هر سال بر اساس رویه سنتی بازار اجاره، تقاضا برای جابه‌‌‌جایی در این بازار نسبت به ابتدای زمستان به طور نسبی بیشتر می شود، انتظار می رود تورم بازار اجاره در دو ماه پایانی زمستان نسبت به ماه ابتدایی این فصل، بیشتر شود.

واسطه های بازار معاملات اجاره مسکن در این باره اعلام کردند: هم‌‌‌اکنون تعداد فایل ها به طور نسبی از تعداد متقاضیان بازار اجاره بیشتر شده است و از این رو موجران برای کوتاه تر شدن زمان اجاره واحدشان ناچار به انعطاف در تعیین اجاره بها و تخفیف به متقاضیان هستند.

معمولا در همه سال ها در دی ماه، تقاضا برای اجاره مسکن در شهر تهران به کمترین میزان نسبت به ماه های قبل و بعد از خود می رسد؛ بنابراین طبیعی است که سرعت رشد اجاره بها در ابتدای زمستان کاهش یابد.

این روند در سال های معمولی بازار مسکن یعنی در سال های 95 و 96 که بازار مسکن در شرایط عادی قرار داشته و تورم نقطه به نقطه اجاره‌‌‌ در شهر تهران و همچنین در کشور کمتر از 15 درصد بوده است، نیز مشاهده می شود. در این دو سال همواره تورم اجاره مسکن در دی ماه کمتر از تورم آذرماه و تورم بهمن ماه بوده است.

به عنوان مثال تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره بهای مسکن شهر تهران در آذرماه 95 معادل 2/ 11‌ درصد بوده است که این میزان در دی ماه کاهش یافته و به 1/ 11‌ درصد می رسد اما در بهمن ماه مجددا به سطح 2/ 11‌ درصد می رسد.

در سال 96 نیز این میزان (تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن شهر تهران)، در آذرماه 8/ 10‌ درصد بوده است که این میزان در دی ماه به 3/ 10‌ درصد کاهش یافته اما در بهمن ماه به 5/ 10‌ درصد می رسد.

اگر چه نوسان تورم اجاره بها در این سه بازه زمانی مورد بررسی، جزئی بوده است اما همین چند واحد‌ درصد تغییرات نیز به عنوان نوسانی مهم در بازار اجاره قابل ذکر است؛ چرا که این بخش از بازار مسکن حساس ترین قسمت این بازار است و متقاضیان این بازار حساسیت بیشتری نسبت به تغییرات تورمی آن در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن دارند. از سوی دیگر این تغییرات جزئی نشان دهنده توقف رشد اجاره بها و حتی کاهش جزئی آن در ماه ابتدایی زمستان نسبت به ماه پایانی پاییز و ماه میانی زمستان است.

شرایط حاد به رغم کاهش تورم اجاره

همه اینها در شرایطی است که تحقیقات میدانی نشان می دهد مستاجرها در شهر تهران هم اکنون دشوارترین سال به لحاظ نرخ اجاره بها و همچنین یافتن واحد موردنظر خود برای اجاره، را پشت سر می گذارند. اجاره بها در شهر تهران هم اکنون به میزانی افزایش یافته است که بسیاری از خانوارهای مستاجر ناچار به کاهش متراژ واحد مسکونی محل سکونت خود یا مهاجرت به مناطق و محلات پایین تر شهر برای سکونت با هزینه کمتر نسبت به مناطق بالاتر و مناطقی که تاکنون در آن ساکن بوده اند، شده اند.

این وضعیت به وضوح در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران به‌خصوص مناطق یک تا پنج شهر تهران نمایان است. به گونه ای که بسیاری از فعالان بازار اجاره در این مناطق از افزایش تعداد خانه های خالی در نتیجه مهاجرت اجباری گروهی از خانوارهای مستاجر به مناطق پایین تر شهر خبر می دهند.

به گفته آنها تامین ارقام پیشنهادی موجران در سال جاری برای تمدید قراردادهای اجاره به دلیل تورم شدید در این بازار از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است و آنها در یک سال اخیر نتوانسته اند سطح درآمد خود را متناسب با تورم اجاره ارتقا داده و متناسب کنند. از این رو ناچار به تخلیه واحد اجاره ای و مهاجرت به واحد با مساحت یا امکانات کمتر و عمده آنها ناچار به مهاجرت به مناطق و محلات پایین تر و ارزان تر شده اند.

همین موضوع ارقام مربوط به اجاره بهای مسکن در مناطق پایین تر شهر را نیز تحت تاثیر قرار داده و اجاره بها در این مناطق را با رشد قابل توجه مواجه کرده است.

هزینه حداقلی اجاره در پایتخت

نتایج بررسی ها و تحقیقات میدانی درباره تازه ترین شرایط اجاره بهای مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد هم اکنون میانگین حداقلی هزینه اجاره نشینی در شهر تهران بر اساس تعیین شرایط اجاره بها به صورت پرداخت رهن کامل، به 300 تا 350‌ میلیون تومان برای واحدهای مسکونی با مساحت تا 60 مترمربع و کمتر از آن رسیده است.

این ارقام نیز عمدتا و عموما مربوط به واحدهای مسکونی استیجاری در نیمه جنوبی شهر تهران و محلات و مناطق پایین‌‌‌ شهر است و در نیمه شمالی شهر تهران می توان گفت به جز مواردی که ممکن است به عنوان فایل های استثنا شناخته شوند، مستاجرها موفق به اجاره مسکن با این ارقام نخواهند شد.

نتایج تحقیقات میدانی همچنین نشان می دهد میانگین حداقلی مبلغ رهن کامل برای یک واحد مسکونی تا 60 مترمربع در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران مانند منطقه 4 و 5 نیز از 400 تا 450‌ میلیون تومان آغاز می شود. بررسی ها نشان می دهد حداقل هزینه رهن کامل برای هر مترمربع مسکن در نیمه جنوبی شهر تهران به پنج تا 6‌ میلیون تومان رسیده است و این میزان برای مناطق 4 و 5 بالاتر از هفت تا هشت میلیون تومان است.

این در حالی است که هم اکنون عمده فایل هایی که این روزها به بازار اجاره مسکن شهر تهران عرضه شده اند رهن بالای 200‌ میلیون تومانی واجاره ماهانه بیش از سه ‌میلیون تومانی (حتی برای واحدهای ریزمتراژ و فاقد امکانات) دارند که این موضوع نشان دهنده وضعیت حاد و هزینه بالای اجاره نشینی در پایتخت برای خانوارهای مستاجر است.

اثر تورم ها بر اجاره بها

در شرایطی که همواره دو پارامتر تورم عمومی و تورم مسکن، مهم ترین عوامل اثرگذار بر تغییر و تحولات بازار اجاره و تورم اجاره بوده اند، بررسی ها نشان می دهد در سال های گذشته تاکنون صرف نظر از اثر سایر عوامل و پارامترها، تورم اجاره در کشور همواره پایین تر از تورم عمومی و همچنین تورم مسکن بوده است.

این در حالی است که در تهران، تورم اجاره معمولا در بلندمدت بیش از تورم عمومی اما کمتر از تورم مسکن بوده است. اما در یک حالت کلی مشاهده روند تورم عمومی، تورم اجاره و تورم مسکن نشان می دهد نه تنها تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است بلکه نوسانات آن همواره بین نوسانات این دو است.

بررسی ها درباره علل افزایش اجاره بها در بخش مسکن و روند مربوط به تورم اجاره، تورم عمومی و تورم مسکن نشان می دهد اثر تورم عمومی، لزوما بر جهت و میزان تورم اجاره در همان ماه یا همان فصل نمایان نمی شود و می تواند در ماه ها و فصول بعدی خود را در این بازار منعکس کند.

این در حالی است که به خصوص در ماه های اخیر، بازار اجاره مسکن تحت تاثیر عوامل دیگری غیر از تورم عمومی و تورم مسکن نیز بوده است. تابستان امسال نه تنها بازار تحت تاثیر این دو پارامتر اصلی قرار داشت و تغییرات این دو عامل (تورم عمومی و تورم مسکن)، بر جهت و میزان تغییرات اجاره بها اثر گذاشت بلکه اثر مصوبه دستوری در بازار اجاره در قالب کاهش عرضه و دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به واحدهای استیجاری مناسب را می توان مشاهده کرد.

از سوی دیگر در پاییز، تحولات بازار اجاره تحت تاثیر نوسانات ارزی و دلاری قرار داشت و آن طور که واسطه ها و فعالان این بخش از بازار مسکن اعلام کردند بخشی از تورم اجاره بها در این فصل نتیجه انعکاس نوسانات ارزی و دلاری بوده است.

با این حال و بر اساس الگوی سنتی مربوط به اثر تغییر فصل در بازار اجاره می توان پیش بینی کرد که اگر متغیرهای اصلی و فرعی اثرگذار بر تحولات بازار اجاره در دی ماه تغییر محسوسی نداشته باشند می توان انتظار داشت تورم ماهانه شاخص اجاره‌‌‌، باز هم نزولی شود.

در واقع می توان انتظار داشت در دی ماه سرعت رشد اجاره بها نسبت به آذرماه باز هم کمتر شود. اما در بهمن و اسفند رشد نسبی تقاضای اجاره می تواند جهت تورم این بازار را تحت تاثیر قرار دهد. ضمن اینکه شرایط تورم عمومی و تورم مسکن نیز در تعیین جهت بازار اجاره و تغییرات اجاره بها در زمستان امسال موثر خواهد بود.

به عبارت دیگر، در حالی که اصلی ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره مسکن شامل تغییرات تورم عمومی و تحولات تورم مسکن است، می توان اظهار کرد که در صورت کنترل و مهار این دو پارامتر، انتظار کاهش سرعت رشد اجاره بها بعید نخواهد بود اما در صورت بدتر شدن شرایط تورمی، مهار یا کاهش تورم اجاره نیز امری بعید خواهد بود.

بیشتر بخوانید: علل کاهش سرعت رشد اجاره بها در کل کشور چیست؟

دنیای اقتصاد