دلالی در بازار املاک پایتخت رونق یافته است

به گزارش اخبار ساختمان، دو روز بعد از انتشار آمار تازه از معاملات مسکن در پایتخت توسط بانک مرکزی، حالا مرکز آمار ایران نیز اطلاعات تازه ای از تحولات بازار مسکن تهران طی آذرماه سال جاری منتشر کرده است. برخلاف بانک مرکزی که عنوان کرده بود معاملات مسکن در تهران از ۱۰ هزار واحد مسکونی فراتر رفته؛ گزارش مرکز آمار می گوید در آذرماه ۹ هزار و ۵۰۸ واحد مسکونی معامله شده که نزدیک به ۲۹ درصد نسبت به آبان ماه رشد کرده است.

رقم معاملات ۱۰ هزار واحدی در بازار مسکن نوعی رونق در بازار محسوب می شود و تقریبا مرکز آمار نیز تایید کرده که این رونق به بازار برگشته است. امری بدیهی که از پس تلاطم اقتصادی سه ماه اخیر و التهاب در بازار‌های دارایی، قابل پیش بینی بود.

از اواخر شهریورماه التهاب بازار‌ها آغاز شد. مثلا نرخ برابری دلار به ریال به عنوان یک دارایی که به تحولات اقتصادی و سیاسی بیشترین واکنش را نشان می دهد طی حدود سه ماه تا نزدیک به ۵۰ درصد هم رشد کرد. اما دور جدید التهاب بازار‌ها تنها بازار ارز را درگیر نکرد و منجر شد که اغلب بازار‌ها دوباره داغ شوند. در این میان بازار مسکن نیز چنین راهی را رفت. به طوری که طی دو ماه اخیر (آبان و آذر) تعداد معاملات مسکن رشد کرده و تورم های ملکی هم که در شهریورماه به صفر درصد نزدیک شده بود دوباره اوج گرفته است.

قیمت یک متر مسکن؛ بیش از ۵۰ میلیون

اما همزمان با رونق معاملات، مشخص است که قیمت ها نیز تحت تاثیر بازار‌های دارایی موازی، رشد کرده اند. مرکز آمار ایران می گوید متوسط وزنی قیمت واحد‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ۲۲گانه شهر تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۷ هزار و ۶۰۰ تومان در هر متر مربع افزایش پیدا کرده. این در حالی است که متوسط حسابی یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۴۸ میلیون و ۴۵۴ هزار و ۳۰۰ تومان رسیده است.

مرکز آمار برای محاسبه میانگین وزنی در سطح منطقه، مجموع ارزش املاک فروش رفته را به مجموع مساحت املاک فروش تقسیم می کند. برای شاخص حسابی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی نیز، میانگین حسابی یک متر مربع زیر بنای آپارتمان های مسکونی محاسبه می شود. در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است.

تورم ماهانه همچنان بالاست

روایت مرکز آمار از وضعیت بازار مسکن نشان می دهد تورم ماهانه قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آذرماه، به ۴.۱ درصد رسیده است. این عدد اگرچه نسبت به آبان ماه زیر یک درصد کاهش پیدا کرده است؛ اما همچنان عدد بزرگی به حساب می آید و به معنای آن است که قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بیش از چهار درصد فقط در یک ماه رشد کرده است.

اقتصاددانان معمولا برای بررسی آثار سیاست های اقتصادی بر بخش های مختلف، از شاخص تورم نقطه به نقطه یا سالانه استفاده می کنند تا در یک بازه بلندمدت، این اثرات را بسنجند.

در این شاخص ها و در بخش مسکن، طی آذرماه اتفاقات جالبی رخ نداده است. در حالی که تورم نقطه به نقطه آبان ماه در بخش مسکن تهران، ۵۰ درصد بوده، این شاخص در آذرماه به ۵۲.۱ درصد رسیده است. به عبارت دیگر، قیمت آپارتمان در تهران در آذرماه امسال نسبت به آذر سال گذشته ۵۲.۱ درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر، تورم میانگین بخش مسکن (یعنی دوازده ماهه منتهی به آذر ماه امسال) نیز ۳۷.۱ بوده است. این شاخص در آبان ماه، ۳۵ درصد بود.

قیمت مسکن متری هزار دلار

برخی کارشناسان مسکن معتقدند که میانگین قیمت واحد مسکونی در تهران، در یک دهه گذشته، هزار دلار در هر متر مربع بوده است. در زمان رکود، فعالان بازار به مشتریان توصیه می کردند که «حالا وقت خرید ملک است»، چون قیمت ها به زیر متری هزار دلار رسیده است. در مقابل، هم سطح شدن متوسط یک متر مربع واحد مسکونی با هزار دلار نیز فرصتی برای دلالی و فروش به قیمت های بالاتر محسوب می شود.


در سال های ۸۶ و ۸۷ و حتی ۸۸، با افزایش شدید نقدینگی و هجوم سرمایه های سرگردان به سمت بازارها، قیمت ملک به متری دو هزار دلار نیز رسید. اما پس از آن، حباب بزرگ قیمت مسکن به تدریج تخلیه شد. تا جایی که دی ماه دو سال پیش به عدد ۱۱۰۰ دلار در هر متر مربع رسید. در دو سال اخیر، متوسط قیمت مسکن هرگز نتوانسته به سطح هزار دلاری برگردد و همواره از هزار دلار بالاتر بوده است.

گزارش تازه مرکز آمار و رسیدن متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۵۰ میلیون تومان، دو نتیجه عمده به دست می دهد: اول اینکه، حباب قیمت ها در بازار مسکن تداوم دارد و با نرخ فعلی بازار ارز که ۴۰ هزار تومان است (منظور قیمت ارز آزاد است) متوسط قیمت مسکن چیزی حدود ۱۲۵۰ دلار در هر متر مربع است.

اما نکته دوم اینکه، احتمالا بازار املاک از نرخ دلار ۵۰ هزار تومانی رونمایی کرده و برای ترکیدن حباب و تعدیل قیمت مسکن، این عدد را نشانه گیری کرده است. اما سوال این است که اگر قیمت یک دلار همین الان به ۵۰ هزار تومان در بازار آزاد برسد، واکنش بازار مسکن افزایشی نخواهد بود و این حباب قیمتی بزرگ تر نمی شود؟

شدت گرفتن سفته بازی و دلالی

دو گزارش تازه از بازار مسکن توسط بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر شده و در هر دو گزارش، نتایج تقریبا نزدیکی دیده شده است. هر دو گزارش عنوان کرده اند که قیمت مسکن رشد پیدا کرده و رونق به معاملات برگشته. اما نکته اساسی این است که بخش مسکن از نظر عرضه و ساخت و ساز در بدترین دوران تاریخ خود است.

گزارش تازه ای که اتاق تعاون از بررسی آماری اظهارات فعالان ساختمانی ۹۴ شرکت بزرگ در گروه های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت های ساخت و ساز تخصصی ساختمان منتشر کرده نشان می دهد شاخص کل ساختمان در آذرماه به رقم ۴۰.۹۵ رسیده است. از آنجا که این عدد زیر ۵۰ است، وضعیت این صنعت در آذرماه همچنان رکودی ارزیابی می شود.

بر اساس نتایج حاصل از طرح شامخ کل ساختمان که نمایانگر افت و خیز نوسان های بازار ساخت و ساز به روایت مدیران و فعالان این حوزه به شمار می رود، در ماه گذشته عدد مولفه های «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» و قیمت محصولات تولیدشده و خدمات ارایه شده افزایش یافته است که عموما ناشی از تشدید تحریم ها و همچنین اثرات نوسان نرخ ارز در چند ماه گذشته قلمداد شده است. در واقع می توان گفت، رونق معاملات چیزی جز رونق سفته بازی و دلالی بر سر واحد‌های ساخته شده قبلی نیست.

اقتصاد24