تغییر کاربری ملک چگونه انجام می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، کاربری املاک در واقع به نوع کاربرد ملکی گفته می شود که در آن زندگی می کنیم یا مشغول به کار هستیم. گاهی اوقات برخی افراد بنا به دلایل مختلف از جمله کسب سود بیشتر به دنبال تغییر کاربری ملک هستند، پدیده ای که امروزه به خصوص از ملک مسکونی به ملک تجاری یا مختلط زیاد به چشم می خورد زیرا این املاک ارزش بیشتری داشته و سود ناشی از فروش، اجاره و رهن آن هم بیشتر است.

اما از طرف دیگر امروزه قوانین شهرداری ها، این تغییر را ممنوع کرده اند و در کمیسیون ماده ۱۰۰، با این مساله برخورد می کنند. اما در برخی از موارد، قانونگذار این اجازه را می دهد که ملک مسکونی، به ملک اداری و یا ملک تجاری تبدیل شود.

با توجه به تنوع در املاک و نوع کاربری های آنها داشتن اطلاعاتی هر چند جزئی در این باب در امر خرید و فروش و یا رهن و اجاره می تواند بسیار مفید واقع شود. تغییر کاربری نیز از جمله مواردی است که نیاز به بررسی و آگاهی از شرایط آن دارد لذا در ادامه به بررسی این موضوع و روال قانونی آن خواهیم پرداخت.

واحد مسکونی چیست؟

واحدهایی که با هدف اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمایی خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند «واحد مسکونی» نامیده می شوند. قصد سازنده و نحوه بهره برداری فعلی از ارکان تعریف نیست؛ بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که مناسب برای سکونت خانواده است اطلاق می شود.

کاربری تجاری و اداری به چه معناست؟

محلی که در آن تاجر، کاسب یا پیشه ور به فعالیت تجاری یا کسبی اشتغال دارد، مکان تجاری محسوب می شود. مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی» و اخذ تجاری عبارت است از تمام ساختمان هایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها با هدف استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.

کاربری ملک به چه معناست؟

قبل از شروع به ساخت هر ساختمان، شهرداری در سندی به نام پروانه ساختمان (جواز ساخت)، کاربری آن را تعیین می کند. در پروانه ساخت علاوه بر مشخصات فنی ملک، نوع کاربری ملک نیز بیان می شود که این در حقیقت به معنای نحوه استفاده از ملک است. یعنی شهرداری با در نظر داشتن طرح تفصیلی که توسط شورای شهر (که نهاد قانونگذاری شهرداری است) تعیین می شود و همچنین فعالیت های شهری اطراف ساختمان و نحوه پراکندگی فعالیت های شهری، کاربری هر ساختمان را تعیین می کند که در اکثر مواقع یا مسکونی است، یا اداری و یا تجاری.

در نتیجه هرگونه استفاده غیرمرتبط از ملک بر خلاف کاربری درج شده در پروانه ساخت آن، با جرایم سنگینی از سوی شهرداری مواجه خواهد شد و از همین روست که برخی افراد به فکر اقدامات قانونی برای تغییر کاربری ملک خود می افتند.

درمورد جرایم در نظر گرفته شده از سوی شهرداری، لازم به ذکر است که تخلفات ساختمانی طبق قانون، در کمیسیون ماده صد شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد و سنگین ترین جریمه ممکن در این رابطه، قلع و قمع بناست که کمتر این حکم صادر می شود و در اکثر موارد شهرداری برای تخلفات، جریمه نقدی برای مالک در نظر می گیرد.

تغییر کاربری ساختمان چگونه انجام می شود؟

همانطور که که ذکر شد ارزش املاک با توجه به کاربری آنها متفاوت است به طوری که ارزش املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی بیشتر است لذا در مواردی شاهد تغییر کاربری ساختمان به منظور افزایش ارزش آن هستیم که این تغییر در کاربری بیشتر مربوط به تغییر کاربری مسکونی به تجاری است.

این تغییر در کاربری املاک مسکونی موجب افزایش نرخ خرید و فروش و همچنین رهن و اجاره آن می شود. تغییر کاربری و به انجام رساندن آن مستلزم طی مراحل قانونی است و در غیر این صورت شهردای به عنوان مدعی وارد عمل شده و با انجام تشریفات مربوطه به فرد خاطی تذکرات لازم را خواهد داد و در صورت عدم توجه مالک، نسبت به تعطیلی واحد مربوطه اقدام خواهد شد.

تغییر در کاربری ساختمان های مسکونی یا از طریق بازسازی کلی ملک مربوطه و یا بخشی از آن صورت می گیرد تا فضای لازم جهت فعالیت مربوطه ایجاد و تغییرات مربوطه اعمال شود و یا اینکه ساختمان مورد نظر، از فضای لازم و استانداردهای مختص آن فعالیت برخوردار بوده و تنها نیاز به دریافت مجوز از مراجع مربوطه دارد. در این میان به منظور دریافت مجوزهای لازم و تغییر کاربری ملک مربوطه بایستی مراحل زیر را طی کرد و کاربری ملک را تغییر داد.

*  ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی

شما برای تغییر کاربری ملک در مرحله اول باید یک فرم درخواستی را پر کنید که در آن ارائه مشخصات ملک و مالک از شما خواسته می شود. همچنین باید عنوان کنید که چه نوع کاربری را می خواهید که انجام دهید. آیا به دنبال ملک تجاری هستید یا مسکونی مد نظرتان است؟ پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه داده و روند کارها به صورت الکترونیکی طی می شود و شما قادر خواهید بود تا مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت های مرتبط با دفاتر نوسازی دنبال کنید اما به طور کلی این کار یک پروسه اداری زمان بر است.

*  بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید

در مرحله بعد برای تغییر کاربری ملک، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام می شود و هر دو اینها باید با یکدیگر مطابقت داده شوند که در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع آوری می شود باید اطلاعات جامعی باشد از شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود.

سپس دستور نقشه جدید صادر می شود که این کار هم توسط دفاتر نوسازی انجام می گیرد. در این نقشه جدید طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت می گیرد.

نکته: قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند زیرا عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است.

*  تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید ملک

با توجه به مراحل قبلی که انجام می شود و بر اساس دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک آن ملک تجاری یا ملک مسکونی باید برای تهیه آن نقشه اقدام کند. همچنین نکاتی که در تهیه نقشه جدید ذکر شد، باید در نقشه جدید بارز و مشخص باشد. سپس این نقشه از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود و پس از بررسی کامل توسط این نهاد توسط کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید یا رد می شود و مجوز آن صادر می شود.

در بخش صدور نقشه کارشناسان دفاتر نوسازی شرایط اطراف ملک و کمبودهای ملک برای ملک تجاری را مدنظر قرار می دهند و اگر مالک در ارتباط با ضوابطی که از سوی شهرداری برایش تعیین می شود اعتراضی داشته باشد باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک خود با مراجعه به دفاتر نوسازی شکایت خود را اعلام کند.

*  نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب شده و ساختمانی جدید با آیتم های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته شده و جایگزین ملک قبلی می شود. البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.

مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ساختمان

-  مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی
-  سند و مشخصات ملک
-  برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
-  نقشه ملک جدید
-  دریافت مجوزهای لازم از سازمان ها و ادارات مربوطه

در چه صورت تغییر کاربری محل مسکونی مجاز است؟

در صورت وجود شرایط لازم، تغییر کاربری مسکونی به تجاری در موارد زیر مجاز است:

1.  بر اساس تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها تغییر کاربری محل مسکونی و دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله توسط مالک مجاز است.
2.  بر اساس ماده ۲ قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی، مالک می تواند از منزل مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کند.
3.  بر اساس ماده ۳۳ آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، تاسیس دفاتر مطبوعات در منازل مسکونی مجاز است.
4.  بر اساس قانون محل مطلب پزشکان، تاسیس مطب پزشک و مشاغل وابسته مجاز است.
5.  ماده ۲ قانون تجارت که معاملات تجاری را تعریف کرده و ماده ۲ قانون نظام صنفی که فعالیت های فرد صنفی را برشمرده است.

مصادیق فعالیت های مربوط به کسب و پیشه و تجارت هستند؛ به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می کنند.

هزینه تغییر کاربری ملک چقدر است؟

هزینه مربوط به تغییر کاربری شامل عوارض و مالیات ملک به اضافه هزینه های مربوط به تغییر کاربری است که بر اساس معیارهای مشخص تعیین شده و به صورت موردی بایستی مورد بررسی قرار گیرد.

از جمله معیارهای مربوطه می توان به موقعیت ملک (شهر، منطقه، کوچه و...)، کاربری ملک، متراژ ملک و دوری و نزدیکی به برخی اماکن اشاره کرد.

جمع بندی

به طور معمول، ساختمان های واقع شده در یک شهر یا دارای کاربری مسکونی هستند، یا اداری و یا تجاری و طبق قوانین موجود فقط باید طبق کاربری ذکر شده در پروانه ساخت، از آن واحدها استفاده کرد و در صورت نیاز به تغییر کاربری ملک، باید مراحل قانونی آن را طی کرد که امروزه این اقدامات در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری و به صورت کاملا الکترونیکی انجام خواهند شد.

هر مالکی که قصد تغییر کاربری ملک خود را دارد، باید مراحل این کار که عبارت از ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری، بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید، تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید ملک و نوسازی ملک با کاربری جدید را پشت سر بگذارد. در عین حال هزینه هایی از جمله هزینه های عوارض و مالیات هم باید پرداخت شوند.

بیشتر بخوانید: مراحل اخذ جواز تخریب و نوسازی ساختمان