رویای محال خانه دار شدن با اقساط 27 میلیون تومانی

به گزارش اخبار ساختمان، مروری بر بازار مسکن نشان می دهد که در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در پایتخت به حدود 120 میلیون تومان رسیده است و در این شرایط دست متقاضیان واقعی مسکن از خرید ملک دورتر شده است و به ناچار باید به سمت بازار اجاره حرکت کنند.

بدون شک استفاده از تسهیلات بانکی یکی از اصلی ترین گزینه ها برای خرید ملک است، اما با بررسی بیشتر شرایط تسهیلات خرید مسکن مانند مبلغ وام، نرخ سود، اقساط و... مشخص می کند که این تسهیلات نمی تواند در شرایط فعلی گره کور خرید مسکن را باز کند.

خرید 10 متر از یک واحد مسکونی با تسهیلات مسکن

یکی از متقاضیان خرید مسکن درباره تسهیلات خرید مسکن می گوید: زوجین در شهر تهران می توانند یک میلیارد تومان تسهیلات خرید دریافت کنند و مبلغ 280 میلیون تومان نیز وام جعاله به این مبلغ اضافه می شود اما این مبلغ تنها برای خرید 10 متر از یک واحد مسکونی معمولی در مناطق متوسط شهر تهران کافی است.

وی ضمن گلایه از نرخ سود بالای وام خرید مسکن ادامه می دهد: نرخ سود در تسهیلات خرید مسکن بسیار بالاست و همین موضوع باعث شده است تا اقساط این تسهیلات با میزان درآمد افراد همخوانی نداشته باشد، در حال حاضر اقساط این تسهیلات به طور متوسط حدود 27 میلیون تومان است که قطعا از عهده بسیاری از افراد با دهک های درآمدی پایین و یا حتی متوسط همخوانی ندارد و پرسش این است که آیا در مواجهه با این ناترازی آشکار بین درآمد و هزینه های مسکن، هنوز می توان به ابزار وام بانکی برای حل بحران مسکن امید بست؟

این متقاضی تسهیلات مسکن همچنین گفت: یکی دیگر از مشکلات این تسهیلات مربوط به کسورات وام است، چراکه برای مبلغ فعلی وام مسکن چیزی در حدود 270 میلیون تومان باید صرف خرید اوراق شود و سایر هزینه های مربوط به ارزیابی و دفترخانه نیز بیش از 50 میلیون تومان است که با کسر آن، ارزش تسهیلات برای خرید خانه به شدت کاهش می یابد.

اقساط وام خرید مسکن چقدر است؟

روز گذشته علی خورسندیان درباره وضعیت نامتناسب تسهیلات مسکن در مقابل قیمت مسکن توضیح داد: می پذیریم که سقف تسهیلات مسکن متناسب با قیمت های بازار نیست و رقم فعلی خیلی پایین است و باید تامین مالی را گسترش دهیم، اما بازپرداخت اقساط همین عدد معنادار است به طوریکه به طور متوسط به ٢٧ میلیون تومان می رسد؛ آیا همه متقاضیان می توانند این اقساط را بپردازند؟

در پاسخ به پرسشی که از سوی مدیرعامل بانک تخصصی مسکن ارائه شده است، جواب قطعا خیر است. چراکه نگاهی به میزان درآمد افراد دهک های مختلف و سایر مولفه های اینچنینی نشان می دهد که بسیاری از افراد جامعه قادر به پرداخت اقساط با رقم های فعلی را ندارند. اما آیا این پاسخ مناسبی است برای عدم توجه به بخش بزرگی از جامعه که برای صاحبخانه شدن نیاز به این تسهیلات دارند.

بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی نیز معتقد هستند در صورتیکه تسهیلات و درآمد خانوارها با هم همخوانی داشته باشد، تسهیلات بانکی ابزار موثری خواهد بود اما در ایران با وجود ناترازی شدید میان درآمد و هزینه خانوارها، این ابزار بی اثر خواهد ماند. همچنین هشدار داده شده است که در صورت عدم اعمال ابزارهای مقرراتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی، وام بیشتر به تورم مسکن دامن خواهد زد.

اما موضوع مهم تر این است که آیا راه حل مناسبی برای بهبود اثرگذاری تسهیلات مسکن بر قدرت خرید مسکن وجود ندارد؟ یا اینکه سایر کشورهای پیشرفته چه راهکارهایی را برای بهبود قدرت خرید مسکن انجام داده اند؟ بررسی شرایط وام مسکن در سایر کشورهای پیشرفته به خوبی نشان می دهد که برای این چالش قطعا راهکارهای موثری موجود است و می توان با بهره گیری از تجارب آنها برای این موضوع چاره اندیشی کرد.

تفاوت های وام خرید مسکن در ایران و کشورهای پیشرفته

بررسی ساختار وام خرید مسکن در کشورهای مختلف نشان می دهد که تفاوت های اساسی میان نظام تأمین مالی مسکن در ایران و کشورهای پیشرفته وجود دارد؛ این تفاوت ها هم در نرخ سود و دوره بازپرداخت و هم در شرایط دسترسی به وام قابل مشاهده است. از جمله این تفاوت ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. نرخ سود و مدت بازپرداخت

در کشورهای پیشرفته، نرخ سود وام مسکن متناسب با نرخ تورم تعیین می شود و معمولاً بین ۲ تا ۵ درصد است. دوره بازپرداخت نیز طولانی و در بازه ۲۰ تا ۳۰ سال یا بیشتر تعیین می شود. این در حالی است که در ایران، نرخ سود رسمی وام مسکن عمدتاً بین ۱۸ تا ۲۳ درصد بوده و دوره بازپرداخت نیز معمولاً بین ۱۲ تا ۲۰ سال است؛ موضوعی که باعث می شود میزان اقساط ماهانه به شکل قابل توجهی سنگین تر باشد.

2.نسبت وام به ارزش ملک

مبلغ تسهیلات خرید مسکن در کشورهای پیشرفته معمولاً بین ۷۰ تا ۹۵ درصد ارزش ملک را را پوشش می دهد. اما در ایران، سقف وام خرید مسکن بخش کوچکی از قیمت ملک را پوشش می دهد و همانطور که اشاره شده در شهر تهران با این تسهیلات کمتر از 10 متر از یک واحد مسکونی را می توان خریداری کرد.

3. سازوکار نرخ بهره

در اغلب کشورهای توسعه یافته، وام های مسکن به دو شکل نرخ ثابت یا نرخ شناور عرضه می شوند که دومی بر اساس شاخص های اقتصادی تغییر می کند. در ایران نرخ بهره معمولاً ثابت است، اما به دلیل تورم بالا، ارزش واقعی اقساط در طول زمان کاهش می یابد.

4. ابزارهای حمایتی دولت

دولت های کشورهای پیشرفته طرح های گسترده ای برای حمایت از خانه اولی ها اجرا می کنند؛ از جمله معافیت های مالیاتی، یارانه نرخ سود و وام های کم بهره. در ایران نیز طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن یا وام جوانان وجود دارد، اما به دلیل محدودیت سقف وام و شرایط اقتصادی، اثرگذاری آنها محدودتر است.

بررسی این موضوعات به خوبی نشان می دهد که با بهره گیری از دانش و تجارب کشورهای موفق در حوزه مسکن می توان اقدامات جامعی انجام داد تا دسترسی متقاضیان به مسکن بهبود پیدا کند و منابع بانکی نیز در اختیار افرادی قرار بگیرد که به این تسهیلات نیاز دارند.