ساخت انباری در ساختمان چه قوانین و ضوابطی دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، انباری ساختمان، یک اولویت برای مجتمع‌ های مسکونی امروزی است و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد و یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی وجود ندارد، در آن محل نگهداری می‌ شود تا در منزل، اصطلاحا فضای تنفس بیشتری وجود داشته باشد.

در ماده یک آیین‎ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ‌ها آمده است: «قسمت‌ هایی از بنا، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم‌ مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمت‌ ها، انباری است که از جمله قسمت‌ های اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک است.

اگر یک واحد مسکونی انباری داشته باشد، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته می ‌شود. انباری از مواردی است که به طور مشترک در قرارداد‌های واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر شده و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل می‎‌ شود. شهرداری، هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت‌ های اختصاصی قرار داده و این موضوع، در صورت ‌مجلس تفکیکی نیز جزء قسمت‌ های اختصاصی آپارتمان است.

قوانین اجازه و فروش انباری در آپارتمان

انباری ساختمان از جمله متعلقات واحدهای مسکونی یا آپارتمان‌ است و مالکان، شرکای قسمت‌ های مشترک ساختمان هستند. از آنجا که این قسمت‌، دارای شخصیت حقوقی است، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان، خلاف مقررات بوده چرا که به دلیل ورود اشخاص ناشناس، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را موجب خواهد شد به همین دلیل در اسناد رسمی برای انتقال آپارتمان‌ این نکته تاکید می‌ شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است.

در مجموع، مالکیت انباری مانند پارکینگ، می ‌تواند به ‌صورت مشاعات یا اختصاصی باشد و فقط زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود، می ‌توان ادعای مالکیت داشت. بنابراین چنانچه قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشید، مالک، مجاز است انباری را در اختیار شما قرار دهد یا خیر و در واقع این موضوع توافقی است، اما هنگام خرید خانه، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت، مساحت و محل دقیق، مالک انباری نیز خواهید بود.

نحوه محاسبه قیمت انباری در آپارتمان

نکته دیگر درباره رابطه انباری با خرید ‌و فروش ملک، ثبت انباری در سند و تاثیر آن بر قیمت آپارتمان یا واحد مسکونی است. اگر متراژ انباری در سند ثبت شده باشد، قیمت هر مترمربع از مساحت انباری با قیمت هر متر مربع واحد مسکونی متفاوت است.

برای این منظور یک ضریب، معمولا یک دهم یا یک بیستم یعنی پنج تا 10 درصد، قیمت هر متر مربع آپارتمان برای قیمت انباری محاسبه می‌ شود. مثلا اگر هر متر مربع یک واحد مسکونی، با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، طی ماه‌ های اخیر در پایتخت، 40 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر مربع انباری، حدود 2 تا چهار میلیون تومان خواهد بود و اگر مساحت انباری را سه متر در نظر بگیریم، قیمت آن بین 6 تا 12 میلیون تومان است.

نکته دیگر رابطه انباری با قدرالسهم است. در این زمینه اگر متراژ انبار و موقعیت دقیق آن، در سند ثبت شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم انبار آپارتمان لحاظ می‌ شود در غیر این صورت، جزء فضای مشاع ساختمان است. آگاهی از محاسبه متراژ انباری در قیمت آپارتمان و رابطه انباری با ثبت آن در سند و قدرالسهم آپارتمان موجب می ‌شود در معامله یک ملک، جوانب مختلف حقوقی و سود و زیان اقتصادی آن را مد نظر قرار دهیم. غفلت از این نکات ظاهرا جزئی از جمله وضعیت انباری در خرید و فروش ملک، به‌ ویژه با رشد چشمگیر قیمت یک متر مربع فضا در واحد های مسکونی، می ‌تواند در آینده پشیمانی به بار آورد!

ضوابط احداث انباری: ابعاد و محل ساخت

موضوع مهم دیگر درباره انباری‌ ها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث آنهاست. در این زمینه، طبق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ‌ها، «تعداد انباری ‌های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان ‌كار باشد. اختلاف مساحت انباری‌ ها با یكدیگر مانع از تفكیک نیست، مگر اینكه در گواهی پایان كار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آیین‌ نامه اجرائی قانون تملک آپارتمان‌ ها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می ‌شود.»

محل احداث انباری ساختمان ‌ها معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. در ساخت انباری ‌ها باید توجه داشت اگر ملک، دارای زیر زمین است افراد مجاز به احداث انباری در همکف نیستند. احداث انباری در صورتی در همکف مجاز است که بنا فاقد زیر زمین باشد و نیز ساخت انباری منجر به حذف پارکینگ نشود.

طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انبار ها در ساختمان‌ ها:

-  حداقل ارتفاع در فضای انباری که برای مدت طولانی در آنها توقف نمی ‌شود، 2.10 متر است.
-  در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺗﺪاﺑﯿﺮی ﺑﺮای ﺗﻬﻮیه ﻓﻀﺎی اﻧﺒﺎری ﮐﻪ ﺑﺮای ﻣﺪت ﻃﻮﻻﻧﯽ در آن ها ﺗﻮﻗﻒ ﻧﻤﯽ‌ ﺷﻮد، پیش ‌ﺑﯿﻨﯽ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ روی ﺳﻄﺢ در، ﺑﺎﯾﺪ ﺷﯿﺎرﻫﺎﯾﯽ ﺟﻬﺖ ورود و ﺧﺮوج ﻫﻮا ﺗﻌﺒﯿﻪ شود.
-  در ﺻﻮرت ﺣﻀﻮر ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت اﻓﺮاد در اﻧﺒﺎری ﻫﺎی ﺗﺨﺼﺼﯽ ﯾﺎ ﺣﺮﻓﻪ ‌ای و ﯾﺎ اﺳﺘﻔﺎده از آن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎی اﻗﺎﻣﺖ ﯾﺎ اﺷﺘﻐﺎل ﺑﺮﺧﯽ اﻓﺮاد، ﺑﺎﯾﺪ ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﻧﻮع ﻓﻀﺎﻫﺎ در ﺧﺼﻮص اﻧﺪازه ‌ها، ارتفاع، تهویه و نورگیری الزامی و… رعایت شود.

همچنین طبق نظر کارشناسان، از مهم‌ترین ضوابط درب انباری که در زیر زمین واقع شده، می ‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

-  درب انباری تحت هر شرایطی باید باید به سمت بیرون باز شود.
-  حداقل عرض درب انباری در طرح ‌هایی که فضای کافی وجود ندارد، یک متر است.
-  درب انباری به دلیل تعویض هوا، باید از نوع شیاردار باشد.

ضوابط انباری روی پشت بام

با این حال بعضا احداث انباری در پشت ‌بام یا سایر فضاهای مشاع مدنظر است. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع مانند پشت ‌بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، باید رضایت تمام مالکان را نیز جلب کنند. در این رابطه، هر گونه ساخت‌ و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در خصوص احداث انباری بر روی پشت‌ بام بعد از هماهنگی‌ های مربوطه، رعایت نکات زیر ضروری است:

نکته اول: رعایت دستورالعمل احداث انباری ‌های واحد های مسكونی آپارتمانی (سه طبقه بر روی پیلوت و بالاتر) بر روی ‌پشت‌ بام با حداقل مساحت 1.5 و حداكثر سه مترمربع، با عرض مفید حداقل یک متر و حداكثر ارتفاع از كف تا بالای سقف 2.5 متر الزامی است.

نکته دوم: درب هر انباری در پشت‌ بام ساختمان‌ ها باید در راهروی مسقف و روبروی یكدیگر باشد و درها در نماهای اصلی دیده نشود.

نکته سوم: احداث انباری در پشت ‌بام ساختمان ‌های دارای یک ‌بَر از انتهای پشت ‌بام و در ساختمان ‌های دوبَر در محل اضلاع مشترک با همسایه و در ساختمان‌ های دو كله در میانه ساختمان با حداكثر عقب ‌نشینی معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع دارای نمای ملک الزامی است.

نکته چهارم: دیواره‌ های حجم حاصله از ایجاد انباری ‌ها در پشت‌ بام باید با مصالح مرغوب نماسازی شود.

نکته پنجم: احداث سركش و سایبان از حجم فضای انباری بر روی پشت ‌بام مجاز نیست.

در همین رابطه ذکر این نکته ضروری است تغییر کاربری برخی فضاها مانند استفاده از پارکینگ برای انباری مجاز نیست و هیچ واحدی حق ندارد وسایل اختصاصی خود را در پارکینگ بگذارد و از آنجا به عنوان انباری استفاده کند. براساس ماده 3 آیین نامه آپارتمان‌ ها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان می‌ توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری، در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ کنند.

نحوه تقسیم انباری در آپارتمان های مسکونی

در حال حاضر و در شهر تهران تمامی تقسیمات مربوط به انباری و پارکینگ در هنگام مراحل اخذ پروانه ساختمانی و قبل از ساخت انجام می شود. پس در هنگام خرید واحد یا حتی پیش خرید واحد مشخصات پارکینگ و انباری واحد مورد معامله، از جمله محل آن در پلان و ابعاد کاملا مشخص است. پس اگر پیش خرید کرده اید طبق نقشه باید تحویل شما شود مگر غیر از این را توافق کرده باشید.

نکته مهم این هست که در مبایعه نامه مشخصات پارکینگ و انباری حتما باید قید شود. مثلا، طبق نقشه مصوب پارکینگ شماره پنج و انباری شماره هفت متعلق به واحد شماره سه مورد معامله، است.

اگر مشخصات انباری و پارکینگ مشخص نباشد باید هنگام معامله متراژ و محل آن قید شود تا طبق آن حق مطالبه برای شما محفوظ باشد. اگر متراژ قید نشود یا با قرعه کشی یا با ادعای فروشنده مجبور به قبول هر انباری ای هستید.

آیا امکان تغییر کاربری انباری وجود دارد؟

از جمله مواردی که زیاد دیده شده است این است که مالک اگر انباری بزرگی دارد به دنبال تغییر کاربری آن به مسکونی یا تجاری ست. این کار خلاف قوانین شهرداری ست. اما اگر ملک شخصی است و مالک نیز بر انجام این کار اصرار دارد بدون اطلاع شهردار ممکن است موفق به انجام این کار شود ولی در ساختمان های با چندین مالک انجام چنین کاری به راحتی ممکن نیست و نیاز به رضایت کتبی تمام مالکین دارد که معمولا نیز غیر ممکن است. علاوه بر آن مجوزهای شهرداری نیز لازم خواهد بود.

هفت نکته اساسی در خصوص امنیت و ایمنی انباری

انباری ساختمان ‌های مسکونی، از فضاهایی هستند که در صورت عدم ‌توجه به نکات امنیتی می ‌توانند محل سرقت، آتش‌ سوزی و نظایر آن قرار گیرند. از این ‌رو، در طراحی و نگهداری وسایل و تجهیزات در آن ها باید نکات زیر را رعایت کرد:

1. طراحی انبار در راهروهای کم‌ عرض روبروی یکدیگر، توسط سازندگان بنا، در صورت حریق یا مشکلات دیگر، فرصت نجات فرد و جا به ‌جایی وسایل را محدود می ‌کند و سرایت حادثه را وسعت می ‌دهد؛ خصوصا اگر همزمان چند نفر در انباری‌ ها حضور داشته باشند.
2. عدم رعایت فضای مناسب بین محل پارک خودرو و انباری، موجب می‌ شود زمانی که خودروی مالک یک واحد مسکونی در مجاورت انباری واحد دیگر پارک شده باشد، امکان جا به‌ جایی وسایل از انبار به آسانی ممکن نباشد و به خودرو وسایل آسیب برساند. در این حالت، محل پارک خودرو و محل انباری در حالت مزاحم قرار دارند. این امر در برخی ساختمان ‌های مسکونی نوساز به دلیل طراحی نامناسب توسط سازنده قابل مشاهده است.
3. قرار دادن مواد محترقه و خطرناک در داخل انباری می ‌تواند موجب آتش ‌سوزی در ساختمان شود. اتفاقی که به ‌طور خاص در چهارشنبه‌ های پایان سال، بر اثر نگهداری احتمالی مواد آتش ‌زا در انباری، احتمال رخ دادن آن بیشتر است. به گفته کارشناسان، انفجارِ تنها 250 گرم مواد محترقه علاوه بر تخریب شدید ساختمان، منجر به شکستگی شیشه ساختمان‌ های مجاور تا شعاع زیاد می‌ شود. این موضوع در ساختمان‌ هایی که پارکینگ و انباری در کنار هم قرار دارد، فاجعه‌ آفرین است.
4. در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان آمده است: «رعایت مبحث سوم مقررات ملی ساختمان درخصوص حفاظت انبارها در برابر آتش الزامی است.» بر این اساس، در مبحث سوم این قانون، در خصوص ضوابط اختصاصی راه‌ های خروج در تصرف‌ های انباری، نکات متعددی ذکر شده که بیشتر به انباری ‌های پرمخاطره مانند صنعتی و… اختصاص دارد و از حوصله این نوشتار خارج است.
5. استفاده از قفل ‌های ایمن برای انباری مانند قفل ‌های کتابی توصیه می‌ شود. البته در حال حاضر، استفاده از قفل استوانه‌ ای برای انباری که طراحی جدیدتر و ایمن‌ تر قفل کتابی است، نیز مطرح شده است. این قفل به ‌دلیل استوانه‌ ای بودن بدنه، در برابر ضربه، مقاوم ‌تر می ‌شود و ابزارهایی مانند قیچی و اهرم، قابل تکیه کردن به این قفل نیستند. سایزهای 70 و 75 این قفل برای درهای انباری منازل، شیشه ‌های میرال و… مناسب است.
6. استفاده از دوربین مداربسته در محل‌ هایی که انباری ساختمان‌ ها قرار دارند و یا انباری و پارکینگ در کنار همدیگر هستند، مهم است. در این زمینه، فضای جلوی انباری در ساختمان های مسکونی از قسمت‌ های مهم ساختمان است که باید توسط سیستم دوربین مداربسته استاندارد پوشش داده شود. این امر، برای پیشگیری از سرقت، شناسایی سارقان و سایر خطرات و حوادث، موثر است.
7. استفاده از نور و روشنایی مناسب، علاوه بر راهنمایی به منظور مسیر ورود و خروج، در فضاهایی همچون انبار یا پارکینگ، احساس امنیت و آرامش ایجاد می‌ کند. علاوه بر آن، استفاده از روشنایی مناسب مانند یک لامپ کم‌ مصرف در داخل انباری کوچک واحد مسکونی، می‌ تواند خطرات ناشی از آسیب به افراد هنگام جا به‌ جایی و انتقال وسایل از انبار و نیز احتمال سرقت یا نظایر آن را کاهش دهد.

علاوه بر اهمیت ایمنی و امنیت در انباری ساختمان ‌های مسکونی، مواردی همچون طراحی و زیبا سازی داخل انباری از طریق چیدمان قفسه ‌های متنوع و طبقه ‌بندی وسایل، ایمن ‌سازی فضای داخلی انباری با استفاده از ابزار و مصالح ساختمانی مناسب برای جلوگیری از بوی رطوبت، شلوغی و نامرتب بودن وسایل و مانند آن اهمیت ویژه ‌ای دارد. در این زمینه، بهره ‌مندی از پیشنهادهای طراحی و چیدمان انباری‌ ها، توسط متخصصان این حرفه، استفاده بهینه از فضای کوچک اما خلاقانه‌ انباری واحد مسکونی را میسر می‌ سازد.

بیشتر بخوانید: زیربنای ساختمان چگونه محاسبه می شود؟