گرانی مسکن و افزایش درآمد بنگاه داران

به گزارش اخبار ساختمان، روزنامه شهروند نوشت: «گرانی مسکن درآمد هنگفتی نصیب بنگاهداران کرده است. این موضوع را ابوالفضل ابوترابی، نماینده مجلس گفته ‏و توضیح داده است که جهش قیمت ملک باعث شده که حق کمیسیون بنگاهداران سر به فلک بگذارد. جالب است که بدانید ادعای این نماینده مجلس چندان بیراه نیست و حق کمیسیون املاک شمال شهر تهران گاهی تا ۲۰۰‌میلیون ‏تومان هم می‌رسد.

با این وجود، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این موضوع را آنچنان قبول ندارد و می‌گوید ‏بنگاه‌های املاکی در تهران به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که به ازای هر ۱۹۵ ملک مسکونی یک بنگاه وجود دارد و حالا با رکود ‏مسکن گاهی بنگاهداران در یک فصل تنها یک معامله خرید و فروش داشته‌اند. او توضیح می‌دهد در حال حاضر درآمد اصلی ‏بنگاهداران مربوط به قراردادهای اجاره است.

بنگاهی‌های دیوار به دیوار در بلوار فردوس و خیابان پروین

تصور می‌شود بعد از رشد قیمت مسکن درآمد دفتر مشاوران املاک سر به فلک گذاشته شده اما نگاهی به ‏آمار تعداد دفاتر املاک این ادعا را رد می‌کند.

طبق آمار سال ۹۴ حدود ۱۲۰‌هزار دفتر مشاور املاک دارای پروانه کسب در ‏ایران وجود دارد که بیش از ۹‌درصد از این تعداد یعنی معادل ۱۱‌هزار دفتر در تهران فعالیت می‌کنند. البته مشاوران ‏املاک تهران به مجوزدارها خلاصه نمی‌شود و در مجموع یعنی مشاوران املاک مجوزدار و بدون مجوزها به چیزی حدود ۳۲ ‏هزار واحد می‌رسند. ‏این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود.

عقبایی با بیان این‌ که تعداد دفاتر مشاور املاک در ایران و به‌خصوص تهران چند برابر نیاز واقعی است، ادامه می‌دهد: «این ‏روزها کسی که درخواست جواز به اتحادیه بدهد، خیلی راحت و بدون توجه به نیاز منطقه و خیابان با درخواست او موافقت می‌شود؛ ‏به طوری که در برخی از خیابان‌های تهران همچون پروین یا بلوار فردوس شاهد هستیم که دیوار به دیوار بنگاه املاک وجود ‏دارد.» ‏ ‏

به گفته او میزان نیاز بازار به دفاتر مشاوران املاک در هر منطقه متناسب با تراکم جمعیت و ساختمان و والبته وسعت آن ‏متفاوت است و نمی‌توان یک نسخه واحد برای تمامی مناطق کشید. ‏

بیشترین دفاترمشاوراملاک در کدام مناطق قرار دارند؟ در حال حاضر بیشترین دفتر مشاور املاک مربوط به منطقه ۵ تهران است که بیشترین حجم معاملات در آن انجام می‌شود و البته ‏وسعت بالایی هم دارد. بر اساس آمار اعلامی حدود ۱۲۰۰ دفتر در این منطقه فعال به کار هستند. بعد از آن بیشترین تعداد ‏بنگاه‌ها مربوط به منطقه یک تهران (با احتساب لواسانات) با حدود ۹۰۰ بنگاه است. در منطقه ۱۰ هم حدود ۸۰۰ دفتر، ‏در منطقه ۳ حدود ۴۰۰ دفتر، در منطقه ۲۲ حدود ۲۰۰ دفتر و در منطقه ۴ حدود ۱۲۰ واحد مجوزدار در حال فعالیت هستند.

حق بنگاه معاملات مسکن چگونه حساب می‌شود؟

اگر اقدام به خرید و فروش کنید و ارزش ملک کمتر از ۵۰۰‌میلیون تومان باشد، باید نیم‌درصد کارمزد به اضافه ۹‌درصد مالیات ‏بر ارزش افزوده را که به رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد، به مشاور املاک پرداخت کنید؛ در صورتی که اگر مبلغ معامله بیش از ‏‏۵۰۰‌میلیون تومان بود باید بابت ۵۰۰‌میلیون اول نیم‌درصد و برای مبلغ مازاد ۰.۲۵‌درصد به اضافه ۹‌درصد مالیات بر ارزش ‏افزوده را پرداخت کنید‎.

در شرایط فعلی، نرخ کمیسیون دفاتر املاک شهر تهران تا ۵۰۰‌میلیون تومان نیم‌درصد و بالاتر از ۵۰۰ ‏میلیون تومان یک چهارم‌درصد است. مطابق این فرمول اگر خانه‌ای به مبلغ ۵۰۰‌میلیون تومان فروخته شود باید هریک از طرفین معامله دومیلیون و ۷۲۵‌هزار تومان ‏پرداخت کنند که دومیلیون و ۵۰۰‌هزار تومان آن بابت کمیسیون و ۲۲۵‌هزار تومان بابت مالیات بر ارزش افزوده است.

اگر به‌عنوان مثال ارزش ملک مورد معامله ۷۰۰‌میلیون تومان باشد، متعاملین باید برای ۵۰۰‌میلیون تومان، نیم‌درصد و برای ‏‏۲۰۰‌میلیون تومان دیگر ۲۵ صدم‌درصد به اضافه ۹‌درصد مالیات بر ارزش افزوده که به کل رقم کمیسیون تعلق می‌گیرد ‏پرداخت کنند. یعنی حق‌الزحمه‌ای که هر یک از طرفین برای یک معامله ۷۰۰‌میلیون تومانی به‌صورت مجزا باید به دفتر املاک ‏پرداخت کنند ۴‌میلیون و ۸۷‌هزار و ۵۰۰ تومان است‎.‎ اما بسیاری از دفاتر مشاوران املاک معمولا از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده کرده و آنها را مجبور می‌کنند که یک‌درصد بهای ‏معامله را بدون در نظر گرفتن رقم آن به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.

‏حق کمیسیون‌های ۲۰۰‌میلیون تومانی شمال تهران!‏

اما تخلفات بنگاهدارهای پایتخت به همین جا ختم نمی‌شود. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که در برخی دفاتر املاک تهران که ‏عمدتا در مناطق لاکچری‌نشین تهران هم فعالیت می‌کنند از هر یک از طرفین یک‌درصد کمیسیون دریافت می‌شود. این همان ‏چیزی است که اتحادیه مشاوران املاک به‌دنبال تصویب آن است تا در سراسر کشور اجرا شود. بررسی داده‌های سامانه املاک و ‏مستغلات کشور این است که ۲۵ ملک در ۱۴ محله شهر تهران شامل زعفرانیه، بلوار ایوانک، کوی فراز، الهیه، باغ فردوس، ‏امامزاده قاسم، حصار بوعلی، ولنجک، فرمانیه، جماران، الهیه، دزاشیب، سعادت‌آباد و امانیه با قیمت هر مترمربع بین ۵۰ تا ۹۸ ‏میلیون تومان معامله شده است.

اگر فرض را بر این بگذاریم که یک خانه ۲۰۰ متری با قیمت هر متر مربع ۹۸‌میلیون در شمال تهران معامله ‏شود، حق کمیسیون بنگاه چیزی حدود ۱۹۶‌میلیون تومان می‌شود.

حق کمیسیون یک ملک حداقل ۱۰‌میلیون تومان

آمارها نشان می‌دهد که از مجموع چهار هزار و ۷۹۰ فقره معاملات مسکن که طی تیرماه‌ سال جاری در تهران انجام شده است، ‏تعداد ۲۰۶۲ فقره یعنی معادل ۴۳‌درصد کل معاملات با قیمتی بیش از یک‌میلیارد تومان معامله شده‌اند. با احتساب هزینه یک ‏درصدی حق کمیسیونی که برخی مشاوران می‌گیرند می‌توان ادعا کرد که این روزها حداقل حق کمیسیونی که باید برای یک ملک ۱۰۰ متری به ارزش یک ‏میلیارد تومان پرداخت کنید، ۱۰‌میلیون تومان است. بر اساس آن‌ چه از داده‌های معاملات مسکن تهران منتشر شده، متوسط قیمت ‏هر متر مربع زیربنای مسکونی پایتخت در تیرماه‌ سال جاری ۱۳‌میلیون و ۳۵۱‌هزار تومان بوده است.

همچنین بالاترین میانگین ‏قیمت هر متر زیربنای مسکونی تیر امسال مربوط به مناطق یک با ۲۹.۸‌میلیون تومان، منطقه سه با ۲۳.۷‌میلیون تومان و ‏منطقه دو با ۲۱.۳‌میلیون تومان است. در واقع اگر خواهان خرید یک خانه ۱۰۰ متری در منطقه یک تهران باشید، دست‌ کم باید ۳ ‏میلیارد تومان برای خرید خانه هزینه کنید و حق کمیسیون این خانه میلیاردی ممکن است حدود ۳۰‌میلیون تومان خرج روی دست شما می‌‏گذارد.‏

بنگاهداران دست به دامن مستاجران شدند

سرشماری ‌سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که ۳۰.۷‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. بیشترین‌ درصد خانوارهای اجاره‌نشین به ‏ترتیب در استان‌های تهران با ۴۳.۵ درصد، البرز با ۴۱ درصد، قم ۳۹.۳ درصد، کرمانشاه ۳۵.۲‌درصد و خراسان رضوی با ‏‏۳۴.۲‌درصد تعلق داشته است. کمترین تعداد اجاره‌نشین‌ها نیز در استان‌های اردبیل با ۱۹.۴ درصد، گلستان ۲۱.۱ درصد، ‏خراسان جنوبی و آذربایجان‌ شرقی هر کدام ۲۱.۴‌درصد و چهارمحال و بختیاری با ۲۱.۸‌درصد ساکن بوده‌اند.

در آبان ۱۳۹۰ از ‏تعداد ۲۱‌میلیون و ۴۹‌هزار و ۹۳۴ خانوار ۲۶.۶‌درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ‏‏۹۵ نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶.۷‌درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷‌ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش ‏یافته است و آن‌گونه که فعالان بازار می‌گویند در ۳‌سال بعد از سرشماری که با جهش کم‌سابقه قیمت مسکن مواجه شدیم، چیزی ‏حدود ۲‌میلیون خانوار دیگر به تعداد مستاجران افزوده شده است. ‏ رشد اجاره‌نشینی حالا موجب شده که بیشترین درآمد دفاتر مشاور املاک از محل قراردادهای اجاره باشد.

آن‌گونه که فعالان بازار ‏می گویند نرخ کمیسیون اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه است. فرض کنیم برای یک آپارتمان ۵۰‌میلیون تومان پول پیش و ۷۰۰ ‏هزار تومان اجاره تعیین شده است. ابتدا باید ودیعه و اجاره به اجاره ماهیانه تبدیل شود. در این فرمول هر ۱۰‌میلیون تومان ودیعه ‏معادل ۳۰۰‌هزار تومان است‎.‎‏ بر این اساس مبلغ اجاره ماهیانه خانه‌ای با ودیعه ۵۰‌میلیون تومان (۵*۳۰۰هزار تومان) و اجاره ‏ماهیانه ۷۰۰‌هزار تومان برابر با ۲‌میلیون و ۲۰۰‌هزار تومان می‌شود که موجر و مستاجر باید معادل یک چهارم آن به علاوه ۹ ‏درصد مالیات بر ارزش افزوده بپردازند که سهم هرکدام ۵۹۹‌هزار و ۵۰۰ تومان می‌شود‎.‎‏ اما حالا که قیمت اجاره در تهران ‏سر به فلک گذاشته، بسیاری از مردم سعی می‌کنند که بین دو طرف قولنامه را بنویسند و کمتر سراغ مشاوران املاک بروند.

برخی ‏دیگر قید ثبت معامله‌شان در سامانه املاک و مستغلات را می‌زنند تا شاید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنند.

گرجی یکی از ‏مشاوران املاک جنوب‌غرب تهران است که در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «اما این روزها پرداخت کمیسیون اجاره هم برای ‏خیلی‌ها زیاد است. به همین دلیل ناچاریم که قولنامه‌های اجاره‌ای را در سامانه املاک و مستغلات ثبت نکنیم و هزینه پایین‌تری ‏را فقط بابت پیدا کردن مشتری و تنظیم یک قولنامه کاغذی با امضای چند شاهد از مشتری‌ها دریافت کنیم.»‏

ایسنا