دو سناریوی انتخاباتی از آینده سرمایه گذاری در املاک ترکیه

به گزارش اخبار ساختمان، قیمت مسکن در ترکیه طی چهار سال گذشته حداقل ۵/ ۷ برابر شده و در یکسال اخیر، ۱۲۲ درصد جهش کرده است. هزینه اجاره نشینی نیز در شهرهای بزرگ نسبت به پارسال سه برابر شده است.

خلاصه وعده انتخاباتی کلیچداراوغلو، تامین مسکن ارزان با اعمال ممنوعیت فروش ملک به خارجی‏ ها در ترکیه است؛ طرحی که به خاطر تشخیص غلط ریشه بحران مسکن، نه تنها ارتباط معناداری با محرک‏ های تورم ملکی برقرار نخواهد کرد که اجرای آن باعث کاهش عرضه - تخریب انگیزه ساختمان‏ سازها و افت عرضه خانه اجاره ‏ای- می شود.

وزن خریداران خارجی در معاملات مسکن ترکیه، چهار درصد است که تا قبل از سقوط لیر در برابر دلار یک درصد بود. بررسی‏ ها نشان می دهد، ثبات و آرامش‏ بخشی به بازار مسکن از مسیری غیر از طرح های توخالی قابل دسترس است.

اردوغان نیز در جریان دوئل انتخاباتی از اجرای سیاست های عوام گرایانه هراسی ندارد. رئیس‌جمهور ترکیه در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری این کشور، حقوق کارمندان دولتی را ۴۵ درصد افزایش داد. این در حالی است که این کشور هنوز درگیر تورم بالاست و این تصمیم، عوارض تورمی دارد.

کمال کلیچدار اوغلو، رقیب رجب طیب اردوغان -رئیس‌جمهور فعلی ترکیه- در انتخابات پیش روی ریاست جمهوری کشور ترکیه، برای حل مشکل تورم مسکن و تورم اجاره در این کشور، از یک طرح تحت عنوان اجاره رونمایی مجاز کرده که بر اساس آن می خواهد مشکل اجاره نشین ها را با اعمال ممنوعیت خرید خارجی ملک در این بازار حل کند؛ عیار این وعده بزرگ چقدر است؟

تجربه رقابت های انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری در کشورهای مختلف نشان می دهد، کاندیداها برای تقویت پایگاه رای خود، مستقیم سراغ گرانترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن می روند و در همان شروع کمپین های انتخاباتی، طرح های رنگ و لعاب دار همچون ساخت چند میلیون خانه، حل مشکل مسکن، حل مساله اجاره بها و... را به جامعه وعده می دهند. اکنون کارزار انتخاباتی ترکیه، جدیدترین این طرح ها را به نمایش گذاشته است.

کلیچدار اوغلو، رقیب اردوغان اخیرا در توییتر، از طرح اجاره برای حل مساله مسکن شهروندان ترکیه نوشت. این طرح هیچ جزئیاتی ندارد اما یک محور کلان دارد و آن، برنامه کلیچدار اوغلو برای توقف فروش خانه و آپارتمان به سرمایه گذاران خارجی است.

کلیچدار اوغلو معتقد است، کاهش نرخ مالکیت شهروندان ترکیه از بالای ۷۰‌ درصد به حدود ۵۵ درصد از یک‌‌‌سو و تورم نزدیک به ۲۰۰ درصدی اجاره که باعث افزایش سهم هزینه اجاره بها به ۷۰‌ درصد کل هزینه های زندگی ماهانه ترک ها شده است از سوی دیگر، ریشه در خریدهای خارجی ملک در ترکیه دارد.

بر اساس تحلیل این مقام سابق دولتی و مجلس ترکیه، اگر سرمایه گذاری خارجی در بازار مسکن ترکیه متوقف شود، مشکل هزینه های بالای تامین مسکن در این کشور حل و فصل خواهد شد. اما در واقعیت اقتصاد مسکن ترکیه، این رابطه تا چه حد واقعی است؟

سراب مقابل کلیچدار اوغلو

بررسی ها از اوضاع اقتصادی و بازار مسکن ترکیه نشان می دهد، نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری ترکیه، آنچه به عنوان عامل اصلی تورم اجاره مسکن در این کشور می بیند، سراب است.

ریشه تورم مسکن و رشد شدید اجاره بها، با مجموعه سیاست های اقتصادی و عوامل بالابرنده تورم عمومی در این کشور، ارتباط دارد که مهم ترین آنها، سرکوب چندساله نرخ بهره در قالب سیاست انبساطی بوده است.

این در حالی است که طبق توصیه های مکرر کارشناسان اقتصادی، دولت ترکیه طی دست‌‌‌کم دو سال گذشته می توانست برای مهار روند فزاینده تورم عمومی، با به رسمیت شناختن استقلال بانک مرکزی، اجازه دهد نرخ بهره افزایش یابد؛ اما درست، عکس این را عمل کرد.

نرخ تورم عمومی ترکیه سال گذشته از سطح 80‌ درصد هم عبور کرد و نرخ کنونی آن (حدود 45 درصد)، تقریبا چهار برابر سطح میانگین سال های 2005 تا 2020 است. سطح خیلی بالای تورم عمومی ترکیه به این معناست که هزینه تامین سبد متعارف کالاها و خدمات مصرفی شهروندان ترکیه طی دو سه سال اخیر، رشد شدید پیدا کرده است.

از آنجا که هزینه خرید مسکن و هزینه اجاره مسکن، جزو اقلام بزرگ و اساسی در سبد هزینه خانوارها به شمار می رود، تورم عمومی بالا به معنای رشد شدید هزینه مسکن است. ضمن آنکه، صاحبخانه ها -موجرها- معمولا تغییرات سالانه اجاره بهای دریافتی را بر اساس رشد سالانه هزینه های زندگی شان، تعیین و اعمال می کنند که البته تورم مسکن در سال هایی که به سطوح نامتعارف می رسد خود عاملی برای رشد بیشتر تورم اجاره می شود.

این معادله عینا در بازار مسکن ترکیه طی یکی دو سال گذشته و هم اکنون قابل مشاهده است. برخلاف آنچه کلیچدار اوغلو - رقیب انتخاباتی اردوغان- درباره ریشه تورم اجاره مسکن تحلیل کرده و آن را به خریدهای خارجی ملک نسبت داده است، تورم اجاره تحت تاثیر تورم عمومی بالا و تورم مسکن بالاتر، دچار تشنج شده است.

سطح میانگین قیمت مسکن در ترکیه در حال حاضر 122‌ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش از خود نشان می دهد. بخشی از این رشد شدید قیمت مسکن به خاطر افزایش چشمگیر قیمت تمام شده ساخت مسکن (تحت تاثیر تورم عمومی) و بخشی هم به خاطر خریدهای سرمایه ای ملک است. اما نکته ظریف ماجرا آن است که سهم خریدهای خارجی با جنبه سرمایه گذاری در بازار مسکن ترکیه بسیار کمتر از آن است که بود یا نبود آن بتواند بر روند رشد هزینه های تامین مسکن در این کشور، اثر محسوس و معنادار داشته باشد.

روایت واقعی از خارجی ها در مسکن ترکیه

اکنون یک پرسش درباره حواشی توییت کلیچدار اوغلو تحت عنوان طرح اجاره که محور آن را بر توقف فروش ملک به خارجی ها بنا نهاده، این است که سهم خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه چه میزان است و آیا میزان آن، تاثیری بر روند بازار دارد یا خیر؟

بررسی ها از داده های رسمی بخش مسکن و ساختمان در سایت اطلاع رسانی مرکز آمار ترکیه نشان می دهد، سهم خرید ملک توسط سرمایه گذاران خارجی از کل معاملات سالانه خرید مسکن در ترکیه، چهار ‌درصد است.

این سهم طی دو سه سال اخیر در همین سطح بوده است که البته در دوره طولانی مدت قبل از این، یعنی سال هایی که تورم ترکیه صعودی و ارزش لیر در برابر دلار نزولی نشده بود، یک درصد بود. معنا و مفهوم وزن چهار درصدی خریدهای خارجی در بازار مسکن ترکیه در دوره تورمی اخیر و وزن یک درصدی در دوره قبل از تورم بالا آن است که شرایط اقتصادی این کشور در سال های اخیر از بابت سقوط لیر در برابر دلار، آنقدر برای گروهی از شهروندان کشورهای دیگر جذاب شد که به واسطه افزایش حجم خرید ملک در ترکیه از سوی آنها، سهم یک درصدی به چهار ‌درصد افزایش یافت.

البته در کنار سقوط لیر ترکیه، پارامترهایی همچون جذابیت بازار توریستی ترکیه و شاید از آن مهم تر، اوضاع اقتصادی و سیاسی یکسری از کشورها، شرایط را برای افزایش سرمایه گذاری خارجی در بازار مسکن فراهم تر کرد.

یکی از مشتریان عمده بازار مسکن ترکیه، ایرانی ها هستند. ایرانی ها تا پیش‌‌‌از سال های عصر جهش قیمت ها (سه، چهار سال گذشته)، عمدتا با هدف توریستی اقدام به خرید ملک در ترکیه می کردند؛ اما از سال 97 به بعد، به واسطه ریسک هایی که بر کاهش ارزش ریال در برابر دلار اثر گذاشت و باعث جهش قیمت در بازارهای دارایی و تورم عمومی بالا شد، بازار مسکن ترکیه شاهد افزایش حضور ایرانی ها در آنجا بود.

در سال های قبل از 2018، ماهانه حدود 400 تا 500 واحد مسکونی در ترکیه توسط ایرانی ها خریداری می شد اما از آن سال تا 2022، این رقم تا 1000 واحد در ماه در مقاطعی افزایش پیدا کرد. تا پیش از 2022 که روس ها تحت تاثیر معادلات سیاسی و اقتصادی جنگ اوکراین، اقدام به سرمایه گذاری زیاد در بازار مسکن ترکیه نکرده بودند، ایران مقام اول بیشترین خرید خارجی املاک ترکیه را به خود اختصاص داده بود.

سال 2020، هفت هزار و 189 ملک در ترکیه به ایرانی ها فروخته شد و بعد از آن، عراقی ها و روس ها مقام دوم و سوم را به ترتیب با خرید 6‌ هزار و 674 واحد مسکونی و سه ‌هزار و 78 واحد مسکونی به خود اختصاص داده بودند. سال 2022 اما روس ها با خرید 16‌ هزار ملک در ترکیه، اول شدند و بعد از آن، ایرانی ها با خرید هشت هزار و 200 واحد مسکونی در مقام دوم قرار گرفتند.

در ماه های ابتدایی 2023، بازار مسکن ترکیه شاهد کاهش نسبی حضور ایرانی هاست؛ خرید ماهانه ایرانی ها به حدود 450 واحد کاهش یافته است. اما روس ها همچنان می تازند. همانطور که عنوان شد، ایرانی ها مثلا در سال 2015 که در اقتصاد ایران، مثل سال های اخیر ریسک آنچنانی وجود نداشت، اصلا جزو اولین های خرید ملک در ترکیه نبودند.

با این حال، کل فروش مسکن در ترکیه به سرمایه گذاران خارجی طی سال های اخیر، سالانه کمتر از 70‌ هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که سالانه بالای یک میلیون و 400‌ هزار واحد مسکونی در این بازار خرید و فروش می شود. به این ترتیب، مشخص است که اولا بخشی از ریشه افزایش میل به خرید مسکن در کشور ترکیه از سوی خارجی ها، به وضعیت اقتصاد ترکیه (مشخصا سقوط ارزش لیر و رشد جذاب قیمت مسکن) مربوط می شود.

دوم اینکه، این خریدها به لحاظ وزن از معاملات، در حدی نیست که بتواند کل بازار را تحت تاثیر قرار دهد. نه تنها سهم خرید خارجی ها از معاملات مسکن ترکیه زیر پنج ‌درصد است که سهم این خرید از کل ساخت و سازهای سالانه مسکن در ترکیه و همچنین فروش نوسازها، حدود هشت ‌درصد است که باز هم وزن آن به گونه ای نیست که بتواند نقش چشمگیر در صعود تورم ملکی ترکیه بازی کند.

با این حال محدودیت فروش به خارجی ها می تواند انگیزه ساختمان سازهای ترک را برای تولید کاهش دهد و همچنین از میزان عرضه خانه های اجاره ای تحت مالکیت سرمایه گذاران خارجی به بازار اجاره نشین ها بکاهد.

ریسک وعده کلیچدار اوغلو

وضعیتی که از اقتصاد ترکیه و اقتصاد مسکن این کشور و همچنین جریان خریدهای خارجی در بازار املاک آنجا عنوان شد، مشخص می کند عیار طرح کلیچدار اوغلو برای حل مساله مسکن در حد یک وعده انتخاباتی است. متوقف ساختن خرید خارجی مسکن در ترکیه، با شرایط کنونی این بازار نمی تواند اثر محسوس، معنادار و قابل قبول بر کنترل روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها داشته باشد.

هر چند طرح اجاره کلیچدار اوغلو برای بازار مسکن بی اثر است اما برای مهم ترین بازار اقتصادی و پولساز این کشور، ریسک دارد.

اگر واقعا خرید خارجی ملک در ترکیه، متوقف شود، بازار گردشگری این کشور نه فقط از سمت خریداران بزرگ (مثل روس ها، ایرانی ها، عراقی ها، اوکراینی ها و...) با کاهش تقاضا و گردشگر و سرمایه گذار روبه‌رو می شود که بخش زیادی از درآمد ترکیه آسیب می بیند.

سال گذشته نزدیک به 50 میلیون نفر توریست خارجی به ترکیه سفر کردند؛ به طوری که این کشور، بالاترین رشد توریسم بعداز عصر کرونا را در مقایسه با سایر مقاصد جذاب سفر در جهان، به خود اختصاص داد. ترکیه جزو پنج کشور اول جهان به لحاظ ورود گردشگر خارجی است و بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی این کشور بر مدار گردشگری می چرخد.

از آنجا که بخشی از گردشگران خارجی در ترکیه، روی خرید ملک حساب باز می کنند، توقف آن، یعنی آسیب به توریسم ترکیه. به نظر می رسد در صورتی که وعده کمال کلیچدار اوغلو بخواهد روی میز سیاستگذاری بیاید، مسوولان اقتصادی این کشور نسبت به آن موضع گیری کنند و از او بخواهند طرح پخته برای حل مساله مسکن ارائه کند.

آینده املاک ترکیه در دو سناریو

با لحاظ این شرایط، آینده بازار مسکن ترکیه در دو سناریو قابل پیش بینی است. در سناریوی اول، چنانچه کلید حل مساله تورم مسکن در دولت بعدی پیدا شود و به بیان ساده، علت تورم مسکن و تورم اجاره بالا درست تشخیص داده شود، شرایط هم برای کاهش هزینه‌‌‌ تامین مسکن و هم برای توقف روند سقوط ارزش لیر به وجود می آید.

در این صورت، از یکسو بخشی از هیجان خرید خارجی ملک کاهش پیدا می کند و سهم این خریدها از چهار ‌درصد به سمت یک درصد کل معاملات مسکن ترکیه شروع به حرکت کاهشی می کند و از سوی دیگر، مشکل مسکن در این کشور برای شهروندان ترک به سمت حل شدن خواهد رفت. اما در سناریوی دوم، ‌‌‌همین شرایط دو سه سال اخیر می تواند ادامه پیدا کند. اما اوضاع برای ایرانی های متقاضی سرمایه گذاری مسکن در ترکیه چگونه خواهد شد؟

بررسی ها در این باره نشان می دهد، تحت تاثیر کاهش ارزش ریال در برابر دلار، سقوط ارزش لیر و همچنین تورم مسکن ترکیه، سرمایه گذاران در یک سال اخیر توانسته اند عایدی قابل توجهی به دست بیاورند. در این یک سال، سرمایه خریداران ایرانی ملک در ترکیه بر اساس ارزش دلاری، بیش از سه برابر شده است. در چهار سال اخیر نیز این رقم 27 برابر شده است. این در حالی است که تورم مسکن در کشورمان تا این حد نبوده است.

معنای این ارقام آن است که سیاستگذار اقتصادی در کشورمان باید برای جلوگیری از خروج سرمایه به سمت بازار املاک ترکیه، تدبیر کند و با مهار محرک های اقتصادی و غیراقتصادی که باعث این خروج شده است، بار دیگر شرایط سرمایه گذاری مولد در اقتصاد ایران را احیا کند.

مشخص است که خریداران خارجی در بازار مسکن ترکیه، در زمان خرید و حتی در زمان فروش ملک، مشمول هزینه هایی از جمله یکسری مالیات تحت عنوان مالیات خرید، مالیات تمبر، مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه می شوند و آنطور که گفته می شود، فروش ملک به آن راحتی زمان خرید نیست. اما اوضاع در این سال ها به گونه ای بوده که باعث خروج سرمایه شده است.

حتی اگر عنوان شود خرید 400 فقره واحد مسکونی از سوی ایرانی ها در ماه در کشور ترکیه، برای اقتصاد ایران رقمی نیست، باز هم این واقعیت مقابل آن مطرح می شود که اگر شرایط برای سرمایه گذاری در کشورمان به اندازه کافی مهیا باشد، نه تنها همین میزان خریدها در کشور همسایه کاهش پیدا می کند که حتی شرایط می تواند معکوس شود و سرمایه های خارجی وارد فعالیت های مولد در کشورمان شود. در غیر‌ این صورت، یک روز، دبی مقصد خرید ملکی ایرانی ها می شود، یک روز ترکیه، یک روز قبرس و... .

دنیای اقتصاد