کارنامه تولید مسکن در سال 1401 منتشر شد

به گزارش اخبار ساختمان، کارنامه ثلث آخر تولید مسکن ۱۴۰۱ در گزارش تازه‌ مرکز آمار از اوضاع اقتصادی، منتشر شد. با این آمار و همچنین داده های رسمی قبلی، مشخص می شود سال گذشته تیراژ ساخت واحد مسکونی در کشور با گذر از سطح ۴۰۰ هزار واحد، ۶ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافت.

با این رشد مثبت و محسوس، یک پرسش درباره نبض واقعی ساخت و ساز به وجود می آید؛ آیا بازار سرمایه گذاری ساختمانی در سال گذشته، فضای بهتری به لحاظ تورم ساخت و نبض فروش برای سازنده ها رقم زد که حاصل آن منجر به رشد تیراژ شد؟

بررسی های انجام شده نشان می دهد این بازار همچنان شاهد بی ثباتی هزینه ساخت -در مسیر صعود- و سخت تر شدن شرایط در بازار معاملات ملک بوده و متغیرهای رکودساز فروکش نکرده است. با این حال، آنچه به کمک آمار تیراژ تولید مسکن آمده، تعریف و اجرای پروژه های دولتی خانه سازی است. اثر ریسک های تولید بر این قبیل پروژ‌ه ها نزدیک به صفر است و به همین دلیل، رشد ساخت از این محل، نمی تواند منعکس کننده نبض واقعی بازار باشد.

تازه ترین گزارش رسمی از تیراژ ساخت و ساز در کشور حکایت از صدور پروانه ساختمانی برای ۴۲۰‌ هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ دارد. این آمار اگرچه نسبت به سال ۱۴۰۰ رشد ۶ درصدی داشته است اما بررسی های ما از پشت صحنه این رشد خفیف نشان می دهد انبوه سازی گلخانه ای و خارج از روال طبیعی بازار، عامل این رشد بوده است.

مرکز آمار ایران به تازگی یک گزارش 131 صفحه ای از شاخص های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور در سال 1401 منتشر کرده که در آن تیراژ تولید مسکن برای آخرین فصل از سال 1401 نیز اعلام شده است. بر این اساس کل تیراژ ساخت مسکن در کشور طی یک سال گذشته به 420‌ هزار واحد رسیده که نسبت به سال 1400 رشد 6 درصدی داشته است.

تکمیل پازل فصلی تیراژ ساخت در سال 1401 دو پیام دارد که پیام اول آن نمایشی از سکانس جدید سریال کم‌‌‌سازی در کشور و جاماندگی ساخت و ساز از کف نیاز است. کف بحرانی تیراژ ساخت در کشور که با نیاز موجود تناسب حداقلی داشته باشد، سالانه 560‌ هزار واحد مسکونی است اما این میزان سرمایه گذاری ساختمانی در سال 1401 نیز به عنوان هفتمین سال پیاپی صورت نگرفت.

پیام دوم رشد 6 درصدی تیراژ تولید مسکن در کشور طی سالی که گذشت ممکن است در نگاه اول القای این گزاره باشد که ساخت و ساز به شکل طبیعی و در پاسخ به نیاز بازار و تشخیص سرمایه گذاران ساختمانی از وضعیت بازار مسکن رشد کرده است.

به عبارت دیگر این رشد چنان وانمود می کند که سرمایه گذاران ساختمانی سال 1401 را نسبت به سال 1400 بهتر ارزیابی کردند و به همین خاطر ورود آنها به بازار خانه سازی بیشتر از سال 1400 بوده است. این در حالی است که سال گذشته رکود خرید، نااطمینانی در بازار ملک و افزایش هزینه ساخت، دست‌‌‌کمی از سال 1400 نداشت. با این وصف سوال اینجاست که چرا ساخت و ساز بدون بهبود محسوس شرایط بخش مسکن نسبت به سال 1400 در مسیر رشد قرار گرفت؟ این موضوع پشت صحنه ای دارد که به طرح مسکن سازی میلیونی توسط دولت باز می گردد.

بر اساس آماری که دنیای اقتصاد پیش تر جزئیات آن را منتشر کرده است، در جریان اجرای طرح نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت در کشور در دستور کار قرار گرفته است، در سال 1401 دولت با سازنده ها برای ساخت 450‌ هزار واحد قرارداد منعقد کرد که از آن تعداد 230‌ هزار واحد به مرحله دریافت تسهیلات بانکی رسیدند.

از آنجا که پروژه ساختمانی باید حداقل پیشرفت فیزیکی را داشته باشد تا برای آن پرونده تسهیلاتی تشکیل شود، می توان این طور عنوان کرد که کارنامه دقیق پروژه مسکن سازی دولت در سال 1401 معادل همین 230‌ هزار واحد بوده است. البته ممکن است بخشی از تسهیلات دهی شبکه بانکی به ساخت و سازهای دولتی مربوط به پروژه های قبلی باشد که در سال 1401 به مرحله دریافت وام رسیدند.

اما آنچه عیان است این است که حتما برای بخشی از این تعداد پارسال پروانه ساختمانی صادر شده و این آمار موجب شده در نهایت تیراژ ساخت کشور در سال 1401 با رشد 6 درصدی همراه شود. به بیان دیگر تردیدی نیست که بخشی از تیراژ تولید مسکن کشور در سال گذشته مربوط به خانه سازی دولتی بوده است.

ظاهر این موضوع اگرچه محل نقد نیست اما از آنجا که بازیگر اصلی بازار ساخت و ساز باید سرمایه گذار ساختمانی باشد و تیراژ ساخت فارغ از طرح های حمایتی دولتی و گلخانه ای یا به اصطلاح غیرطبیعی رشد کند، نمی توان رشد صورت گرفته در این بخش طی سال 1401 را نشانه ای از بهبود سرمایه گذاری ساختمانی در کشور تلقی کرد.

آنچه می تواند بازار مسکن را به طور طبیعی با اقبال سرمایه گذاری روبه‌رو کند، ثبات نسبی قیمت و نیز حضور موثر خریداران به ویژه خریداران مصرفی به عنوان تقاضای اصیل و همیشگی بازار است. این در حالی است که در طول سال گذشته هیچ یک از این دو پیش شرط رغبت به سرمایه گذاری ساختمانی محقق نشد و بازار مسکن آنطور که باید کار نکرد. بنابراین افزایش تیراژ ساخت نشات گرفته از بهبود شرایط بازار نیست و تلقی سیاستگذار نباید این باشد که بازار ساخت و ساز در حال خروج از رکود است.

فاصله تیراژ ساخت از تقاضای مسکن

حداقل تقاضای جدید مسکن در هر سال را می توان با معادله ای از میزان ازدواج و نیز ضرایبی از فوت و طلاق به انضمام میزان تخریب و نوسازی املاک کلنگی برآورد کرد. در واقع تعداد ازدواج سالانه در کشور به اضافه درصدی از طلاق ها که به شکل گیری خانواده تک نفره جدید منجر می شود و نیز درصدی از آمار فوت به اضافه تعداد خانوارهایی که نسبت به تخریب و نوسازی ملک خود اقدام می کنند، تعیین کننده نیاز جدید به مسکن در طول یک سال است.

برآوردها نشان می دهد در سال گذشته حداقل 530‌ هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده که این میزان 3/ 1 برابر آماری است که از تیراژ ساخت منتشر شده است. البته این نکته را نباید از نظر دور داشت که الزاما قرار نیست به ازای کل تقاضای جدید ورودی به بازار مسکن، خانه سازی شود چراکه تعدادی خانه خالی نیز در کشور وجود دارد که قرار است به تدریج پاسخگوی بخشی از نیاز به مسکن باشد. اما فارغ از این موضوع، به طور معمول در چند سال رکودی بازار سرمایه گذاری ساختمانی، تقاضای جدید همواره بیشتر از خانه سازی و سالانه رقمی بین 1/ 1 تا نزدیک 5/ 1 برابر تیراژ ساخت همان سال بوده است.

همه این اعداد و ارقام نشان می دهد سرمایه گذار ساختمانی در سال گذشته نیز مثل سال های قبل از آن، همچنان شرایط بازار مسکن را برای ورود مساعد ندیده است. با این حال نباید تلقی سیاستگذار این باشد که چون تیراژ ساخت پایین است، قیمت مسکن مسیر صعودی را پس از وقفه یکساله در 1400 بار دیگر در پیش گرفته است.

تیراژ ساخت حتما یکی از موضوعات مهمی است که سیاستگذار با توجه به تاثیر آن بر رونق صنایع بالادست و پایین دست باید به آن توجه کند و نسبت به آن دغدغه داشته باشد. اما واقعیت این است که مسیر ثبات قیمت مسکن، الزاما سرمایه گذاری ساختمانی نیست؛ کمااینکه مرکز پژوهش های مجلس نیز در چند گزارش اخیر خود به این موضوع پرداخت و تاکید کرد که الزاما هر تولیدی در بخش مسکن وارد بازار مصرف نمی شود و ممکن است بخشی از تیراژ ساخت به لحاظ متراژ و موقعیت اصلا با تقاضای حاضر در بازار ارتباط برقرار نکند.

از طرفی حجم زیادی خانه خالی در کشور وجود دارد که ورود آنها به بازار با به کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی به تنظیم نسبت عرضه و تقاضای مسکن کمک می کند. به این ترتیب افزایش تیراژ ساخت به‌تنهایی کلید خانه دار شدن متقاضیان مسکن نیست؛ به ویژه اگر این افزایش نه از مسیر طبیعی و با حضور پررنگ بخش خصوصی، بلکه به شکل گلخانه ای و با خانه سازی دولتی صورت گیرد.

بیشتر بخوانید: افزایش صدور پروانه ساختمانی در پاییز 1401

دنیای اقتصاد