تولید مسکن در پایتخت همچنان در رکود قرار دارد

به گزارش اخبار ساختمان، گزارش های به عمل آمده از نبض ساخت و ساز مسکن در تهران حاکی است، بعد از سقوط تاریخی تیراژ تولید آپارتمان در بهار امسال - به سطح میانگین ۲ هزار واحد مسکونی در ماه- اکنون مطابق آخرین آمار مستند از روند صدور پروانه ساختمانی، میانگین تیراژ ماهانه ساخت طی ۱۰ ماه اول امسال به ۳۳۰۰ واحد رسیده است.

اگرچه تخفیف پاییزی عوارض و اقدامات قرارگاه مسکن در افزایش خفیف تیراژ از کف تاریخی، نقش داشته است، اما این وضعیت ساخت و ساز از جاماندگی بزرگ به لحاظ تعادل حداقلی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران حکایت دارد.

نیازسنجی هایی که اوایل دهه ۹۰ برای تشخیص میزان عرضه مسکن جدید در کشور برای تعادل بخشی به بازار انجام شد، مشخص کرد سالانه نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی لازم است در تهران ساخته شود. تولید فعلی اما نصف این رقم است. ضمن آنکه، طی هشت سال گذشته، متوسط تولید سالانه مسکن در تهران ۶۲ هزار واحد بوده است.

در ۱۰ ماهه نخست امسال برای ساخت ۳۲‌ هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵‌ هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶ درصد کمتر است.

صرف نظر از تغییرات نقطه ای منفی آمار صدور جواز ساخت، مقدار پروانه ساختمانی صادر شده بر اساس دو تراز دیگر نیز‌ سنجیده شده و نشان می دهد این مقدار از آنچه باید باشد، پایین تر است.

تراز اول مقایسه آمار امسال مقدار تیراژ ساخت سالانه به لحاظ تعداد واحد است. میانگین تیراژ سالانه ساخت در شهر تهران طی سال های رونق نسبی 80 تا 90‌ هزار واحد بوده و این در حالی است که با توجه به آمار 10 ماهه صدور کمتر از 33‌ هزار پروانه در سال جاری و اینکه در کل سال گذشته که سال شاخص رکود ساخت و ساز محسوب می شود نیز این آمار 40‌ هزار و 500 واحد بوده است، بسیار بعید به نظر می رسد که تیراژ ساخت امسال به نزدیک محدوده رونق بازگردد.

تراز دیگری که با استفاده از آن می توان وضعیت بازار ساخت و ساز تهران در سال جاری را ‌سنجید، میانگین ماهانه تولید مسکن در شرایط طبیعی است. در فاصله سال های 83 تا 93 که بازار سرمایه گذاری ساختمانی رونق طبیعی داشت، میانگین صدور جواز ماهانه 15‌ هزار واحد بود اما این مقدار در 10 ماهه اول امسال سه ‌‌‌هزار و 300 واحد است و نشان می دهد حجم ساخت و ساز بسیار پایین تر از نیاز بازار است.

مطالعات مربوط به طرح جامع مسکن در سال 92 نشان داد با در نظر گرفتن همه متغیرها از قبیل میزان ازدواج های جدید و تقاضای خرید خانه اول، آمار تخریب و نوسازی، میزان تقاضای تبدیل به احسن و نظایر آن، در تهران باید به طور متوسط ماهانه حداقل 6‌‌‌ هزار و 500 واحد ساخته شود.

در حال حاضر متوسط تیراژ ماهانه ساخت و ساز در پایتخت نصف حداقل مقدار نیاز است. این تیراژ ساخت را می توان رونق متعارف بازار سرمایه گذاری ساختمانی تلقی کرد که موجب می شود بازار معاملات نیز به دور از جهش تورمی به کار خود ادامه دهد.

در یک برآورد خوش بینانه آمار تیراژ ساخت در شهر تهران تا پایان امسال به 43‌ هزار واحد می رسد و اگر بخواهیم واقع بینانه برآورد کنیم، این مقدار حول و حوش 40‌ هزار واحد یعنی در سطح سال رکود عمیق بازار ساخت و ساز یعنی سال 1400 خواهد بود. با این وضع به احتمال زیاد 1401 هشتمین سال رکود فراگیر مسکن در پایتخت خواهد بود.

در فاصله سال های 94 تاکنون بازار سرمایه گذاری ساختمانی روندی رو به افول را پشت سر گذاشته و به طور متوسط سالانه فقط برای ساخت 62‌ هزار و 700 واحد در تهران پروانه صادر شده است. در این میان سال 1400 با رسیدن آمار ساخت و ساز سالانه به 40‌ هزار و 500 واحد، رکودی ترین سال بازار ساخت و ساز بوده است و بعید نیست سال جاری نیز آمار ساخت و ساز در همین مقدار حداقلی درجا بزند.

به گزارش اخبار ساختمان، تمام ابزارهای سنجش وضعیت بازار ساخت و ساز نشان می دهد اکنون تهران درگیر عمیق ترین رکود ساختمانی دست کم از ابتدای دهه 80 که آمار پروانه های ساختمانی منتشر می شود بوده و چشم اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد.

با این حال داده های جدید از صدور پروانه ساختمانی در 10 ماه نخست امسال نشان می دهد میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن 2 هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از امسال به سه ‌‌‌هزار و 300 واحد رسیده است. اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت و ساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است.

در واقع آمار ساخت و ساز هنوز در سطح هشدار است و نگرانی درباره ادامه رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مساله مهم تر این است که همین افزایش صدور پروانه در ماه های اخیر نیز ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آنگونه که فاز بازار ساخت و ساز را تغییر دهد افاقه نکرده است.

مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرآیند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهادها برای ساخت شهرک های مسکونی واصل و احتمالا بخشی از آنها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود.

در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سال جاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از 40‌ درصد در نیمه آبان آغاز شد و سپس در مقاطع یک ماهه از مقدار آن تا 20‌ درصد کاسته شده است.

گذشته از اینکه اعطای تخفیف 40 درصدی به سازنده ها در هیچ‌‌‌ یک از سال های گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی موجب شکل گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت و ساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای چهار هزار و 800 واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه قبل از آن 2 هزار و 870 واحد و در آذرماه نیز سه ‌‌‌هزار و 200 واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود.

موانع اصلی ساخت و ساز در پایتخت چیست؟

چرا از تعداد سازنده هایی که حاضر به ادامه فعالیت حرفه ای در بازار مسکن هستند، کاسته شده است؟ علل کاهش ساخت مسکن در کشور چیست؟ تحقیق از فعالان ساختمانی حاکی است دو مانع پیش روی رونق بازار ساخت و ساز وجود دارد که اگر برطرف نشود، احتمالا در 1402 نیز سایه رکود در بازار ساخت و ساز باقی خواهد ماند.

مانع اصلی «تورم مسکن» است که از پس از آغاز جهش مسکن از اواخر سال 96 و به شکل تمام عیار در سال 97، سبب شده به تدریج از میزان تمایل به فعالیت ساختمانی کاسته شود. در واقع جهش دنباله دار مسکن در نیمه دوم دهه 90 موجب شد سازنده ها به تدریج از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری کنند و ترجیح دهند ارزش سرمایه خود را با نگهداری املاک کلیدنخورده حفظ کنند.

در چند سال اخیر تورم بالای ملکی تقریبا یکسره (به استثنای سال 1400) تکرار شده و روز به روز از تعداد سازنده هایی که حاضر به فعالیت ساختمانی هستند کاسته شده است؛ چراکه در شرایط تورمی، معاملات مسکن از رونق می افتد و از استطاعت خرید واحدهای نوساز به شدت کاسته می شود؛ موضوعی که به شکل کاهش شدید سهم خرید نوسازها در بازار مسکن طی سال های اخیر در آمارهای رسمی منعکس شده است.

سهم خرید نوسازها از بیش از 50‌ درصد در سال 96 به 28‌ درصد در ماه های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم سن در بازار مسکن با توجه به جهش سال های اخیر است.

مانع دوم ساخت و ساز نیز ناپایداری قیمت مصالح و به طور کلی هزینه های ساخت مسکن است. نوسان برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سال های اخیر به حدی شدید بوده که قیمت های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است. ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز نیز باعث شده در ماه های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح نیز وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند.

ناپایداری قیمت مصالح موجب می شود چشم انداز قیمت تمام شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات نیز باعث می شود سازنده ها این طور تلقی کنند که هر قدر پیش تر برویم، فروش سخت تر خواهد شد. بنابراین تحت این شرایط آنها حداقل انگیزه را برای سرمایه گذاری ساختمانی از دست می دهند.

از طرفی حاشیه سود پایین ساخت و ساز و عدم توجیه اقتصادی ساخت و ساز تحت تاثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده ها دور بماند. بر اساس آمارهای رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول امسال 45‌ درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت 25‌ درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده ها در بازار سرمایه گذاری ساختمانی شده است.

فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می کنند هزینه ساخت آنها در ماه های اخیر 100‌ درصد افزایش پیدا کرده است.

البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مساله این است که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت و ساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد. مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازارهای غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیرممکن است.

اما سود ساخت و ساز باید بیش از سود سپرده بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش 40‌ درصد تورم سالانه باشد. در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزایش پیدا می کند. افزایش جزئی سرمایه گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک سازی توسط زمین دارهای بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده ها نیز جز اینکه به صورت مصنوعی، گلخانه ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده ای ندارد.

دنیای اقتصاد