پیشنهاد انبوه سازان برای ساخت واحدهای نهضت مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، از آنجا که دولت سیزدهم با انبوهی از واحدهای ساخته نشده و طرح های نیمه تمام از سوی دولت های قبل رو به رو شده است که منجر به انباشت تقاضا در بخش مسکن شده است، نیاز بود که در بخش مسکن اقدامات اساسی انجام شود و برای این منظور وعده ساخت چهار میلیون مسکن در دولت سیزدهم داده شد.

هفته گذشته و همزمان با هفته دولت 101 هزار مسکن با حضور رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی در سراسر کشور افتتاح شد که نسبت به وعده های داده شده در بخش مسکن درصد بسیاری پایینی محسوب می شود.

تاکنون و با بررسی هایی که از سوی دولت صورت گرفته است روش های متنوعی برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است که شامل انعقاد قرارداد با انبوه سازان، خود مالکی از طریق واگذاری زمین به مردم و روش مشارکتی میان مردم و انبوه سازان می شود. برای بررسی شرایط حضور انبوه سازان در طرح نهضت ملی مسکن با شهاب سعادت نژاد رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان شهر تهران به گفتگو نشستیم که مشروح آن در ادامه آمده است:

یکی از مدل های ساخت نهضت ملی مسکن، انعقاد قرارداد با انبوه سازان است، آیا این امر محقق شده است؟ و آیا استقبالی از سوی سازندگان و انبوه سازان برای ورود به این طرح صورت گرفته است؟

تعداد زیادی از شرکت های انبوه ساز قراردادهای خود را برای حضور در این طرح بسته اند و پروژه ها به پیشرفت فیزیکی 20 تا 80 درصد رسیده اند اما به علت عدم تامین مالی به موقع و کافی شاهد هستیم که بسیاری از پروژه ها متوقف شده اند و یا سرعت تکمیل پروژه ها کاهش یافته است که این موضوع با توجه به سرعت رشد تورم باعث افزایش هزینه های ساخت می شود و دولت مجبور می شود قیمت تمام شده این طرح را افزایش دهد که منجر به تحمیل هزینه های اضافی به مردم می شود.

دولت می تواند با هماهنگی انبوه سازان و سازندگان نسبت به تعیین قیمت واقعی برای ساخت مسکن اقدام به انعقاد قرارداد با سازندگان مسکن کند و با تامین مالی مناسب که نیازمند همکاری بانک ها و واریز به موقع واریزی های مصرف کنندگان این واحدها است تا مدت زمان ساخت پروژه ها کاهش یابد.

ما در گذشته شاهد طرح مسکن مهر بوده ایم، در حال حاضر برای طرح نهضت ملی مسکن چه طرح ها و برنامه هایی دارید تا دیگر شاهد ساخت و سازهای کم کیفیت و بی کیفیت نباشیم و از همه مهم تر اینکه در زمان مقرر به مردم تحویل داده شود؟

پروژه مسکن مهر یکی از طرح هایی بود که دارای محاسن و معایبی بود که از معایب این طرح می توان به جانمایی نامناسب، قیمت های دستوری برای ساخت این پروژه و واگذاری این پروژه به تعاونی ها و افرادی بود که هیچگونه سابقه ای در امر ساخت و ساز نداشتند، اشاره کرد.

در طرح نهضت ملی مسکن خوشبختانه دولت به این نتیجه رسیده است که این پروژه را باید به سازندگان دارای صلاحیت واگذار کند، در حال حاضر موضوعی که میان انبوه سازان و وزارت راه و شهرسازی وجود دارد این است که این پروژه ها فقط به صورت پیمانکاری به انبوه سازان واگذار نشود و ما به دنبال این هستیم تا این پروژه ها را به صورت تهاتری و مشارکتی انجام دهیم و از آورده انبوه سازان در این طرح استفاده شود.

اعتقاد ما بر این است که انبوه سازان توسعه گر هستند و می توانیم تامین مالی بخشی از پروژه ها را انجام دهیم اما به این شرط که وضعیت زمین ها و قراردادها مشخص باشد تا ما نیز بتوانیم از نقدینگی های جامعه و انبوه سازان استفاده کنیم و بخش خصوصی بتواند به سود معقول خود برسد تا ساختمان ها با کیفیت خوبی ساخته شوند.

اما اگر قیمت ها دستوری باشد سازندگان مجبور خواهند بود تا با قیمت ارائه شده پروژه ها را پیش ببرند و با توجه به اینکه قیمت های ارائه شده نسبت به قیمت های واقعی بسیار پایین تر هستند نمی توان انتظار کیفیت بالای ساخت را از سازندگان داشته باشیم، بنابراین بهترین بسته پیشنهادی ما به دولت بسته های مشارکتی و تهاتر زمین و واحدها برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن است.

در طرح نهضت ملی مسکن قرار است که چهار میلیون مسکن ساخته شود و تاکنون شاهد افتتاح درصد پایینی از واحدهای نهضت ملی مسکن بوده ایم، با توجه به اینکه 2 سال از دولت سیزدهم باقی مانده است آیا تولیدکنندگان داخلی می توانند این طرح را تکمیل و به سرانجام برسانند؟

یک اصل که در این رابطه وجود دارد این است که چهار میلیون مسکن از کجا به وجود آمده است؛ در ابتدا باید ببینیم که ما در کشور توانایی تامین این حجم از مصالح را داریم یا خیر؟ باید گفت مسلما ما با شرایط موجود در کشور قادر نخواهیم بود به این حجم از تولید مسکن برسیم و اگر دولت به بخش خصوصی و انبوه سازان اعتماد کند بتواند راهکارهایی ایجاد کند تا مشکلات انبوه سازان در حوزه بیمه، مالیات و اخذ مجوزات ساخت و ساز را برطرف شود، متاسفانه در حال حاضر تمدید پروانه انبوه سازان بین 6 تا 9 ماه زمان می برد؛ ما معتقد هستیم اگر دولت موانع موجود را برطرف کند و سرعت انجام کارها را بالا ببرد و همچنین برای انبوه سازان و تولیدکنندگان معافیت هایی در نظر بگیرد تا بتوانند مصالح و دستگاه هایی که نیاز دارند را با قیمت مناسب وارد کنند که این موضوع منجر به کاهش هزینه تمام شده ساخت مسکن شود.

متاسفانه دولت یک قیمت ثابت را برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن تعیین کرده است و در بُعد دوم دولت باید قیمت های ساخت مسکن را شناور کند و اجازه بدهد در هر شهری متناسب با قیمت های همان شهر ساخته شود و اجازه ساخت مشارکتی و تهاتری را بدهد، قادر خواهیم بود بخش عظیمی از کسری مسکن را جبران کنیم. اما اگر بنا باشد که با همان سیاست های قدیمی و تعیین قیمت دستوری این پروژه را پیش ببرد شاهد خواهیم بود که با گذشت 2 سال از دولت سیزدهم باز هم پیشرفتی در طرح نهضت مسکن حاصل نخواهد شد.

آیا برای تکمیل طرح نهضت ملی مسکن باید از مهندسان و سازندگان خارجی کمک بگیریم؟

اگر ما بخواهیم به مهندسان خارجی هم متوسل شویم تا زمانی که این چالش ها وجود داشته باشد آنها نیز قادر نخواهند بود کاری از پیش ببرند، در حال حاضر ما مشکلی از بابت کمبود مهندسان حوزه صنعت ساختمان نداریم و همچنین کیفیت تولیدات ما مناسب است، می توان گفت ما هیچگونه محدودیتی در بخش مصالح و تکنولوژِی ساخت نداریم و اگر دولت در بحث صنعتی سازی به انبوه سازان اختیاراتی بدهد تا ماشین آلات و تکنولوژی صنعتی سازی راحت تر وارد کشور شود، می توانیم مشکلات موجود را برطرف کنیم.

سطح توانمندی سازندگان و تولیدکنندگان در حوزه کالا و مصالح ساختمانی داخلی در جهت تامین نیاز انبوه سازان و ارتقای کیفی طرح نهضت ملی مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

خوشبختانه ما در کشوری هستیم که از نظر مصالح ساختمانی کمبودی نداریم و تنها در بخش تکنولوژی و استفاده از ظرفیت کارخانه ها و صنعت نوین ساختمان دچار کمبود هستیم که این موارد را می توانیم با وارد کردن ماشین آلات، قالب های مخصوص و انتقال تکنولوژی به کشور برطرف کنیم و این مستلزم این است که دولت به بخش تولید و کارخانجات مختلف کمک کند و امکاناتی را به تولیدکنندگان این بخش ارائه کند تا بتوانیم وارد نسل های پنجم و ششم ساختمان سازی شویم.

ما در تهیه متریال و همچنین در حوزه مهندسی و صادرات خدمات مهندسی نیز مشکلی نداریم، متاسفانه در حال حاضر ما هنوز در نسل دوم و سوم ساختمان سازی گیر کرده ایم چرا که حمایت های لازم از کارخانه ها و تولیدکنندگان ما صورت نمی گیرد و مشکلات اساسی ما در حوزه تکنولوژی ساخت و ماشین آلات است که نیاز است تا دولت حمایت کند و ماشین آلات مدرن را وارد جریان تولید کنیم و خط تولیدهای جدید را راه اندازی کنیم تا به کیفیت و سرعت ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن کمک کند.

به طور کلی بفرمایید خواسته های انبوه سازان از دولت چیست؟

از آنجا که طرح نهضت ملی مسکن در جهت حمایت از اقشار ضعیف است لذا دولت باید بخش مالیات به انبوه سازان کمک کند و مالیات ها تعیین شده و مشخص باشد چون انبوه ساز مالیات را از جیب خود پرداخت نخواهد کرد و هر چقدر مالیات بپردازد آن را از مصرف کنند پس خواهد گرفت یا روی قیمت تمام شده تاثیر خواهد گذاشت، بنابراین نیاز است تا انبوه سازان از معافیت های مالیاتی بهره مند شوند.

از طرفی در بخش بیمه نیز مشکلاتی وجود دارد، چرا که سازندگان مسکن مجبور به پرداخت بیمه کارگری و بیمه ماده 38 هستند، که اگر اینها تبدیل به یک بیمه با یک عدد ثابت شوند می تواند کمک بسیاری به انبوه سازان کند.

در بحث ارتباطات موجود با بخش نظام مهندسی و شهرداری نیز مشکلاتی وجود دارد و لازم است تا جوازهای ما سریعتر داده شود و هزینه های مربوطه نیز باید کاهش یابد، همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز می بایست مجوزات لازم برای شرکت ها و انبوه سازان را سریعا صادر کند.

همچنین نیاز است تا قراردادها یکسان سازی شود و باید قیمت ها به صورت کارشناسی تعیین شود و ضرایب مربوطه نیز به آنها اعمال شود تا بتوانیم به یک قیمت واقعی در پروژه ها دست پیدا کنیم و از طرف دیگر دولت باید پروژه ها وارد بحث مشارکت شوند تا انبوه سازان بتوانند سرمایه های لازم را جذب کنند و توانایی بازگرداندن سرمایه با سود معقول را داشته باشیم، ولی متاسفانه شاهد این هستیم که دستورات زیادی داده می شود اما در مقام اجرا هیچگونه پیشرفتی را شاهد نیستیم.