ابلاغ دستورالعمل جدید برای گشایش طرح تامین مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، مهمترین وعده رئیس‌جمهوری در این دوره، کنترل قیمت مسکن با تامین خانه ارزان از طریق تولید چهارمیلیون واحد مسکونی به مدت چهار سال بوده اما -صرف نظر از تردیدهای کارشناسی نسبت به اثر ضدتورمی این طرح- تا اینجای کار، روند پیشرفت طرح دولت، نه قابل قبول و نه قابل دفاع بوده است.

دافعه طرح از محل قیمت دستوری ساخت از یکسو و ناسازگاری طرح با توان مالی خانوارهای فاقد مسکن از سوی دیگر، دو مانع اصلی مسکن میلیونی محسوب می شود. اکنون با تصویب توافق مشترک دولت و انبوه سازان برای ساخت خانه های دولتی به شیوه مشارکت ‌در ساخت، به جای پیمانکاری، سازنده ها برای باز شدن قفل تامین مالی پروژه نهضت ملی مسکن امیدوتر شده اند و برای ورود به طرح واکنش مثبت نشان داده اند.

انبوه سازان در ۳۰ درصد پروژه های ساختمانی طرح مسکن میلیونی، شریک می شوند و اجازه پیدا می کنند، واحدهای سهم خود را با قیمت بازار، پیش فروش کنند. صندوق ملی مسکن نیز به چهار ستون طرح که شامل وزارت راه و شهرسازی، انبوه ساز، متقاضی و بانک عامل است، اضافه شده تا ریسک توقف پروژه ناشی از ضعف مالی را پوشش دهد.

با ابلاغ دستورالعمل مشارکت دولت با انبوه سازان در خانه سازی دولتی، ستون پنجم مسکن میلیونی معرفی شد. بر اساس متن این دستورالعمل که با عنوان دستورالعمل ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با روش تامین منابع مالی نقدی و غیرنقدی بعد از توافق و تفاهم انبوه سازان و دولت برای مشارکت در طرح خانه سازی دولتی به تازگی به استان ها ابلاغ شده است علاوه بر دولت، سازنده، مردم و شبکه بانکی، یک ستون دیگر به بازیگران اصلی ساخت یک میلیون مسکن در سال اضافه شده است.

صندوق ملی مسکن بر اساس این دستورالعمل، قرار است در حکم ستون پنجم طرح، به عنوان نهاد مالی پشتیبان، وارد عمل شده و هر جا متقاضیان از تامین به موقع سهم آورده ناتوان شوند، با تامین مالی منابع موردنیاز، از تاخیر در تکمیل و تحویل واحدها جلوگیری کند.

اما مهم ترین رکن و موضوع این تفاهم مربوط به بازگشایی یکی از دو گره اصلی اجرای طرح خانه سازی دولتی یا همان برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است.

با ابلاغ این دستور‌العمل، انبوه سازان نه فقط به عنوان سازنده یا پیمانکار ساخت واحدها بلکه به عنوان شریک دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال به این طرح ورود کرده و در قالب مدل مشارکت ۷۰ به ۳۰ مسوولیت تامین هزینه ای معادل ۳۰‌ درصد از ارزش کل پروژه را بر عهده خواهند گرفت.

در مقابل ۳۰‌ درصد از واحدهای احداث شده به عنوان سهم انبوه سازان از فرآیند مشارکت، تعیین شده است. ۷۰‌ درصد واحدها نیز به عنوان سهم دولت از این مشارکت به متقاضیان این واحدها تحویل داده می شود.

گشایش گره ورود انبوه ساز

طرح نهضت ملی مسکن که از اواخر سال ۱۴۰۰ و بعد از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در نیمه دوم این سال، در مدار اجرا قرار گرفت از همان ابتدا با دو گره یا دو سوال مهم همراه بود. گره یا سوال اول این بود که آیا طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال می تواند گره تامین مسکن به‌خصوص تامین مسکن گروه های کم درآمد را باز کرده و دست‌‌‌کم به همان تعدادی که برنامه ریزی شده است (مجموعا چهار میلیون واحد مسکونی) در جهت رفع مشکل افراد فاقد مسکن، منجر به عرضه جدید و اصابت به هدف تعیین شده (خانه دار شدن کم درآمدها) شود؟

گره دوم اما به یک مشکل مهم دیگر در اجرای این طرح بر می گشت. این گره بی انگیزگی سازنده ها برای ورود به این پروژه ها در نتیجه یک عامل مهم یعنی تعیین قیمت دستوری برای ساخت واحدها بود که این قیمت ها اتفاقا با واقعیت های هزینه ساخت مسکن فاصله قابل توجهی داشت.

انبوه سازان و گروه قابل توجهی از سازنده ها به دلیل فاصله قابل توجه موجود بین اعداد و ارقام تعیین شده از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت خانه های دولتی با واقعیت روز هزینه های ساخت، عملا تمایلی به ورود به این پروژه ها نداشتند.

آنها بارها به صراحت در خصوص غیرممکن بودن ساخت و اتمام واحدها با قیمت های تعیین شده اعلام موضع کرده و به جز تعدادی محدود، عمده انبوه سازان وارد طرح خانه سازی دولتی نشده بودند. این موضوع یکی از مهم ترین دلایل عقب ماندگی پروژه ها در دو سال اخیر (دو سال اول اجرای این طرح) است.

در شرایطی که باید از سال ۱۴۰۰ سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می شد اما در نتیجه چالش های موجود که یکی از مهمترین آنها عدم ورود انبوه سازان و سازنده های حرفه ای به این طرح بود، بر اساس آمارهای شبکه بانکی از تسهیلات بانکی پرداخت شده، حول و حوش ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تاکنون در پروسه اجرایی ساخت قرار گرفت.

با این حال، بررسی های به عمل آمده از جزئیات و محتوای دستورالعمل ۹ صفحه ای شراکت دولت با انبوه سازان برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن نشان می دهد، با ابلاغ این دستورالعمل، این گره مهم ساخت خانه های دولتی که از ابتدای اجرای برنامه مسکن میلیونی، در مسیر پیشرفت این طرح ایجاد مانع کرده بود بازگشایی خواهد شد.

در شرایطی که یکی از اصلی ترین شروط اجرای این طرح، سازنده پذیر بودن یا جذاب بودن شرایط ورود برای سازنده ها بود، اظهارات رئیس کانون سراسری انبوه سازان نشان می دهد، مدل جدید محاسبه هزینه ساخت خانه های دولتی به شرایط مطلوب برای سازنده ها و انبوه سازان نزدیک شده است.

اتمام قیمت دستوری

گره یا چالش سازنده پذیر نبودن خانه سازی دولتی که یکی از مهم ترین عوامل عقب ماندگی ساخت واحدها از تیراژ تعیین شده در دو سال اجرای این طرح بوده است، هم‌‌‌اکنون با دو تغییر رویکرد اساسی برطرف شده است. اولین تغییر رویکرد بر اساس این دستورالعمل آن است که قیمت دستوری ساخت خانه های دولتی عملا به پایان رسیده‌‌‌ است.

محتوای این دستورالعمل و همچنین اظهارات محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان ایران، نشان می دهد در فرآیند مشارکت دولت با انبوه سازان، مشکل آنها از بابت هزینه ساخت برطرف خواهد شد.

رئیس‌‌‌ کانون سراسری انبوه سازان در این باره اعلام کرد: آنچه قرار است بر اساس این دستورالعمل و همچنین فهرست بهای جدید هزینه های ساخت مسکن در این طرح اعمال شود، مطلوب انبوه سازان است.

بررسی ها نشان می دهد هزینه ای که امسال برای ساخت هر مترمربع مسکن در تهران در فهرست بهای جدید در نظر گرفته می شود رقمی معادل ۹ میلیون و ۴۰۰‌ هزار تومان است.

در این دستورالعمل آمده است: قیمت قطعی شده ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی برمبنای قیمت های پایه در فهرست بهای ۱۴۰۲ سازمان برنامه و بودجه کشور (بدون اعمال ضرایب) تعیین می شود که از حاصلضرب آن در متراژ ناخالص پروژه، قیمت قطعی ساخت کل واحدها مشخص می شود.

این در حالی است که در بخشی از این دستورالعمل تاکید شده است که قراردادهای ساخت با انبوه سازان بعد از انجام مراحل مربوط به فراخوان و انتخاب انبوه ساز برای هر یک از پروژه ها، بر اساس برآورد واقعی قیمت پروژه منعقد خواهد شد. اگرچه در این دستورالعمل به صراحت هزینه ساخت اعلام نشده است ولی با تخمین ها و مثال هایی که در آن شرح داده شده است به نظر می رسد که میانگین قیمت ساخت در کشور به ازای هر مترمربع چیزی حول و حوش هفت میلیون تومان در فهرست‌‌‌ بهای فعلی است و متوسط قیمت تمام شده هم‌‌‌اکنون چیزی حول و حوش یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد خواهد شد.

سازنده، شریک دولت

تغییر رویکرد دوم در ساخت خانه های دولتی با ابلاغ این دستورالعمل مربوط به تغییر جایگاه انبوه ساز در برنامه مسکن میلیونی است. با ابلاغ این دستورالعمل، سازندگان حرفه ای و انبوه سازها از پیمانکاران مسکن دولتی به شریک دولت در ساخت این خانه ها تغییر جایگاه داده اند.

قرار است پروژه هایی که در قالب این دستورالعمل با شراکت انبوه سازان و دولت ساخته می شود، با فرمول مشارکت ۷۰‌ درصد سهم دولت در ازای تامین زمین، تسهیلات، تخفیف ها و مشوق ها و... و همچنین ۳۰‌ درصد سهم انبوه ساز در ازای تامین مالی بخشی از ارزش پروژه (۳۰‌ درصد ارزش پروژه) و اجرای فرآیند ساخت باشد. در واقع در پایان پروسه ساخت، ۳۰‌ درصد از پروژه ها متعلق به انبوه سازان خواهد بود.

این موضوع علاوه بر بازگشایی گره تامین مالی بخش قابل توجهی از پروژه های خانه سازی دولتی به دلیل درگیر شدن سرمایه و توان مالی انبوه سازان در این طرح، برای انبوه سازان نیز انگیزه های مهمی از بابت اینکه به طرح ورود کرده، واحدها را خوب و به موقع بسازند، ایجاد خواهد کرد.

ماجرای ستون پنجم

در حالی که یکی از چالش های مهم در طرح خانه سازی دولتی، از همان ابتدا تاکنون مشکل ناتوانی بخشی از متقاضیان در تامین و تکمیل سهم آورده نقدی آنها در شروع یا در مراحل مختلف پیشرفت پروژه است، در این دستورالعمل برای این مشکل نیز چاره اندیشی شده و یک پشتیبان مالی ثانویه درنظر گرفته شده است.

تا قبل از تهیه و ابلاغ این دستورالعمل، طرح خانه سازی دولتی عملا چهار بازیگر اصلی شامل دولت (وزارت راه‌‌‌ و شهرسازی به عنوان مجری خانه سازی دولتی)، سازنده ها، مردم و شبکه بانکی داشت. اما در این دستورالعمل صندوق ملی مسکن به عنوان نهاد مالی پشتیبان و ستون پنجم طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، تعیین و معرفی شده است.

بر اساس یکی از تبصره های موجود در این دستورالعمل، در صورت عدم پرداخت به موقع سهم آورده متقاضی واجد شرایط، وزارت راه و شهرسازی می تواند برای جلوگیری از تاخیر در روند اجرایی کار نسبت به تامین منابع لازم از محل صندوق ملی مسکن اقدام کند. البته در این تبصره تاکید شده است که در چنین مواقعی، صندوق ملی مسکن، جایگزین متقاضی شده و وجوه پرداختی از سوی متقاضی، به حساب وی بازگردانده می شود.

اگرچه ترجمه این تبصره از دستورالعمل، این است که صندوق ملی مسکن به‌عنوان ستون پنجم خانه سازی دولتی، جایگزین متقاضی ای خواهد شد که توان تکمیل آورده ندارد و این گروه از متقاضیان که موفق به تکمیل آورده در زمان تعیین شده نخواهند شد از این طرح حذف می شوند؛ اما این بخش از دستورالعمل برخلاف ظاهر آن، دربردارنده یک گشایش در روند ساخت، تکمیل و تحویل به موقع این واحدها به متقاضیان است.

به این معنا که حضور صندوق ملی مسکن به عنوان رکن پنجم و پشتیبان تامین مالی پروژه های طرح خانه سازی دولتی، موجب می شود هر جا متقاضیان موفق به تکمیل آورده نشدند، کار ساخت واحدها به دلیل عدم تزریق به موقع منابع مالی متوقف یا تعطیل نشود.

این موضوع از بروز تاخیر در تکمیل پروژه ها که خود مهمترین عامل برخورد فرآیند ساخت با تورم های ساختمانی است جلوگیری می کند. در طرح های قبلی مسکن سازی مانند مسکن مهر در برخی از پروژه ها عدم تامین مالی به موقع، یکی از دلایل اصلی تاخیر در ساخت و تکمیل واحدها بود که همین موضوع باعث شد این پروژه ها به دلیل تاخیر و طولانی شدن دوره ساخت با افزایش هزینه ساخت یا تورم ساختمانی قابل توجه و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده همراه شوند.

تعریف جدید از انبوه ساز

در این دستورالعمل علاوه بر تغییر جایگاه انبوه ساز در ساخت و سازهای دولتی، تعاریف جدیدی از انبوه سازان ارائه شده است. از آن جمله، نقش انبوه ساز از پیمانکار و سازنده صرف خانه های دولتی به شریک دولت تغییر کرده است. همچنین انبوه ساز دیگر تنها سازنده ای حرفه ای و واجد صلاحیت که توان ساخت و تولید انبوه واحدهای طرح خانه سازی دولتی را داشته باشد نیست، بلکه انبوه ساز فردی است که در کنار همه صلاحیت ها و تخصص های فنی و حرفه ای در امر ساخت و تجهیز کارگاه های ساختمانی، توان مشارکت در تامین مالی و تزریق سرمایه ای معادل ۳۰‌ درصد ارزش کل پروژه را نیز دارا خواهد بود.

بر اساس این دستورالعمل همچنین انبوه ساز باید توان ارائه تضمین از بابت حسن انجام کار به ازای هر واحد مسکونی رقمی حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان (ارزش تقریبی سهم هر واحد از زمین)، داشته باشد. در واقع این ضمانت باید معادل ارزش تعیین شده برای عرصه (زمین) اجرای پروژه باشد.

بر اساس این دستورالعمل، هزینه زمین با انبوه ساز و در تعیین سهم وی از پروسه مشارکت به قیمت روز محاسبه می شود. انبوه ساز همچنین این امکان را دارد که بعد از رسیدن واحدها به پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی آنها را از طریق پیش فروش به بازار با قیمت روز عرضه کند یا در انتهای پروژه، واحدها را با قیمت روز به بازار عرضه کند و به فروش برساند.

مجوز طلایی به انبوه سازان برای امکان پیش فروش واحدها، یک انگیزه مهم برای ورود آنها به این پروژه ها محسوب می شود. طوری که حتی می توانند بخشی از تعهد مالی از بابت تامین منابع ساخت این واحدها را از طریق مدل پیش فروش تعیین کنند. با این حال، اولویت توزیع واحدها بین وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان از نظر متراژ آپارتمان های دولتی ساز، با وزارت راه و شهرسازی است.

به این صورت که برداشت سهم آپارتمان های کوچک متراژ با اولویت وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری به متقاضیان واجد شرایط است. اولویت پیش خرید واحدها نیز با صندوق ملی مسکن یا متقاضیان واجد شرایط نهضت ملی، اعلام شده است. انبوه‌‌‌سازان از بابت این دو موضوع باید قبل از اقدام به فروش یا پیش فروش، از وزارت راه و شهرسازی استعلامات موردنیاز را انجام دهند.

بررسی ها نشان می دهد شاید اگر دست انبوه سازها در انتخاب واحدها بر اساس متراژ و همچنین پیش فروش بدون تعیین اولویت، بازتر بود، یعنی آزادفروشی به طور کامل و بدون نویز و شرط، برای آنها درنظر گرفته می شد انگیزه آنها از بابت ساخت با‌کیفیت تر، به موقع تر و مشارکت حداکثری در این پروژه ها بیشتر نیز می شد؛ با این حال، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان اعلام کرد این دستورالعمل با همین شرایط نیز مطلوب انبوه‌‌‌سازان است. به‌خصوص اینکه یکی از مشکلات مهم یعنی به‌روزرسانی قیمت ساخت و همچنین شراکت انبوه سازان با دولت، به موجب آن تحقق یافته است.

به گفته مرتضوی، قرار است توافق های دولت و انبوه سازان برای توزیع پروژه ها در مناطق مختلف کشور از کانال انجمن های انبوه سازان استان ها صورت گیرد و کار از طریق این انجمن ها بین انبوه سازان واجد صلاحیت توزیع شود.

اولین اعلام رسمی از متراژ خانه ها

در حالی که در همه دو سال گذشته تاکنون مسوولان و مجریان طرح خانه سازی دولتی مساحت تقریبی واحدها را ۱۰۰ مترمربع اعلام می کردند، این اولین بار است که به صراحت متراژ خانه های دولتی ساز اعلام می شود.

بر اساس این دستورالعمل، طراحی واحدها باید به صورتی باشد که دارای تنوع متراژ بوده به ترتیبی که واحدها دارای مساحتی از حداقل ۶۵ مترمربع تا حداکثر ۱۰۰ مترمربع و دو‌خوابه باشند.

بررسی ها نشان می دهد با تغییر نقش و ماموریت وزارت راه و شهرسازی از نهاد ناظر یا کارفرما به شریک انبوه سازان، این طرح با تمام گشایش ها، مسکن میلیونی را در عین حال دولتی تر از قبل کرده است. با این حال، دست‌‌‌کم یک گره مهم از دو گره اصلی را باز می کند.

بیشتر بخوانید: بسته های تشویقی جدید در انتظار سازندگان مسکن

دنیای اقتصاد