راهکاری برای ایجاد تعادل در معادله استطاعت پرداخت مستاجرها
به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد طی دستکم یک سال گذشته نه تنها در بازار مسکن ایران که در خیلی از کشورها –پنج کشور مورد سنجش قرار گرفته است- تورم مسکن و اجاره، از سطح میانگین تاریخی فراتر رفته است.
در آمریکا رشد هزینه اجاره نشین ها بیش از ۲ برابر میانگین ۱۰ سال قبل شده است و در انگلیس حدود سه برابر. در ایران نیز تورم اجاره مسکن به نزدیک ۵۰ درصد رسیده که از حدود ۲۰ درصد رشد متوسط سالانه، بالاتر است. با وجود این سرعت مشابه افزایش اجاره بها، شاخص استطاعت پرداخت مستاجرها در کشورهای مورد بررسی به سطح نرمال نزدیک است؛ در حالی که برای تهران در وضعیت بحرانی و برای متوسط کشوری دو برابر دیگر کشورها است. آنچه باعث شده در کشورهای مورد بررسی توان پرداخت اجاره بها با وجود رشد شدید هزینه اجاره مسکن، همچنان در سطح قابل قبول باشد به وضعیت درآمد خانوارها و رشد اقتصادی برمیگردد.
عدم توازن رشد اجاره بها با روند افزایش درآمد خانوارها در ایران به عنوان نقطه کور بازار اجاره به شمار می رود به طوری که با وجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشورهای مختلف و ایران -از بابت جهش تاریخی- استطاعت مستاجرهای ایرانی نصف خارجی هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می توان به معادله استطاعت پرداخت مستاجرها دست یافت.
معادله استطاعت پرداخت مستاجرها از مهمترین شاخص هایی است که در بحث اجاره بها مطرح می شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجرها برای اجاره با میزان درآمد خانوارها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوارها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم های مهم استطاعت اجاره نشینی به شمار می رود. بنابراین نمی توان چالش اصلی مستاجرها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوارها را نادیده گرفت.
این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجرها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره نشینی جهش پیدا کند، اما درآمد خانوارها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوارها مساله ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجرها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست های موثر برای نجات مستاجرها خواهد بود.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد که میزان رشد تورم اجاره بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح 50 درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال 96، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره بها به طور میانگین 20 تا 25 درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجرها را برهم زده و توان پرداخت اجاره بها را به صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره بها در پنج کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجرها در ناهمسانی اجاره بها با درآمد خانوارها پاسخ داده خواهد شد.
استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می شود: شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره بها در درآمدهای ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر 30 درصد باشد. به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجرها در استطاعت مناسبی به لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.
بررسی های انجام شده نشان می دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار پنج کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین 35 درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود 100 درصد (بر اساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای 70 درصد است.
مستاجرهای تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آنها صرف اجاره بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجرها شده است.
این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره بها در ایران تقریبا نصف کشورهای مورد بررسی است و این امر نشان می دهد معادله ای که برای استطاعت پرداخت مستاجرها مطرح شده در ایران دچار اشکال است.
براساس نرم هبیتات این معادله در پنج کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست. اما علل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره کشورمان این سوال را مطرح می کند که کدامیک از دو فاکتور معادله استطاعت پرداخت اجاره بها با اشکال مواجه است؟
در نگاه اول، تورم تاریخی تنها متهم در پرداخت اجاره بها در نظر گرفته می شود، اما به دو دلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم توان پرداخت مستاجرها مطرح می شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به هشت درصد رسید.
بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره بها، ایران با کشورهای غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجرها در این پنج کشور در حالت نرمال خود قرار دارد اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟
بررسی های ما نشان می دهد که این موضوع به مساله دستمزد و درآمد سرانه برمیگردد که در سال های اخیر هر دو به لحاظ رشد واقعی منفی بوده اند. قدرت خرید خانوارها در سال های اخیر به دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد کاهش چشمگیری داشته است.
آمارها نشان می دهد سطح واقعی دستمزدها امسال حدود 12 درصد پایین تر از سال 96 یعنی سال قبل از عصر جهش قیمت هاست. همچنین درآمد سرانه نیز نسبت به سال 96 حدود 20 درصد کمتر است. این در حالی است که رشد واقعی اجاره بها (مابهالتفاوت تورم اجاره با تورم عمومی) از سال 96 تا الان حدود 500 درصد بود.
با مقایسه قدرت پرداختی مستاجرهای ایران با پنج کشور مورد بررسی براساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد باید گفت ایران نیز مشابه دیگر کشورها از لحاظ تورم اجاره به قله رسیده است اما چرا آن کشورها همچنان استطاعت پرداخت براساس شاخص هبیتات را دارند اما ایران نتوانسته بین دو فاکتور تورم و درآمد توازن برقرار کند. این موضوع به صورت مستقیم به رشد اقتصادی کشورها و سیاست های تورم ساز و همچنین مساعد نبودن شرایط اقتصادی در کشورمان برای فعالیت های مولد و رشد اقتصادی بالا برمیگردد.
بنابراین نقطه کور عدم استطاعت پرداختی مستاجرها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله استطاعت پرداختی اجاره بها از دو مسیر همزمان و همسوی کاهش نرخ تورم و تلاش برای رشد اقتصادی پایدار امکانپذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجاره بها را کنترل می کند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوارها و در نتیجه تقویت توان پرداخت می شود.
بیشتر بخوانید: سیاست آمریکا برای مهار بحران بازار مسکن چیست؟
دنیای اقتصاد