سناریوهای تورم اجاره مسکن 1402 تشریح شد

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده نشان می دهد در حال حاضر فاکتور سومی در کنار تورم مسکن و تورم عمومی، در معادله اجاره بها نقش بازی می کند. رشد سالانه اجاره بها در دو سناریو بررسی شده است.

نشانه های ورود فاکتور سوم به معادله اجاره بها، با افزایش سرعت تورم اجاره نسبت به تورم عمومی، رصد شد. تازه ترین بررسی های انجام شده در تحلیل جدیدترین آمار رسمی درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن کشور نشان می دهد، نبض اجاره بهای مسکن در اولین ماه زمستانی در مسیر سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است. در واقع فاصله ای که از پاییز امسال بین تورم اجاره و تورم عمومی ایجاد شد، در دی ماه، به بیشترین حالت خود رسید.

در حالی که از آبان ماه امسال، تورم اجاره برخلاف رویه سال های قبل از تورم عمومی (تغییرات قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها) سبقت گرفت، در دی ماه به روایت آمارهای رسمی (اطلاعات مرکز آمار ایران در گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده)، این شکاف افزایش یافت و به بیشترین حد تاکنون رسید.

بررسی ها نشان می دهد ردپای تورم خوراکی ها علاوه بر اثر تورم عمومی و تورم مسکن، به عنوان فاکتور سوم در این سبقت تاریخی، مشاهده می شود.

تازه ترین آمارهای رسمی نشان دهنده ثبت تورم 3.1 درصدی ماهانه و تورم 40.9 درصدی نقطه به نقطه اجاره بها در کشور است. بر اساس گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده، شاخص اجاره بهای واحدهای مسکونی در کشور در دی ماه نسبت به آذر 3.1‌ درصد رشد داشته است. این میزان 0.5 واحد‌درصد از تورم اجاره مسکن ماه قبل (آذرماه) کمتر است.

در آذرماه نیز سرعت رشد شاخص اجاره بهای مسکن در کشور به همین میزان یعنی 0.5 واحد‌ درصد نسبت به ماه قبل از آن یعنی آبان کاهش یافته بود. بنابراین دی ماه امسال، برای دومین ماه پیاپی، سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره بها کاهش یافت. این اولین پیام از زمستان بازار اجاره مسکن در شهرهای کشور است. با این حال، بررسی آمار مربوط به تورم اجاره در این ماه نشان دهنده آن است که فاصله تورم اجاره در مقایسه با تورم عمومی، به میزان محسوسی افزایش یافته است.

پیام دوم بازار زمستانی اجاره مسکن در کشور، دنده معکوس و شتاب تورم اجاره نسبت به تورم عمومی در دی ماه است. در حالی که دست کم و همواره از ابتدای دهه 90، نرخ تورم عمومی بیش از تورم اجاره بود، اما در عصر جهش و به خصوص یکی دو سال اخیر، فاصله بین تورم عمومی و تورم اجاره کم و کمتر شد.

از آبان ماه امسال این نسبت معکوس شد؛ یعنی تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. (به عبارت دیگر سرعت رشد اجاره بهای مسکن از سرعت رشد بهای سایر کالاها و خدمات بیشتر شد). تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در دی ماه 40.9‌ درصد به ثبت رسید؛ تورم عمومی در این ماه 38.5 درصد (تورم عمومی نقطه به نقطه) گزارش شد.

چرا اجاره بها سبقت گرفت؟

بررسی های به عمل آمده درباره علت سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برخلاف رویه سال های قبل، به شناسایی احتمال ورود فاکتور سوم به معادله رشد اجاره بها در بازار مسکن می رسد. به نظر می رسد علاوه بر اثر تورم عمومی و تورم مسکن که همواره دو علت اصلی در تغییرات هزینه اجاره نشینی (تورم اجاره) بوده است، تورم خوراکی ها منجر به سبقت تورم اجاره از تورم عمومی و افزایش فاصله این دو سطح تورمی در دی ماه شده است.

از آنجا که بازار اجاره داری در شهرهای کشور بازاری سنتی است و بسیاری از موجران تمام یا بخشی از هزینه های زندگی خود را از طریق دریافت اجاره بها تامین می کنند، تورم بالای خوراکی ها و سایر هزینه های زندگی خود را بر تغییرات اجاره بها برای پوشش افزایش هزینه های خانوار، منعکس کرده است.

تورم نقطه به نقطه خوراکی ها در دی ماه 39‌ درصد اعلام شده است؛ اما از ابتدای سال تا پایان دی ماه میانگین تورم نقطه به نقطه در این بخش، 46‌ درصد بوده است. میانگین تورم عمومی نقطه به نقطه در این بازه زمانی (ابتدای سال تا پایان دی ماه)، 42.9‌ درصد و میانگین تورم نقطه به نقطه اجاره در این بازه زمانی 39‌ درصد بوده است. تورم خوراکی ها در این میان بیش از تغییرات قیمت سایر بخش ها بوده است.

بنابراین به نظر می رسد یک دلیل مهم اینکه به رغم ثبت 6 ماه تورم منفی در بازار مسکن و برخلاف رویه معمول نسبت تورم عمومی به تورم اجاره که در سال های قبل به صورت نسبت 1.5 برابری تورم عمومی به تورم اجاره بوده است، تورم اجاره در سبقت از تورم عمومی شتاب گرفته است، همین موضوع یعنی تورم بالای خوراکی ها و انعکاس آن در هزینه اجاره نشینی باشد.

از سوی دیگر، با توجه به اینکه معمولا اثر تورم عمومی با فاصله یک تا دو ماه به بازار اجاره مسکن سرایت می کند، تورم عمومی بالا در ماه های اخیر یک عامل مهم دیگر در شتاب رشد هزینه اجاره نشینی و سبقت گرفتن آن از سایر هزینه های مربوط به تامین کالاها و خدمات مصرفی خانوارهاست.

حرکت بازار اجاره در مسیر احیای رابطه قیمتی با بازار مسکن یک عامل مهم دیگر در این زمینه است. از سال 96، رشد قیمت مسکن به طور متوسط 1.5 برابر رشد اجاره بها بوده است؛ این موضوع به آن معناست که تورم اجاره در سال های جهش از تورم مسکن جا مانده است و هم‌‌‌اکنون تورم اجاره در حال جبران این جاماندگی است.

تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال

بررسی های همچنین نشان می دهد در حال حاضر تورم اجاره بیش از دو برابر سطح نرمال سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در کشور است. در حالت نرمال تورم نقطه به نقطه اجاره باید زیر سطح 20‌ درصد باشد اما در دی ماه، به مرز 41‌ درصد رسید. رصد شرایط بازار اجاره مسکن شهرهای کشور نشان می دهد در حالی که از ابتدای سال تاکنون هزینه اجاره نشینی به طور متوسط 35‌ درصد رشد داشته است، وضعیت بازار اجاره مسکن 1402 به لحاظ تغییرات هزینه اجاره نشینی با دو سناریوی محتمل و بعید رو‌به‌روست.

سناریوی محتمل بازار اجاره مسکن 1402، مربوط به وضعیتی است که در آن تورم اجاره ماه های بهمن و اسفند نیز مشابه وضعیت تورم ماه های قبل سال جاری رقم بخورد. در صورتی که بازار اجاره مسکن کشور در دو ماه باقیمانده از سال با رویه‌‌‌ ماه های سپری شده از سال ‌جاری ادامه داشته باشد، تورم اجاره رکورد تاریخی 40 درصدی و حتی بالاتر را ثبت خواهد کرد. اما در سناریوی بعید یا سناریوی با احتمال کمتر، در صورتی که سرعت رشد ماهانه اجاره بها در بهمن و اسفند کاهش یابد، تورم اجاره 1402، کمتر از 40‌ درصد خواهد بود.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در دی ماه چقدر رشد کرده است؟

دنیای اقتصاد