بررسی آینده کوتاه مدت بازار مسکن از نگاه فعالان ساختمانی

به گزارش اخبار ساختمان، در گزارش شامخ مربوط به ارزیابی سازنده ها از وضعیت بازار ساخت و ساز دی ماه و انتظار آنها از آینده فعالیتشان در ماه بعد که ابتدای بهمن ماه امسال منتشر شد، سازنده ها در حالی به افزایش هزینه ساخت مسکن از ناحیه رشد قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی اشاره کرده اند که از سوی دیگر، از نگاه آنها وضعیت بازار ساخت و ساز در ادامه زمستان در مسیر بهبود قرار می گیرد.

این تناقض یعنی انتظار بهبود شرایط در وضعیتی که هزینه ساخت افزایش یافته است به طرح یک سوال و معما منجر می شود. اینکه چرا در ماهی که سازنده ها افزایش هزینه های ساخت و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده مسکن را روایت کرده اند، پیش بینی‌‌ آنها از شرایط کسب و کارشان در آینده رو به بهبود حرکت کرده است؟

پاسخ سازنده ها به این تناقض، نشان دهنده ردپای نوسان زمستانی ارز در ارزیابی کوتاه مدت سازنده ها از شرایط پیش روی بازار مسکن و ساخت و ساز است.

اتاق تعاون ایران هر ماه در گزارشی، با استناد به نتایج نظرسنجی از مدیران شرکت های ساختمانی، وضعیت یک ماه گذشته در بازار مسکن و ساخت و ساز را از نگاه سازنده ها، در قالب یک گزارش مکتوب، روایت می کند. این گزارش با عنوان طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان، معمولا در نیمه اول هر ماه منتشر می شود.

در این گزارش نه تنها شرایط کلی بازار ساخت و ساز و مسکن در یک ماه گذشته با پرسش وضعیت اخیر چند آیتم مهم و موثر در وضعیت کسب و کار سازنده ها مورد پرسش، سنجش و ارزیابی قرار می گیرد که در عین حال، پیش بینی و انتظار سازنده ها از وضعیت پیش روی بازار مسکن و ساختمان هم ارائه می شود.

در تازه ترین گزارشی که در روزهای اخیر، در مورد وضعیت بازار ساخت و ساز دی ماه و انتظار سازنده ها از شرایط این بازار در بهمن ماه، منتشر شد، یک معمای مهم نهفته است. در حالی که هم عدد شامخ کل و هم شاخص مربوط به قیمت خرید مواد اولیه و مصالح مورد نیاز برای ساخت و ساز در وضعیت نامطلوبی قرار دارد و سازنده ها افزایش هزینه ساخت، افزایش قیمت تمام شده و روند نامطلوب در بازار فعالیت های ساختمانی در دی ماه را روایت کرده اند اما، عدد مربوط به شاخص انتظارات آنها در ارتباط با فعالیت های ساختمانی در ماه آینده، به میزان محسوسی بهبود یافته است.

این موضوع یک تناقض آشکار در روایت سازنده ها از وضعیت بازار ساخت و ساز است. عدد شامخ کل در این گزارش، 49.45 و زیر عدد 50 است.

در گزارش شامخ، اعداد کمتر از 50 روایتگر شرایط نامطلوب در موضوع مورد پرسش از سازنده هاست. عدد شامخ کل، برآیند وضعیت همه مولفه های مورد سنجش در این نظرسنجی از سازنده ها را نشان می دهد و روایت کننده شرایط کلی بازار ساخت و ساز بر اساس نظر آنهاست.

عدد مربوط به شاخص قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز ساخت مسکن از ناحیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز از 63 به مرز 70 رسیده است. همچنین عدد مربوط به شاخص هزینه تمام شده ساخت مسکن هم از 57 به مرز 60 رسیده است. در چنین شرایطی اما عدد مربوط به شاخص انتظارات سازنده ها در ارتباط با فعالیت های شرکت در ماه بعد، از 51 در آذرماه به 57.14 در دی ماه رسیده است. این موضوع نشان می دهد در همان ماهی که سازنده ها افزایش هزینه ساخت مسکن را اعلام کرده اند اما شاخص انتظارات در مسیر بهبود تغییر جهت داده است.

علت تغییر جهت انتظارات

در گفتگو با تعدادی از سازنده های فعال در بازار مسکن شهر تهران، علت این اختلاف جهت در شاخص های مربوط به گزارش شامخ را بررسی کرده ایم.

بررسی های به عمل آمده با استناد به اظهارات این سازنده ها نشان می دهد، علت اینکه به‌رغم وضعیت نامطلوب بازار ساخت و ساز و همچنین افزایش هزینه های ساخت، سازنده های شرکت کننده در نظرسنجی شامخ، پیش بینی قرار گرفتن بازار در مسیر بهبود را ارائه کرده اند، مربوط به افزایش قیمت دلار در زمستان امسال و اثرگذاری آن بر نبض معاملات مسکن است.

در دی ماه، به دنبال افزایش قیمت دلار و نوسان دلاری، بخشی از تقاضای منتظر در حاشیه بازار که در حال رصد شرایط بودند، با هدف خرید مسکن وارد بازار شدند. همین افزایش تقاضا برای خرید مسکن بعد از چند ماه رکود شدید معاملاتی، این امیدواری را در سازنده ها ایجاد کرد که بتوانند بخشی از واحدهایی را که تمایل به فروش آنها دارند اما در ماه های اخیر موفق به فروش آن نشده اند، به خریدار عرضه کنند.

بنابراین این تغییر جهت انتظارات سازنده ها از وضعیت بازار در بهمن ماه، مربوط به پیش بینی فراهم شدن بستر فروش بخشی از آپارتمان ها به دنبال افزایش تقاضا در بازار زمستانی مسکن است. این افزایش تقاضا، در شرایطی که هزینه ها و قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش یافته است می تواند در وضعیت رکودی فعلی برخی از متقاضیان منتظر در حاشیه بازار را پای میز معامله بیاورد.

البته این سازنده ها تاکید کردند که این پیش بینی و تغییر جهت انتظارات که شرکت های ساختمانی شرکت کننده در طرح شامخ به آن اشاره کرده اند، یک خوش بینی یا انتظار کوتاه مدت در بازار مسکن است. یعنی پیش بینی آنها از وضعیت بازار در بهمن ماه را روایت می کند.

همان طور که در گزارش شامخ نیز آمده است، این پیش بینی مربوط به انتظار سازنده ها از وضعیت کسب و کارشان در یک ماه پیش روست و می تواند پیش بینی ای موقتی محسوب شود. این در حالی است که همه بازیگران بازار ساخت و ساز مسکن مطلع هستند که تداوم افزایش قیمت دلار هم شرایط را برای سازنده ها و هم خریداران دشوارتر خواهد کرد. اما در کوتاه مدت این نوسان، افزایش تقاضا در بازار خرید آپارتمان را به همراه داشت.

در صورت تداوم افزایش قیمت دلار، نه تنها هزینه ساخت و قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته و سازنده ها را از این ناحیه با دردسر مواجه می کند بلکه به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در بازار تقاضا، برای خریداران نیز مشکل ساز می شود و در نهایت رکود معاملاتی مسکن را عمیق تر می کند.

دنیای اقتصاد