نکات مهمی که در خرید مسکن باید به آن توجه کنید

به گزارش اخبار ساختمان، خیلی از افراد به خاطر نداشتن اطلاعات یا انجام معامله در دفاتر غیرمجاز دچار مشکلات بسیار شده، حتی خانه خود را از دست داده اند. در این گفتگو با رضا ساجدین، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، به بررسی نکات کلیدی و الزامات خرید مسکن پرداخته ایم.

خریدار مسکن برای معامله به چه نکاتی باید توجه کند؟

خریدارها باید دقت کنند ملکی که قصد خرید آن را دارند حتما سند درست داشته باشد، زیرا حدودا ۳۰ درصد از املاک سند درست و بی نقص ندارند و فاقد سند رسمی اند که باعث ایجاد مشکل اساسی هنگام خرید ملک می شود.

خریداران چگونه باید اصالت سند ملکی را استعلام کنند؟

در مرحله اول حتما ملک دارای سند باشد و اصل سند توسط خریدار رؤیت شود. همچنین با مراجعه به سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور www.ssaa.ir از اصالت یا تقلبی بودن سند ملکی مطلع شوند. اصالت همه اسناد رسمی و وکالت نامه ها در این سامانه قابل بررسی است.

فقط مراجعه به این سایت برای استعلام اصالت سند کافی است؟

در صورتی که ملک سند تک برگ رسمی داشته باشد، از طریق این سایت اصالت آن قابل بررسی است اما اگر سند رسمی تنظیم نشده یا در شرف تنظیم باشد، بحث دیگری است و در آن صورت با استعلام از شهرداری و دفاتر ثبت اسناد می توان اطلاعات لازم را کسب کرد.

سند رسمی تک برگ به چه ملک هایی تعلق می گیرد؟

اولویت با ملک های دارای پایان کار است. در وهله اول سازنده باید برای گرفتن پایان کار به شهرداری مراجعه کند. ملک هایی نیز وجود دارند که شاید ۱۰ سال از زمان ساخت شان گذشته است ولی فاقد پایان کار شهرداری اند. این ملک ها عموما تخلفی داشته اند؛ حتی ممکن است قبل از شروع به ساخت، قطع یک درخت در یک ملک کلنگی باعث عدم توانایی در دریافت پایان کار شود. تا زمانی که پایان کار صادر نشود سند تک برگ صادر نمی شود.

خریداران باید چه مواردی را در عقد قرارداد و مبایعه نامه در نظر داشته باشند؟

کار را باید به کاردان سپرد. بعضی افراد فکر می کنند با حذف مشاوران املاک می توانند کار را بهتر پیش ببرند؛ ‌اما در واقع اینطور نیست. مشاوران املاک در حال حاضر دانش و تجربه کافی را در این زمینه دارند.

آنها همچنین درباره سازنده های منطقه و ملک های موجود به شکل پلاک‌به‌پلاک اطلاعات لازم را دارند. زمانی که افراد برای خرید ملک به مشاوران املاک مجاز و دارای پروانه کسب مراجعه کنند، می توانند خرید مطلوبی داشته باشند.

فروشندگان موارد مهمی مانند پرداخت ها را چگونه باید در قرارداد ذکر کنند؟

چند وقت پیش به روستای کندلوس مراجعه کرده بودم. در آنجا موزه ای به نام موزه جهانگیری هست که در این موزه یک مبایعه نامه صدساله نگهداری می شود. از این مبایعه نامه متوجه شدم که در گذشته پدران ما نیز تقریبا مثل ما معامله می کردند، به این صورت که یک سوم مبلغ را فی‌المجلس، یک سوم را در زمان تحویل و الباقی را در زمان به نام زدن سند دریافت می کردند.

این بهترین نحوه برای پرداخت هاست؛ مگر اینکه فروشنده خواسته دیگری داشته باشد. در صورتی که ملک ارزنده باشد، نحوه پرداخت می تواند به ۵۰ درصد فی‌المجلس، ۴۰ درصد هنگام تحویل و ۱۰ درصد هنگام ثبت سند تبدیل شود.

شروطی که در قسمت توضیحات مبایعه نامه اضافه می کنند، اغلب دارای اهمیت زیادی است. یکی از این شروط به عدم انجام به موقع تعهدات قید شده در قرارداد مربوط می شود. در این توضیحات می توان با قراردادن جریمه های مختلف در صورت عدم انجام تعهدات برای طرفین از بروز این مشکلات جلوگیری کرد.

گاهی در این مواقع از کلمه «انفساخ» استفاده می شود، یا زیانی ۲۰ درصدی داخل قرارداد قید می کنند که ضمانتی باشد برای اجرای تعهدات طرفین که شامل خریدار هم می شود. اگر این مسائل پیش بینی و از آنها پیشگیری شود، افراد در آینده به مشکلات کمتری بر می خورند.

با رعایت این نوع پرداخت دیگر مشکلی ایجاد نمی شود؟

اگر کد رهگیری گرفته شده و معامله در دفاتر مجاز انجام شده باشد، تعهدها در قرارداد ثبت شده اند و مشکلی برای طرفین ایجاد نمی شود.

اعتماد کردن در معامله ملک کار درستی است؟

به هیچ وجه. در قراردادنویسی شعاری داریم که می گوید در نوشتن قرارداد اعتماد نکنید. اکثر دعواها و مشکلات به دلیل همین اعتمادها به وجود می آیند. بین ۴۰ تا ۶۰ درصد افراد مراجعه کننده به دادگاه ها کسانی اند که معاملات خود را براساس اعتماد انجام داده اند.

سخنی داریم از حضرت علی(ع) که می فرمایند در معاملات همچون بیگانگان باشید، و واقعا اگر ما بتوانیم این فرمایش را سرلوحه کارمان قرار بدهیم و در همه معاملات همچون بیگانگان باشیم، اکثر مشکلات مان حل خواهد شد.

دفاتر مشاوره املاک در حل اختلافات این چنینی چه نقشی دارند؟

دفاتر املاک در شرایط خاص می توانند برای حل اختلافات ورود کنند، به طور مثال از طریق نقش ریش‌سفیدی، یعنی به طرفین مشاوره می دهند. همکاران ما مجاز هستند که داور مرضی‌الطرفین قرارداد باشند؛ به این نحو که در زمان بروز اختلاف بتوانند داوری کنند.

توصیه می کنیم در صورتی که افراد به مشاور املاک خود اعتماد دارند، آنها را به عنوان داور در قرارداد معرفی کنند. این کار باعث می شود در صورت اختلاف نظریه مشاوران وجهه قانونی پیدا کند.

چه مرجعی برای قیمت ملک تعیین تکلیف می کند؟

مثلی داریم که گفته می شود مالکیت در همه جای دنیا محترم است و در دین اسلام محترم تر است. به هر ترتیب خود مالکان اند که تعیین تکلیف می کنند؛ اما در حال حاضر مشکلی که وجود دارد سکوهای تبلیغاتی مثل اپلیکیشن های مختلفی است که در زمینه ارائه فایل ها وجود دارند. اینها قیمت هایی می گذارند که کارشناسی نشده است.

در این صورت چشم و هم‌چشمی به وجود می آید، یعنی فرد می بیند که خانه ای معادل خانه خودش با امکانات کمتر با قیمت بالاتر برای فروش گذاشته شده است، پس این فرد هم قیمت ملک خود را بالاتر اعلام می کند. این کار باید به کارشناسان اتحادیه املاک هر شهر سپرده شود تا کارشناسان خبره بتوانند این مسائل را رفع کنند اما در حال حاضر هیچ مرجعی برای تعیین قیمت وجود ندارد.

چه نکات و امکاناتی در قیمت گذاری آپارتمان موثر است؟

۳۵ نکته در قیمت گذاری املاک تاثیرگذارند، مانند مساحت زمین یا عرصه، شمالی یا جنوبی بودن ملک، بر و عرض ملک، تعداد طبقات، تعداد واحدها، نشانی ملک و... حتی در یک ساختمان طبقات اول، دوم، سوم و پنجم تفاوت قیمت دارند.

حتی وقتی کارشناس رسمی دادگستری برای یک ملک قیمت گذاری می کند، در نهایت با مشاوران املاک منطقه قیمت ها را چک می کند. یعنی حتی بعد از اینکه این ۳۵ گزینه را چک کرد، قیمت نهایی با همفکری مشاوران املاک منطقه اعلام می شود.

پس میزان امکانات تاثیر مستقیم بر قیمت ها دارد؟

بله، ما در بحث های ملکی می گوییم که جنگ جهانی سوم یا بر سر آب شکل می گیرد یا به خاطر جای پارک. پارکینگ مسئله مهمی است که امروزه به‌خصوص در کلانشهرهایی مثل تهران در قیمت گذاری خیلی موثر است. در حال حاضر قیمت پارکینگ از ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان شروع می شود و در بعضی مناطق به ۲ تا ۳ میلیارد تومان می رسد.

خانه های ۱۷۵ مترمربع به بالا حتما باید ۲ پارکینگ داشته باشند. حتی قیمت پارکینگ های طبقات پایین نسبت به طبقات بالاتر کمتر است. همچنین اگر انباری بعد از پایان کار ساخته شود، روی قیمت تاثیر می گذارد. این مسائل در قیمت گذاری تاثیر زیادی دارند.

غیر از پارکینگ، کدام یک از امکانات جزو اولویت های اصلی ملک محسوب می شود؟

در چند سال اخیر آماری گرفته و براساس آن اعلام شد که ۸۰ درصد معاملات ملک در تهران در رابطه با خانه هایی با سن کمتر از ۵۰ سال انجام می شود؛ یعنی خانه های با سن پایین تر خیلی راحت تر معامله می شوند. اگر شخصی بخواهد ملکی را برای سرمایه گذاری انتخاب کند، توصیه می شود دنبال ملک هایی دارای پارکینگ و با سن کم باشد.

در گذشته طبقات بالا مثل طبقه چهارم بدون آسانسور به راحتی معامله می شد ‌اما الان طبقه دوم هم بدون آسانسور به سختی به فروش می رسد. بعضا از سوی مشتری گفته می شود که ممکن است خودمان بتوانیم تردد کنیم و از پله بالا برویم، اما بستگان و اقوام ناتوانی داریم که توان بالارفتن از پله را ندارند. بعد از مسئله سن و پارکینگ، آسانسور از اولویت های اصلی یک ملک برای فروش و قیمت گذاری محسوب می شود.

خرید مسکن به چند دسته تقسیم می شود؟

گاهی خرید ملک برای سکونت و گاهی برای سرمایه گذاری است. درباره نقشه ملک باید بگویم که ملک هایی که زیر ۱۲۰ تا ۱۳۰ مترمربع باشند، نقشه های خوبی ندارند؛ یا اتاق خواب های کوچکی دارند یا سالن شان کوچک است یا دارای آشپزخانه های کوچکی هستند؛ یعنی در کل توازنی بین اجزای این آپارتمان ها وجود ندارد. درصورت داشتن توان مالی خانه های بالای ۱۳۰ مترمربع را خریداری کنید.

طبق آمار هر فرد برای سکونت حداقل به ۳۵ مترمربع فضا نیاز دارد. اما اگر کسی قصد سرمایه گذاری در مسکن دارد، بهتر است ملک هایی با مساحت بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع را خریداری کند. ملک های با مساحت بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع بازار خیلی خوبی دارند و به راحتی خرید و فروش می شوند، مثل پراید که اصطلاحا گفته می شود همیشه نقدینگی بالایی دارد.

عصر ایران