خرید خانه برای دهک های پایین غیرممکن شده است

به گزارش اخبار ساختمان، در کشورهایی که نرخ تورم در آنها بالاست، نگاه افراد به مسکن در کنار نیازهای اولیه بشر، به عنوان یک دارایی است. در این کشورها خرید مسکن در اولویت قرار دارد و به عنوان راهی برای سرمایه گذاری امن در نظر گرفته می شود. از جهت فرهنگی نیز در این کشورها، خانوارها احتمالا اولین کالای باارزشی که برای خرید آن هدفگذاری می کنند، خرید ملک است، بنابراین تغییرات قیمتی آن بسیار مورد توجه افراد قرار دارد و این امر اهمیت بالای شاخص‌ قیمت مسکن در اقتصاد را نشان می دهد.

برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند، خرید مسکن چندان اهمیتی نخواهد داشت و احتمالا تمایل افراد به مسکن استیجاری بیش از تملک آن است.

بخشی از تقاضای مسکن واقعی و برای رفع نیازهای اولیه بشر است اما بخش دیگری از تقاضا همواره با هدف سرمایه گذاری بوده است. در کشورهایی با تورم بالا عمدتاً افراد برای حفظ ارزش ریال، به خرید دارایی هایی نظیر ملک روی می آورند. از طرفی از آنجا که قیمت خرید و فروش ملک در تورم لحاظ نمی شود و تنها اجاره ملک در شاخص CPI محاسبه می شود، عمدتاً افزایش نرخ ها در بخش مسکن به مراتب جلوتر از نرخ تورم است، بنابراین افراد نه تنها از رشد قیمت مسکن جهت حفظ ارزش پول استفاده می کنند، بلکه رشد مازاد از تورم عمومی سود بیشتری برای افراد دارد.

همچنین رشد قیمت اجاره مسکن، به عنوان راهی برای درآمدزایی افراد در نظر گرفته می شود، بنابراین درآمدزایی و حفظ ارزش پول دوعامل مهم برای سرمایه گذاری در مسکن است. این نگاه برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند یا تورم در آنها منفی بوده، عمدتا منتفی است.

میزان سهولت تامین مسکن برای عموم مردم جامعه به عنوان یکی از نیازهای اولیه هر خانوار، از جمله شاخص هایی است که سطح رفاه هر جامعه را نشان می دهد. با توجه به رشد جمعیت و تغییر در الگوهای زندگی، نیاز به مسکن در کشور ما بسیار بالاست. این نیاز به دلیل توسعه شهرنشینی، افزایش تعداد خانواده های جدید و تغییر در ترکیب خانوارها (مثلاً افزایش تعداد خانواده های تک نفره یا خانواده های کوچک تر) شدت بیشتری نیز یافته است. آمارهای رسمی مسکن در ایران نشان می دهند که به دلیل افزایش تقاضا از یکسو و افزایش هزینه های تامین مسکن از سوی دیگر، دسترسی به مسکن به یک وضعیت نگران کننده رسیده است.

بررسی آمارهای رسمی در رابطه با متوسط درآمد و هزینه سالانه خانوار در شهرهای کشور، از اختلاف بسیار کم میان درآمد و هزینه ها حکایت دارد؛ موضوعی که باعث شده امکان پس انداز به گونه ای کاهش یابد که تامین پس انداز متناسب با قیمت حتی یک مسکن حداقل نیز برای بسیاری از افراد ممکن نباشد.

از سوی دیگر، بازار مسکن و خرید و فروش مسکن همواره با صرفه های اقتصادی همراه بوده است و از روش های تضمین شده سرمایه گذاری به حساب می آید، زیرا متناسب با افزایش یا کاهش ارزش پول ملی، مسکن همواره توانسته ارزش به‌روز خود را حفظ کند.

بازار املاک و مستغلات معمولا درگذر زمان، با توجه به تورم به‌روزرسانی می شود، به همین خاطر همواره برای سرمایه گذاری جذابیت دارد اما افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته باعث شده تا امکان سرمایه گذاری در این بازار برای عموم مردم از بین برود و تنها اقشار بسیار توانمند جامعه به این امر مبادرت می ورزند.

از سوی دیگر نارسایی سیاست های مسکنی در ایران سبب شده است حالا بالا بودن هزینه تامین مسکن و عدم توازن عرضه و تقاضا به یکی از بغرنج ترین مشکلات خانواده های ایرانی بدل شود. در این فضا باید در نظر داشت همواره بخشی از شعارهای کاندیداها در انتخابات ریاست‌جمهوری به بخش مسکن معطوف می شود و راهکار را نامزدهای انتخابات در ساخت مسکن و تامین مصالح ساختمانی و امثالهم می جویند.

کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: مشکلات بازار مسکن سال هاست اصلا در محدوده این بازار نیست و وابسته به سایر بحران های اقتصادی کلان تر است که بر پیکره‌ مسکن هم سایه می اندازد.

محمود اولاد با اشاره به سقوط آزاد تولید مسکن در ایران گفت: در حال حاضر ساخت، تولید و عرضه مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و بررسی ها نشان می دهد میزان تولید مسکن حدود یک‌چهارم 7 الی 8 سال پیش است. در ضمن باید در نظر داشت هرچند بعضا این شاخص به مدت کوتاه افزایش جزئی پیدا می کند اما دیگر شاهد ارقام اعلامی اوایل دهه 90 نیست.

او با تاکید بر اینکه عامل مهم کاهش تقاضا مانع از روشن شدن ابعاد فاجعه بار این کاهش در اقتصاد ایران شده است، ادامه داد: در بازار هم می بینیم که معاملات محدود به خانه ها با سال ساخت بالاتر و به اصطلاح دست‌دوم است. در این شرایط تنها انتقال مالکیت اتفاق می افتد و این انتقال مالکیت تاثیری بر رشد داده های اقتصادی ندارد.

اولاد تاکید کرد: هرچقدر این شرایط رکودی در عرضه مسکن ادامه پیدا کند این خطر جدی تر می شود که با اندک حرکتی در زمینه تقاضا با رشد انفجاری قیمت مواجه شویم.

این کارشناس اقتصادی در ادامه در پاسخ به این پرسش که سن دسترسی به مسکن برای خانه اولی ها چقدر است، گفت: شاخص دسترسی به مسکن از تقسیم قیمت یک‌واحد متعارف بر درآمد سالانه هر فرد گرفته می شود؛ اگر یک فرد کل درآمدش را صرف پس انداز به منظور اخذ مسکن کند میزان متوسط مطلوب با احتساب متغیرهای متراژی و جغرافیایی حدوداً بین 7 تا 10 سال تخمین زده می شود و با توجه به اینکه تمام درآمد یک فرد صرف مسکن نمی شود، این عدد دو برابر یعنی حدود 20‌ سال می شود. در صورتی که در شرایط استاندارد این فرد طی پنج سال اول ورودش به بازار کار بتواند با وام صاحب ملک شود و 15‌ سال آینده را صرف پرداخت قسط وام کند، شرایط معقولی متوجه فرد است.

او در توضیح این مطلب افزود: اگر قیمت مسکن تقسیم بردرآمد بالای 10‌ سال بشود شرایط خطرناکی پیرامون فرد است‌، اگر این رقم بالاتر برود یعنی آن فرد طی 30 سال کاری نتوانسته صاحب خانه شود. متاسفانه در کشور ما این رقم خیلی بالاتر بوده که بین دهک های مختلف متفاوت است ولی به طور متوسط سال های انتظار برای خرید یک مسکن معمولی تا 35 سال رسیده که رقم وحشتناکی است. این بدان معناست که بعضاً کار به جایی می رسد که دو نسل باید کار کنند تا صاحب خانه شوند.

او گفت: مدت انتظار برای خرید مسکن برای دهک های پایین حتی بالاتر از این رقم هم هست و طبق محاسبات با قیمت و درآمد امروز برای این دهک ها ممکن است تا 130 سال هم طول بکشد تا کسی در دهک های پایین درآمدی صاحب ملک شود. به این ترتیب یعنی پنج الی شش نسل باید قسط بدهند تا بتوانند مالک شوند. به این ترتیب می توان اینگونه برداشت کرد که با این فاصله‌ قیمتی میان درآمد و قیمت مسکن، خرید ملک برای دهک های پایین درآمدی به امر غیرممکن تبدیل می شود که تاثیرات آن در اقتصاد و جامعه نمود خواهد یافت.

اطلاعات آنلاین