خلأ قانونی در تعیین نرخ اجاره بها

به گزارش اخبار ساختمان، در شرایط نوسانات ارزی و تورم عمومی که دامن‌گیر کشور شده است این وسط بیش از همه اقشار قشر محروم و دهک پایین جامعه با معضلات و مشکلات بسیاری دست به گریبان هستند از جمله این مشکلات را می‌توان به مشکل افزایش قیمت مسکن و افزایش نجومی و بدون ضابطه اجاره بهای مسکن دانست.

انگار رؤیای خانه‌دار شدن برای زوج‌های جوان، بازنشتگان و کارگران و دیگر دهک‌های پایین جامعه قرار نیست به واقعیت تبدیل شود حال خانه‌دار شدن و زیر یک سقف رفتن که دیگر بماند فصل تابستان نزدیک است و معضلات نقل و انتقال و تمام شدن قرار داد یک‌ساله اجاره نشین‌ها با توجه به بهانه بالا رفتن نرخ دلار و نوسانات ارزی معضلی است که خانواده‌های قمی که نتوانسته‌اند سقفی برای خود برای همیشه داشته باشند را بیشتر نگران کرده است.

تا دیروز امید زوج‌های جوان و خانواده‌های کم درآمد در قم منطقه پردیسان بود که با آورده‌ای ناچیز می‌توانستند صاحب یک آپارتمان نقلی شده و برای همیشه از شبح اجاره نشینی و مستأجری رهایی می‌یافتند ولی با توجه به وضع موجود طبق آخرین برآوردها به دلیل افزایش تقاضا در این منطقه با توجه به اینکه جزو ارزان‌ترین نرخ مسکن در استان به شمار می‌روند در اردیبهشت ۹۸ بیشترین رشد قیمت را شاهد بوده است.

تکلیف مسکن مهر هم که روشن است تا پایان شهریورماه امسال پرونده این مسکن برای همیشه مختومه شده و این وسط خانواده‌هایی می‌مانند که باید حسرت خانه‌دار شدن را داشته باشند و با توجه به افزایش تقاضای مسکن اجاره‌ای مالکان به دنبال سودآوری و سرمایه‌گذاری از ملک خود اجاره بها را نجومی بالا برده و در این میان وجود مرجعی برای نظارت و یا قانونی برای رسیدگی به این معضل سوالی خواهد بود که ذهن مستأجران را برای همیشه درگیر خواهد کرد.

خلأ قانون و نظارت بر تعیین نرخ اجاره بها

یک شهروند قمی که ۷ سال است بازنشسته و سرپرست یک خانواده ۶ نفره است، می‌گوید: با توجه به حقوق پایین بازنشستگی قادر به خرید مسکن نیستم یک سالی است که در منطقه فرهنگیان خانه ویلایی که حدوداً ۱۵ سال ساخت دارد را ۷۰ میلیون تومان رهن کردم صاحب خانه با در نظر گرفتن وضع موجود هنوز ۳ ماه مانده به پایان قرارداد از من ۲۵ میلیون دیگر برای تمدید درخواست کرده است حال ماندم قبول کنم و یا دنبال خانه‌ای دیگر باشم.

محمد حسنعلی خانی می‌افزاید: دنبال خانه رفتن هم با این وضع معضلاتی است چند روز دیگر به تعطیلات مدارس مانده و با شروع فصل نقل و انتقالات معضلات مستأجران بیشتر نمود پیدا می‌کند چرا نظارتی به این بخش نمی‌شود؟ چرا بخشی که بیشتر مردم با آن درگیر هستند خلأ قانونی وجود دارد و دود این خلأ باید در چشم مستأجر دیده شود؟

لزوم نظارت بر فعالیت املاکی‌ها

یک زوج جوان قمی نیز با اشاره به فشاری که بر روی آن‌ها با توجه به افزایش چند درصدی اجاره بها شده از فعالیت برخی املاکی‌ها شاکی است و خواستار رسیدگی و نظارت دقیق‌تری بر نوع فعالیت آن‌ها هستند.

علی دادفر می‌گوید: ۳ سال است که ازدواج کردیم. ولی با توجه به افزایش بی‌سر و سامان قیمت مسکن هنوز نتوانستیم صاحب حتی یک آپارتمان نقلی شویم هر ساله باید معضل دربه دری داشته باشیم.

به گفته وی، وقتی برای پیگیری مسکن اجاره‌ای به املاکی‌های سطح شهر می‌رویم متوجه می‌شویم این وضعیت برای برخی مشاوران املاک مطلوب بوده و تنها به دنبال سودجویی هستند و طرف مالک را می‌گیرند؛ از رسانه‌ها می‌خواهم از طریق مرجع قانونی پیگیر فعالیت این املاکی‌ها باشند من همه مشاوران املاک را زیر سوال نمی‌برم ولی هستند افرادی که در این میدان دنبال سودجویی هستند.

وی می‌افزاید: باید سامانه و یا تلفن و موردی باشد تا از طریق آن مالک یا مستأجر از نحوی فعالیت غیر مجاز بعضی املاکی‌ها شکایت و پیگیر این تخلفات باشند در بالاری درب بعضی مغازه‌ها سامانه و شماره‌ای برای پیگیری گرانی و تخلف درج شده و ای کاش برای این مشاوران املاک متخلف هم چنین قانونی بود؛ هستند املاکی‌هایی که خدا را در نظر داشته و طبق قانون قرارداد و پیگیر کار مستأجر هستند.

<>وجود یک هزار و ۴۰۰ مشاوره املاک در قم

رئیس اتحادیه مشاورین املاک استان قم در این زمینه می‌گوید: در استان قم یک هزار و ۴۰۰ مشاوره املاک فعالیت دارند که شاید ۳۰۰ دفتر املاکی از این تعداد غیر مجاز فعالیت کنند مشاورین املاک تنها بر عملکرد مشاورین نظارت دارند و رسیدگی به قیمت گذاری نرخ اجاره بها و یا نرخ مسکن خارج از فعالیت آن‌ها است.

مالک اجاره بها را طبق نرخ تورم و یا با توجه به اطلاع از همسایه و آشنای خود تعیین می‌کند

داوود اسماعیلی می‌افزاید: مشاورین املاک واسطه فروشنده و خریدار هستند و تعرفه و کمیسیون دریافت می‌کنند، تعیین کننده نرخ مسکن نسیتند؛ وقتی قیمت سازه از یک میلیون به ۲ تا ۳ میلیون تومان افزایش یافته بدیهی است این نرخ بر افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار خواهد بود اکثر مردم خود تعیین کننده نرخ مسکن و یا اجاره بها هستند اگر بازار ثبات داشته باشد رشد تقاضا بیشتر و قیمت مسکن هم پایین خواهد آمد این امر به نفع مشاورین املاک هم خواهد بود.

وی با اشاره به دریافت هزینه توسط مشاورین املاک بر اساس تعرفه، بیان می‌کند: تعرفه‌ای که مشاورین املاک در معاملات دریافت می‌کنند از سال ۸۹ تا کنون تغییری نکرده است هرچند در بعضی استان‌ها شاهد افزایش این تعرفه بودیم.

خلأ قانونی در تعیین نرخ اجاره بها

رئیس اتحادیه مشاورین املاک قم می‌افزاید: مشاوران املاک مرجع تعیین کننده نرخ تعرفه نیستند کارشناسان دادگستری مسئول تعیین نرخ تعرفه هستند هم‌چنین معضلات افرایش اجاره بها سایت‌هایی هستند که نرخ مسکن و خودرو را تعیین می‌کنند و قانون نمی‌تواند بین قیمتی که خریدار و یا فروشنده برای مسکن تعیین می‌کند دخالت کند در تعیین اجاره بها هم این نکته صدق می‌کند و این وسط خلأ قانونی دیده می‌شود.

به گفته اسماعیلی، مالک نرخ اجاره بهای خود را طبق نرخ تورم و یا با توجه به اطلاع از همسایه و آشنای خود تعیین می‌کند و ما دخالتی نداریم اگر هم مشاوره املاکی غیرقانونی فعالیت داشت پیگیری و نظارت می‌کنیم اکثر مردم برای خرید و یا اجاره به سایت‌ها مانند سایت دیوار مراجعه می‌کنند در حالی که اگر به مشاوره املاک روی بیاورند مطلوب‌تر خواهد بود.

تأثیر مسکن از نوسانات ارزی

معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان قم نیز در این زمینه می‌گوید: وظیفه اصلی این اداره بازآفرینی محلات، بافت فرسوده و سیاست گذاری شهری به همراه تولید مسکن و اجرای سیاست کلان دولت در بخش خصوصی و دولتی برای مسکن است و هیچ وظیفه‌ای نسبت به تعیین نرخ اجاره بها و یا نرخ فروش مسکن ندارد.

داوود طلوعی می‌افزاید: طبق آمار رصد شده به طور میدانی در مناطق مختلف قم آمار قیمت در اردیبهشت ماه سال ۹۷ نسبت به سال ۹۸ افزایش صد درصدی وجود دارد و طبق این آمار منطقه ۴ استان قم گران‌ترین نرخ مسکن و منطقه ۸ ارزان‌ترین نرخ مسکن را داشته و به دلیل تقاضای بسیار در منطقه ۸ شاهد رشد قیمت مسکن در این منطقه نیز هستیم.

۵۰ درصد ساختمان‌های شهر قم فرسوده هستند و بیش از ۴۵ هزار خانه خالی در این شهر وجود دارد

به گفته این مسئول، منطقه ۴ قم به دلیل جذابیت‌های بسیاری که برای سرمایه گذاران داشته شاهد افزایش قیمت مسکن و مناطق فرسوده به دلیل فرسوده بودن و نداشتن جذابیت برای سرمایه گذاری است که نرخ مسکن تغییری نکرده است.

وی بیان می‌کند: برای مسکن تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه‌ای وجود دارد لذا اولین متغیر بازار ارز است و تأسیساتی مانند آسانسور و غیره که وارداتی است تأثیر بسیاری بر نرخ مسکن داشته است؛ در سال ۹۸ شوک‌های کلان ارزی و تورم عمومی بر نرخ ساختمان تأثیر منفی داشته است.

طلوعی اظهار می‌کند: بیشتر ساختمان‌های شهر قم بالای ۲۰ سال عمر دارد و ۵۰ درصد ساختمان‌های این شهر فرسوده هستند و بیش از ۴۵ هزار خانه خالی در قم وجود دارد واحدهایی هم هستند که با توجه به تغییر سبک زندگی و فرهنگ و ساختار جمعیتی قم در دست مجردها است.

سایت‌ها و نقش آن‌ها در نوسانات مسکن

به گفته معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان قم، سایت‌هایی هستند که باید از فعالیت آن‌ها جلوگیری شود و آن‌ها نقش مهمی در نوسان و تغییر نرخ مسکن دارند در این میان باید با جریان اطلاعاتی با مشکلات مسکن مبارزه کرد و در این زمینه باید فرهنگ مردم را هم تغییر داد تا از سایت‌ها استفاده نکنند.

طلوعی با بیان اینکه باید اهرم نظارتی در زمینه قیمت مسکن را بیشتر کرد، گفت: در این زمینه راه و شهرسازی وظیفه نظارت ندارد و تنها می‌تواند بر ساخت و ساز و کم و کیف آن و نحوه صدور پروانه ساخت و ساز نظارت داشته باشد و این نظارت‌ها باید بر عهده اصناف و اتحادیه‌ها باشد تا جلوی دلال بازی در بازار مسکن را بگیرد.

ساخت ۴۰۰ واحد مسکن ویژه افراد کم درآمد در آینده نزدیک

معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان قم بیان می‌کند: طرحی در وزارت راه و شهرسازی در حال اجرا است که با این طرح افرادی که توانایی خرید مسکن ندارند و یا به دلایلی از طریق امکانات دولتی و مسکن مهر نتوانستند صاحب خانه شوند ۴۰۰ واحد زمین با تسهیلات دولتی در اختیار آن‌ها قرار خواهد گرفت و مددجویان بهزیستی و کمیته امداد هم جزو این طرح بوده و طرحی است که بنیاد مسکن ملزم به اجرای آن در آینده است و هنوز شرایط آن هم تعیین نشده است.

به گفته وی، مسکن مهر قم تا پایان شهریور پرونده آن بسته و استان قم هم جزو استان‌های مطلوبی بوده که جانمایی این واحدها مطلوب بوده است و تنها ۳۰۰ واحد در منطقه سلفچگان مازاد مسکن داریم که فاقد متقاضی است.

نبود مرجع قانونی برای تعیین اجاره بها

طلوعی در بخشی دیگر از سخنان خود از نبود مرجع قانونی برای تعیین اجاره بها خبر می‌دهد و می‌گوید: برای تعیین اجاره بها متأسفانه هیچ مرجع قانونی وجود ندارد و نرخ ثابتی هم نیست نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته ۵۰ درصد و شاید هم بیشتر افزایش یافته است و باید طرح‌های متعددی برای حل این معضل اجرا شود.

وی اظهار داشت: در این میان نقش واسطه‌ها و مالکین برای تعیین نرخ بها تعیین کننده است هرچند برای ثابت نگه داشتن نرخ اجاره بها قوانین و طرح‌های متعددی اجرا شد که معایب و مزیت‌هایی داشت؛ باید نظارت‌های اصناف بر این معضل بیشتر شود نرخ اجاره بها در پیک‌های خاص به ویژه در تابستان فضل نقل و انتقالات بیشتر می‌شود متأسفانه در این میان قانون و مرجعی برای رسیدگی وجود ندارد.

معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان قم اظهار می‌دارد: اگر قرارداد اجاره بیش از یکسال تعیین شود شاید تا حدودی جلوی نوسان قیمت اجاره را بگیرد یا طرحی اجاره شود که اقشار کم درآمد مسکنی را به مدت ۵ سال با اجاره معینی اجاره کرده تا این معضلات در کشور و استان کم‌تر شود.

مهر