انتظارات اشتباه از بازار کم‌ رمق مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، 6ماه از سال 98 می‌گذرد و بازار مسکن همچنان در رکود است. قیمت‌هایی که یک‌شبه با 80درصد افزایش روبه‌رو شدند، همچنان جایگاه کاذب خود را حفظ کرده و این به کاهش حجم معاملات منجر شده است. همین موضوع سبب کسادی بازار بنگاه‌های مشاور املاک شده است. مصطفی قلی‌خسروی درباره کاهش درآمدها می‌گوید: «نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک پایین است و این روند باید تغییر پیدا کند تا مشاوران املاک و فروشنده‌ها به سمت اقدامات خلاف نروند؛ اما این موضوع ارتباطی با کسادی بازار مسکن ندارد.»

واسطه‌گری به‌عنوان یک شغل مرسوم در کشور ما بخش‌های مختلفی از اقتصاد را در بر‌می‌گیرد؛ از بازاریابی برای لوازم آرایش گرفته تا فروش خودروی دست دوم و محصولات مورد نیاز خانوار. اگرچه نمی‌توان به بسیاری از آن‌ها به چشم یک شغل دائمی یا یک کسب‌و‌کار دنباله‌دار نگاه کرد اما بعضی از آن‌ها در جامعه ما رسمیت یافته‌اند که از جمله آن‌ها نمایشگاه‌های فروش خودرو و اتحادیه‌های املاک است.

اما سال گذشته در چنین روزهایی، پس از آنکه روند رو به رشد قیمت‌ها، بازار ارز، سکه و خودرو را زیر و رو کرد، بازار مسکن نیز با افزایش چشمگیر قیمت‌ها مواجه شد. این مسأله آن‌قدر ادامه داشت که براساس آمارهای اعلام‌شده، نرخ مسکن در سال 97 افزایش بیش از صددرصدی را در سراسر کشور از خود نشان دهد.

این افزایش قیمت مانند بازارهای دیگر آن‌قدر ادامه داشت که با قدرت خرید مصرف‌کنندگان فاصله معناداری پیدا کرد؛ اما آنچه این روزها همزمان با افزایش نرخ مسکن شامل خرید و فروش و رهن و اجاره نارضایتی مردم را ایجاد کرده، اخذ مبالغ سنگین از موجران، مستأجران، خریداران و فروشندگان واحدهای مسکونی یا تجاری به عنوان حق کمیسیون از طرف مشاوران املاک است. این مسأله درحالی رخ داده است که کمیسیون مشاوران املاک در تهران برای خرید و فروش ملک و همچنین رهن و اجاره واحد مسکونی نرخ‌های مشخص و جداگانه‌ای دارند.

بر اساس مصوبه کمیسیون املاک هیات عالی نظارت بر سازمان‌های صنفی، کمیسیون مشاوران املاک در تهران برای خرید و فروش ملک و همچنین رهن و اجاره واحد مسکونی نرخ‌های مشخص و جداگانه‌ای دارند.

مشاوران املاک تهران، هنگام محاسبه کمیسیون خود برای یک معامله فروش، یک درصد دریافت می‌کنند که این جدا از میزان ارزش افزوده است. همچنین برای رهن و اجاره، از هریک از طرفین، یک‌چهارم مبلغ اجاره ماهانه را به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت می‌کنند. البته این فقط صورت مسأله است. این درصدها اغلب برای خرید و فروش املاک کوچک مانند آپارتمان‌های زیر صد متر اجرایی می‌شود و از قیمت خاصی به بالا به صورت توافقی کار صورت می‌گیرد.

تا همین دو، سه سال قبل که قیمت‌ها به این شکل بالا نرفته بود، 0.25 درصد از معامله تا نیم‌درصد از کل معامله برای خریدار و فروشنده رقمی قابل قبول بود؛ اما حالا که قیمت یک واحد آپارتمان با متراژ زیر 100 مترمربع در مرکز شهر از یک میلیارد تومان هم فراتر رفته، این رقم برای خریداران و حتی فروشندگان کمی سنگین است.

این درحالی است که رییس اتحادیه مشاوران املاک این نرخ را کم دانسته و گفته است: در چند ماه گذشته معاملات مسکن به‌طور محسوسی کاهش یافته که این موضوع، درآمد دفاتر املاک را تحت تأثیر قرار داده است. از سوی دیگر قراردادهای مشارکت، تمدید و متمم فاقد کمیسیون است.

مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: رکود یعنی هنگامی که یک کانال به‌طور کامل بسته باشد. این در حالی است که در حوزه مسکن معامله انجام می‌شود و فقط تعداد آن‌ها کاهش یافته است. الان در بازار کسادی داریم نه رکود، به‌خصوص از زمانی که در سال 97 قیمت‌ها جهشی بالا رفت. از نیمه دوم 97 تا ابتدای سال جاری، حجم معاملات کم نبود ولی از ابتدای سال تاکنون تعداد معاملات روز به روز کمتر شده و در کسادی بازار هستیم.

متاسفانه این کسادی روز‌به‌روز گسترده‌تر می‌شود

با این حال این موضوع یک مزیت دارد، آن هم این است که قدرت چانه‌زنی به سمت خریدار و مستأجر آمده است. در گذشته فروشنده قیمت را بالا می‌برد و واقعاً ممکن بود آن ملک طی چند روز آینده دیگر موجود نباشد؛ اما حالا این‌گونه نیست و فروشنده و املاکی‌ها برای حفظ مشتری‌شان تلاش می‌کنند و معاملات به سختی انجام می‌شود.

وی درباره وضعیت بنگاه‌های مشاوران املاک گفت: قدرت خرید مردم پایین آمده و به جرات می‌توانم بگویم در چندماه گذشته بسیاری از این بنگاه‌ها حتی خرج و مخارج خود را هم در نیاوردند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران افزود: درصد حق کمیسیون مشاوران املاک پایین است؛ این نرخ باید افزایش پیدا کند و این ربطی به کاهش حجم معاملات ندارد. ما چرا باید نرخ را آن‌قدر پایین بگیریم که مردم با املاکی‌ها برای فروش بهتر ملک خود تبانی کنند و دست به اقدامات خلاف بزنند؟ یعنی اگر حق‌الزحمه این افراد به اندازه پرداخت نشود، طبعاً این افراد به سمت اقدامات دیگر می‌رود. موضوع افزایش حق‌الزحمه بنگاه‌داران ربطی به کسادی بازار ندارد. کمیسیون باید در سراسر کشور یکنواخت و این حق باید به اندازه‌ای باشد که مشاوران به بیراهه کشیده نشوند. ممکن است یک بنگاهی خانه‌ای را بالاتر از رقم پیشنهادی مالک به فروش برساند و به مالک بگوید نیمی از این رقم را به من بده. وقتی کمیسیون پایین باشد این‌گونه اتفاقات بعید نیست.

وی با بیان اینکه شکاف عجیبی بین حق‌الزحمه دفاتر املاک در ایران با سایر کشورهای منطقه وجود دارد، افزود: در کشور ترکیه حق‌الزحمه بنگاهداران 6 درصد است، در حالی که ما از هر طرف نیم درصد می‌گیریم. اما بسیاری از مخالفان افزایش نرخ کمیسیون معتقد هستند که این موضوع به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود.

کارشناسان بر این باور هستند که مشاوران درصدی از قیمت فروش را به‌عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کنند و با افزایش قیمت‌ها این افراد سهم بیشتری خواهند داشت. این موضوع موجب می‌شود که خود املاکی‌ها به یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن تبدیل شوند.

دلالی در قامت یک مشاور

رییس یک مشاور املاک گفت: «ما کار را با همان یک درصد پیش می‌بریم و هر‌یک از طرفین نیم درصد به ما پرداخت می‌کنند؛ اما همیشه این‌طور نیست و املاک سنگین و گران‌قیمت معمولاً به صورت توافقی معامله می‌شوند. مثلاً املاکی اگر مشتری یک ساختمان نوساز پنج طبقه 10 واحدی را داشته باشد تا به صورت یکجا و نقد یا در دو قسط بفروشد، حتماً درصدش فرق می‌کند؛ اگرچه میزان آن بیشتر از نرخ قانونی است ولی فروشنده با توافق و میل خود این هزینه را پرداخت می‌کند.»

این مشاور املاک ادامه داد: «مثلاً ملک‌هایی که 10تا 20میلیارد تومان قیمت دارند، طبعاً خریدار هم برای آن به راحتی پیدا نمی‌شود. در این وضعیت برخی از مشاوران املاک با صاحب خانه توافق کرده و در ازای فروش زودهنگام این ملک، چند صد میلیون تومان پول دریافت می‌کنند.

وی افزود: وقتی صحبت از یک ملک گران‌قیمت و باارزش می‌شود، بنگاه معاملاتی با یکی از طرفین قرارداد توافق می‌کند تا معامله را به نتیجه برساند. برای مثال ملکی به ارزش پنج میلیارد تومان به‌صورت فایل درآمده بود که بنگاه معاملاتی برای به نتیجه رساندن این معامله از ما 15 درصد کل قرارداد را تقاضا کرد. بنگاهی‌هایی که ماهی‌های درشت از این آب گل‌آلود صید می‌کنند، روز به روز بیشتر می‌شوند ولی اتحادیه املاک همچنان سکوت پیشه کرده و نقش خود را اخیراً به ارائه آمار تعداد معاملات تنزل داده است.

نقش مشاوران در بالارفتن قیمت‌ها

نگاهی به آمارها و ارقام‌ نشان می‌دهد قیمت‌ها همچنان جایگاه صعودی خود را حفظ کرده‌اند. اگرچه این رشد قیمت دلایل زیادی دارد. رکود ساخت‌و‌ساز، افزایش هزینه‌های تولید، غیرقابل‌اجراشدن قانون پیش‌فروش و بی‌توجهی به قانون بهبود فضای کسب‌و‌کار، عوامل اصلی این گرانی بوده است ولی نمی‌توان نقش دلالان را در این‌باره نادیده گرفت چرا که با دامن زدن مشاوران املاک به وضعیت فعلی، افزایش تورم و قیمت‌ها روز‌به‌روز بیشتر شد.

تورم ایجادشده در این بازار به رفتار بعضی واسطه‌های ملکی برمی‌گردد که با آگاهی از وضعیت بازار مسکن، به‌عنوان مشوق گرانی عمل کردند.

برخی مشاوران املاک در مناطق پرمشتری تهران، فروشندگان را به ارائه قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهند و تورم انتظاری در بازار ملک را عامل توجیه‌کننده این رفتار می‌دانند؛ اما واقعیت ماجرا چیز دیگری است.

با این حال پیشنهاد افزایش حق‌الزحمه دفاتر املاک به اتاق اصناف تهران ارائه شده و اتاق اصناف در حال بررسی آن است ولی بعضی دست‌اندرکاران بخش مسکن، مخالف افزایش کمیسیون هستند؛ هرچند تصمیم‌گیری در این خصوص با کمیسیون نظارت اتاق اصناف است که در شهرستان‌های مختلف به شکل جداگانه انجام می‌شود.

آمارها چه می‌گویند؟

طبق داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد سال 1398، به 3/3 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 31/3 و 72/6 درصد کاهش را نشان می‌دهد.

در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 130/3 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2/4 درصد کاهش و 76 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در واقع کاهش 31 درصدی تقاضای کوتاه‌مدت املاک و مستغلات در ماه گذشته به کاهش 2/4 درصدی قیمت منجر شده است؛ اما افزایش 76 درصدی متوسط قیمت املاک نسبت به ماه مشابه در سال گذشته به کاهش 73 درصدی تقاضای املاک انجامیده است.

همچنین کاهش ماهانه 31 درصدی و سالانه73 درصدی در تعداد معاملات نشان از رکود بازار معاملات املاک در کوتاه و میان‌مدت دارد که تا کاهش بیشتر قیمت‌ها برای رسیدن به نقطه تعادل بازار ادامه پیدا می‌کند.

متراژ محبوب تهرانی‌ها

آمارهای وزارت مسکن از مرداد سال جاری نشان می‌دهد بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با زیربنای 40 تا 60مترمربع (26/8 درصد) بوده است و بعد از آن واحدهای با زیربنای 60تا 80 و 80 تا 100 و 100 تا 120 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 26/4 و 17/2 و 10/5 درصد در رده‌های بعدی قرار دارند و کمترین تعداد معاملات مربوط به واحدهای مسکونی با زیربنای 180 تا 200 مترمربع و با سهم 0/9 درصد بوده است. بیش از نیمی از معاملات (53 درصد) در واحدهای مسکونی با زیربنای بین 40 تا 80 مترمربع انجام شده است.

اما در مرداد 98 منطقه 22 بیشترین کاهش را (منفی 80/8 درصد) و منطقه 19 کمترین کاهش را (منفی 60/5 درصد) ازنظر تعداد معاملات نسبت به مرداد سال قبل تجربه کرده است.

دانا