بررسی تصویر بازار مسکن در تیرماه و مردادماه

به گزارش اخبار ساختمان، اعلام نبض قیمت مسکن ماه تیر به شکل رسمی و همینطور حجم آپارتمان های فروش رفته در ابتدای تابستان، تشخیص فاز بازار ملک را برای فعالان و بازیگران معاملات سخت کرده است از این بابت که آرامش نسبی درون بازار با رشد اسمی قیمت ها قابل جمع نیست و نگاه صرف به یکی از این دو رخداد باعث تحلیل ناقص از اوضاع می شود.

گزارش ها از نحوه انتشار آمار رسمی درباره بازار مسکن حاکی است، سرانجام بانک مرکزی با تاخیر، داده های مربوط به معاملات مسکن ماه تیر را منتشر کرد؛ هر چند آمار رسمی تحولات بازار معاملات مسکن ماه مرداد هنوز منتشر نشده است.

آمار رسمی می گوید، ماه اول تابستان امسال متوسط قیمت مسکن در معاملات صورت گرفته در تهران 1.7‌ درصد نسبت به ماه آخر بهار افزایش پیدا کرد و میانگین سطح قیمت قطعی به 87 میلیون و 400‌ هزار تومان رسید.

تورم ماهانه مسکن 1.7 درصدی در تیر ماه باعث شد سطح قیمت نسبت به تیر سال گذشته 14‌ درصد بالاتر قرار بگیرد. در کنار این آمار مربوط به روند قیمت مسکن، گزارش رسمی از نبض معاملات تیرماه نیز نشان می دهد، تیر ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران سه هزار و 500 واحد مسکونی خرید و فروش شد که هشت درصد از معاملات خرداد کمتر بوده و از آن مهم تر، کمتر از میانگین ماهانه معاملات مسکن سال های گذشته است.

موقعیت مسکن 1403 تا اینجا

ما در این گزارش، علاوه بر انتشار آمار رسمی معاملات مسکن تیر، نتایج تحقیقات میدانی خود از معاملات مسکن ماه مرداد را نیز در ادامه تشریح خواهیم کرد. اما مهم تر از شرح و بررسی تابستان بازار معاملات مسکن، روند امسال این بازار است به طوری که شناسایی تفاوت های امسال با سال های عصر جهش و ریشه تفاوت ها می تواند به دوگانه آرامش کنونی در معاملات از یکسو و رشد اسمی قیمت از سوی دیگر پاسخ دهد و در عین حال فاز بازار را معلوم کند.

بررسی های به عمل آمده در این باره حاکی است، بازار معاملات مسکن طی ماه های اخیر به 6 دلیل، مسیری متفاوت از سال های گذشته در پیش گرفت. منظور از تفاوت آن است که در حال حاضر دو فاکتور مشخص بازار مسکن سال های 97 تا 99 و همچنین 1402 در صحنه معاملات ملک وجود ندارد؛ نبود یا افت شدید خریدار سرمایه ای و غیرمصرفی کوتاه مدت و همچنین نبود التهاب تورم مسکن.

واسطه های بازار معاملات مسکن می گویند در ماه های اخیر اقلیت خریدار حاضر در بازار، از جنس مصرفی بوده و مثل سال های گذشته، خرید با نیت فروش در ماه بعد و همچنین خریدار سرمایه ای به ندرت وجود داشته است. طی سال های عصر جهش قیمت مسکن، میانگین تورم ماهانه قیمت آپارتمان در تهران رقمی در حدود سه تا پنج درصد بود، اما در ماه های گذشته از سال 1403، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 1.8‌ درصد بوده است که به معنای دست کم نصف شدن سرعت رشد قیمت در سال جاری است.

به این ترتیب، بازار مسکن طی ماه های گذشته از 1403 به لحاظ جنس خریدار و نحوه افزایش قیمت، متفاوت از قبل است. اما در برابر این واقعیت، این پرسش به وجود می آید که اگر بازار مسکن 1403 متفاوت از بازار سال های 97 تا 1402 است، پس چرا قیمت مسکن کاهش پیدا نمی کند؟

بررسی های ما برای پاسخ این پرسش مشخص می کند، اگر‌چه در حال حاضر بازیگردان تورم مسکن، سمت تقاضا (سرمایه گذار ملکی) نیست، اما تورم تولید مسکن مانع کاهش قیمت اسمی شده است.

بهار امسال بر اساس آمار رسمی، هزینه ساخت مسکن صرفا از محل مصالح ساختمانی 22‌ درصد افزایش یافت. همچنین طی پنج ماه اول امسال بر اساس گفته های سازنده ها و تحقیقات میدانی از بازار ساخت و ساز، دستمزد کارگر ساختمانی رشد بیش از 30‌ درصد را تجربه کرد و تورم زمین نیز حدود 50‌ درصد برآورد شد.

روند رشد قیمت تمام شده مسکن و نهاده های تولید مسکن به گونه ای است که شرایط درون بازار معاملات مسکن برای کاهش قیمت اسمی سخت شده است. اما از آنجا که انتظارات تورمی به خاطر ثبات بازارهای موازی و افت ریسک های غیراقتصادی فروکش کرده و تقاضای سرمایه ای خرید آپارتمان در پی آن، آرام گرفته است، تحریک تورم مسکن از این محل متوقف شده است.

آرام شدن موتور تقاضای سرمایه ای تورم مسکن در ماه های اخیر را افت قیمت واقعی آپارتمان تایید می کند. قیمت واقعی مسکن -سطح تغییریافته قیمت مسکن پس ‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی- از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه 3.8‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

این در حالی است که سال گذشته قیمت واقعی، 24‌ درصد افزایش پیدا کرده بود. در بازار مسکن بر اساس الگوی دوره های سه دهه گذشته، هر زمان قیمت واقعی مسکن افت می کند، نبض معاملات در حال‌ گذار از شرایط جهش به سمت آرامش و همچنین به سمت سطح متعارف قیمت است. چه بسا در صورت کاهش تورم تولید مسکن، مانع کاهش قیمت اسمی مسکن نیز از جلوی بازار برداشته شود.

قیمت واقعی مسکن در تهران طی دهه 90، رشد تاریخی را تجربه کرد؛ 130‌ درصد افزایش. در حالی که طی دهه 70 قیمت واقعی 40‌ درصد افت کرده بود و در دهه 80 نیز تنها 59‌ درصد افزایش یافت.

رکورد تاریخی جهش قیمت واقعی مسکن در دهه 90 به خاطر جهش تاریخی قیمت اسمی مسکن در سال های 97 تا 1400 بود که آن هم ناشی از هیجان تاریخی تقاضای سرمایه ای به خاطر انتظارات تورمی بالا بود. به این ترتیب با خط کش تغییرات قیمت واقعی می توان گفت، فاز کنونی بازار مسکن، ‌گذار از جهش است و چون بالادست مسکن همچنان درگیر تورم بالای تولید ساختمان است، رشد‌‌‌های اسمی قیمت آپارتمان چه به شکل خفیف ماهانه و چه به شکل 14‌ درصد نقطه ای، به خاطر قیمت تمام شده مسکن است نه به خاطر تقاضا.

6 نشانه از نبود تقاضای سرمایه ای

تحقیقات میدانی از معاملات مسکن طی پنج ماه اول سال نشان می دهد، بنا به 6 دلیل، تورم مسکن امسال، از سمت تولید مسکن شارژ شد نه از سمت تقاضا. در واقع بازار معاملات مسکن در پنج ماهه امسال بر اساس 6 نشانه، رفتار متفاوتی نسبت به گذشته از خود نشان داد که منجر به نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن و تغییر کارگردان تورم ملک شد که این را می توان در دو عامل عمده افت شدید خریدار سرمایه ای و غیرمصرفی کوتاه مدت و همچنین نبود التهاب تورم مسکن بررسی کرد.

نشانه اول را می توان در شواهد بازار مشاهده کرد. شواهد بازار نشان می دهد، خریداران فعلی بازار مسکن یا متقاضیانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند یا فروشندگان خدمات مصالح ساختمان ها به سازنده ها.

به عبارتی، سازنده ها به جای پرداخت نقدی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، اقدام به واگذاری آپارتمان می کنند. در واقع بخشی از معاملات بازار به شکل تهاتر انجام می شود. نشانه دوم نبود تقاضای سرمایه ای را می توان در رشد بیشتر حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با رشد کمتر قیمت مسکن بررسی کرد، زیرا در صورت حضور تقاضای سرمایه ای در معاملات بازار، قیمت مسکن نیز با رشد بیشتری همراه بود.

نشانه سوم مربوط به رسوب فایل های فروش آپارتمان های ارائه شده به بازار ملک است که عمده تقاضای بازار به سمت آپارتمان های کهنسال پیش رفته است و نبود خریدار منجر به کمبود فایل های ارائه شده به بازار شده است. با وجود بازدهی هفت درصدی پنج ماه اول امسال در مقایسه با بازدهی 17 درصدی سال گذشته، حجم معاملات، رشد 12 درصدی را نشان می دهد که این امر حاکی از مصرفی بودن جنس تقاضا و حجم بالای فروشنده نسبت به سال گذشته است.

در قعر ماندن حجم معاملات مسکن در مدت پنج ماهه امسال، نشانه چهارم از عدم ورود تقاضای سرمایه ای به بازار شده است. فروش تنها 3500 واحد مسکن در ماه تیر، پایین ترین حجم معاملات ماهانه مسکن در یک دهه اخیر این بازار بوده است.

نشانه پنجم را باید در بازدهی بازار مسکن ارزیابی کرد که طی پنج ماه اول امسال در مقایسه با بازار پول و بازار سکه، رتبه سوم را به خود اختصاص داد و ششمین نشانه مربوط به التهاب قیمت ساخت مسکن می شود. به عبارتی رشد هزینه های ساخت به مراتب بیشتر از تورم فعلی مسکن است.

نشانه های نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن را می توان در میانگین قیمت پیشنهادی فایل های ارائه شده مرداد به بازار نیز مشاهده کرد که بر اساس بررسی های انجام شده قیمت هر مترمربع در بازار ملک تهران در مرداد به طور میانگین به 85 میلیون تومان رسید که 3.5‌ درصد نسبت به قیمت پیشنهادی ماه تیر با مترمربعی 88 میلیون کمتر است.

به عبارتی فروشنده هایی که در مرداد وارد بازار مسکن شده اند آپارتمان های خود را نسبت به فروشنده های تیر ماه با قیمت کمتری به بازار عرضه کرده اند. این اتفاق از روند بازار مسکن تیر بر اساس آمارهای رسمی از قیمت های واقعی اعلام شده، می تواند تاییدی بر روند کاهشی قیمت مسکن در مرداد باشد. زیرا قیمت پیشنهادی فروشنده ها به بازار به دلیل رسوب چند ماهه فایل ها کاهش یافته است. بر این اساس جدیدترین صاحبان فایل های ارائه شده به بازار به منظور فروش آپارتمان های خود، تعدیل کاهشی قیمت مسکن را در پیش گرفته اند.

دنیای اقتصاد