مستاجران در آستانه بزرگترین شوک تاریخ قرار گرفته اند

به گزارش اخبار ساختمان، رکورد تاریخی تورم اجاره در سال 1403 شکسته شد؛ به استناد داده مرکز آمار ایران متوسط قیمت اجاره در سطح کشور در این سال 40.3‌ درصد افزایش یافت که این رقم بیشترین میزان تورم اجاره در بازه سالانه در طول ثبت این داده بود. متوسط تاریخی تورم اجاره در کشور کمتر از 15‌ درصد است؛ اما جهش های متوالی قیمتی در بازار مسکن از سال 96 و افزایش مستمر تورم عمومی باعث شد تا مستاجران طی سال های اخیر با افزایش قابل توجهی در میزان اجاره بها مواجه شوند.

جهش تورمی در بازار اجاره به نحوی جدی بود که بخش قابل توجهی از مستاجران با چالش تامین سایر هزینه های زندگی مواجه شده و بخشی از مستاجران به‌خصوص ساکنان کلانشهرها ناچار به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه شدند. در این شرایط این سوال مطرح است که بازار اجاره بها در سال جدید (1404) چه روندی را طی خواهد کرد؟ در این گزارش سعی شده است تا بررسی خط و ربط بازار اجاره، یعنی روند نوسان قیمت طی سال های اخیر (خط) این بازار و متغیرهای اثرگذار بر بازار اجاره بها (ربط) پیش بینی از آینده آن ارائه شود.

در حالی تورم اجاره‌‌ در سال 1403 به رکورد 40.3‌ درصد رسید که مستاجران در سال 1402 نیز با تورم سالانه 39.6 درصدی مواجه بودند؛ درواقع التهاب بازار اجاره بها در سال گذشته تنها 0.8‌ درصد نسبت به دوره مشابه قبل افزایش داشت. البته افزایش 0.8 درصدی تورم اجاره به مفهوم قابل تحمل بودن فشار اجاره بها برای مستاجران نبود. از سال 1401 متوسط تورم سالانه اجاره در کشور به کانال 30 درصدی ورود کرد و این موضوع فشار قابل توجهی را بر مستاجران وارد کرد.

علل بروز تورم 40 درصدی برای مستاجران

در حالی مستاجران در سال 1403 با تورم سالانه 40.3 درصدی مواجه شدند که متوسط تورم عمومی در این سال 32.5‌ درصد بود. اوج تورم عمومی در کشور در سال 1401 و با نرخ 46‌ درصد رقم خورد؛ پس از آن طی دو سال اخیر از شدت تورم عمومی کاسته شد. اگرچه تورم عمومی یکی از فاکتورهای اصلی اثرگذار بر تورم اجاره محسوب می شود؛ اما تورم اجاره طی دو سال اخیر رفتاری واگرا از تورم عمومی داشته و همچنان در مسیر رشد نوسان داشته است. در عین حال در سال 1403 میزان تورم اجاره از تورم عمومی کشور بیشتر شد. این موضوع به مفهوم آن بود که مستاجران بیش از سایر گروه ها تحت فشار قرار گرفتند.

کاهش عرضه آپارتمان اجاره ای در حالی که افزایش تقاضا پابرجا بود یکی از عوامل اصلی ثبت رکورد تاریخی در بازار اجاره بها در 1403 بود. بررسی های میدانی به عمل آمده از بازار مسکن کشور طی سال گذشته حاکی از آن است که میزان تقاضای سرمایه ای در این بخش کاهش داشته و همین موضوع یکی از دلایل کاهش شتاب تورم مسکن در 1403 بوده است. اگرچه کاهش تورم مسکن در نگاه اول خبری امیدوارکننده برای مستاجران است؛ اما واقعیت آن است که این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره ای می تواند تاثیر افزایشی بر بازار اجاره بها برجای بگذارد.

وضع سقف دستوری 25 درصدی بر نرخ اجاره یکی دیگر از اتفاقات سال 1403 بود؛ با وجود این داده های رسمی مرکز آمار ایران نشان داد که این سقف دستوری تاثیر مثبتی بر بازار اجاره برجای نگذاشته است. در عین حال برخی کارشناسان نسبت به اثر منفی این مصوبات بر کاهش عر‌ضه مسکن استیجاری نیز هشدار می دهند؛ البته با توجه به عدم وجود ضمانت اجرای تخلف از قانون برای موجران، ترس احتمالی موجرها نیز از میان رفته و بازار اجاره از این محل با افزایش هرچند محدود عرضه خانه استیجاری مواجه خواهد شد.

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ در سال 1403 تورم عمومی و تورم مسکن روندی کاهشی را پیش گرفتند. در حالی که تورم عمومی به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار می شود؛ اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره، با تاخیر زمانی رقم می خورد. درواقع به نظر می رسد که بخشی از تورم اجاره در سال 1403 نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال های قبل بود و فروکش تورم عمومی مانع از آن شد که تورم اجاره به کانال های بالاتری در سال‌‌ گذشته صعود کند. با وجود این فروکش تورم مسکن در 1403 می تواند سیگنالی کاهنده برای بازار اجاره‌‌ در سال جاری به ارمغان آورد.

فاکتورهای جهت دهنده به بازار اجاره بها

عوامل جهت دهنده به بازار اجاره بها در سال 1404 به چهار مولفه قابل تقسیم است. افزایش عرضه آپارتمان های اجاره ای؛ متاثر از رشد خرید سرمایه ای یکی از عوامل اصلی جهت دهنده به بازار اجاره بها در سال جاری خواهد بود. با توجه به رشد محدود قیمت مسکن در 1403 بخشی از فعالان بازار، بخش مسکن را در شرایط کنونی برای سرمایه گذاری ارزنده شناسایی کرده و احتمال رشد تقاضای سرمایه ای در این بازار وجود دارد. در صورت تحقق این برآورد؛ افزایش عرضه سیگنالی کاهشی برای بازار اجاره به همراه خواهد داشت.

تورم عمومی سیگنال بعدی جهت دهنده به بازار اجاره است؛ اگرچه طی دو سال اخیر از شتاب رشد تورم عمومی کاسته شده، اما فروکش قابل توجه دیگری در تورم عمومی با توجه به داده های اقتصادی بعید است. به این ترتیب کاهش تورم اجاره با حمایت از داده تورم عمومی چندان محتمل به نظر نمی رسد.

تورم مسکن سومین پارامتر جهت دهنده به بازار اجاره بها البته با تاخیر خواهد بود. پیش بینی آینده تورم مسکن در کشور به دلیل وابستگی به ریسک های متعدد اقتصادی و غیراقتصادی چندان ساده نیست. درصورتی که مانند سال قبل ریسک جنگ در منطقه فعال باشد، از شتاب تورم مسکن کاسته می شود. اما درصورتی که ریسک جنگ مرتفع شود، اما تحریم ادامه یابد و حتی شدت بیشتری به خود بگیرد، با توجه به کاهش ارزش پول ملی، احتمال افزایش تورم مسکن محتمل می شود.

تغییر قدرت خرید مردم و افزایش خرید خانه توسط مستاجرها مولفه بعدی اثرگذار بر بازار اجاره تلقی می شود. درصورت تحقق این موضو‌ع می توان به کاهش تقاضا در بازار اجاره و کاهش تورم اجاره امیدوار بود که البته تحقق این پیش بینی، چندان محتمل نیست.

استمرار واگرایی در تورم اجاره‌‌ و مسکن

غلامرضا سلامی اقتصاددان در خصوص پیش بینی بازار اجاره در سال جدید از احتمال استمرار رکوردشکنی بهای اجاره‌‌ خبر داد و گفت: در سال ۱۴۰۳ در حالی که از تورم مسکن در بازار کاسته شد؛ اما بر میزان تورم در بخش اجاره‌‌ افزوده شد. بخشی از واگرایی در شاخص تورم مسکن و تورم اجاره‌‌ در سال گذشته نتیجه تاخیر اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره است. به شکل معمول تورم مسکن با تاخیر بر بازار اجاره اثرگذار می شود؛ درواقع بخشی از تورم اجاره‌‌ در سال گذشته اثر تورم مسکن سال های قبل بود که در این زمان در این بازار تخلیه شد.

وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در کشور طی سال های اخیر به میزانی زیاد بود که هنوز این اثر تورمی در بازار اجاره به شکل کامل تخلیه نشده و انتظار می رود که این موضوع محرک تورم اجاره‌‌ برای امسال نیز باشد.

این فعال اقتصاد مسکن در ادامه به افت عرضه مسکن استیجاری به عنوان یکی از چالش های بازار اجاره‌‌ در سال های اخیر اشاره کرد و گفت: عرضه مسکن استیجاری نسبت به افزایش تقاضا طی سال های اخیر افت داشته و این موضوع محرک رشد اجاره بها شده است. برنامه های کنترل بهای اجاره‌‌ که از زمان همه گیری کرونا آغاز شد و تا به امروز نیز ادامه یافته در کاهش عرضه مسکن استیجاری اثرگذار بوده است. درواقع محدودیت های اعمالی از سوی دولت در بازار اجاره باعث شد تا بخشی از صاحبان خانه که افرادی محتاط هستند از عرضه ملک خود بپرهیزند.

وی ادامه داد: در عین حال سیاست های نادرست دولت در خصوص اعمال محدودیت در بازار مسکن نظیر هدفگذاری برای وضع مالیات بر عایدی در بازار مسکن باعث شده تا سرمایه گذاران از ورود به بازار خرید و فروش خانه پرهیز کنند. اگرچه این رویه در کاهش تورم مسکن موثر بوده، اما باعث رکود در ساخت و ساز شده و این موضوع در نهایت با افت عرضه مسکن استیجاری به زیان مستاجرها تمام شده است.

سلامی تاکید کرد: اگرچه کاهش قدرت خرید مصرفی مسکن در سال های اخیر از چالش های مهم این حوزه است؛ اما افت خرید سرمایه ای نیز به شدت بر بازار اجاره اثر منفی برجای گذاشته است.

این اقتصاددان گفت: تورم در ایران به شکل قابل توجهی بالاست و این روند نیاز به اصلاح دارد؛ با وجود این دولت نمی تواند تورم در بخش مسکن را نپذیرد و با دستور درصدد کاهش قیمت در این بازار برآید. اگر مداخلات دولت در بازار مسکن در سال های اخیر وجود نداشت؛ به طور قطع امروز بازار مسکن و اجاره‌‌ وضعیت مطلوب تری داشتند و بخشی از مردم به دلیل کمبود عرضه مجبور به مهاجرت اجباری به شهرهای حاشیه نمی شدند.

غلامرضا سلامی با درنظر گرفتن فاکتورهای اثرگذار بر بازار اجاره نظیر کاهش عرضه، جهش های پیشین در قیمت مسکن و تورم عمومی فزاینده، احتمال استمرار جریان تورمی در بازار اجاره‌‌ در سال جدید را داد، اما عنوان کرد احتمالا امسال نیز مانند ۱۴۰۳ از شتاب تورم مسکن کاسته می شود. بازار مسکن دیگر برای بسیاری از سرمایه گذاران سرمایه ای جذاب نیست و آنها به دلایل سیاسی به سراغ بازارهایی نظیر بازار طلا و ارز رفته اند. این موضوع حامی کاهش شتاب تورم مسکن خواهد بود.

دنیای اقتصاد