عوارض ساختمانی شهرداری تهران در سال 1404 چگونه محاسبه می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، در سالهای اخیر، شهرداری تهران هر ساله بخش عمده ای از بودجه خود را از محل دریافت عوارض ساختمانی تأمین کرده است؛ درآمدی ناپایدار که حالا با کاهش ساخت و ساز و افزایش شدید نرخ عوارض، به یکی از چالش های اصلی مدیریت شهری تبدیل شده است. آمارها نشان می دهد که این منبع مالی نه‌تنها روزبه‌روز سهم بیشتری در سبد درآمدی شهرداری پیدا کرده، بلکه در مواردی با رشدی فراتر از نرخ تورم و حتی بدون تناسب با حجم ساخت و ساز، بر دوش سازندگان و مالکان تحمیل شده است.

درآمدی که سال به سال چاق تر می شود

مرور آمار بودجه های سالانه شهرداری تهران به خوبی روند صعودی این درآمد را نشان می دهد. برای مثال:

در سال ۱۳۹۹، درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان بود.

در سال ۱۴۰۰، این عدد با جهشی چشمگیر به بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان رسید که معادل ۷۰ درصد رشد است.

در سال ۱۴۰۱، بر اساس گزارش منابع عمومی، عوارض ساختمانی نقش مهمی در ۵۱ درصد رشد درآمدهای شهرداری داشته اند.

در لایحه بودجه ۱۴۰۳، فقط درآمد حاصل از عوارض زیربنا، بیش از ۹۴ هزار میلیارد تومان برآورد شده؛ رقمی که نسبت به سال قبل از آن حدود ۴۸ درصد افزایش دارد.

این روند در حالی رقم خورده که گزارش های رسمی از کاهش صدور پروانه های ساختمانی در چند سال اخیر خبر می دهند.

کاهش ساخت و ساز، افزایش نرخ عوارض

آمارهای مرکز آمار ایران و معاونت شهرسازی شهرداری تهران حاکی از آن است که در برخی سال ها، مانند ۱۳۹۸، تعداد پروانه های صادره برای ساخت و ساز در پایتخت با کاهش ۱۵ درصدی مواجه شده. با وجود این، درآمد شهرداری از محل عوارض کاهش نیافته بلکه افزایش چشمگیری داشته است.

این پدیده نشان می دهد که دلیل اصلی افزایش درآمد نه رونق بازار ساخت و ساز، بلکه افزایش نرخ عوارض ساختمانی بوده است. در واقع شهرداری با کم شدن تعداد پروژه ها، برای جبران کسری درآمد، اقدام به افزایش قیمت پایه عوارض کرده است. این سیاست در کوتاه مدت ممکن است مؤثر به نظر برسد، اما در بلندمدت می تواند به فرار سرمایه، توقف پروژه ها و حتی افزایش قیمت نهایی مسکن منجر شود.

نحوه محاسبه عوارض در شهر تهران

در سال های اخیر نحوه محاسبه عوارض ساختمانی در شهر تهران تغییراتی داشته است و در حال حاضر با اصلاح فرمول های محاسبه عوارض ساختمانی در تهران، از این پس قیمت منطقه ای املاک که در دفترچه ارزش مکانی ثبت شده، مبنای تعیین عوارض قرار می گیرد. طبق اعلام معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، محاسبه عوارض زیربنا بر اساس فرمول زیر انجام می شود:
عوارض= (قیمت منطقه ای × (۲۰ × تعداد پارکینگ) – مساحت ناخالص زیربنا) × ضریب

در این فرمول، ضریب بر اساس متراژ زیربنا بین ۵ تا ۱۲۰ درصد متغیر است. برای مثال، زیربنای کمتر از ۶۰ متر مربع با ضریب ۵ درصد و زیربنای بالای ۶۰۰ متر مربع با ضریب ۱۲۰ درصد محاسبه می شود.

نحوه محاسبه عوارض برای ساختمان های با کاربری های مختلف، متفاوت است و هر یک با فرمول خاصی محاسبه می شود که نرم افزارهایی نیز برای محاسبه این عوارض وجود دارد، از طرفی نوع کاربری ملک، موقعیت نسبت به معبر، تعداد طبقات، تعداد واحدها و تأمین پارکینگ مازاد، از دیگر عوامل مؤثر بر نرخ نهایی عوارض هستند. همچنین در مواردی مانند تغییر کاربری یا تبدیل پهنه های فضای سبز به مسکونی، ضرایب خاصی اعمال می شود که می تواند تا چند برابر افزایش داشته باشد.

بر اساس مصوبه شورای شهر تهران، نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۴ به طور متوسط ۲۷ درصد افزایش یافته که این میزان کمتر از سقف مجاز قانونی (۳۶ درصد) در نظر گرفته شده است. مسئولان شهری می گویند این تصمیم برای حمایت از رونق ساخت و ساز و کنترل قیمت تمام شده مسکن اتخاذ شده است.

دلایل پشت پرده افزایش مداوم عوارض

علل متعددی برای این روند قابل بررسی است:

۱. جبران کسری بودجه

شهرداری ها به منابع درآمدی پایدار دسترسی کافی ندارند و معمولاً برای تأمین هزینه های خود، به منابع ناپایدار متوسل می شوند. عوارض ساختمانی یکی از معدود ابزارهای مستقیم درآمدزایی برای شهرداری هاست و در غیاب منابع جایگزین، روزبه‌روز فشار بیشتری روی آن وارد می شود.

۲. افزایش هزینه های اداره شهر

در شرایط تورمی، هزینه نگهداری زیرساخت های شهری، ارائه خدمات عمومی، جمع آوری پسماند و نگهداری فضای سبز به شدت افزایش یافته. این تورم باعث می شود تا شهرداری ها نرخ عوارض را هم متناسب با افزایش هزینه هایشان بالا ببرند.

۳. کاهش حجم ساخت و ساز

وقتی بازار مسکن در رکود به سر می برد و تعداد پروژه ها کاهش می یابد، شهرداری به ناچار برای حفظ سطح درآمدهای خود، قیمت هر پروژه را بالا می برد. به عبارتی، از کمیت می زند اما کیفیت درآمد را گران تر می کند.

4. سیاست های کلان مبنی بر استقلال مالی شهرداری ها

در سال‌های اخیر دولت بارها تأکید کرده که شهرداری ها باید بدون وابستگی به دولت اداره شوند. این رویکرد باعث شده مدیران شهری به جای جذب سرمایه گذاری پایدار، سراغ افزایش عوارض و جریمه ها بروند؛ راه حلی که شاید در ظاهر ساده به نظر برسد، اما در باطن می تواند چرخه توسعه شهری را دچار اختلال کند.

تبعات وابستگی به درآمدهای ناپایدار

وابستگی بودجه شهرداری به درآمد حاصل از ساخت و ساز، در کنار کاهش توان مالی سازندگان و رکود بازار، نوعی ناپایداری خطرناک در منابع مالی مدیریت شهری ایجاد کرده است. این ناپایداری، در صورت عدم اصلاح ساختار درآمدی، می تواند به مشکلات جدی در ارائه خدمات شهری و حتی توقف پروژه های عمرانی منجر شود.

از سوی دیگر، فشار روزافزون بر سرمایه گذاران ساختمانی ممکن است موجب کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بخش مسکن و افزایش قیمت تمام شده واحدها برای مصرف کنندگان شود. این فشار به‌ویژه در شرایطی که نیاز به تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه بیشتر از همیشه احساس می شود، می‌تواند معادلات را برهم بزند.

تاثیرات منفی افزایش نرخ عوارض ساخت بر بازار مسکن

افزایش سالیانه نرخ عوارض ساخت و ساز در تهران می تواند تاثیرات منفی زیادی بر میزان ساخت و ساز و حتی وضعیت بازار مسکن در این شهر داشته باشد. کارشناسان حوزه ساخت و ساز شهری در مورد رشد سالیانه نرخ عوارض ساخت و ساز نظرات متفاوت و غالباً انتقادی دارند:

۱. کاهش تمایل به سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز

با افزایش سالیانه نرخ عوارض، هزینه های ساخت و ساز افزایش می یابد و این می تواند سوددهی پروژه ها را کاهش دهد. به‌ویژه برای سرمایه گذاران کوچک و متوسط، این افزایش هزینه ها باعث می شود که تصمیم به آغاز پروژه های جدید را نگیرند یا حتی پروژه های موجود خود را متوقف کنند.

۲. افزایش قیمت تمام شده مسکن

با افزایش نرخ عوارض ساخت و ساز، هزینه های تمام شده مسکن بالا می رود. این به معنی افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود که در نهایت باعث می شود دسترسی به مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه دشوارتر شود.

۳. کاهش تعداد پروژه های ساختمانی

همانطور که اشاره شد، افزایش نرخ عوارض ممکن است تعداد پروژه های ساختمانی را کاهش دهد. در سال هایی که بازار مسکن در رکود به سر می برد، افزایش عوارض ساخت و ساز به منزله یک بار مالی مضاعف برای سازندگان و مالکان خواهد بود و این می تواند منجر به توقف پروژه ها و یا عدم صدور پروانه های جدید شود.

۴. رکود در بخش های مختلف صنعت ساختمان

کاهش ساخت و ساز نه تنها تاثیر منفی بر بازار مسکن دارد بلکه بخش های مختلف صنعت ساختمان مانند مصالح ساختمانی، مشاوران املاک، پیمانکاران و کارگران ساختمانی نیز از این رکود متاثر خواهند شد. در نتیجه، اقتصاد شهری و حتی اشتغال در این حوزه با تهدید جدی روبرو خواهد شد.

۵. افزایش فشار بر اقشار ضعیف جامعه

افزایش هزینه های ساخت و ساز باعث می شود که سازندگان برای جبران این هزینه ها، به‌ویژه در پروژه های مسکن اجتماعی، بیشتر بر روی قیمتگذاری تمرکز کنند. این موضوع باعث می شود که مسکن های ارزان تر کمتر در دسترس مردم قرار گیرد و در نهایت اقشار ضعیف و متوسط جامعه برای خرید یا اجاره مسکن با مشکلات بیشتری مواجه شوند.

۶. فرار سرمایه ها از بازار ساخت و ساز

سیاست های افزایش سالیانه نرخ عوارض ممکن است سرمایه گذاران و سازندگان را به سمت پروژه های دیگری سوق دهد. این می تواند باعث شود که بخش زیادی از سرمایه ها از بازار ساخت و ساز خارج شوند و در نتیجه، فعالیت ها در این بخش کاهش یابد. در چنین شرایطی، پروژه های ناتمام و نیمه کاره افزایش می یابند و تعداد پروژه های جدید به حداقل می رسد.

7. کاهش کیفیت ساخت و ساز

سازندگان برای کاهش هزینه ها و جبران عوارض بالا ممکن است به استفاده از مواد ساختمانی ارزان تر و کم کیفیت تر روی بیاورند که در نتیجه کیفیت نهایی ساختمان ها را تحت تأثیر قرار می دهد.

8. نگرانی از ناپایداری منابع درآمدی شهرداری

برخی از کارشناسان نیز نگرانی هایی در مورد وابستگی شهرداری ها به درآمدهای حاصل از عوارض ساخت و ساز دارند. آنها بر این باورند که این درآمدها به‌عنوان یک منبع مالی ناپایدار برای شهرداری ها به حساب می آید، زیرا بسته به وضعیت بازار مسکن و تصمیمات اقتصادی دولت تغییر می کند. کارشناسان پیشنهاد می دهند که برای جلوگیری از بحران های مالی در شهرداری ها، باید منابع درآمدی شهرداری ها به منابع پایدارتر و متنوع تر تبدیل شود.

راه حل های جایگزین برای تامین درآمد شهرداری ها به جای عوارض ساخت چیست؟

برای جلوگیری از مشکلات ناشی از افزایش بی‌رویه نرخ عوارض ساخت و ساز و تأمین درآمد برای شهرداری ها، می توان راه حل های جایگزینی را در نظر گرفت که هم به اقتصاد ساخت و ساز کمک کند و هم شهرداری ها بتوانند به صورت پایدار منابع مالی خود را تأمین کنند. در اینجا چند پیشنهاد برای این منظور ارائه می شود:

۱. مالیات بر زمین های بایر و غیرمجاز

یکی از راه های مناسب برای تأمین منابع درآمدی شهرداری ها، اخذ مالیات از زمین های بایر و زمین هایی است که در آنها ساخت و ساز صورت نمی گیرد. بسیاری از زمین های خالی در تهران و سایر شهرهای بزرگ، توسط مالکان نگهداری می شوند و از آنها استفاده نمی شود. شهرداری ها می توانند با وضع مالیات بر این زمین ها، انگیزه برای استفاده بهینه از اراضی را افزایش دهند و درآمد پایداری برای خود ایجاد کنند.

۲. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)

مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) می تواند یکی از راه های مناسب برای افزایش درآمد شهرداری ها و همزمان کاهش سوداگری در بازار مسکن باشد. به این ترتیب، در صورتی که افراد یا شرکت ها از خرید و فروش زمین یا املاک به سود برسند، باید مقداری از این سود را به شهرداری پرداخت کنند.

۳. استفاده از طرح های PPP (مشارکت عمومی و خصوصی)

شهرداری ها می توانند برای تأمین منابع مالی از مشارکت های عمومی و خصوصی (PPP) استفاده کنند. در این مدل، شهرداری ها با همکاری بخش خصوصی، پروژه های بزرگ عمرانی و مسکن را اجرا می کنند و از طریق فروش واحدهای مسکونی یا دریافت هزینه های خدماتی، درآمد کسب می کنند.

۴. عوارض ترافیکی و حمل و نقل شهری

یکی دیگر از راه حل های مؤثر برای تأمین منابع مالی شهرداری ها، وضع عوارض ترافیکی و مالیات بر آلایندگی است. این عوارض می تواند به صورت عوارض بر ورود به مناطق خاص (مانند محدوده های طرح ترافیک) و مالیات های زیست محیطی برای خودروهای آلاینده در نظر گرفته شود.

۵. مالیات بر اجاره بها و مالکیت املاک

این مالیات می تواند بر مالکان بزرگ املاک و سازندگان بزرگ که ملک یا واحدهای بسیاری دارند اعمال شود. چنین رویکردی نه تنها به شهرداری ها کمک می کند، بلکه باعث می شود که سازندگان و مالکان بزرگ به طور مستقیم مسئولیت اجتماعی خود را در برابر تقاضای مسکن در شهرها بپذیرند.

۶. برنامه های مالی جدید مانند طرح های Crowdfunding (سرمایه گذاری جمعی)

در این مدل، افراد و گروه های مختلف می توانند در پروژه های مختلف شهری سرمایه گذاری کنند. این مدل می تواند در پروژه های مسکن عمومی، بهبود زیرساخت های شهری، یا حتی پروژه های مربوط به بازسازی مناطق فرسوده استفاده شود.

۸. افزایش بهره وری در استفاده از منابع موجود

شهرداری ها باید به افزایش بهره وری در استفاده از منابع موجود (از جمله منابع انسانی و مالی) توجه بیشتری داشته باشند. این شامل بهینه سازی فرآیندهای اداری، کاهش هزینه های غیرضروری و استفاده بهینه از زیرساخت های موجود می شود. این رویکرد می تواند به کاهش نیاز به افزایش عوارض و تأمین مالی پایدارتر کمک کند.

جمع بندی: ضرورت بازنگری در نظام درآمدی شهرداری ها

افزایش چندبرابری درآمد شهرداری تهران از محل عوارض ساخت و ساز در سال های اخیر، گرچه در ظاهر نشانه ای از موفقیت مالی است، اما در واقع پرده از یک وابستگی ناپایدار برمی‌دارد. به نظر می رسد که زمان آن رسیده تا مسئولان شهری و قانونگذاران در مجلس، برای ایجاد منابع درآمدی پایدار، مثل مالیات بر ارزش افزوده، عوارض بر تردد خودروهای لوکس، یا بهره برداری از املاک شهرداری، برنامه ای جدی تدوین کنند. در غیر اینصورت، شهر تهران روی ستون هایی ایستاده که با کاهش ساخت و ساز یا نارضایتی سازندگان، ممکن است فرو بریزد.