هدف 9 درصدی برنامه هفتم برای رشد تولید بخش ساختمان محقق می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، هدف برنامه هفتم توسعه برای رشد تولید بخش مسکن و ساختمان، در سال اول محقق نشد و در عین حال، گذشته دور و نزدیک تولید در این بخش، احتمال دستیابی به نرخ هدفگذاری شده طی چهار سال پیش رو را نیز در سطح بسیار پایین نشان می دهد.

بررسی ها از نبض جدید متغیر کلیدی بخش مسکن و ساختمان، یعنی میزان رشد ارزش افزوده این بخش حاکی است، سال گذشته تولید بخش ساختمان تنها 0.5‌ درصد افزایش پیدا کرد. این نرخ، دومین رشد مثبت پیاپی بخش مسکن و ساختمان در کارنامه تولید ناخالص داخلی کشور است که البته میزان آن از رشد 3.6 درصدی سال 1402، کمتر شده است.

طبق هدف برنامه هفتم، قرار بود تولید در بخش مسکن و ساختمان سالانه 9‌ درصد افزایش یابد، اما واقعیت ماجرا آن است که فعلا به دلایل مشخص، امکان رونق کاملا محسوس و پایدار برای این بخش، فراهم نیست. متغیرکلیدی نرخ رشد تولید در بخش مسکن و ساختمان در چه وضعیتی قرار دارد و برای چرخش آن، چه اتفاقاتی باید در بیرون و درون این بازار رخ دهد؟

وضعیت مثبت اما شکننده رشد مسکن

بررسی های انجام شده درباره رشد مثبت بخش مسکن و ساختمان طی 2 سال گذشته نشان می دهد، رشد مثبت 3.6 درصدی و سپس نیم‌‌ درصدی تولید ساختمان در سال های 1402 و 1403، عمدتا تحت تاثیر دو پارامتر بوده و در عین حال، با لحاظ شرایط کنونی موثر بر این بخش، این رشد‌‌های مثبت اتفاق ‌‌افتاده، شکننده و ناپایدار به نظر می رسد.

سال 1402، نقطه شروع تولید مسکن دولتی (مسکن ملی) و در عین حال اوج گیری پروژه های مربوط به این طرح ملی بود؛ مقطعی که طبق آمارهای رسمی، ساخت و ساز بیش از 400‌ هزار واحد مسکونی دولتی ساز، در شهرها شروع شد و پیش‌‌ رفت. این میزان تیراژ، تقریبا برابری می کند با مسکن سازی غیردولتی توسط سازنده ها در هر یک از دست کم 10 سال گذشته (عصر رکود مسکن).

بنابراین، بخشی از رشد 3.6 درصدی ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان در سال 1402 می تواند ناشی از ساخت و سازهای طرح مسکن دولتی باشد. در آن سال همچنین تحت تاثیر کاهش نسبی تورم مسکن و تورم تولید مسکن در بازار، تحرک مثبتی در روند سرمایه گذاری ساختمانی و تولید ساختمان بخش خصوصی به وجود آمد به طوری که حجم کل سرمایه گذاری در این بخش با لحاظ رشد واقعی، 9‌ درصد افزایش یافت.

سال 1402 همچنین تیراژ صدور پروانه ساختمانی در شهرها (به غیر از طرح مسکن سازی دولتی)، 10‌ درصد افزایش پیدا کرد. این دو پارامتر، یعنی تولید دولتی مسکن و تحرک نسبی سازنده ها در سال 1402 موجب شد بخش ساختمان از رشد منفی چهار سال‌‌ قبل از آن خارج شود.

در سال 1403 نیز همین دو پارامتر به نوعی در بازار برقرار بود؛ هر چند به رغم ثبات قیمت مسکن، تورم تولید مسکن، ‌‌ شرایط را نسبت به 1402 سخت‌‌ کرد و در نهایت باعث شد رشد مثبت برای بخش رقم بخورد اما خیلی کمتر؛ یعنی 0.5 درصد. میانگین نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان در سال های 1398 تا 1401، سطح منفی 11.5 درصد را ثبت کرده بود.

تجربه شارژ دولتی رشد مسکن

بخش مسکن و ساختمان، اولین بار نیست که با پروژه های دولتی مسکن سازی، متفاوت از روند قبلی خود، رشد می کند.

از اواسط دهه 90 تاکنون، رکود تورمی در این بخش حاکم است؛ نه توان خرید مصرفی، نه توان تولید مسکن. با این حال، طی 2 سال گذشته، پروژه های دولتی ساز باعث شدند بخش مسکن از رشد منفی، خارج شود. شبیه این اتفاق را می توان در کارنامه سال 91 رشد ساختمان ردیابی کرد. سال 91، نقطه اوج گیری تولید و تکمیل مسکن مهر بود. در آن سال همچنین بازار مسکن و بخش غیردولتی ساخت و سازهای مسکونی، در رونق قرار داشت.

در بازار فعالیت‌‌ ساختمانی بخش خصوصی، یعنی مسکن سازی غیردولتی، تیراژ ساخت از 750‌ هزار واحد مسکونی عبور کرد. در شهر تهران، سال 91 به خاطر حواشی و هیجانات اجرای طرح تفصیلی جدید، تیراژ ساخت به رقم بی سابقه 253‌ هزار واحد رسید که از آن با عنوان سونامی ساخت و ساز تعبیر شد.

در کنار این رونق، بیش از یک میلیون و 300‌ هزار واحد مسکونی مهر نیز در آن سال، در مرحله تولید قرار داشت که به لحاظ تیراژ، این طرح دولتی، ابعاد بسیار بزرگتری نسبت به فعالیت سازنده های معمولی شهرها (غیر مسکن مهر) داشت. نتیجه آن شد که رشد بخش مسکن و ساختمان در سال 91، جهش 47.1 درصدی را تجربه کرد، در حالی که سال قبل از آن، این بخش تنها چهار درصد رشد کرد و سال قبل تر از آن یعنی در سال 89 نیز ارزش افزوده این بخش پنج درصد کاهش یافته بود.

هر چند طرح دولتی مسکن سازی به رونق بخش ساختمان کمک کرده اما کیفیت رونق نیز باید مورد بررسی قرار بگیرد. رونق ساخت و ساز‌‌های حمایتی اگر باعث بهبود شاخص دسترسی به مسکن به‌ویژه برای دهک های کم درآمد نشود و امکان خرید این واحدها وجود نداشته باشد، تولیدات صورت ‌‌گرفته در اختیار تقاضای غیرمصرفی قرار می گیرد؛ اتفاقی که طی ابتدای دهه 90 با فروش امتیاز مسکن مهر توسط ثبت نام کننده هایی که توان پرداخت آورده نقدی و تکمیل فرآیند خرید آن واحدها را نداشتند، رخ داد.

فرود تاریخی رشد مسکن

روند 33 ساله رشد بخش مسکن و ساختمان علاوه بر اینکه شاهد فراز تاریخی در سال91 بود، با یک فرود تاریخی نیز در سال 99 روبه‌رو شد. سال 99، مقطعی که قیمت مسکن بعد از جهش های 70 درصدی و 62 درصدی سال های 97 و 98، رشد شدید 80 درصدی را تجربه می کند، تولید در این بخش 35.4‌ درصد سقوط می کند. سال 99 به شکل بی سابقه، ‌‌رکود تورمی بخش مسکن برای سومین سال پیاپی ادامه می یابد. تا پیش از آن (دست کم از سال 70 به بعد)، معمولا طول عمر جهش قیمت ملک، 1.5 تا 2 سال بود و در عین حال، تولید ساختمان در سال های رونق معاملات و رشد قیمت، رونق داشت. اما از سال 97 به بعد، شرایط متفاوتی که بیرون از بخش مسکن و ساختمان باعث رکود تورمی شد، وضعیت درون بخش را نیز متفاوت از روندهای قبلی کرد. سال 99 همچنین تورم تولید مسکن نیز بالاترین نرخ در مقایسه با سال های قبل از آن را ثبت کرد؛ 76 درصد. این عاملی برای افت سرمایه گذاری ساختمانی و در نتیجه، رشد منفی بخش شد.

شروط بهبود رشد مسکن و ساختمان

بخش ساختمان به دلیل ارتباطی که با صنایع بالادست خود و همچنین تولیدات و خدمات پایین دست دارد، رشد آن می تواند به رشد دیگر بخش ها کمک کند. از طرفی، رونق پایدار این بخش باعث بهبود سمت عرضه مسکن می شود که در صورت مناسب بودن شرایط اقتصادی و مالی سمت تقاضای مصرفی، دسترسی به مسکن را تسهیل خواهد کرد.

با این حال، اوضاع رشد مسکن و ساختمان از سال 98 تاکنون مناسب نیست. متوسط رشد ارزش افزوده این بخش در این سال ها نه تنها افزایش پیدا نکرده که هفت درصد کاهش یافته است. این رشد منفی هفت درصدی بخش مسکن و ساختمان طی 6 سال اخیر را وقتی با میانگین تاریخی رشد بخش مقایسه کنیم، درک بهتری از شرایط نامناسب به وجود می آید. طی 33 سال گذشته، متوسط نرخ رشد بخش مسکن و ساختمان، پنج درصد بوده است که تازه اگر، کارنامه منفی 6 سال گذشته را از آن بیرون بکشیم، میانگین رشد سالانه از سال 71 تا 97، به رقم 7.8‌ درصد ارتقا پیدا می کند. ریسک های اقتصادی و سیاسی سال های گذشته همانطور که باعث تورم فزاینده و رکود اقتصادی شد، بخش مسکن و ساختمان را نیز تحت تاثیر منفی قرار داد.

در حال حاضر بین وضعیت بخش مسکن و ساختمان با هدف برنامه هفتم، یک دنیا فاصله است. رشد 0.5 درصدی این بخش در سال اول برنامه، در حالی که قرار بود 9 درصد رشد اتفاق بیفتد، نشان دهنده آن است که مجموعه ای از اتفاقات باید برای احیای موتور رشد مسکن رخ دهد.

این اتفاقات، الزاما در کوتاه مدت قادر به رشد‌‌سازی تا سطح هدف برنامه نخواهند بود. فردین یزدانی، تحلیلگر بخش مسکن درباره رشد نیم درصدی این بخش در سال گذشته گفت: هم رشد مثبت سال 1402 و هم 1403، ناشی از طرح های دولت محور در بخش ساختمان سازی است.

بخشی از این رشد برای طرح‌‌ نهضت ملی و همچنین بخشی نیز ناشی از ارزش افزوده در مجموع فعالیت های ساختمانی بخش‌‌خصوصی در گروه ساختمان های جدید، نیمه تمام و تکمیل شده است. با این حال، روند سرمایه گذاری بخش خصوصی رشد چندانی نداشته است، چون شرایط آن با توجه به تورم، برقرار نبوده است.

بررسی های به عمل آمده همچنین درباره عواملی که می تواند باعث رشد مثبت و پایدار بخش مسکن و ساختمان شود، با استناد به مطالعه ای که سال 95 در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، نشان می دهد: وضعیت 6 متغیر حاشیه سود ساختمانی، قدرت خرید خانه اولی ها با وام مسکن، درآمد شاغلان، بازدهی بازارهای رقیب مسکن، سهم اجاره بها از درآمد و نرخ ارز باید بهبود پیدا کند.

در مطالعه ای که بهار سال 95 توسط یونس سلمانی، دانشجوی دکترای علوم اقتصادی دانشگاه تربیت مدرس، در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، با استناد به داده های اقتصادی سال های 53 تا 92، میزان احتمال برقراری رونق در بخش مسکن و ساختمان بر اساس وضعیت هرکدام از این متغیرها، مورد سنجش قرار گرفت.

سهم بالای اجاره بها در هزینه های خانوارهای مستاجر به علت آنکه امکان پس انداز را از آنها سلب می کند، اثر معناداری روی کاهش رونق مسکن و ساختمان دارد. کاهش قدرت خرید و دورشدن دسترسی به خانه اول، باعث کاهش انگیزه سرمایه گذاری و تولید ساختمان می شود.

در آن مطالعه مشخص شد، افزایش یک درصدی تسهیلات خرید مسکن، احتمال رونق را 0.08‌ درصد افزایش می دهد. افزایش یک درصدی حاشیه سود ساختمانی نیز احتمال رونق را 0.02‌ درصد افزایش می دهد اما افزایش یک درصدی بازدهی بازارهای موازی مسکن نسبت به این بازار، احتمال رونق را 0.05‌ درصد کاهش می دهد. طی سال های اخیر، حاشیه سود سرمایه گذاری ساختمانی در سطح بسیار پایین از بازدهی بازارهای دلار و طلا و بورس قرار داشت و تا حدودی به سود سپرده گذاری بانکی نزدیک بود.

دنیای اقتصاد