تب 40 درصدی اجاره بها فروكش کرده است
۱۸:۲۹ | ۱۴۰۴/۰۳/۱۷
به گزارش اخبار ساختمان، بازی تورم سازها در بازار اجاره، در حالی كماكان در حساس ترین بخش بازار مسكن ادامه دارد كه شروع زودهنگام فصل جابه‌جایی مستاجرها، با یک نشانه آماری از تحولات این بازار نیز همزمان شده است.
آنطور كه فعالان بازار اجاره شهر تهران اعلام می كنند امسال، مستاجرها زودتر از سال های قبل به فكر جابه‌جایی یا تمدید قرارداد سال قبل خود با موجرها افتاده اند. نگرانی درباره رشد بیشتر اجاره بها در ماه های بعد و امیدواری مستاجرها برای اجاره مسكن با بهای مناسب تر در بهار، نسبت به تابستان، آنها را به جستجوی زودتر از موعد در این بازار متمایل كرده است. از اردیبهشت ماه امسال، تعداد قابل توجهی از مستاجرها روانه بازار شدند تا ضمن رصد شرایط ۱۴۰۴ حساس ترین بخش بازار مسكن، تصمیم خود را برای تمدید قرارداد سال قبل یا جابه‌جایی در این بازار نهایی كنند.
در حالی كه واسطه های بازار مسكن تهران از ادامه رشد اجاره بها در سال جاری و به تبع آن ادامه شرایط دشوار برای مستاجرها ناشی از مبالغ سنگین اجاره بها خبر می دهند، اما آمارهای جدید نشان می دهد اردیبهشت ماه امسال، تب ۴۰ درصدی اجاره بها اندكی فروكش كرد.
بر اساس تازه ترین آمار اعلام شده از سوی مركز آمار ایران، شاخص اجاره بهای مسكن در شهرهای كشور در دومین ماه از فصل بهار ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل (اردیبهشت ۱۴۰۳)، ۳۶.۹ درصد رشد كرده است. این میزان رشد اگرچه عدد بالایی به لحاظ تورم اجاره محسوب می شود، اما رشد نقطه به نقطه اجاره مسكن بر اساس شاخص اعلام شده از سوی مركز آمار، در اردیبهشت ماه امسال كمترین میزان طی ۳۰ ماه اخیر بوده است.
همچنین در حالی كه تورم سالانه شاخص اجاره مسكن در ۱۲ ماه گذشته همواره بالاتر از ۴۰ درصد بود، اما در اردیبهشت ماه این میزان با عقب نشینی جزیی به سطح ۳۹.۵ درصد رسید. با این حال تورم اجاره بهای مسكن كماكان اعداد بالا و خارج از توان مستاجرها را نشان می دهد.
برخی گزارش های میدانی و غیررسمی، از افزایش فشار بر مستاجرها در مناطق مختلف شهر تهران خبر می دهد. فشاری كه تنها مربوط به متغیرهای درونی بازار مسكن نیست، بلكه عمدتا از شرایط دشوار معیشتی و اعداد و ارقام بالای تورمی در همه بخش های سبد هزینه ای خانوارها نشات می گیرد.
بازار اجاره مسكن علاوه بر این، یک حقیقت قابل تامل دیگر را نیز در خود جای داده است. همزمان با افزایش جمعیت مستاجرها و رشد تعداد خانوارهای اجاره نشین بعد از جهش شدید قیمت مسكن در سال ۹۷ و ادامه آن در سال های بعد، مستاجرها هم‌اكنون به تنوع كمتری از فایل های اجاره مسكن دسترسی دارند و این موضوع هم بر دشواری دسترسی آنها در بازار اجاره اثرگذار بوده است.
به این ترتیب، التهاب در بازار اجاره مسكن در سال های اخیر به یكی از چالش های جدی اقتصادی و اجتماعی كشور تبدیل شده است. این موضوع به خصوص با رشد قابل توجه قیمت مسكن همزمان با شروع دوره جهش از سال ۹۷، افزایش شكاف بین قدرت خرید و بهای املاك مسكونی و كاهش سهم خانوارهای برخوردار از مسكن ملكی همراه با افزایش تعداد خانوارهای مستاجر، منجر به شكل گیری و تشدید بحران در بازار اجاره شده است.
اثر مضاعف ركود ساختمانی و كاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار مسكن نیز در سال های اخیر، معضلات اجاره نشینی را تشدید كرده است. همزمان تورم عمومی در سطوح بالا و افزایش قابل توجه هزینه های زندگی، اتكای موجرها به افزایش نرخ های اجاره برای تامین هزینه های زندگی و در امان ماندن از آسیب های تورمی را بیشتر كرده است. این وضعیت نیز شرایط را بیش از پیش برای خانوارهای مستاجر دشوار كرده است.
كنترل بحران با سیاستگذاری؟
با افزایش روزافزون اجاره بها و كاهش توان مالی مستاجران، بسیاری از خانوارهای ایرانی با مشكلات جدی در تامین سرپناه مناسب مواجه شده اند. در این میان، تصویب بسته حمایتی بازار اجاره در شورای عالی مسكن و همچنین تصمیم اخیر شبكه بانكی كشور مبنی بر اختصاص وام ۴۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسكن برای اقشار كم‌درآمد، تلاش جدید دولت برای كاهش فشار بر مستاجران است. اما سوال اصلی این است كه با توجه به مجموعه عوامل اثرگذار بر بازار اجاره و سطوح اجاره بها، آیا این اقدامات می تواند راهگشای بحران اجاره نشینی باشد یا صرفا نسخه ای موقتی است كه مشكلات ریشه ای را حل نمی كند؟
بسته حمایتی اخیر كه در شورای عالی مسكن به تصویب رسیده، در نگاه اول نشان دهنده عزم دولت برای همراهی با مستاجران است. بر اساس مصوبات اخیر دولت و شبكه بانكی، تسهیلاتی در قالب وام ودیعه مسكن با سقف های متفاوت در مناطق مختلف كشور تعریف شده است. برای نمونه، مستاجران تهرانی می توانند تا ۲۷۵ میلیون تومان وام دریافت كنند، در حالی كه این رقم در مراكز استان ها به ۲۱۰ میلیون تومان و در سایر شهرها به ۱۴۰ میلیون تومان می رسد.
در روستاها نیز برای حمایت از اقشار كم‌درآمد، سقف وام ۵۵ میلیون تومان تعیین شده است. اما مهم ترین بخش این بسته، اختصاص وام ۴۰۰ میلیون تومانی با نرخ كارمزد چهار درصد و بازپرداخت ۱۰ ساله به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی و دهک های پایین درآمدی (سه دهك اول) است كه به گفته كارشناسان می تواند تا حدی فشار اقتصادی بر مستاجران نیازمند را كاهش دهد.
با وجود این، تجربه های پیشین و تحلیل های كارشناسی نشان می دهد كه تسهیلات مالی به تنهایی نمی تواند مانع رشد مستمر اجاره بها شود. در واقع، افزایش قیمت مسكن و اجاره در كشور معلول چند عامل كلیدی از جمله كمبود عرضه مسكن استیجاری، رشد نقدینگی و ضعف قوانین كنترل بازار است. بنابراین سیاست هایی كه صرفا متكی به اعطای وام باشند، نمی توانند به صورت پایدار مشكل را حل كنند. هر چند حمایت های یارانه ای و تسهیلاتی از مستاجرها در گروه های هدف تعریف شده، همواره یكی از سیاست های موثر و مورد اتكا در كشورهای مختلف برای كمك به مستاجرهای كم‌درآمد بوده و در سیاست های حمایتی به منظور تامین مسكن استیجاری همواره توصیه شده است.
بحران عرضه؛ ریشه مشكلات بازار اجاره
در این میان، نباید از این حقیقت مهم غفلت كرد كه مشكلات فعلی بازار اجاره معلول دلایل مختلفی است كه بخشی از آنها از درون این بازار و بخش عمده دیگر از بیرون بازار مسكن آن را تحت تاثیر قرار داده اند. یكی از مهمترین دلایل افزایش سرسام آور اجاره بها، در همه سال های گذشته تاكنون، عدم تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسكن است. در سال های اخیر، به دلایل متعدد از جمله ركود ساخت و ساز و سیاست های ناكارآمد در توسعه مسكن استیجاری، تعداد واحدهای اجاره ای نسبت به تقاضای موجود در این بازار، پاسخگو نبوده است. این مساله همزمان با رشد تقاضا در این بازار به دلیل دورتر شدن اجباری خانوارها از بازار مسكن ملكی، باعث شده تا نیاز به مسكن اجاره ای به‌طور فزاینده افزایش یابد و در نتیجه، موجران با استفاده از وضعیت بازار، قیمت ها را بدون محدودیت افزایش دهند.
كارشناسان حوزه مسكن بر این باورند كه تنها راه حل اساسی این بحران، افزایش عرضه مسكن استیجاری، به ویژه با مشاركت دولت، بخش خصوصی و بخش تعاون است. ساخت و عرضه مسكن دولتی یا تعاونی استیجاری می تواند به ایجاد تعادل در بازار كمك كند و از این طریق، فشار قیمت ها كاهش یابد.
قراردادهای بلندمدت و امنیت سكونت
یكی دیگر از چالش های بازار اجاره، نبود امنیت در قراردادهای اجاره و افزایش قیمت ها بعد از دوره زمانی یكساله است كه مستاجران را در معرض خطر جابه‌جایی های مكرر و افزایش هزینه های اجاره نشینی قرار می دهد. از این رو، تشویق به انعقاد قراردادهای بلندمدت با نرخ های ثابت یا افزایش های محدود و مشخص می تواند نقش موثری در ایجاد ثبات و امنیت برای مستاجران ایفا كند. این راهكار نه تنها به مستاجران اطمینان خاطر می دهد، بلكه موجران را نیز از نوسانات ناگهانی بازار دور نگه می دارد و به مرور زمان به تثبیت قیمت ها کمک می كند. چنین قراردادهایی همچنین امكان برنامه ریزی مالی بلندمدت برای خانواده ها را فراهم می سازد. البته این موضوع در وهله اول مستلزم بهبود شرایط اقتصاد كلان كشور و كنترل تورم عمومی است. تا زمانی كه تورم عمومی و نوسانات بازارهای موازی كنترل نشده و رشد بی رویه هزینه های خانوار مهار نشود، نمی توان به اثرگذاری معجزه آسای سیاست ها از درون بازار اجاره، امید چندانی داشت.
نقش نظارت و شفاف سازی در كنترل بازار
از سوی دیگر، بازار اجاره مسكن به دلیل پیچیدگی ها و فقدان اطلاعات دقیق، همواره با مشكل عدم شفافیت مواجه بوده است. در بسیاری از موارد، قراردادهای اجاره به صورت شفاهی یا غیررسمی منعقد می شود و همین امر، زمینه را برای سوءاستفاده و افزایش بی رویه قیمت ها فراهم می آورد. از این رو، ایجاد نهادهای نظارتی قوی و الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره در سامانه های دولتی، می تواند گام مهمی در شفاف سازی بازار باشد. ثبت قراردادها علاوه بر كنترل قیمت ها، به مستاجران و موجران كمك می كند تا حقوق خود را بهتر حفظ كنند و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
تجربه موفق كشورها؛ چراغ راه سیاستگذار داخلی
كشورهای توسعه یافته ای مانند آلمان، فرانسه، هلند، سوئد و سنگاپور سالهاست كه با اتخاذ سیاست های هماهنگ و جامع توانسته اند بازار اجاره خود را به نحوی كنترل كنند كه امنیت، ثبات و عدالت در این بازار برقرار باشد.
به عنوان مثال، آلمان با تعیین سقف های معین برای افزایش اجاره بها و قراردادهای بلندمدت، تضمین می كند كه مستاجران در مواجهه با نوسانات بازار دچار آسیب نشوند. فرانسه نیز با پرداخت یارانه های مستقیم به خانوارهای كم‌درآمد و كنترل قیمت در مناطق پرتقاضا، به كاهش فشار اقتصادی كمك می كند. هلند از سیستم امتیازدهی بهره می برد كه در آن سطح كیفی و قیمت مسكن اجاره ای بر اساس معیارهای مشخص ارزیابی می شود.
در سوئد، دولت و تعاونی ها نقش پررنگی در ساخت مسكن استیجاری دارند و قراردادهای بلندمدت با نرخ ثابت، امنیت مستاجران را تضمین می كند. سنگاپور نیز با عرضه گسترده مسكن دولتی و نظارت كامل بر بازار اجاره، نمونه بارزی از مدیریت موفق این حوزه است.این تجارب نشان می دهد كه بدون همكاری همه جانبه دولت، بخش خصوصی و نهادهای مدنی و ایجاد سازوكارهای قانونی منسجم نمی توان به تعادل پایدار در بازار اجاره دست یافت.
در نهایت می توان اعلام كرد اگرچه بسته حمایتی اخیر دولت، اقدامی مثبت و ضروری در جهت کمک به اقشار آسیب پذیر بازار مسكن است، اما برای حل ریشه ای بحران اجاره بها، باید رویكردی فراگیر اتخاذ كرد كه شامل توسعه مسكن استیجاری دولتی و تعاونی، اصلاح قوانین و مقررات بازار اجاره، شفاف سازی و نظارت دقیق بر قراردادها و قیمت ها و حمایت های مالی هدفمند باشد. تجربه های موفق جهانی، تاییدی بر این واقعیت است كه تنها راه عبور از بحران فعلی، اتخاذ سیاست های هماهنگ و بلندمدت است. در مقابل نیز بهبود شرایط اقتصاد كلان و همچنین متناسب سازی درآمد سرانه افراد با هزینه های زندگی آنها، از الزامات مهمی است كه برای كاهش التهاب در بازار اجاره بیش از هر عامل دیگری ضروری است.
اقتصاد24
