تبعات قطع سنسورهای بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، انتشار آمار رسمی از نبض قیمت مسکن در پایتخت، هم توسط بانک مرکزی و هم از سوی وزارت راه و شهرسازی تعلیق شد. اعلام شفاف «تغییر و تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» از اواسط سال ۹۲ توسط وزارت راه و شهرسازی به شکل منظم در هفته اول هر ماه آغاز شد و دو سال بعد از آن، بانک مرکزی نیز با دسترسی به سامانه مرجع داده‌های آماری مسکن که تحت مدیریت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، نسبت به انتشار منظم آمارهای مربوط به قیمت و معاملات مسکن در پایتخت، اقدام کرد.

این دو نهاد تا همین اواخر یعنی تا بهمن‌ماه ۹۷، در چارچوب «اطلاع‌رسانی و به رسمیت شناختن حق عمومی دسترسی آزاد به اطلاعات»، بدون وقفه در ابتدای هر ماه- حداکثر تا روز پنجم- دو گزارش جداگانه کاملاً آماری از جزئیات کارنامه بازار معاملات مسکن ماه قبل، منتشر می‌کردند به‌طوری که معمولاً معاونت مسکن، دو تا سه روز زودتر از بانک مرکزی، آمار قیمت‌ها را در سایت اطلاع‌رسانی وزارتخانه بارگذاری می‌کرد و پس‌از آن، گزارش بانک مرکزی منتشر می‌شد.

اما در فروردین ۹۸، اطلاعات مورد نیاز فعالان بازار مسکن مربوط به اسفند و یک سال ۹۶، با تاخیر چند روزه توسط معاونت مسکن منتشر شد و بانک مرکزی هرگز درباره آنچه در آخرین ماه از سال گذشته در بازار املاک تهران رخ داد، آمار نداد.

در اردیبهشت البته گزارش‌های آماری مربوط به فروردین -هر چند با تاخیر- اعلام عمومی شد اما اکنون با گذشت ۶ روز کاری از ماه خرداد، اطلاعات معاملات مسکن اردیبهشت ۹۷ مربوط به بازار املاک تهران منتشر نشده است. بخش آمارهای مربوط به بازار مسکن در سایت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، آخرین اطلاعات قابل دسترس را با عنوان «متوسط قیمت مسکن در فروردین ۹۸ در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران» به نمایش گذاشته است و در بخش آخرین خبرها در سایت اطلاع‌رسانی بانک مرکزی نیز آخرین گزارش تحولات بازار مسکن تهران مربوط به فروردین ۹۸ است.

«تعلیق» جریان انتشار و اعلام نبض معاملات مسکن که به معنی «از کار انداختن دماسنج بازار ملک» است، در صورت تداوم باعث آسیب و زیان خانه‌اولی‌ها خواهد شد. فعالان ساختمانی (سمت عرضه) و خریداران مصرفی (سمت تقاضا) در مقطع فعلی بازار مسکن، بیش از هر زمانی به روشنایی فضای بازار برای «تصمیم‌گیری مناسب» و «اقدام درست و بجا» نیاز دارند اما «خاموشی سراسری» به‌وجود آمده در بازار ناشی از «دید کور به نبض معاملات مسکن» چه با «فرمان» مسوولان اتفاق افتاده باشد و چه ناشی از «نقص‌فنی» سامانه‌های آماری باشد، نتیجه‌اش در نهایت به «زیان» بخش مسکن و بالطبع، سایر بخش‌های اقتصادی است.

بررسی‌های نشان می‌دهد: تعلیق دماسنج بازار مسکن در دو سناریو قابل تحلیل است.

در سناریوی اول که خوش‌بینانه است، می‌توان گفت انتشار اطلاعات آماری درباره قیمت و معاملات مسکن شهر تهران به «تاخیر» خورده و بعد از رفع عوامل تاخیرساز همچون «آشنایی مدیران جدید بخش مسکن به کم و کیف اطلاعات آماری» یا «رفع نقص از سامانه مرجع داده‌های آماری مسکن»، کار انتشار آمار و اطلاعات از سر گرفته می‌شود.

سامانه مرجع که «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» نام دارد، تحت هدایت معاونت مسکن و ساختمان است. این سامانه اواخر دهه ۸۰ با هدف «نظم‌بخشی به جریان معاملات ملک و ایجاد شفافیت در متن قراردادهای فروش آپارتمان و در نهایت پایان دادن به بی‌اطلاعی محض مسوولان، کارشناسان و عموم جامعه از نبض قیمت و حجم خرید و فروش آپارتمان در شهرهای مختلف کشور» راه‌اندازی شد.

از ابتدای دهه ۹۰ تا کنون مشاوران املاک در تهران به شکل فراگیر و با مطالبه‌ای که از سوی خریداران مسکن به‌وجود آمد، جزئیات غالب مبایعه‌نامه‌هایی که در هر ماه در بنگاه منعقد می‌کنند را در این سامانه ثبت می‌کنند. معاونت مسکن و همچنین یک اداره در بانک مرکزی طی این سال‌ها با استناد به داده‌های ثبت شده در «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران»، در ابتدای هر ماه، آنچه در ماه قبل در بازار معاملات املاک مسکونی تهران از بابت میزان فروش واحدهای مسکونی در هر منطقه و همچنین میانگین قیمت خانه‌های فروش رفته در کل شهر در قالب داده‌های آماری در سامانه به ثبت رسیده است را بعد از حذف اطلاعات مخدوش، تبدیل به آمار رسمی کرده و در قالب گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت منتشر می‌کردند.

«سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» البته در طول همه این سال‌ها، با نواقص عمده و آشکار مواجه بود و نوعی مدیریت دوگانه توسط دو وزارتخانه بر این سامانه باعث شده متولی بخش مسکن تا کنون برای رفع نقص و ارتقای کارکرد سامانه، ناکام بماند. مهم‌ترین ضعف «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» به سنجش نبض بازار اجاره مسکن پایتخت و کل بازار معاملات املاک کشور مربوط است.

تا پیش از تعلیق اخیر دماسنج بازار مسکن، معاونت مسکن فقط گزارش تحولات بازار خرید مسکن تهران را منتشر می‌کرد. پیش‌تر، اطلاعات مربوط به میانگین اجاره‌بها و معاملات اجاره مسکن شهر تهران تا بهمن سال ۹۶ منتشر می‌شد اما از آن زمان تا کنون، به‌خاطر آنچه اشکال سامانه ثبت اطلاعات اجاره‌نامه عنوان شده، اجاره‌نشین‌های پایتخت از دسترسی به آمار تحولات این بازار محروم بوده‌اند.

همچنین طی این سال‌ها، به رغم آنکه در همه شهرهای کشور جزئیات مبایعه‌نامه‌های ملکی در «سامانه اطلاعات بازار املاک ایران» ثبت می‌شود اما گزارش آماری منظم و ماهانه از میانگین کشوری قیمت مسکن و حجم معاملات، شبیه آنچه درباره تهران منتشر می‌شد، اعلام نشده است. بنابراین در قالب سناریوی اول از اصل ماجرای «تعلیق دماسنج بازار مسکن تهران» می‌توان خاموشی آماری رخ داده در بازار را به «تاخیر در انتشار اطلاعات با هدف رفع نقص از منبع تهیه اطلاعات» نسبت داد.

اما سناریوی دوم، «توقف» اعلام نبض قیمت مسکن در پایتخت تا اطلاع ثانوی است. آنچه درباره این سناریو مطرح است به تصور برخی مسوولان درباره «رابطه بی‌اطلاعی از قیمت و تاثیر آن بر کنترل رشد قیمت» برمی‌گردد.

به نظر می‌رسد این تصور وجود دارد که اگر جلوی انتشار آمارهای رسمی از «واقعیت آنچه در بازار معاملات ملک می‌گذرد» گرفته شود و «سطح میانگین قیمت واحدهای مسکونی» و همچنین «میزان افزایش قیمت» که معلول مجموعه‌ای از عوامل بیرونی و درونی بازار است، پنهان شود، روند رشد قیمت از این طریق متوقف خواهد شد. صاحبان این ایده پرخطر، قصد دارند بازگشت آرامش به بازار مسکن را از مسیر «بی‌اطلاع گذاشتن بازیگران بازار از تحولات بازار» دنبال کنند.

با این حال بررسی‌ها درباره این ایده، ضمن مردود شناختن آن نشان می‌دهد: توقف انتشار آمار و اطلاعات مربوط به بازار مسکن در گام اول یک تهدید برای خانه‌اولی‌ها محسوب می‌شود که ۴ آسیب می‌تواند به این گروه تقاضا (مصرفی) وارد کند. «برداشت منفی متقاضیان از توقف اعلام نبض قیمت»، «تسلط اطلاعات ساختگی تولید سفته‌بازان درباره قیمت مسکن»، «بی‌خبر ماندن خریداران از پایان جهش با توجه به آستانه شکل‌گیری دوره ثبات و آرامش نسبی در این مقطع مهم» و «قطع کامل رابطه متولی مسکن با کارشناسان این بخش ناشی از حذف نرم کارشناسان از عرصه سیاست‌گذاری ناشی از بی‌اطلاع ماندن آنها از تحولات بازار» ۴ خسارت تعلیق دماسنج بازار مسکن است.

گروهی از متقاضیان خرید مسکن که همواره آمارهای رسمی را دنبال می‌کنند اکنون در مواجهه با توقف انتشار آمار، ممکن است این‌طور برداشت کنند که تورم ملکی ماه اردیبهشت به مراتب شدیدتر از ماه‌های قبل بوده است. این برداشت، مسیر معاملات را آسیب می‌زند و نه تنها هدف اولیه از تعلیق دماسنج که همان آرام‌سازی بازار است را محقق نمی‌کند که به ضدخود تبدیل خواهد شد.

خاموشی سراسری فضای بازار معاملات مسکن از طریق توقف اعلام نبض قیمت‌ها، در عمل باعث خارج کردن «تراز قیمتی» از بازار می‌شود و زمینه را برای «اعلام بدون مبنای قیمت پیشنهادی» از سوی فروشنده‌ها فراهم می‌کند. در همین وضع فعلی، اگر چه قیمت پیشنهادی به جای آنکه براساس متغیرهای واقعی همچون «ویژگی‌های ساختمان‌ها» تعیین شود عمدتاً سلیقه و تشخیص فردی فروشنده در آن نقش دارد اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: قیمت‌های قطعی که در گزارش‌های رسمی از تحولات بازار مسکن اعلام می‌شود، ملاک عمل بخش زیادی از عوامل بازار است که به نوعی مانع از به‌هم خوردن شدید نسبت حاکم بین قیمت آپارتمان‌ها در محله‌های مختلف شده است. اگر قیمت‌های قطعی از دید عمومی حذف شود، همین ملاک عمل بازدارنده رشد شدید نیز از کار می‌افتد. از کارانداختن دماسنج بازار مسکن، بازگشت به قبل از نیمه دهه ۸۰ است.

زمینه موج سواری

بهروز ملکی کارشناس ارشد مسکن در این باره گفت: حدوداً یک دهه از عمر سامانه ثبت معاملات و املاک کشور می‌گذرد. فلسفه وجودی این سامانه در گام نخست ایجاد اطمینان برای طرفین معامله و در گام دوم انتشار عمومی آمار و اطلاعات بازار مسکن بود. در همین راستا، تحولات بازار مسکن تهران به‌صورت ماهانه توسط بانک مرکزی انتشار عمومی می‌یافت که علاوه بر توسعه شفافیت این بازار در جامعه، مورد استفاده جامعه علمی، حرفه‌ای و دانشگاهی - که با فقر شدید آمار و اطلاعات بازار مسکن در کشور مواجه بودند- قرار می‌گرفت. علی ایحال شنیده می‌شود که انتشار عمومی تحولات بازار مسکن متوقف شده است که امیدوارم عدم انتشار آن دلایل فنی داشته باشد و به زودی مرتفع شود.

وی افزود: اما اگر این عدم انتشار دلایل دیگری از جمله منویات برخی از مدیران برای عدم آگاهی جامعه از تحولات بازار مسکن باشد جای بسی تاسف خواهد بود. یکی از توجیهات ناصواب برخی از مدیران دولتی در عدم انتشار آمارهای اقتصادی –که مسبوق به سابقه است- جلوگیری از التهابات احتمالی در بازار است که عذر بدتر از گناه است. نمونه متاخر این توجیه در جلوگیری از انتشار اطلاعات بازار طلا و ارز طی سال گذشته بود که نه تنها هیچ تاثیری بر تعدیل بازار نداشت بلکه در مقاطعی با گسترش شایعات، زمینه را برای موج سواری سفته بازان فراهم می‌کرد. متاسفانه هنوز برخی مدیران دولتی نمی‌خواهند بپذیرند که اقتصاد مناسبات و ساختار خاص خود را دارد و بازار را نمی‌توان با پنهان کاری کنترل کرد.

فردین یزدانی نیز اعلام کرد: کمترین عارضه عدم دسترسی به اطلاعات شفاف متضرر شدن حداقل یکی از طرفین معاملات مسکن یا فعالان این حوزه است. این موضوع باعث می‌شوداساسا فرد یا گروهی که وابستگی دارند اطلاعات بهتری از روند بازار داشته باشند و در واقع به واسطه دسترسی به رانت‌های اطلاعاتی به زیان عموم جامعه اقدام می‌کنند.

این کارشناس گفت: مولفه‌های واقعی اقتصادی سطح قیمت‌ها و میزان تورم را تعیین خواهند کرد ونه عدم انتشار اطلاعات ضروری. عدم اطلاع از آمارهای واقعی و عدم دسترسی به اطلاعات شفاف منجر به مطالبه قیمت‌های بالاتر از سوی گروه‌های ذی نفع خواهد شد و اثر تشدید تورمی بر جای خواهد گذاشت.

تیمور رحمانی صاحب‌نظر اقتصادی نیز گفت: برای طیف گسترده‌ای از محققان و مسوولان بخش مسکن این آمار و شفافیت اطلاعاتی از اهمیت اساسی برخوردار است. عموم جامعه در جریان جهش‌های قیمتی و نوسانات شدید یک سال گذشته قرار گرفته است و عدم انتشار اطلاعات و آمار در مقطع زمانی فعلی شرایط را تغییر نخواهد داد. غلامرضا سلامی صاحب‌نظر بخش مسکن هم معتقد است: اطلاعات و آمارهای اقتصادی هم برای فعالان بازارها وعموم مردم قابل استناد، اتکا و استفاده است و در واقع نشانه‌ها و علائمی را به بازار مخابره می‌کند که مبنای هر نوع تصمیم و سیاست‌گذاری در آن حوزه قرار می‌گیرد. وی افزود: جلوگیری از انتشار شفاف اطلاعات به هر دلیلی مخرب است.

دنیای اقتصاد