میانگین اجاره بهای مترمربع مسکن در تهران به 450 هزار تومان رسید

به گزارش اخبار ساختمان، بر اساس شاخص های اجاره مسکن، وضعیت بازار اجاره در دی ماه با نوعی ثبات نسبی ماهانه همراه بوده است؛ به طوری که میانگین اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران، با فرض تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، در سطح حدود ۴۵۰‌ هزار‌ تومان نوسان می کند.

در واقع می توان گفت؛ با تبدیل کامل پول پیش، میانگین اجاره ماهانه آپارتمان ۷۰ مترمربعی در تهران حدود ۳۱ میلیون تومان است. همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده از فایل های آنلاین بازار اجاره مسکن نشان می دهد، میانگین اجاره بهای پیشنهادی واحدهای عرضه شده در دی ماه، در سطح حدود ۲۰‌ میلیون تومان اجاره ماهانه به علاوه رقمی در حدود ۹۰۰‌ میلیون تومان پول پیش تثبیت شده است.

بررسی روندهای قیمتی حاکی از آن است که بازار اجاره در این ماه با تورم ماهانه نزدیک به صفر همراه بوده و حتی سرعت رشد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نیز کاهش محسوسی را تجربه کرده است؛ به گونه ای که رشد نقطه ای اجاره نسبت به سال‌گذشته به سطحی بسیار کمتر از ۲۰‌ درصد رسیده است.

با این حال، نکته قابل توجه در بررسی ماهانه شاخص اجاره مسکن، تغییر جغرافیای معنادار تقاضای اجاره و حرکت بخشی از مستاجران جنوب‌ پایتخت به سمت خروجی های شهر تهران است. تحقیقات میدانی انجام شده نشان می دهد بازار اجاره نشینی در محدوده های روی خط محدوده جنوبی شهری تهران، مناطق ۱۸ و ۱۹ و همچنین خارج از این خط، در جنوب بزرگراه آزادگان، با افزایش محسوس تقاضا مواجه شده است.

این روند به معنای ورود مستاجران به محله های مرزی و خروجی شهر از جمله مرتضی‌گرد و خلازیر است. اما چرا تقاضای اجاره در محدوده خروجی شهر تهران افزایش ‌یافته است؟ بررسی های به عمل آمده نشان می دهد؛ سه عامل ثابت و یک عامل جدید، زمینه ساز تجمع مستاجران در مناطق واقع در خط محدوده جنوبی تهران شده اند.

مهمترین عامل، جهش تورم عمومی و تشدید تورم خوراکی ها در ماه های اخیر است، اگرچه سرعت رشد اجاره بها به کمترین سطح خود در ماه های گذشته رسیده، اما سطح بالای این هزینه ها همچنان فشار مضاعفی را نسبت به سال قبل بر مخارج خانوارهای مستاجر تحمیل می کند.

در واقع تورم عمومی به عنوان ماشه اصلی حرکت، بخشی از مستاجران را به سمت محله های خروجی شهر سوق داده است. تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی در دی ماه به حدود ۶۰‌ درصد رسیده که بر اساس داده های مرکز آمار، رقمی کم سابقه محسوب می شود. این جهش، موجب شده بخشی از قراردادهای جدید اجاره، از جنوب شهر به سمت محدوده های مرزی تهران جابه‌جا شود.

در عین حال، این شرایط برخی مالکان را نیز به تمدید موقت قراردادهای اجاره با مستاجران فعلی سوق داده است. در کنار تورم، سه عامل ساختاری و نسبتا ثابت دیگر نیز در این جابه‌جایی ها نقش دارند. عامل نخست به سطح اجاره بها در مناطق ۱۸ و ۱۹ باز می گردد؛ مناطقی که بر اساس شاخص اجاره مسکن ما، پایین ترین سطح اجاره بها را در میان مناطق ۲۲گانه تهران دارند.

متوسط اجاره بهای هر مترمربع در منطقه ‌۱۹ حدود ۲۶۰‌ هزار‌ تومان و در منطقه ‌۱۸ حدود ۲۶۹‌ هزار‌ تومان برآورد می شود. عامل دوم به ترکیب فایل های عرضه شده در این مناطق مربوط است. بیش از ۹۰‌ درصد فایل های اجاره در مناطق ۱۸ و ۱۹ به صورت رهن کامل عرضه می شوند و سایر فایل ها نیز عمدتا با اجاره بهای ماهانه کمتر از ۱۰‌ میلیون تومان به بازار ارائه شده اند.

عامل سوم به ویژگی متراژی واحدهای مسکونی این مناطق باز می گردد. کوچکترین واحدهای مسکونی عرضه شده در بازار اجاره تهران عمدتا در این دو منطقه متمرکز هستند؛ به طوری که متوسط مساحت واحدهای اجاره ای در مناطق ۱۸ و ۱۹ حدود ۷۰ متر مربع است، در حالی که این رقم در سایر مناطق جنوبی شهر (به جز این دو منطقه) بین ۷۵ تا ۸۰ متر مربع قرار دارد.

روایت واسطه های ملکی از بازار زمستانی اجاره

تحقیقات میدانی بر اساس روایت واسطه های ملکی نشان می دهد؛ بازار اجاره در ماه گذشته همچنان حال و هوایی سرد و زمستانی داشته و به دلیل خارج از فصل بودن معاملات، با کاهش چشمگیر تعداد قراردادها و کمبود فایل مواجه بوده است.

برخی از واسطه ها نا آرامی های دی ماه را یکی از عوامل این وضعیت دانسته و معتقدند مالکان با تمدیدهای موقت، منتظر بازگشت شرایط به حالت عادی مانده اند. در مقابل، گروهی دیگر، رکود دی ماه را پدیده ای فصلی و ناشی از زمان بندی بازار اجاره می دانند.

با این حال، نکته مشترک در اظهارات واسطه ها، برتری تعداد متقاضیان نسبت به فایل های موجود در بازار است. بخشی از این افزایش تقاضا به نگرانی مستاجران نسبت به تغییرات احتمالی اجاره بها در سال آینده باز می گردد، زیرا بر اساس عرف هر ساله، بازار اجاره بها با شروع سال جدید با افزایش نرخ اجاره همراه خواهد بود.

به‌ همین دلیل، برخی مستاجران ترجیح داده اند پیش از پایان سال‌ وارد جستجوی واحد اجاره ای شوند؛ این در حالی است که تحرک نسبی بازار خرید در دی ماه، تاثیر معناداری بر بازار اجاره نداشته است، چراکه عمده خریداران مصرف کننده بوده اند یا واحدهای دارای مستاجر را خریداری کرده اند.

در مناطق ۴ و ۵، به ویژه منطقه ۵، بخش عمده تقاضای اجاره از سوی ساکنان همان مناطق شکل می گیرد و بازار کمتر تحت تاثیر ورود مستاجران از مناطق پایین تر قرار دارد. در مناطق جنوبی تهران نیز اگرچه جابه‌جایی هایی به سمت این محدوده ها صورت گرفته، اما بیشترین تحرک مربوط به مستاجران ساکن جنوب شهر است.

در محله مرتضی گرد که پیش تر سطح اجاره بها به مراتب پایین تر از محله هایی چون عبدل آباد یا نعمت آباد بود، بهبود زیرساخت ها و خدمات شهری، افزایش ساخت و ساز و ارتقای امکانات باعث شده سطح اجاره بها به میانگین منطقه ‌۱۹ نزدیک شود و در برخی موارد حتی با آن برابری کند.

مدیریت این محله همچنان تحت نظر دهیاری انجام می شود. عمده تقاضا در مرتضی‌گرد و محله های اطراف از مستاجران ساکن جنوب شهر است، با این حال متقاضیانی نیز از مرکز تهران به این مناطق نقل مکان می کنند؛ نسبت تقریبی ۳۰ به ۷۰ است.

دنیای اقتصاد