نرخ دولتی سقف افزایش 25 درصد اجاره بها چه پیامدهایی دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، وزارت راه و شهرسازی برای دومین سال پیاپی، نرخ دولتی افزایش اجاره بها تا سقف ۲۵ درصد را برای موجران استان تهران در سال ۱۴۰۴ تعیین کرد. سیاستی که ساده ترین راهکار سیاستگذار مسکن در مواجهه با بحران اجاره بها است که مانند یک بومرنگ عمل کرده و این مستاجران هستند که باید هزینه آن را پرداخت کنند.

با وجود اینکه تورم اجاره تهران نسبت به تورم اجاره کل کشور کمتر بوده و سرعت رشد آن کاهش یافته که بیش از همه به دلیل ثبات قیمت مسکن طی یکسال اخیر بوده است، اما نرخ دولتی 25 درصدی سه سناریو را برای بازار اجاره تهران و به موازات آن کل کشور رقم خواهد زد.

سقف دولتی یا همان نرخ مجاز افزایش اجاره بها که وزارت راه و شهرسازی برای قراردادهای تابستان 1404 برای استان تهران تعیین کرده، مانند اجاره نامه های 1403، برای شهر تهران 25‌ درصد و برای شهرهای جدید و سایر شهرهای حومه استان 20‌ درصد تعیین شده است.

این مصوبه با استناد به تکلیف ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، نرخ دولتی برای رشد اجاره بها به تصویب رسید که مطابق این ماده‌‌‌ نرخ رشد مجاز اجاره بها باید بین 50 تا 100‌ درصد تورم عمومی سالانه سال قبل، تعیین شود. رشد اجاره بها تابعی از تورم عمومی است در صورت کاهش تورم مسکن و به موازات آن تورم عمومی نرخ اجاره بها نیز با سرعت بسیار کمتری افزایش پیدا خواهد کرد.

با توجه به اینکه، ریشه رشد اجاره بها که در حال حاضر از دسترس خارج است، تورم عمومی و مسکن است. آمارهای رسمی نشان می دهند که میزان تورم سالانه تهران در سال 1403، رقم 32.5‌ درصد بود که با توجه به این رقم نرخ دولتی افزایش اجاره بها می توانست بین 10 تا 32.5‌ درصد متغیر باشد، اما در دومین سال نرخ گذاری افزایش اجاره بها، دولت همچنان سقف 25 درصدی را تصویب کرد.

این نشان می دهد، وزارت راه و شهرسازی به ماده مکمل ماده 7، ‌‌‌ یعنی ماده 8 این قانون هنوز عمل نکرده و این باعث نشتی سقف دولتی اجاره بها است. داده ها حاکی از شکافته شدن سقف دولتی اجاره مسکن در سال 1403 هستند که مستاجرها نتوانستند از آن بهره مند شوند. تحقیقات از بازار اجاره مسکن تهران نشان می دهد، با توجه به بالا بودن رقم اجاره آپارتمان، طرفین قرارداد عمدتا بر مدار نرخ رشد پایین تر از 30 درصد برای تمدید قرارداد عمل کرده اند.

با وجود تعیین سقف افزایش نرخ اجاره بها برای دومین سال پیاپی، اما بسیاری از کشورها همچون ترکیه و آرژانتین تجربه ناموفقی در بازار اجاره مسکن خود به واسطه نرخ دستوری اجاره بها داشته اند. دولت ترکیه که به منظور مهار تورم اجاره، سقف ۲۵ درصد را به عنوان رشد مجاز اجاره بها تعیین کرده بود، با شکست مواجه و باعث شد وضعیت اجاره نشینی در این مدت بحرانی تر شود.

در نتیجه، دولت با تشدید عدم دسترسی به مسکن در نهایت از سیاست غلط عقب نشست. با لغو قانون نرخ دستوری اجاره بها، در ترکیه، تورم اجاره مسکن از ۵۱‌‌‌ درصد به ۳۳‌‌‌ درصد در سال ۲۰۲۴ رسید. آرژانتین نیز در بازه ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۳ با مداخله دولت در تعیین نرخ اجاره بها باعث کاهش ۴۰ درصدی عرضه مسکن اجاره ای و رشد ۲۰۰ هزار واحد خانه خالی شد. دولت آرژانتین نیز در سال ۲۰۲۴ به نرخ دستوری اجاره بها پایان داد که این باعث افت ۴۰ درصدی اجاره بهای واقعی و افزایش ۱۷۰ درصدی عرضه اجاره ای شد.

اگرچه مصوبه نرخ دولتی اجاره بها با هدف تنظیم بازار اجاره مسکن با نرخ دولتی و کمک به مستاجران تعیین شده است، اما تجربه سال گذشته و همچنین تجربه کشورهای مختلف نشان می دهد که نرخ دستوری اجاره بها مانند یک بومرنگ عمل خواهد کرد. به این معنا که به واسطه واکنش منفی موجرها به نرخ، در نهایت شرایط سخت تورمی بار دیگر به مستاجرها اصابت کرده است. در واقع، با هدف کنترل تورم پیش می رود اما با تورم بیشتر به سمت مستاجرها بازمی‌گردد.

این عملکرد بومرنگ گونه نرخ دولتی 25 درصد برای اجاره نشین ها با سه سناریو همراه خواهد بود. در سناریوی اول، احتمال افزایش اجاره بها در حوالی نرخ مصوب با توجه به کاهش چشمگیر تورم اجاره تهران در ماه های اخیر است که ثبات قیمت مسکن به این ترمز سرعت اجاره بها کمک کرده است. تورم اجاره مسکن در کشور مطابق آمار رسمی نیز پارسال 41‌ درصد بود و بهار امسال به 37‌ درصد رسید و همچنین، بر اساس شاخص اجاره مسکن، تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار امسال رقم 26 درصد را نشان داد، این در حالی است که این نرخ در سال گذشته 42 درصد بود. در شهرهای جدید اطراف تهران نیز تورم اجاره مسکن در ماه های اخیر بین 16 تا 20‌ درصد بوده است.

در سناریوی دوم، احتمال کاهش عرضه آپارتمان از سوی موجرها و خروج آنها از بازار اجاره وجود دارد. زیرا از یک طرف موجرها تمایل به افزایش رقمی بیشتر از نرخ دولتی دارند و از سوی دیگر به دلیل ترس از جریمه سه برابری و حق شکایت پنج ساله مستاجر ترجیح آنها خروج از بازار اجاره مسکن است و در سناریوی سوم نیز، احتمال شیوع پدیده تغییر مستاجر به جای تمدید اجاره نامه مطرح است.

در واقع با توجه به اجرایی نکردن ماده مکمل ماده 7 توسط متولی مسکن، رهگیری آپارتمان هایی که برای اولین بار اجاره داده می شود سخت یا غیرممکن به نظر می رسد، و این فرصتی برای موجرها برای افزایش اجاره بالاتر از سقف تعیین شده دولتی است. اما تجربه سال گذشته نرخ گذاری دولتی افزایش اجاره بها نشان می دهد، رقم سقف 25 درصدی در قراردادها رعایت نمی شود و در بازار مسکن التهاب ایجاد کرده است. سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که برای کنترل تورم اجاره و جهت جلوگیری از تورم افسارگسیخته چه باید کرد؟

اولین راهکار پیش رو این است که وزارت راه و شهرسازی باید از مستاجران کم درآمد حمایت مستقیم کند و با شناسایی آنها، یارانه های دولتی را در اختیار آنها قرار دهد. تعیین نرخ رشد مجاز اجاره بها در واقع خطای سیاستگذاران مسکن است که آن را به تمامی مستاجران تعمیم می دهند. درکشورهایی که سیاست نرخ رشد مجاز برای اجاره بها به شکل پایدار اجرا می شود مانند اروپا که این سیاست در آنجا مشکل ساز نیز نبوده است، فقط برای بلوک های اجاره ای ساخته شده با امکانات دولت و شهرداری اعمال شده است و نه برای کل بازار اجاره.

در این کشورها شرکت های اجاره داری از شهرداری ها زمین و از دولت منابع و تخفیفات برای احداث و عرضه دریافت می کنند و واحدها را به کم درآمدهای معرفی شده توسط دولت محلی با نرخ های حمایتی ابلاغی اجاره می دهند و در عین حال حاشیه سود متعارف برای اجاره دارها در نظر گرفته می شود.

راهکار دومی که مطرح می شود، اجاره به شرط تملیک است که به مستاجران فرصتی سه تا پنج ساله برای خرید ملکی که آن را اجاره کرده اند می دهد.

سومین راهکار به تقویت و توسعه حمل و نقل و خدمات زندگی در حومه شهر برمی‌‌‌گردد، زیرا با توجه به هزینه پایین تر آپارتمان ها در حومه شهر، امکان جای گیری مستاجرهای بیشتر را در حومه تهران فراهم می کند. آخرین اقدام اثرگذاری که سیاستگذار مسکن می تواند اعمال کند، ابزارهای تشویقی برای استفاده از ظرفیت آپارتمان های سرمایه گذاری شده (خانه های خالی) است. در واقع متولی مسکن می تواند شرایطی را برای عرضه آپارتمان هایی فراهم کند که برای سرمایه گذاری بلندمدت صورت گرفته اند و در حال حاضر خالی مانده اند، تا به مصرف بازار اجاره مسکن برسند.

دنیای اقتصاد