لزوم راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای

به گزارش اخبار ساختمان، سالهاست با آغاز فصل و انتقالات مسکن، نرخ اجاره بها دستخوش تحولات و رشد قیمت می‌شود و هر بار دولت‌ها تلاش دارند با اجرای برنامه‌های کوتاه مدت به نوعی این بازار را ساماندهی کنند که هیچ گاه برنامه های آنها نه تنها موجب ساماندهی بازار و تعادل قیمت ها نمی شود بلکه رشد بیش از حد تصور و بالاتر از نرخ تورم را شاهد می شویم.

کارشناسان بر این باور هستند که برنامه های کوتاه مدت در بازار اجاره تاثیری نخواهد گذاشت. بنابراین یکی از راه‌های ساماندهی بازار اجاره بها متعادل شدن عرضه و تقاضا است که این مهم می تواند با اجرای برنامه های بلند مدت ساخت و ساز برای اقشار هدف محقق شود. آنها بر این باور هستند که می توان همانند سایر کشورها صنعت اجاره داری را در کشور راه اندازی کرد. البته این ایده از جمله ایده‌هایی است که از درون وزارت راه و شهرسازی مطرح شد اما مشخص نشد چه مطالعاتی از آن پشتیبانی می‌کند و میزان موفقیت آن چقدر خواهد بود.

کنترل التهاب مسکن با اجاره داری حرفه ای

در شرایط کنونی راهکار اساسی این است که به جای آنکه دولت منابع و اراضی خود را صرف فعالیت‌های شتابزده کند در کلانشهرها برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده و بهسازی واحدهای قدیمی متمرکز شود; در واقع دولت باید با این ذهینت که هم نظام مسکن و شهری سامان پیدا کند و هم در آینده از محل اراضی دولتی تعداد بیشتری واحد مسکونی به بازار عرضه کند وارد عمل شود.

یک راهکار استفاده از اراضی دولتی برای ساخت واحدهای استیجاری است; یکی از اصلی ترین روشهای کنترل التهاب و هیجان بازار مسکن راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای است; چرا که به واسطه آنکه تامین اجاره بها و اجاره نشینی در شرایط فعلی و در نبود بازار اجاره داری حرفه ای به مهم‌ترین دشواری معیشتی خانوارها تبدیل شده است تقاضا برای خرید مسکن به حالت هیجانی درآمده است و همه خانوارها تلاش می کنند به مسکن ملکی دسترسی داشته باشند تا از اجاره نشینی و پرداخت اجاره بهای سنگین رهایی یابند. با راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای عطش خرید مسکن نیز کاهش می یابد و این موضوع تا حد زیادی به کنترل التهاب در بازار مسکن کمک می کند.

اکنون با وجود وضعیت نامناسب بازار اجاره در سال‌های اخیر به خصوص در سال جاری وزارت راه و شهرسازی این روزها به فکر سامان‌دهی این بازار با راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای افتاده است اما کارشناسان بر این باورند باید زیرساخت‌های آن آماده شود.

نظام اجاره داری حرفه‌ای چگونه عمل میکند؟

در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی آمده و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.این اقدام سالهاست که در کشورهای اروپایی به خصوص آلمان در حال اجرا است.

ساماندهی اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد موسساتی برای تحقق آن در دستور کار وزارت راه و شهرسازی است.

یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها ورود استارتاپ ها است چون استارتاپ ها بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.

همچنین آغاز اجاره داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی ندارد چرا که تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. قرار است این مؤسسات از طریق استارت آپ ها تشکیل و شروع به فعالیت کنند.

استفاده از توان بخش خصوصی برای اجاره داری حرفه ای

علی دینی‌ترکمانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه هر نوع سیاست برای ساماندهی بازار مسکن باید از مجرای درست انجام شود معتقد است در این زمینه استفاده از توان بخش خصوصی چه به لحاظ فنی و چه از نظر مالی می‌تواند راهگشا باشد.

وی با بیان اینکه آورده مالی بخش خصوصی باید مانند تسهیلات و اعتبارات بانکی عمل کند توضیح داد: به این معنا که از طریق عواید مشارکت با دولت در حوزه تامین مسکن ملکی و استیجاری هزینه سرمایه گذاری و سود متعارف سرمایه‌گذاری برای وی پوشش داده شود.

دینی ترکمانی گفت: به‌عنوان مثال استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای راهکار بسیار مناسبی است که از محل دریافت اجاره بهای واحدهای عرضه شده به بازار اجاره سود و بازگشت اصل سرمایه وی ممکن خواهد شد.

وی ادامه داد: در نبود یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای نظام‌مند و ساماندهی شده این التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه به مراتب بیش از حالتی است که خانوارها به واحدهای مسکونی استیجاری به نرخ اجاره معقول دسترسی داشته باشند؛ بنابراین در صورتی که دولت در برنامه‌ها و سیاست‌های خود راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار دهد می‌توان نسبت به کاهش التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن به واسطه کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن امیدوار بود.

لازمه استقبال بخش خصوصی از اجاره داری حرفه‌ای و شرکتی، تخصیص حمایت‌های متنوع و یارانه‌های مالیاتی و بانکی به سرمایه گذاران در این بخش است؛ در غیر این صورت باید همچنان شاهد ورود سوءاستفاده گران از خلاءهای قانونی مالیاتی در بخش اجاره بها به حوزه اجاره داری غیر حرفه‌ای و غیرشفاف خواهیم بود.

روانشادنیا کارشناس مسکن گفت:کار اصولی برای کمک به مستاجران این است که باید به سمت تولید مسکن به قصد اجاره حرکت کنیم چرا که تعداد قابل توجهی از مردم در کشور در حال حاضر مستاجر هستند.

روانشادنیا خاطر نشان کرد: اگر دولت در یک افق 5 ساله یک نظام اجاره داری حرفه‌ای و یک نظام تولید مسکن به قصد اجاره‌داری را راه اندازی کند بهتر از دادن وعده‌هایی خواهد بود که تنها منوط به فصل نقل و انتقالات و تابستان است.

مسکن در تمام دنیا، هم در دسته کالاهای سرمایه‌ای قرار می‌گیرد و هم در دسته کالاهای مصرفی؛ در عین حال با توجه به اینکه در بیشتر کشورها با استفاده از ابزارهای مالیاتی، توانسته‌اند از جنبه سرمایه‌ای بودن آن بکاهند، امکان سنجی فعالیت حرفه‌ای در بازار اجاره داری با حاشیه سود بالا، نتایج مثبتی دارد.

اگرچه در ایران که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، محاسبه بازدهی مالی «اجاره داری» به دو روش حرفه‌ای و حقیقی بسیار پیچیده خواهد بود.

بر اساس اعلام دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن، اجاره نشینی خانوارها رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد و نسبت اجاره به قیمت مسکن بالا نیست، اما نسبت اجاره به درآمد خانوار بالاست. عوامل اثرگذار بر میزان اجاره بها شامل قیمت مسکن، سطح تورم عمومی جامعه، میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی است.

در شرایط کنونی بر اساس آمارها بیش از 35 درصد از جمعیت کشور مستأجر هستند، از این رو برنامه ریزی دولت برای رفع مشکلات این قشر بسیار ضروری است بنابراین اگر برنامه هایی مانند بازار اجاره داری حرفه ای هر چه سریع تر عملیاتی شود کمک بزرگی به مستاجران خواهد کرد.

اتاق خبر