جزئیات ساخت خانه های کوچک در تهران

به گزارش اخبار ساختمان، عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در خصوص تبیین ابعاد گوناگون ضرورت ساخت خانه‌های کوچک اندازه اظهار کرد: شهرداری تسهیلگر این راه است و برای خانه‌های کوچک اندازه سقف حداکثر ۲۰ درصد مساحت زیربنا و ۴۰ درصد تعداد واحدها را در نظر گرفته است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران ادامه داد: از آنجا که بر اساس قانون اساسی تأمین مسکن مناسب برای مردم یکی از وظایف دولت است، شهرداری تهران به عنوان تعهد اجتماعی برای خود چنین وظیفه‌ای قائل است.

وی بر لزوم توجه به شرایط تهران در رابطه با مسکن تأکید کرد و گفت: با توجه به آمار سال ۹۵ شهر تهران از نظر جمعیتی در رده شهرهای با کمترین رشد، بین شهرهای ایران بوده است. این در حالی است که طی همین سال‌ها فضاها و شهرهای پیرامونی پایتخت شتابان‌ترین رشد جمعیتی را داشته‌اند، اکنون برای رفت و آمد به محل کار و زندگی، یک و نیم میلیون سفر صبحگاهی و همین تعداد سفر عصرگاهی روی می‌دهد.

معاون شهردار تهران تصریح کرد: از آنجا که سرانه‌های خدماتی شهرهای پیرامونی تهران در وضعیت مناسبی نیست، شاهد هستیم استان تهران به لحاظ سرانه‌های آموزشی جزء بدترین استان‌های ایران به شمار می‌رود. بر خلاف تصور عمومی ساخت و سازهای انبوه در شهرهای پیرامونی تهران همراه با خدمات مناسب برای شهروندان نبوده و این شهرها از کمبود فضاهای خدماتی همچون، فضای آموزشی، بهداشتی- درمانی، ورزشی، مذهبی-فرهنگی و فضای سبز و غیره در رنج هستند. ضمن اینکه در برخی از شهرهای نوساخته، با وجود ساخت و ساز زیاد، بسیاری از خانه‌های ساخته شده خالی هستند.

وی افزود: از آنجا که توسعه حمل و نقل بین تهران و شهرهای پیرامونی که به اسم حمل و نقل انبوه بر شناخته می‌شود، زمان طولانی و هزینه سنگینی دارد، به نظر می‌رسد در کوتاه مدت قابل تحقق نباشد و برای یک نسل دیگر باید سختی رفت و آمد بین تهران و پیرامون و آوارگی شهروندان را پذیرا بود.

گلپایگانی درباره یکی دیگر از معضلات جمعیتی تهران گفت: از سوی دیگر ما شاهد هستیم، حس تعلق ساکنان محلات تهران نسبت به سایر شهرهای ایران کاهش یافته و در وضعیت ناگواری قرار دارد. همچنین شاهد شکل‌گیری محلات فقرا و ثروتمندان هستیم، به عبارتی، توازن شهر به لحاظ اقتصادی و اجتماعی در حال از بین رفتن است.

وی در توضیح این معضل افزود: بر اساس آمارهای سال ۹۶ نزدیک به ۴۶ درصد جمعیت شهر تهران مستأجر بوده اند، این روند در دو سال گذشته شدت بیشتری داشته است تا جایی که می‌توان تخمین زد بیش از ۵۰ درصد جمعیت تهران صاحب خانه نیستند.

گلپایگانی گفت: این مسأله بر عدم احساس تعلق به محلات اثر داشته چراکه شهروندان تهرانی تقریباً هر ساله در حال کوچ درون شهری از محله‌های مرفه‌تر به سمت محلات میانی و پایین‌تر و پس از آن، سکونت در خارج از شهر هستند.

وی افزود: بد مسکنی دهک پایین در تهران یکی دیگر از چالش‌هاست؛ کسانی که در بافت‌های فرسوده و در ساختمان‌های ناپایدار زندگی می‌کنند یا کسانی که در محلات ناکارآمد به لحاظ کالبدی مستقر هستند و وضعیت خدماتی نابهنجاری دارند.

معاون شهردار تهران گفت: از آنجا که بیشتر مراکز کار و فعالیت مثل بازار تهران، دانشگاه‌ها و مراکز اداری و درمانی به صورت خطی روی محور تجریش تا ری که سازمان فضایی تهران را شکل می‌دهد قرار دارند، شاهد هستیم برای کسانی که در دانشگاه‌های تهران درس می‌خوانند فضای سکونتی مناسب تأمین نشده است. همچنین تعداد زیادی کارگر در بازار تهران مشغول به کار هستند که مطالعات نشان می‌دهد برخی از این افراد در محلات پیرامون بازار که وضعیت مناسبی به لحاظ امکانات سکونت ندارد، زندگی می‌کنند.

به گفته گلپایگانی؛ شهرداری به کمک مردم و صاحبان سرمایه و البته نهادهای دولتی وظیفه خود می‌داند با گام‌هایی راه را برای تأمین خانه برای همه مردم هموارتر کند.

وی گفت: در واقع بسیاری از کسانی که در شهرهای اطراف زندگی می‌کنند، چون در تهران محل زندگی آبرومند و درخور نمی‌توانند تهیه کنند، مجبور به سفرهای هر روزه هستند. یا خیلی از افرادی که در تهران زندگی می‌کنند در شهرهای ییلاقی نزدیک، خانه‌های بزرگ دارند، اما نیاز دارند در تهران هم جایی برای سکونت داشته باشند و با یک واحد ۵۰ متری هم هدفشان تأمین می‌شود، در نتیجه نیازی نیست یک واحد ۱۵۰ متری داشته باشند.

گلپایگانی افزود: گاهی اوقات این مسأله برای سالمندانی است که نیاز دارند کنار فرزندانشان باشند و یک خانه کوچک برای آنها کفایت می‌کند.

معاون شهردار در ادامه گفت: ما در سنت سکونت ایرانی خانواده گسترده داشته ایم، چون خانواده گسترده یعنی زندگی پدر و مادر و فرزندان در یک خانه با اتاق‌های زیاد که به واسطه یک حیاط مرکزی به هم وصل بوده اند و این گونه تمایل فرزندان به بودن در کنار خانواده در سال‌های اولیه ازدواج، فراهم می شده است.

وی افزود: اما اکنون امکانی برای تبعیت از فرهنگ خانواده گسترده با مدل کالبدی متفاوت نسبت به گذشته در زندگی آپارتمانی وجود ندارد زیرا از یک سو فرزندان توان تأمین مسکن بزرگ نزدیک خانواده‌هایشان را ندارند و از سوی دیگر امکان ساختن واحدهایی با اندازه‌های متفاوت در یک مجتمع ایجاد نشده است تا جوانان بتوانند سال‌های اولیه زندگی را در کنار خانواده خود سپری کنند.

وی درباره ایراد ضوابط و مقررات شهری در خصوص اندازه خانه‌ها نیز بیان کرد: اگر بخواهیم از منظر ضوابط و مقررات شهری و معماری به مسأله نگاه کنیم، این ضوابط برای همه محلات و الگوهای سکونتی یکسان است. یعنی هر قطعه زمین در هر جای تهران باشد باید از یک ضابطه ساخت و ساز پیروی کند.

معاون شهردار افزود: آنچه باعث ایجاد محدودیت در ساخت خانه در ابعاد کوچک اندازه شد، مربوط به ضوابطی است که بعد از سال ۹۱ و با ابلاغ طرح تفصیلی ایجاد شد. که بر اساس آن اکنون میانگین مساحت واحدهای مسکونی شهر تهران به صد متر رسیده، در حالی که این مساحت با تعداد افراد و شرایط اقتصادی انطباق ندارد.

گلپایگانی گفت: الان در تهران اگر کسی بخواهد واحد کوچک اندازه بخرد یا اجاره کند چنین امکانی برایش خیلی کم است. در حالی که امکان انتخاب و آزاد بودن در مقابل مجبور بودن موضوع بسیار مهمی است.

وی افزود: برخی معتقدند تهران باید تا حدی گران بشود که بتوان جمعیت آن را کنترل کرد، یا خانواده‌هایی که تازه دارند شکل می‌گیرند، در این شهر نباید جای سکونت داشته باشند که این نگاه خودخواهانه به معنی بیرون کردن فقرا از شهر است.

معاون شهردار تهران تصریح کرد: در مقابل نگاهی شبیه کشورهای سوسیالیستی وجود دارد که بر اساس آن می‌گفتند برای همه طبقات تنها دو مدل نقشه وجود داشته باشد و همه مردم در آن زندگی کنند. همچنین اندازه همه ساختمان‌ها کوچک باشد.

وی افزود: در سابقه تاریخی خانه ایرانی عمده ترین ویژگی خانه، ارتباط بین طبیعت و فضای سرپوشیده خانه از طریق حیاط بوده است. بنابراین جاهایی که امکان انطباق با الگوی معماری ایرانی وجود دارد، ما باید آن را ایجاد کنیم تا نخواهیم برای همه شهر نسخه واحد بپیچیم؛ بلکه متناسب با شرایط اجتماعی، اقتصادی و ویژگی‌های محیطی امکان طراحی متنوع را فراهم کنیم.

گلپایگانی در ادامه گفت: اگر همه این سوالات و چالش‌ها را کنار هم بگذاریم، پاسخ و راه حل نمایان می‌شود؛ ما برای حل حمل و نقل بین تهران و پیرامون تهران دو راه داریم، یا باید شبکه حمل و نقل ریلی را تقویت کنیم یا اینکه نیاز به رفت و آمد هر روزه را کاهش دهیم.

معاون شهردار تهران تصریح کرد: گمان می‌کنم اگر از کسانی که هر روز بین تهران و شهرهای اطراف در حرکت هستند، بپرسیم بین یک خانه سی متری در مرکز شهر و نزدیک به محل کارشان با یک خانه هشتاد متری در شهرهای پیرامونی کدام را انتخاب می‌کنند، پاسخ تعداد قابل ملاحظه خانه کوچک در میانه شهر است، اما در شرایط امروز عرضه مسکن این انتخاب برای خریدار فراهم نیست و بر مبنای پیشنهاد شهرداری بهتر است این امکان انتخاب فراهم و آزادی انتخاب برای همه مردم با شرایط و نیازهای گوناگون ایجاد شود.

وی افزود: ما در بررسی و مقایسه ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند و ساختمان‌هایی که معامله می‌شوند، شاهد بالا بودن تمایل برای معامله واحدهای کوچک هستیم در حالی که عرضه چنین واحدهایی بسیار پایین است.

گلپایگانی خاطرنشان کرد: طبق ضوابط طرح تفصیلی، امکان ساخت واحد ۳۵ متری وجود دارد، اما ضوابط سختگیرانه به ویژه در تأمین پارکینگ برای هر واحد و در همه جای شهر به صورت یکسان، برای سازنده ساخت خانه کوچک اندازه صرفه ندارد. مطالعات مشاوران شهرساز نشان می‌دهد الگوی کالبدی خانه و اندازه و کیفیت فضای سکونت وابسته به محل کار، رفت و آمد و تأمین شرایط آسایش و آرامش شهروندان هم هست و صرفاً اندازه خانه به تنهایی تأمین کننده شرایط آسایش مردم را فراهم نمی‌کند.

وی افزود: ریشه بسیاری از مشکلات حوزه مسکن به سوداگری زمین و ملک برمی گردد، مدیران اقتصادی و نمایندگان مجلس لازم است تمرکز بیشتری بر مالیات بر زمین و مسکن خالی و معامله‌های آنها ارائه کنند چراکه خانه در تهران کالای بسیار گرانی است.

گلپایگانی گفت: یک محاسبه ساده نشان می‌دهد ۴۵۰ هزار میلیارد تومان سرمایه در بخش مسکن بلوکه شده که مدیریت کلان اقتصادی نتوانسته از این سرمایه کلان در راستای رفع نیاز مردم و تولید سرمایه و کار مولد استفاده کند.

وی افزود: در حوزه مسکن کوچک اندازه شهرداری فقط قرار است تسهیل گری کند نه اینکه خودش چیزی بسازد. لازم است با برداشتن موانع از سر راه بخش خصوصی، امکان تولید و ساخت واحدهای متناسب با نیاز مردم را فراهم کرد.

معاون شهرسازی و معماری شهردار تهران درباره افزایش جمعیت پذیری تهران در نتیجه این طرح گفت: زمانی که در مناطق یک تا سه بیش از ظرفیت طرح تفصیلی ساخت و ساز می‌شود، کسی نگران جمعیت تهران نیست، اما شوربختانه وقتی صحبت از طبقه متوسط و فرودست می‌شود، همه نگران جمعیت تهران می‌شوند.

وی افزود: واقعیت این است که مثلاً اگر درباره مسکن کوچک اندازه برای دانشجویان، افراد تازه ازدواج کرده یا کارگرها صحبت می‌کنیم، اینها اکنون هم در تهران دارند زندگی می‌کنند، اما خانه شأن یا دور است یا در شرایط خوبی نیست. در واقع تسهیل شرایط باعث جا به جایی جمعیت درون تهران می‌شود نه بیرون از آن.

وی گفت: آمار سال ۹۵ جمعیت روز تهران را ۱۲ میلیون نفر و جمعیت شب را ۹ میلیون نفر اعلام کرده است. باید دید واقعیت زندگی و جمعیت در تهران چه چیزی است؟

معاون شهردار تهران افزود: بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد جمعیتی مناطق مرکزی تهران که شامل مناطق ۶ و ۱۲ و بخش‌هایی از منطقه ۷ می‌شود، در حال کم شدن است.

وی گفت: ضمن اینکه آمار ساخت و ساز و تراکم ساختمانی در بافت فرسوده منطقه ۱۰ از همه مناطق بالاتر است، اما اگر آمار جمعیت این منطقه را در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۵ مقایسه کنید، می‌بینید جمعیت این منطقه افزایش چندانی نداشته است چون بعد خانوار از خانواده‌های ۴ الی ۵ نفره به خانواده ۲ نفره تغییر کرده و این یعنی جمعیت درون خود منطقه جابه جا شده است.

گلپایگانی افزود: واقعیت دیگر این است که ازدیاد جمعیت تهران اتفاق افتاده و باری که به دوش شهر گذاشته ترافیک و آلودگی هواست، در نتیجه ما باید نسبت به واقعیت‌ها راه حل های کارشناسانه بدهیم.

وی گفت: شهرداری به عنوان یک پیشنهاد مسأله خانه‌های کوچک اندازه را مطرح کرده است تا صاحبنظران درباره آن نظر بدهند، در پیشنهاد تهیه شده بحث مسکن اجتماعی و تولید خانه‌های کوچک اندازه برای دهک‌های پایین و کسانی که امکان پرداخت اجاره بالا ندارند نیز پرداخته شده است، هر چند در شرایط اقتصادی فعلی تحقق آن بسیار دشوار است، در زمین‌های متعلق به دولت و نهادهای عمومی مسکن کوچک اندازه برای اجاره به گروه‌های هدف و توسط نهادهای حمایتی پیش بینی شده و شهرداری در این بخش به عنوان تسهیل گر و ارائه دهنده مشوق عمل می‌کند.

به گفته گلپایگانی؛ شهرداری برای تغییر ضوابط نیاز به تصویب پیشنهاد خود در کمیسیون ماده پنج دارد. ضمن اینکه برای ایجاد امکان استفاده از وام مسکن برای این واحدها به تأیید سایر دستگاه‌ها نیاز هست.

معاون شهردار تهران افزود: بهتر این است مردم و صاحبنظران در این باره نظر بدهند، چون ما صاحب مردم نیستیم که بخواهیم برای همه آنها تصمیم بگیریم ضمن اینکه به انجام کارها و پرسیدن نظر کارشناسان بعد از اتمام کار اعتقادی نداریم.

وی گفت: اینکه در بخشی از شهر بلوک‌های ارزان قیمت ساخته شود، یا یک محله یا جایی در خارج از شهر به مسکن برای کم درآمدها تبدیل شود، تجربه موفقی نبوده ولی ما در ایران هنوز آن را ادامه می‌دهیم، یعنی محلات فقیرنشینی که از بسیاری از سرانه‌های خدماتی محروم هستند، ایجادمی کنیم. اما در روش جایگزین که تاکنون تجربه موفقی بوده ساختمان‌های ترکیبی ساخته می‌شود، تا در یک واحد ساختمانی ترکیبی از مساحت‌های مختلف وجود داشته باشد.

وی با بیان اینکه نمونه خوب این الگو در شهرک اکباتان وجود دارد، عنوان کرد: در این شهرک واحدهایی با مساحت ۳۵ مترمربع در ترکیب با واحدهای بزرگ‌تر طراحی شده اند، به طوری که نزدیک به ۱۰ درصد واحدهای فاز یک و سه در این شهرک مساحت ۳۵ متر مربعی دارند.

گلپایگانی گفت: طراحی شهری بر اساس خانه‌های کوچک مقیاس در سنت سکونت ایرانی و در روستاها و شهرهای مختلف وجود داشته است. روستاهای قدیمی ایران نشان می‌دهد در حالی که خانه‌های مرکز روستا کوچک بوده، اگر کسی وضع اقتصادی بهتری داشته در فاصله‌ای دورتر از مرکز، خانه‌ای بزرگ با حیاط می‌ساخته و با اینکه چنین سبکی در شهرهای اروپایی هم قابل مشاهده است، ما در تهران برعکس عمل کرده ایم، یعنی زمین‌های با کیفیت و ارزان قیمت حاشیه شهر را به خانه‌های آپارتمانی بی کیفیت تبدیل کرده ایم، اما متوسط مساحت واحدها در داخل شهر به ۱۰۰ متر مربع رسیده است.

موج