اساسنامه آپارتمان‌نشینی چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، اساسنامه آپارتمان‌نشینی قانون داخلی یک ساختمان در واحد همسایگی است. البته به تصویب رساندن قوانین آپارتمان خود مراحل زیادی دارد و ساز و کار مشخصی را باید طی کند. در این میان امکان دارد شخص یا اشخاصی قوانین مجتمع و یا بهتر است بگوییم اساسنامه مجتمع را نقص کنند. در نتیجه بهتر است شما بدانید راهکار قانونی برای جلوگیری از این اتافقات چیست و از لحاظ قانونی چه برخوردهایی با این اشخاص می‌توان کرد.

در سال‌های اخیر آپارتمان‌ها و مجتمع‌های زیادی در شهرهای مختلف ایران ساخته شده است که هر کدام طبق قانون باید یک اساسنامه داشته باشند. البته در بیشتر مواقع این اتفاق به وقوع نمی‌پیوندد و خبری از اساسنامه آپارتمان‌نشینی نیست و اعضای ساختمان به صورت توافقی آپارتمان و یا محتمع مسکونی خود را اداره می‌کنند.

انجام این مسئله باعث بروز بسیاری از مشکلات می‌شود و در این زمان است که نبود اساسنامه در آپارتمان به چشم می‌آید. اگر قوانین مجتمع و قوانین آپارتمان در یک اساسنامه به تصویب نرسیده باشد هر واحد مسکونی به روش خود عمل می‌کند و باعث بروز بی‌نظمی و بعضا دعوا بین همسایه‌ها می‌شود.

وقتی بر آپارتمان و یا مجتمعی بی‌قانونی حاکم شود کیفیت زندگی در آن محل کاهش پیدا می‌کند و امکان دارد تصمیم بر جابجایی از آن مکان نیز گرفته شود. در متن زیر تضیحاتی در مورد موارد زیر داده شده است:

* اساسنامه آپارتمان‌نشینی چیست و چه کاربردهایی دارد.
* شرایط تصویب قوانین آپارتمان و قوانین مجتمع چه مراحلی دارد.
* توضیحی در مورد تشکلات اشاره شده در اساس‌نامه آپارتمان‌نشینی.
* هزینه‌ها در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها به چه روش‌هایی وصول می‌شود.
* راهکارهای قانونی مقابله با افردای که اساسنامه آپارتمان‌نشینی را نقص می‌کنند.

اساسنامه آپارتمان چیست؟

اساسنامه آپارتمان به‌ منظور اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات مرتبط با آن تنظیم می‌شود که در آن وظایف هر یک از اعضای هیئت مدیره و مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن گفته می‌شود.

معمولا اساسنامه آپارتمان برای هر مجتمع مسکونی به‌صورت اختصاصی نوشته می‌شود و از چندین فصل تشکیل‌شده است. اغلب در فصل اول اساسنامه مجتمع و یا آپارتمان در مورد مشخصات ساختمان و زمین توضیح داده می‌شود.

در فصل‌های بعدی اساسنامه آپارتمان اطلاعاتی در مورد تشکیلات اداری، قسمت‌های اختصاصی و مشترک مجتمع، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی مجتمع، هزینه‌های مشترک و اختصاصی و مقررات متفرقه نظیر بازسازی، نقل‌وانتقال و یا تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.

در بخش‌های بعدی در مورد هر یک از فصول اساسنامه آپارتمان صحبت خواهد شد.

مشخصات ذکر شده در اساسنامه آپارتمان

در فصل اول اساسنامه آپارتمان که در مورد مشخصات ساختمان صحبت می‌شود ابتدا نام مجتمع ذکرشده و سپس آدرس آن دقیقا مکتوب می‌شود. در ادامه مدت‌زمان فعالیت مجتمع مسکونی و اعضای آن ذکر خواهد شد و درنهایت در مورد هدف مجتمع توضیح داده خواهد شد.

اساسنامه آپارتمان

تمام مالکان مجتمع یکی از اعضای مجتمع بوده و از کلیه حقوق مالکیت برخوردار خواهند بود. همچنین تمامی اعضای مجتمع در خصوص اجرای کلیه تکالیف مندرج در اساسنامه آپارتمان و قوانین مرتبط با آن باید متعهد باشند.

منظور از هدف مجتمع نیز اداره امور و نگهداری، تأمین و کنترل هزینه‌های مشترک مربوط به قسمت‌های مشاع و همین‌طور قسمت‌های اختصاصی آپارتمان است.

در سال‌های اخیر آپارتمان‌ها و مجتمع‌های زیادی در شهرهای مختلف ایران ساخته شده است که هر کدام طبق قانون باید یک اساسنامه داشته باشند.

در اساسنامه آپارتمان‌نشینی به چه تشکیلات اداری اشاره شده است؟

ارکان اداره مجتمع عبارت‌اند از مجمع عمومی، هیئت‌ مدیره و بازرسان. مجمع عمومی متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می‌توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کرده و در مورد موضوعات اساسی آپارتمان نظیر تأسیسات، هزینه و شارژ، تصویب بودجه و ترازنامه و یا تغییر اساسنامه، انتخاب هیئت‌ مدیره و مواردی از این‌ دست حق اظهار نظر داشته و می‌توانند تصمیم‌گیری کنند.

مجامع عمومی آپارتمان به دو گونه است: مجامع عمومی عادی، مجامع عمومی فوق‌العاده. مجامع عمومی به‌ صورت سالیانه برگزارشده و معمولا در تاریخ خاص و در محلی از قبل تعیین شده برگزار می‌گردد. ساعت، روز، محل و دستور جلسه مربوط به جلسات عمومی ساختمان به صورت دعوت‌نامه برای هر واحد ارسال می‌شود و معمولا یک نمونه از آن در تابلو اعلانات ساختمان نیز نصب خواهد شد.

مجمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته می‌شود که بیش از نیمی از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن‌ها در جلسه حضور داشته باشند لذا در صورت عدم حضور اکثریت ساکنین جلسات عمومی ساختمان باید در زمان دیگری مجددا برگزار گردد.

معرفی اعضای هیئت مدیره در اساسنامه آپارتمان‌نشینی

در اولین جلسه از جلسات عمومی ساختمان اعضای هیئت ‌مدیره تعیین می‌شوند که متشکل از رئیس، نائب رئیس، دبیر هیئت و خزانه‌دار خواهد بود. اداره جلسات هیئت‌ مدیره باید با حضور رئیس و در صورت غیبت وی توسط نایب‌رئیس اداره شود. تنظیم صورت جلسات و نگهداری از آن‌ها، نظارت کلی بر امور دفتر، حفظ و نگهداری اوراق و پرونده‌ها و دفاتر هیئت ‌مدیره به عهده دبیر هیئت مدیره است.

هیئت مدیره می‌­تواند یک مدیر داخلی را از بین مالکان یا افرادی خارج از ساختمان برای اداره امور اجرایی مجتمع استخدام کرده و حقوق و تکالیف وی را تعیین کند.

بعد از تعیین و انتخاب هیئت‌ مدیره، در جلسات عمومی ساختمان یک نفر از مالکان واجد شرایط به عنوان بازرس اصلی انتخاب می‌شود و یک نفر دیگر که رأی بیشتری به دست آورده است باید به‌ عنوان بازرس علی­البدل انتخاب شود. هر زمانی که بازرس اصلی استعفا داده و یا شرایط انجام‌ وظیفه را ندارد بازرس علی­البدل باید به‌ جای او انجام ‌وظیفه کند.

نحوه عملکرد هیئت ‌مدیره در خصوص اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و همچنین اظهارنظر در مورد صحت‌ و سقم میزان دارایی‌ها و حساب‌های نهایی که هیئت‌ مدیره در جلسات عمومی ساختمان ارائه می‌دهند به عهده بازرس است.

بازرس موظف است نظرات اصلاحی در خصوص وظایف خود را کتبا به هیئت ‌مدیره اطلاع دهد و در صورت عدم دریافت پاسخ قانع‌کننده از طرف هیئت‌ مدیره می‌تواند مجمع عمومی فوق‌العاده را دعوت به تشکیل جلسه کند.

هر زمانی که هیئت ‌مدیره یا بازرس و یا بیش از ۲۰ درصد کل مالکین آپارتمان تقاضای برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشند مجمع عمومی فوق‌العاده برگزار می‌شود که تمامی مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد نیز باید رعایت شود.

تعداد اعضای اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آن‌ها در چندین ماده و تبصره باید به‌صورت کاملا دقیق و حساب ‌شده در اساسنامه آپارتمان ذکر شود.

ارکان اداره مجتمع عبارت‌اند از مجمع عمومی، هیئت‌ مدیره و بازرسان. مجمع عمومی متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می‌توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کنند.

سهم مالکین از هزینه‌ها پس از محاسبه شدن از چه طریقی دریافت می‌شود؟

همانگونه که مشخص شد بعد از تصویب اساسنامه آپارتمان‌نشینی برای هر واحد عدد مشخصی هزینه به صورت ماهیانه اعلام می‌شود. این دو روش عبات است از سهمی که به صورت قانونی طبق اساسنامه و قوانین مجتمع تعیین شده و حالت دیگر توافقی است.

تعریف حالت اول که مشخص است اما در حالت دوم اعضای یک ساختمان می‌توانند با روش‌های مختلف عدد هزینه‌های ساختمان را محاسبه کنند. مثلا امکان دارد ساختمانی بر اساس متراژ هر خانه شارژ را تعیین کند و یا امکان دارد بر اساس افراد ساکن در هر واحد محاسبه انجام شود.

هزینه‌ها در آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها چگونه وصول می‌شود؟

با توجه به شیوه دریافت هزینه سهم هر واحد بعد از توافق مالکان، بقیه وظایف بر عهده مدیر ساختمان است که باقی مراحل ابلاغ و دریافت هزینه را ادامه دهد. در نظر داشته باشید چنانچه مالکی واحد خالی از سکنه داشته باشد و مدعی شود نباید هزینه‌ای پرداخت کند در حال فریب دادن شما است. همه واحد‌ها باید هزینه شارژ ساختمان را پرداخت کنند.

نفص اساسنامه آپارتمان‌نشینی توسط مالکین

اگر هر یک از مالکان به پرداخت هزینه ساختمان عمل نکرد مدیر ساختمان می‌تواند از طریق دادگستری اظهارنامه‌ای مبنی بر مطالبه هزینه‌ها از مالک پر کند. در صورتی که مالک پس از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه اقدامی جهت تسویه حساب خود با ساختمان نکند مدیر ساختمان انشعابات آب و برق و گاز برای هر آن واحد را اگر جداگانه کشیده شده باشد می‌تواند قطع کند.

اگر مالکی از پرداخت هزینه‌های ساختمان و شارژ ماهانه خود بدون هماهنگی خودداری کرد و به هیچ طریقی به اساسنامه آپارتمان‌نشینی در این زمینه عمل نکرد، راه دیگر این است که مدیر ساختمان به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بدهد.

همچنین امکان شکایت از شخصی که هزینه شارژ و ساختمان را نمی‌پردازد در دستگاه قضایی وجود دارد. پس از شکایت دادگاه پس از بررسی‌های لازم شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی نظیر برق و گاز و آب محروم می‌کند. رسیدگی به این شکایت‌ها خارج از نوبت صورت می‌پذیرد.

کیلید