دولت می‌تواند بازار مسکن را مهار کند؟

به گزارش اخبار ساختمان،

درحال‌حاضر، دو قانون (یکی مصوب سال ۹۴ و دیگری مصوب سال گذشته) برای اخذ مالیات از واحدهای مسکونی بلااستفاده وجود دارد؛ اما به‌دلیل آنچه فراهم نبودن شرایط شناسایی در سامانه‌های تحت کنترل دولت عنوان می‌شود، هنوز امکان اعمال قانون بر مالکان این آپارتمان‌های منجمد وجود ندارد. با این حال اخیرا یک پیش‌مجوز توسط کمیسیون‌های تخصصی هیات دولت برای انتقال اطلاعات مالکان از بانک داده‌های مالیاتی به سامانه وزارت راه و شهرسازی صادر شده است که اگر تصویب نهایی شود، قفل رهگیری «چندخانه‌ای»‌ها باز می‌شود.‌ دولت معتقد است این نوع مالیات در مقطع فعلی که تقاضای غیرمصرفی به بازیگر اصلی بازار خرید مسکن تبدیل شده است، می‌تواند ریسک این نوع معاملات را بالا ببرد و مانع این نوع خریدها شود. با این حال بررسی‌های رسمی و کارشناسی نشان می‌دهد نرخ مالیات بر خانه‌‌های خالی با فرمول فعلی، بازدارنده نیست و لازم است نرخ این مالیات براساس ضریبی از قیمت روز واحدهای مسکونی تعریف شود.
خانه‌های خالی در تور مالیات؟

تکلیف جداگانه دو وزارتخانه مسوول برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی، امروز در جلسه ستاد اقتصادی دولت بازخوانی می‌شود. امروز در جلسه ستاد اقتصادی دولت قرار است طرح‌ها و برنامه‌های دو وزارتخانه راه وشهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و احتمالا بانک مرکزی برای تنظیم بازار مسکن، کنترل قیمت و مهار اجاره‌بها در حضور رئیس‌جمهوری ارائه شود.
یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که هم‌اکنون به‌عنوان دستور کار بازخوانی طرح‌های دو وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی برای بازار مسکن قرار است در جلسه امروز ستاد اقتصادی دولت مورد بحث و بررسی قرار بگیرد موضوع آپارتمان‌های منجمد در تهران وشهرهای بزرگ است.قرار است قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه که پیش از این در دو قانون جداگانه مورد تاکید قرار گرفته بود در این جلسه مورد بحث و بررسی قرار بگیرد.
براساس یک آمارقدیمی مربوط به آخرین نتایج سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵، حدود ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود نیم میلیون از این واحدها در شهر تهران شناسایی شده‌اند. هر چند این آمار مربوط به ۴ سال پیش است و به‌طور قطع در مقطع زمانی فعلی که تعداد آپارتمان‌های خالی دستخوش افزایش یا کاهش شده است، آمار آپارتمان‌های منجمد متفاوت شده است. از سال ۹۵ که بازار معاملات مسکن در وضعیت رکودی قرار داشت، بازار مسکن یک دوره پیش‌رونق، یک دوره رونق کوتاه مدت و دو سال مداوم جهش قیمت را تجربه کرد و در شرایط فعلی در رکودی سنگین به سر می‌برد. بنابراین هم‌اکنون تعداد خانه‌های خالی قطعا با اطلاعات مربوط به آنها در سرشماری ۹۵ متفاوت است.
براساس دو قانون جداگانه یعنی قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ و قانون بودجه سال ۹۹، دو وزارتخانه راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف به ایجاد زیرساخت‌ها و دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی با هدف عرضه این واحدها به بازار مسکن وتنظیم عرضه و تقاضای آپارتمان و در نهایت مهار اجاره‌بها و تنظیم قیمت مسکن هستند. دو تکلیف قانونی یکی در ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم ودیگری در تبصره ۶ قانون بودجه سال ۹۹ برای دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه تعیین شده است که در هر کدام از این دو قانون، دو فرمول متفاوت برای دریافت مالیات از این خانه‌ها تعیین شده است.
براساس قوانین موجود در این زمینه، دو تکلیف برای دو وزارتخانه راه وشهرسازی و امور اقتصادی و دارایی برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی تعیین شده است. تکلیف اول متوجه وزارت راه وشهرسازی است که در ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مورد اشاره قرار گرفته است. براساس ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزارنفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد.فرمولی که برای دریافت این نوع مالیات تعیین شده است دریافت مالیات در سال دوم خالی ماندن واحد مسکونی بعد از شناسایی آن به میزان معادل یک دوم مالیات متعلقه (یک دوم مالیات اجاره‌بهای یک ماه واحد مسکونی)، در سال سوم معادل مالیات اجاره‌بهای یک ماه واحد مسکونی و در سال چهارم و بعد معادل یک ونیم (۵/ ۱) برابر مالیات اجاره‌بهای یک ماه آن واحد است. همچنین براساس تبصره۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.
این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمی، عادی، وکالتی و... را در کلیه نقاط کشور فراهم کند. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند. در حالی‌که این قانون در سال ۹۴ به تصویب رسید این سامانه اخیرا شکل گرفته، هر چند اطلاعات آن همچنان کامل نشده است.

در حالی‌که قرار است در ستاد اقتصادی دولت امروز موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی به‌عنوان یکی از راهکارهای تنظیم بازار مسکن مورد بحث و بررسی قرار بگیرد اما قانون موجود در این زمینه دارای چند ابهام مهم است که لازم است در ستاد اقتصادی دولت این ابهامات مطرح و درباره آنها تصمیم‌گیری شود.زمان خالی شدن وطول زمان خالی ماندن و بلااستفاده بودن خانه‌هایی که به‌عنوان خانه خالی شناسایی می‌شوند یکی از موارد مهم ابهام است.مشخص نیست که آیا سال اول خالی بودن واحدهای مسکونی که ملاک دریافت مالیات قرار می‌گیرد و قرار است در قالب ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم از سال دوم مالیات از مالکان این واحدها دریافت شود، سال تصویب این قانون یعنی سال ۹۴ است؟ به این معنا که خانه‌هایی که از سال ۹۵ تاکنون خالی مانده‌اند مشمول پرداخت مالیات هستند؟

آیا این مبدا زمانی، سال گذشته است و امسال از خانه‌هایی که از سال گذشته خالی مانده بودند و هم اکنون در سال دوم خالی ماندن قرار دارند، مالیات دریافت می‌شود؟ آیا سال اول اجرای این قانون، امسال در نظر گرفته خواهد شد و از سال بعد واحدهای مسکونی که از امسال خالی بوده‌اند، باید مالیات پرداخت کنند؟

ابهام دیگر آن است که آیا ملاک دریافت مالیات از خانه‌های خالی داشتن سند محضری است؟ یا خانه‌های خالی فاقد سند محضری و دارای پایان کار نیز مشمول پرداخت مالیات می‌شوند؟ همواره بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند محضری هستند و تنها پایان کار دارند. از آنجا که یک فاصله زمانی چند ماهه بین دریافت پایان کار با صدور سند رسمی وجود دارد ملاک دریافت مالیات از خانه‌های خالی، واحدهای دارای سند محضری است یا از واحدهای خالی از سکنه که تنها پایان کار دارند نیز مالیات دریافت می‌شود؟

از آنجا که دولت مصمم است قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه را به سرعت و در امسال اجرایی کند لازم است از این قوانین به سرعت ابهام‌زدایی شود. تکلیف دوم مشخص شده در قانون برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی متوجه وزارت امور اقتصادی و دارایی است. این تکلیف به صراحت در تبصره ۶ قانون بودجه ۹۹ کشور مشخص شده است. براساس این تبصره قانونی، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده است با همکاری شهرداری‌های سراسر کشور واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت در سال‌های ۹۸ تا ۹۹ را شناسایی و مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکانی که بیش از یک خانه‌خالی دارند اخذ کند.
در این تبصره قانونی دریافت مالیات از چند خانه‌ای‌ها که واحدهای دو یا چند خانه خالی از سکنه در مالکیت آنها قرار دارد در دستور کار قرار گرفته است.در واقع دو قانون برای یک مالیات هم‌اکنون روی میز دولت قرار دارد که باید در مورد اجرای هر کدام از آنها در امسال تصمیم‌گیری کند.

در حالی‌که قرار است امروز در جلسه ستاد اقتصادی دولت مطابق با دستور روز جمعه رئیس‌جمهوری به وزیر راه و شهرسازی برای ارائه برنامه‌های این وزارتخانه در حوزه مسکن در این جلسه، موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی مورد بحث و بررسی قرار بگیرد یک سوال مهم در این زمینه وجود دارد مبنی بر اینکه آیا در جلسه امروز قفل رهگیری «چند خانه‌ای»‌ها برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی گشوده می‌شود؟

مطابق قانون از سال ۹۴ باید سامانه شناسایی خانه‌های خالی از سکنه راه‌اندازی شود تا سازمان امور مالیاتی بتواند با استناد به اطلاعات آن اقدام به دریافت مالیات از این واحدهای مسکونی کند. دو دستگاه که اطلاعات کلیدی مربوط به تعداد خانه‌های خالی و هویت مالکان آنها را در اختیار دارند سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین سازمان امور مالیاتی هستند. از آنجا که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور زیرمجموعه قوه‌قضاییه است هماهنگ شدن دولت با این قوه و این سازمان برای دسترسی به اطلاعات ملکی و هویتی مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه با پیچیدگی‌هایی همراه است.
از این رو دسترسی به اطلاعات سازمان امور مالیاتی که زیر مجموعه وزارت امور اقتصادی و دارایی است در اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای دولت سهل‌الوصول‌تر است. از آنجا که در زمان نقل و انتقالات ملکی، اطلاعات مربوط به هویت فروشندگان و خریداران واحدهای مسکونی در سازمان امور مالیاتی به ثبت می‌رسد این سازمان بانک اطلاعاتی جامعی از هویت مالکان واحدهای مسکونی در اختیار دارد که می‌تواند آن را در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان –سامانه شناسایی خانه‌های خالی قرار دهد. اخیرا در کمیسیون زیربنایی دولت مصوب شده است اطلاعات این سازمان در اختیار سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی قرار بگیرد. قرار است به‌زودی این موضوع در هیات دولت نیز به تصویب برسد.
هر چند این موضوع به این معنی نیست که الزاما همه مشخصات خانه‌های خالی و هویت مالکان آنها از این طریق مشخص خواهد شد، اما آنچه محرز است آنکه چند خانه‌ای‌ها از این طریق شناسایی خواهند شد و با سایر اطلاعات مربوط به سایر دستگاه‌ها همچون اطلاعات دستگاه‌های خدمات‌رسان از جمله اطلاعات مربوط به اداره‌های برق، آب، گاز و... به‌عنوان لایه‌های مکمل، اطلاعات مربوط به آدرس خانه‌های خالی و هویت مالکان آنها قابل شناسایی خواهد شد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دولت مصمم است تا قبل از پایان تابستان امسال، همه سازوکارهای لازم برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را فراهم کند تا اجرای این قانون از نیمه دوم سال کلید بخورد.

منبع: دنیای اقتصاد