آیا احتکار مسکن به پایان می رسد؟

به گزارش اخبار ساختمان، گرانی مسکن و افزایش اجاره بها در کشور و بویژه کلان شهر تهران در ماه‌های اخیر به حدی رسیده است که به قول محمدباقر قالیباف؛ رئیس مجلس یازدهم بسیاری از مردم حتی با تخصیص کامل حقوق و دستمزد خود به اجاره‌ی مسکن هم نمی‌توانند از پس این هزینه برآیند.

علل اصلی گرانی مسکن در سال‌های اخیر در وهله‌ی اول کاهش شدید عرضه‌ی مسکن است که رئیس جمهور هم هفته‌ی گذشته به آن اذعان داشت و گفت: اعتراف می‌کنیم که در عرضه مسکن عقب ماندیم! دلیل دوم آشفته بازار مسکن را می‌توان در دلالی و احتکار سوداگران بازار مسکن جستجو کرد.

طبق آمار رسمی سال ۹۵ تعداد خانه‌های خالی در کشور نزدیک به ۲ میلیون است که عرضه‌ی نیمی از آن در بازار می‌تواند به کاهش چشمگیر قیمت خرید و فروش یا اجاره بهای مسکن منجر شود. البته برای این معضل نیز چندین سال است که کارشناسان اقتصادی روش استفاده از ابزار مالیاتی را که در همه جای دنیا برای مقابله با سفته بازی در بازار‌های مختلف استفاده می‌شود توصیه کرده اند، اما در هفت سال گذشته دولت تدبیر و امید علاوه بر سرکوب تولید و ساخت مسکن به این راهکار جلوگیری از دلالی و حتکار منازل مسکونی نیز با اینکه به تصویب مجلس هم رسیده بود رغبتی نشان نداد.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و تا سال ۱۳۸۰ نیز جاری بود، ولی به دلیل هزینه‌های بسیار زیاد ارزش‌گذاری املاک و اثرگذاری پایین و نبود زیرساخت‌های اجرایی در سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد. این پایه مالیاتی مجدداً در سال ۹۴ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌ماندند، در سال اول مشمول مالیات به میزان ۵۰ درصد اجاره بها می‌شدند و در سال‌های بعد نیز هر سال ۵۰ درصد به میزان آن اضافه می‌شد و ملاک زمان محاسبه نیز از سال ۱۳۹۵ یعنی زمان تصویب قانون بود.

بسیاری از کارشناسان و حتی مسئولین بر این باور بودند که این میزان مالیات بازدارنده نخواهد بود و مالکان را مجبور به اجاره واحد‌های خالی نمی‌کند. امید علی پارسا؛ رئیس سازمان امور مالیاتی کشور دو هفته‌ی پیش در یک برنامه رادیویی به لزوم افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی تاکید کرد.

به دنبال طرح این مسائل مجلس یازدهم که خود را مکلف به حل مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم می‌داند و اکثر نمایندگان آن با همین شعار از مردم رای اعتماد گرفته اند در اولین طرح دو فوریتی خود یکشنبه‌ی همین هفته کلیات طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات بر خانه‌های خالی) را تصویب و جزئیات آن را منتشر کرد.

ماده ۵۴ جدیدی که در نظر گرفته شده است بدین شرح است: واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) خانه خالی شناسایی شوند چنانچه بیش از دوازده ماه از پایان عملیات ساخت (برای واحد‌های نوساز) یا بیش از شش ماه از آخرین نقل و انتقال یا آخرین زمان سکونت (برای واحد‌های غیرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالیاتی به ازای هر ماه دو برابر ارزش اجاری ماهانه ملک می‌شود که این مالیات در سال‌های بعد ۵۰ درصد بیش از سال قبل خواهد بود و این مالیات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهر‌ها خواهد شد.

بر اساس این طرح دو اصلاح مهم در قانون مالیات بر خانه‌های خالی صورت گرفته است که می‌تواند به اجرایی شدن و اثرگذار بودن آن در بازدارندگی از عدم عرضه مسکن و احتکار خانه‌های خالی منتهی شود.

اول اینکه در طرح اصلاح قانون نرخ مالیات بر خانه‌های خالی به نسبت قانون پیشین چهار برابر افزایش یافته است به طوری که در سال اول خالی بودن خانه از سکنه ۲ برابر هزینه‌ی اجاره بها از مالک مالیات اخذ می‌شود.

دوم اینکه در طرح اصلاح قانون سازوکار‌های اجرایی مناسبی برای رهگیری و شناسایی واحد‌های خالی از طریق سامانه املاک و اسکان در نظر گرفته شده است. به طوری که در تبصره ۸ این طرح آمده است: دستگاه‌های خدمت‌رسان مکلف‌اند ظرف ۳ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، به منظور ارائه خدمات به متقاضیان، محل سکونت ثبت شده آن‌ها را صرفاً از سامانه املاک و اسکان، استعلام نموده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند:
الف) ارزیابی جهت بهره‌مندی از سیاست‌های حمایتی
ب) دافتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها و مؤسسات اعتباری
ج) تعویض پلاک خودرو توسط نیروی انتظامی جمهوری اسلامی
د) صدور دفترچه بیمه و بیمه‌نامه توسط سازمان تأمین اجتماعی و بیمه مرکزی ایران
هـ) تخصیص خوابگاه دولتی به دانشجویان توسط وزارت علوم، تحقیقات و فناوری
و) تخصیص کد بورسی توسط سازمان بورس و اوراق بهادار
ز) تخصیص سهمیه طرح‌های مدیریت ترافیک و آلودگی هوا توسط شهرداری‌ها
ح) ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش و پرورش
ط) ارسال اسناد و مدارکی نظیر گواهینامه، دسته‌چک، اخطاریه، ابلاغیه و... که بنا به ضوابط قانونی می‌بایست به محل سکونت افراد ارسال شود.
ی) صدور انواع پروانه، گواهی و مجوز توسط شهرداری‌ها
ک) ارائه انواع تسهیلات بانکی مربوط به حوزه مسکن از جمله صندوق پس‌انداز مسکن یکم و یا تسهیلاتی که جهت ارائه آن‌ها املاک مشمول، در رهن بانک قرار می‌گیرد توسط بانک عامل
ل) ارائه انشعاب جدید آب، برق یا گاز طبیعی توسط وزارت‌خانه‌های نیرو و نفت.

تعداد خانه‌های خالی کشور ۲ برابر عرف دنیا

سید احسان خاندوزی؛ نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس می‌گوید: بر اساس استاندارد‌های بین‌المللی اگر ۴ الی ۵ درصد خانه‌های هر کشوری در یک بازه زمانی کوتاه مدت، خالی باشند به جهت جا به جایی خانوار متعارف است، اما این نرخ در کشور ما بیش از ۹ درصد و در شهر‌هایی مثل تهران بیش از ۱۸ درصد است بنابراین در کل کشور بیش از دو برابر عرف دنیا و در شهر‌هایی مثل تهران بیش از ۴ برابر عرف دنیا خانه‌های خالی داریم.

خانه‌های خالی پایتخت بیش از کل ساخت و ساز مسکن کشور در یک سال

خاندوزی درباره کارکرد این مالیات در کوتاه مدت افزود: پس از تصویب این قانون می‌توانیم شاهد توقفی در افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های آینده باشیم. ما سالانه نزدیک به ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخت بخش خصوصی در کشور داریم و وزارت راه و شهرسازی هم هدفگذاری‌هایی بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در یک سال برای کل کشور دارد.

اگر به تعداد بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی فقط در شهر تهران توجه کنیم، متوجه می‌شویم که عرضه این مسکن‌ها به معنای این است که کل هدف یک‌ساله وزارت راه و شهرسازی پوشش داده شده است و می‌تواند معادل سرمایه گذاری یک سال برای ساخت مسکن باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی درآمد پایدار برای جبران کسری بودجه دولت

مالیات بر خانه‌های خالی علاوه بر اینکه می‌تواند به عرضه خانه‌های خالی و در نتیجه کاهش یا توقف نوسانات مسکن کمک کند می‌تواند به عنوان یک پایه‌ی مالیاتی به درآمد‌های مالیاتی دولت در این شرایط که درآمد‌های نفتی به شدت کاهش یافته و دولت کسری بودجه اساسی دارد اضافه شود.

از سوی دیگر بیم آن وجود دارد که این اخذ مالیات از خانه‌های خالی منجر به فرار سرمایه گذاران و سازندگان از بازار مسکن شده و در نتیجه موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت شود و نتیجه‌ی عکس بدهد. در همین رابطه رئیس مجلس دیشب در برنامه زنده تلویزیونی تاکید کرد: با توجه به کاهش چشمگیر ساخت مسکن در سال‌های گذشته و عقب ماندگی در این بخش پیشنهاد روشن ما به دولت این است که زمین بیش از ۵۵ درصد هزینه‌ی ساخت مسکن را تشکیل می‌دهد بنابراین دولت می‌تواند با ارائه زمین و با مشارکت خود مردم و بخش خصوصی و حتی استفاده از بازار سرمایه این عقب ماندگی بخش عرضه مسکن را جبران کند.

مجید شاکری؛ کارشناس مسائل اقتصادی نیز گفت: عرضه اعیان مستغلات در اختیار دولت به خصوص در حاشیه حریم شهر نه خود شهر برای ایجاد بافت مسکونی جدید نه مسکن جدید! می تواند مشکل گرانی مسکن و همچنین کسری بودجه دولت را به حدی جبران کند. یعنی زمین حاشیه شهر را که منابع طبیعی است و همان بیابان است دولت اعیانش را به افراد واگذار کند. اعیانی که روی آن طرح شهری گذاشته شده یعنی اعیانی که مشخص است چه متراژی چه کیفیت بنایی چه تعداد طبقاتی با چه کاربری و در چارچوب چه طرح شهری‌ای بناست قرار بگیرد، یک چنین چیزی به فوریت هم پاسخ به کسر عرضه دارایی سرمایه‌ای است و هم پاسخ به کسر عرضه دارایی به معنی مسکن کوچک و متوسط برای اسکان افراد است.

شاکری اضافه کرد: مسکن مهر بیرون از شهر بود و پول زمین را نمی‌گرفتند اما این جا پول ساخت و عیان را می‌گیرند در ثانی درباره زمین چسبیده به شهر صحبت می‌کنیم درباره بزرگ شدن شهر صحبت می‌کنیم نه اینکه شهر جدید در پردیس و اندیشه بسازیم. خیلی از زیرساخت هایش موجود است و از طرف دیگر دولت نمی‌سازد، تعاونی نمی‌سازد مردمی که با هم جمع شدند نمی‌سازند، بلکه سازنده می‌سازد..

اما بعضی کارشناسان به اجرای طرح جدید مالیات بر خانه‌های خالی ایراداتی میگیرند که به نظر می‌رسد کمیسیون اقتصادی مجلس باید به آن توجه کند.

علی مروی؛ کارشناس اقتصادی و مدیر اندیشکده حکمرانی شریف معتقد است: این طرح چند ایراد اساسی دارد که اگر تبدیل به قانون شود، به شدت مشکل زا خواهد بود؛ اولین ایراد این است که در صورت تصویب، پدیده‌ای تحت عنوان اجاره کد ملی به وجود می‌آید؛ علت بروز این پدیده هم مشخص است؛ ما نمی‌توانیم بگوییم خانوار‌ها اگر خانه دوم دارند، حتماً باید اجاره دهند یا اینکه مالیات بر خانه‌های خالی را بپردازند.

مروی ادامه می‌دهد: ایراد دوم این است که باید بپذیریم بعضی از خانه‌ها قابل سکونت نیستند و به همین دلیل خالی می‌مانند؛ آیا باید مالکین این خانه‌ها نیز مالیات بدهند؟ مشخص است که نباید مالیات بدهند. از این رو در متن طرح نیز این افراد مستثنی شده اند، اما بحث اینجاست که مرجع شناسایی املاک غیرقابل سکونت را هر نهادی بگذاریم، واجد امضای طلایی می‌شود!

وی اضافه می‌کند: ایراد سوم این است که عدم شکست این قانون منوط به همراهی کامل دستگاه‌ها به ویژه وزارت راه و شهرسازی است؛ ضمانت اجرایی این همراهی چیست؟ به صرف ذکر یک ماده نمی‌توان ضمانت اجرایی ایجاد کرد.

مدیر اندیشکده شریف با اشاره به راهکار جلوگیری از احتکار خانه گفت: اگر ما واقعاً به فکر مستأجر هستیم باید برای افزایش عرضه در بازار تدبیر کنیم؛ که یکی از راهکار‌های افزایش عرضه، جلوگیری از احتکار زمین است که راه آن نیز مالیات بر ارزش زمین است. اگر مالیات بر ارزش زمین اجرا شود ضمن اینکه مشکلات مالیات بر واحد‌های خالی برطرف می‌شود، به صورت خودکار این مالیات به واحد‌های خالی نیز تعلق خواهد گرفت.

مجلس در مسیر تحول اقتصاد

برای اینکه مالیات بر خانه‌های خالی در ساخت و ساز‌ها بی انگیزگی ایجاد نکند و تولید مسکن را کاهش ندهد مجلس و دولت باید برای آن تدابیری بیاندیشند و به تولید و ساخت مسکن جدید مبادرت کرده و یا مشوق‌های جذابی برای ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی در نظر بگیرند، اما اینکه مجلس یازدهم عزم خود را برای اصلاحات اقتصادی به ویژه در نظام مالیاتی و جلوگیری از سوداگری جزم کرده و به جد به دنبال رفع مشکلات معیشتی و اقتصادی مردم است را به فال نیک گرفته و امیدواریم این مسیر به صورت مستمر و با سرعت و جدیت بیشتر در تمام بخش‌های اقتصادی دنبال شود.

دانشجو