رمز موفقیت کشورهای خارجی در مدیریت بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با چالشهای زیادی روبرو شده است و افزایش قیمت مسکن باعث شد تا شمار زیادی از مردم توان مالی خرید خانه را نداشته باشند و بازار تقریبا راکد باشد.

رکود بازار مسکن در ایران و در تمامی کشورهای دنیا معضلی بزرگ محسوب می شود زیرا این صنعت برای شمار زیادی از مردم به غیر از سرپناه، فرصت شغلی ایجاد می کند و رکود بازار مسکن را می توان به معنای رکود صنایع زیر دستی و افزایش نرخ بیکاری در کشور و در نهایت معضل در فضای کلی اقتصاد قلمداد کرد. به همین دلیل است که پیدا کردن راهکاری برای احیای این بازار اهمیت زیادی دارد.

بیشتر بخوانید: مولفه های کاهش قیمت مسکن چیست؟

در میان راهکارهای پیشنهادی برای احیا و ساماندهی بازار مسکن در دنیا، یک راه حل ارایه وام بانکی توسط بانکها به متقاضیان خرید ملک است. اما وامی که پرداخت می شود باید متناسب با قیمت خانه باشد و سهم زیادی از قیمت را پوشش دهد. در این جا این سوال پیش می آید که سازو کار وام های مسکن در کشورهای صنعتی چگونه است و آنها در سالهای بحران از چه روشی برای رونق بخشی به بازار استفاده می کنند؟

اول: اعتبار سنجی متقاضی وام توسط بانک

در اولین مرحله باید اعتبار فرد متقاضی وام از طرف موسسه مالی ارزیابی شود. ارزیابی سطح اعتباری فرد بر مبنای ارزش دارایی های او، میزان بدهی هایی که به سیستم بانکی دارد، تاریخچه اعتباری او و در نهایت میزان درآمدش بستگی دارد. اصلی ترین و مهمترین مساله میزان درآمد فرد است زیرا مادامی که بتواند اقساط وام را پرداخت کند، مالک خانه است و به محض اینکه توان بازپرداخت اقساط را از دست بدهد، باید خانه به تصاحب بانک درآید.

البته بازه ای چند ماهه به عنوان مهلت برای افرادی که اقساط شان عقب افتاده است در نظر گرفته می شود ولی بعد از این دوره بازپرداخت اقساط باید انجام شود. در نظر گرفتن میزان درآمد برای تعیین میزان وام پرداختی مساله مهمی است زیرا باعث می شود فرد به جای پس انداز برای تامین هزینه خرید خانه در آینده، امروز خانه را بخرد و اقساط وام را بپردازد.

در این شرایط اگر تورمی در کشور ایجاد شود و قیمت خانه افزایش یابد، فرد دیگر هزینه ای نمی پردازد و خانه اش را قبلا خریداری کرده است ولی در شرایطی که فرد برای خرید خانه مجبور به پس انداز و در نهایت پرداخت کل هزینه خانه باشد، در صورت ایجاد تورم در قیمت ملک زیان زیادی متحمل می شود و حتی ممکن است توان خرید ملک را از دست بدهد.

دوم: اعتبار متقاضی وام اهمیت زیادی دارد

در کشورهای صنعتی وضعیت اعتباری فرد در ارزیابی فرد هنگام پرداخت وام مسکن اهمیت زیادی دارد. افرادی که در گذشته وام هایی دریافت کرده اند و در پرداخت آنها تاخیر داشته اند یا اینکه بدهی های اعتباری داشته باشند، در زمره افرادی قرار می گیرند که به اصطلاح «بد اعتبار» هستند و دریافت وام مسکن برای افراد کار دشواری است. اغلب این افراد برای دریافت وام مسکن مجبور به پذیرش نرخ بهره بالاتری هستند زیرا ریسک وام دهی به آنها برای موسسه بالا است. در ضمن این افراد برای دریافت وام باید پیش پرداخت بالاتری بپردازند.

یکی دیگر از مسایلی که برای خرید ملک اهمیت دارد، مبلغی است که فرد به عنوان پیش پرداخت برای خرید خانه می پردازد. معمولا مبلغ پیش پرداخت برای خرید خانه بین پنج تا ۳۰ درصد قیمت ملک است. هرچه فرد متقاضی وام در زمره افراد با ریسک بالا محسوب شود، باید مبلغ بیشتری به عنوان پیش پرداخت بپردازد و هر چه از نظر بانک ارایه دهنده وام به عنوان یک فرد کم ریسک تلقی شود، می توان با پرداخت سهم کمتری از مبلغ خانه به عنوان پیش پرداخت اقدام به خرید ملک کند.

بیشتر بخوانید: آیا دخالت دولت در بازار مسکن غلط است؟

سوم: وام برای خانه اولی ها

در کشورهای صنعتی دو گروه وام وجود دارد. یک دسته از وام ها برای افرادی است که برای اولین بار خانه می خرند و دسته دیگر برای افرادی است که قصد خرید خانه دوم به بعد را دارند. به عنوان مثال در استرالیا به شهروندانی که قصد خرید اولین خانه خود را دارند ۱۵ هزار دلار کمک مالی ارایه می شود و اگر شهروندی قصد خرید زمین و ساخت خانه برای خودش را داشته باشد علاوه بر ۱۵ هزار دلار کمک مالی بلاعوض، ۲۵ هزار دلار هم کمک مالی بلاعوض برای ساخت دریافت می کند.

البته دریافت کمک هزینه ساخت به شرطی انجام می شود که قیمت ملک از ۸۰۰ هزار دلار و بیشتر باشد. در اغلب کشورهای صنعتی افرادی که به جای خرید خانه، اقدام به ساخت خانه برای خود می کنند به عنوان فردی که برای گروهی از افراد جامعه فرصت شغلی ایجاد می کند معرفی می شوند و به همین دلیل تسهیلاتی به آنها داده می شود.

ارایه این تسهیلات در سالهای بحرانی مانند شرایط کنونی بیشتر است. به عنوان مثال دولت استرالیا اخیرا اعلام کرده است که به هر فردی که قصد احداث خانه برای خود یا بازسازی کلی خانه اش را داشته باشد، کمکهای مالی بلا عوض ارایه می دهد زیرا این منبع مالی به عنوان بودجه ای که برای ساخت خانه صرف شده است و برای گروه زیادی فرصت شغلی ایجاد می کند در نظر گرفته می شود و مزایای اقتصادی زیادی برای کشور دارد.

تحلیل بازار