برنامه وزارت راه برای بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، امروزه تأمین مسکن به دغدغه شماره یک طیف وسیعی از مردم به ویژه قشر جوان و مستأجران تبدیل شده است. افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن و اجاره بها طی سال‌های اخیر بسیاری از دهک‌های پایین جامعه را دچار چالش کرده است. وضعیتی که به جهت نقش موثر تأمین مسکن در زندگی آحاد جامعه، پتانسیل تبدیل به یک بحران اجتماعی_اقتصادی را در آینده نزدیک خواهد داشت.

خطر کاهش مجدد تولید مسکن در پی ثبات!

بررسی وضعیت تولید مسکن در دوره‌های رونق و رکود بازار نشان می‌دهد، مسئولان ادوار مختلف وزارت راه‌وشهرسازی اغلب از فرصت ثبات اقتصادی برای به حداکثر رساندن تولید و جبران عقب ماندگی‌ها در حوزه مسکن مغفول مانده‌اند.

شاید متولیان امر مسکن با خوش خیالی تصور می‌کردند، آن‌قدر غول سرکش مسکن در دوره‌های پیشین جهش داشته و از قدرت خرید مردم فاصله گرفته که سالیان سال خبری از موج بعدی تورم و حتی مشتری! در بازار مسکن کشور نباشد، اما بررسی عوامل جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد، بی‌عملی در تدوین سیاست‌های تشویقی برای ساخت مسکن در دوران رکود بازار، به عنوان یکی از اصلی‌ترین محرک‌های تشدید التهاب در بازار مسکن بوده است. نمودار شماره یک به بررسی میزان همبستگی نرخ رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در صنعت ساختمان با روند افزایش قیمت مسکن در ۲۵ سال گذشته می‌پردازد.

نمودار شماره ۱-روند فعل‌وانفعالات قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان طی ۲۵ سال گذشته

از این‌رو، با توجه به حرکت شارپی بازار مسکن در سه سال گذشته و پیش‌بینی ثبات اقتصادی در سال‌های پیش رو، مطابق روند سابق افت بیشتر میزان تولید در انتظار صنعت ساختمان است. موضوعی که سیاست‌گذاری عملیاتی برای تحقق جهش تولید در حوزه مسکن را از سوی دستگاه‌های اجرایی به ویژه وزارت راه‌وشهرسازی می‌طلبد.

در همین زمینه مصطفی قلی‌خسروی؛ رئیس اتحادیه املاک تهران اظهار داشت: عملکرد و سیاست‌گذاری نادرست دولت در سال‌های اخیر باعث شده تا سرمایه‌داران رغبتی به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نداشته باشند و در نتیجه تولید مسکن به استناد میزان صدور پروانه‌های ساختمان کاهش پیدا کند. تجربه نشان می‌دهد، هر زمانی که مثل شرایط فعلی اقتصاد مسکن از وضعیت خوبی برخوردار نبوده، اقتصاد کشور نیز از آن تأثیر پذیرفته است.

سهم هزینه مسکن در سبد مخارج خانوار چقدر است؟

بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، هزینه متوسط یک خانوار شهری با احتساب تورم در سال ۹۹ معادل چهار میلیون و ۱۱۰ هزار تومان است که به طور متوسط ۳۴ درصد آن به هزینه‌های مسکن اختصاص می‌یابد. این آمار نشان دهنده نقش مسکن با عنوان قابل توجه‌ترین هزینه در سبد مخارج خانوار شهری است. از این‌رو، مدیریت هزینه‌های خانوار در حوزه مسکن، بهبود وضع معیشتی و افزایش شاخص رفاه را به دنبال خواهد داشت.

نمودار شماره ۲- جزییات متوسط هزینه‌های خانوار شهری در سال ۱۳۹۹
(ماخذ: مرکز آمار ایران، سال‌نامه آماری کشور ۱۱۷۲)

زنگ خطر انباشت روزافزون تقاضای مسکن!
به گفته سید حامد برکاتی؛ رئیس اداره سلامت جمعیت، خانواده و مدارس وزارت بهداشت، در سال ۹۶ حدود ۱۱ میلیون جوان در شُرف ازدواج قرار داشته‌اند. تأمین مسکن مورد نیاز این قشر به عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل تعلل در تشکیل خانواده است که تحقق آن نشان‌گر تقاضای ۵.۵ میلیون واحدی مسکن در کوتاه‌ترین زمان ممکن است.

از طرفی براساس اظهارات اخیر رستمی مدیرکل بازرسی و عملکرد حقوق شهروندی وزارت راه‌وشهرسازی، حدود یک سوم جمعیت کشور در بافت فرسوده زندگی می‌کنند که نادیده گرفتن تقاضای مسکن این اقشار به دلیل افزایش زمان سکونت و ناتوانی در تهیه مسکن نوسازی شده، در نهایت خسارات جانی و مالی مضاعفی به دنبال دارد.

براساس آنچه مطرح شد، با وجود تقاضای مستمر و قابل توجه در بخش مسکن، میزان عرضه نتوانسته پا به پای آن پیش برود و بازار مسکن توام با اثرپذیری از بازار‌های موازی نظیر ارز و طلا، دچار عدم تعادل شدید شده است که اثر مخرب آن در رشد قیمت مسکن کلان شهر‌ها بیش از نرخ ارز در سال‌های اخیر نمود پیدا کرده است.

طبق گزارشات متعدد کارشناسی، دستکم تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز کشور است؛ درحالی که رقم ساخت‌وساز در سال‌های اخیر به زحمت به حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می‌رسد! آمار مرکز آمار ایران نیز حاکی از آن است که صدور پروانه ساخت از سال ۹۲ تا ۹۷ با کاهش ۵۳ درصدی مواجه بوده است که همین امر موجب شده است تا انگشت اتهامات به سمت وزارت راه‌وشهرسازی نشانه رود.

چرا همین میزان مسکن هم به بازار عرضه نمی‌شود؟

توام با افزایش شکاف میان تولید و تقاضای مسکن، محرک‌های دیگری نظیر افزایش نرخ ارز و رشد شدید بازار‌های سرمایه‌گذاری موازی مسکن، شرایط را برای تشدید التهاب در بازار مسکن آماده می‌کند و عرضه منطقی همین اندک واحد‌های ساخته شده نیز دچار سکته می‌شود تا روز به روز بر آمار خانه‌های خالی افزوده شود و یا جریان سفته‌بازی آرامش را از بازار مسکن سلب کند.

همچنین بخش دیگری از طرف عرضه واحد‌های مسکونی نیز که مختص مصرف کنندگان بوده و همواره بابت تبدیل به واحد مطلوب دیگری وارد جریان عرضه به خریداران با قدرت خرید کمتر می‌شده، حالا نظاره‌گر شکستن سطوح مختلف قیمتی و نگران از عدم تأمین واحد دیگر در ازای فروش واحد خودشان است. این عامل نیز موجب تضعیف طرف عرضه، کوچک‌تر شدن بازار و جولان دلالان در بازار این روز‌های مسکن شده است.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی و معضل احتکار مسکن

عرضه بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی احتکار شده در کشور می‌تواند وضعیت گرانی مسکن و بویژه اجاره را تعدیل کند. برای این منظور قانون مالیات بر خانه‌های خالی حدود پنج سال پیش در مجلس تصویب شد، اما این قانون ضمن اینکه ضعف‌های زیادی داشت و نمی‌توانست به میزان لازم از احتکار مسکن جلوگیری نماید با همان ایرادات هم اجرا نمی‌شد.

اکنون مجلس یازدهم در اولین طرح خود برای حل مشکلات اقتصادی این قانون را اصلاح و بازدارندگی موثر را برای آن در نظر گرفته است، اما با طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان به کمیسیون اقتصادی مجلس بازگشته تا ایرادات و ابهامات آن رفع و برای تصویب نهایی مجددا به شورای نگهبان فرستاده شود. با توجه به اهمیت این قانون و نابسامانی وضعیت بازار مسکن و اجاره بها به نظر می‌رسد نهاد‌های مسئول بایستی در تصویب و اجرای این طرح تعجیل نمایند.

در هر حال براساس آنچه مطرح شد، التهاب و آشفتگی بازار مسکن بر کسی پوشیده نیست. دغدغه‌ای که برابر قانون اساسی رفع آن وظیفه ذاتی سیاست‌گذاران حوزه مسکن است؛ حال باید منتظر ماند و دید آیا وزارت راه‌وشهرسازی نخست این دغدغه و مسئولیت کم‌کاری سال‌های گذشته را می‌پذیرد؟ و در گام بعدی حاضر به انتشار برنامه شفاف برای بهره‌برداری حداکثری از جریان نقدینگی در صنعت ساختمان دارد؟!

دانشجو