چرا رشد قیمت مسکن ادامه دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، بانک مرکزی در حالی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ۹۹ را منتشر کرد که در آن تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در شهریور ماه سال ۱۳۹۹، به ۸.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۸ درصد کاهش و ۲۰۳.۷ درصد افزایش نشان می‌داد.

این گزارش در حالی منتشر شد که روزهای نقل و انتقال مسکن در انتهای خط بوده و معمولا باید به دلیل آرام شدن بازار نقل و انتقالات و برخی برنامه های اجرایی مثل پرداخت وام ودیعه و تعیین سقف برای اجاره بها(تهران ۲۵ درصد) نرخ اجاره مسکن روند صعودی نداشته باشد.

در ماه شهریور، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۴۲.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵.۱ و ۹۱.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این رشد ولو اندک این تصور را در میان متقاضیان مسکن ایجاد کرد که چون قیمت مسکن افزایش اندکی داشته است پس احتمالا یابد نرخ اجاره بها نیز رشد کمتری پیدا کند. اما بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در شهریور ماه سال ۱۳۹۹ نشان دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۷.۳ و ۳۰.۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه رشد قیمت و یا کاهش قیمت مسکن همواره به این معنی نیست که باید اجاره بها رشد و یا کاهش پیدا کند. اما قطعا نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است.

وی در پاسخ به این پرسش که به برنامه های اجرایی دولت مثل تعیین سقف اجاره بها و پرداخت وام مسکن به مستاجران باید این بازار را آرام تر و حداقل به این سمت سوق می داد که اجاره بها افزایش زیادی پیدا نکند؟ گفت: رشد قیمت مسکن قدرت خرید متقاضیان را به شکل قابل توجهی کاهش داده است. حال اینکه اجاره بهای مسکن نباید رشد کند چون قیمت مسکن شدیدا رشد کرده اشتباه محاسباتی است. چون اجاره بها علاوه بر اینکه تابع قیمت مسکن است تابع شرایط روز و اقتصادی جامعه نیز می شود.

وی افزود: رفتار بازار اجاره بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان می دهد که اجاره بها بر خلاف خرید و فروش مسکن که به صورت سینوسی هر چهار سال یک بار دچار رونق و افزایش قیمت می‌شود، سالانه از یک رشد مناسبی برخوردار می‌شود. در آمارهای بانک مرکزی اگر دقت شود خواهید دید که نمودار روند اجاره بهای مسکن در یک یا دو سال گذشته و ماهانه یک شیب آرام، اما رو به بالا را داشته است.

نمودار منتشر شده بانک مرکزی نیز نشان می دهد که بازار اجاره همواره رشد خزنده قیمت‌ها را داشته است به طوریکه در نمودار بانک مرکزی که از سال ۹۶ استخراج شده است به خوبی نمایان است که تنها در شهریور ۹۸ است که جهش اندکی نسبت به ماههای دیگر را شاهد هستیم وگرنه در سایر ماهها این روند آرام و خزنده بوده است.

روانشادنیا در این خصوص نیز گفت: شاید قیمت مسکن در یک سال گذشته جهش پیدا کند، اما اجاره بها اینگونه نیست. یعنی اگر جهش قیمت مسکن رخ داد و یا کاهش اندکی پیدا کرد نباید منتظر جهش نرخ اجاره بها در فصل نقل و انتقالات و حتی کاهش نرخ کرایه مسکن در سایر فصول نقل و انتقالات باشیم.

اما حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه این روزها تنها قیمت مسکن نیست که اجاره بها را تعیین کند گفت: شاید این روزها التهابات اولیه بازار اجاره بها فروکش کرده باشد، اما تورم افسار گسیخته به دلیل رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی فزونی یافته که قطعا به رشد اجاره بها منتج می شود.

وی در پاسخ به این پرسش که مگر نه اینکه برنامه هایی مثل وام ودیعه مسکن و تعیین سقف برای کنترل التهاب بازار اجاره و ثبات قیمتها اجرایی شد؟ پس چرا باز هم در شهریور ماه رشد اجاره بها از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته است؟ گفت: تعداد مستأجران حدود ۶ تا هفت میلیون نفر است حال بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی کمتر از یک میلیون نفر، مشمول تسهیلات و وام ودیعه شده اند. حال وقتی بازار اجاره‌بها به دلیل نوسانات شدید ارز و رشد تورم ناپایدار می شود اقداماتی از این دست مثل تعیین سقف اجاره ‌بها و پرداخت وام ودیعه مسکن تنها می تواند تاثیر روانی بر جامعه داشته باشد.

نایب رئیس اتحادیه املاک با تاکید بر اینکه به هر حال اجاره بها تابع قیمت مسکن است و قیمت ها هم به هر حال متناسب با سایر بخش ها، تورم و ارز رشد بیش از تصور کرده است ادامه داد: طرح‌های مسکن برای تاثیرگذاری مثبت خود باید مستمرا مورد بررسی و اجرایی قرار گیرد. اما به هر حال بخش مسکن مثل هر کالای دیگری تنها درون بخشی نسیت و سایر عوامل نیز بر روی آن تاثیر می گذارد.

به نظر می رسد مادامی که اقتصاد کلان دچار مشکل باشد، قیمت مسکن و اجاره بها به دلیل کاهش ارزش پول ملی که به واسطه افزایش نرخ ارز رخ داده است بدون شک افزایش آن ادامه خواهد یافت. بخش مسکن چه به لحاظ تولید و چه به لحاظ بخش تقاضا دچار مشکل شده و به نظر می رسد این نامتوازن شدن بخش عرضه با تقاضا همچنان بازار مسکن را دچار التهاب و افزایش قیمت خواهد کرد.

بازار