راهکاری برای خانه دار کردن خانه اولی ها

به گزارش اخبار ساختمان، 24 تیرماه محمدعلی دهقان دهنوی، معاون وزیر اقتصاد با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن چه به شکل تدریجی و چه به صورت جهشی می‌تواند قدرت خرید تسهیلات را به شدت تحت تاثیر قرار دهد، گفت: در حال حاضر نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال گذشته قدرت خرید تسهیلات ویژه خانه اولی‌ها به پایین‌ترین حد کاهش پیدا کرده است.

این عضو سابق هیئت مدیره بانک مسکن افزود: راهکار خروج از این وضعیت را نباید در داخل صندوق جست‌وجو کرد، بلکه باید به دنبال منابعی در خارج از صندوق باشیم تا به کمک بیاید و بتواند قدرت خرید این نوع تسهیلات را احیا کند.

وی افزود: این منابع می‌توانست از محل سپرده‌گذاری صندوق توسعه ملی در بانک مذکور تأمین شود و یا منابع یارانه‌ای دیگری از سوی دولت به این موضوع اختصاص یابد.

اقساط بازگشتی مسکن هم کفایت کمبود صندوق پس انداز مسکن یکم را نکرد

این در حالی است که 26 دی ماه سال گذشته ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به اینکه بانک مسکن فرصت دارد تا سال 1415 از منابع حاصل از اقساط بازگشتی مسکن مهر استفاده کند، گفت: از این رو، فعالیت صندوق پس انداز مسکن یکم با توجه به استمهال 7 ساله خط اعتباری مسکن مهر ، از منابع ایجاد شده از محل اقساط پرداخت شده مسکن مهر به بانک مسکن خواهد بود.

انارکی نیز با بیان اینکه منابع صندوق پس انداز مسکن یکم، از محل سپرده ها تقریبا مصرف شده است، گفت: پیشنهاد داده‌ایم که از محل صندوق توسعه ملی این منابع افزایش یابد که هنوز به نتیجه نرسیده است بنابراین بدون منابع امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن امکان پذیر نیست.

ناکارآمدی صندوق پس انداز مسکن یکم در تامین مسکن متقاضیان

بعضی عنوان می دارند که افزایش اخیر قیمت مسکن موجب ناکارآمدی تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم شده است. اما واقعت آن است که این صندوق به دلیل نحوه طراحی آن در زمان رکود قیمت ها هم چندان کارآمد نبود. زیرا بررسی میزان درآمد و هزینه های خانوارهای ایرانی نشان می دهد که خانوارهای دهک های پایین و متوسط جامعه امکان پس انداز یک ساله مبلغ اولیه مورد نیاز برای سپرده گذاری و البته بازپرداخت اقساط این وام را ندارند. از طرفی پس انداز حداقل یکساله برای دریافت وام، در شرایطی که هر چندسال یکبار اقتصاد کشور دچار تورم های شدید می شود، جذابیت چندانی ندارد. چنانکه در یکسال اخیر افزایش شدید قیمت مسکن نسبت به سال گذشته منجر به انصراف تعداد قابل توجهی از سپرده گذاران صندوق پس انداز مسکن یکم شد.

مطابق با گزارشی که بانک مسکن از عملکرد صندوق پس انداز مسکن یکم تا پایان دی ماه سال گذشته منتشر کرد، آمار کل تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس انداز مسکن یکم از ابتدای تاسیس این صندوق، به 100 هزار فقره هم نرسید. یعنی طی 3.5 سال عملکرد این صندوق که تنها مسیر پیشنهادی برای خانه دار شدن خانواده های فاقد مسکن، در زمان وزارت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسای بود، کمتر از 100 هزار خانواده صاحب خانه شدند. این در حالی است که در این مدت بیش از 2.2 میلیون تقاضای جدیدِ ناشی از ازدواج در بازار مسکن ایجاد شده است. در حالی که طرح مسکن مهر متوقف شد و هیچ طرح جایگزینی هم ارائه نشد، صندوق پس انداز مسکن یکم حتی پاسخگوی 5 درصد از متقاضیان ناشی از ازدواج هم نبوده است.

وزیر راه و شهرسازی: افزایش سقف وام خرید مسکن تورم زاست

در این بین محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی 6 دی ماه سال گذشته با بیان این که ما در وزارت راه و شهرسازی هیچ‌گاه برای هیچ کار بررسی نشده‌ای تصمیم نمی‌گیریم، گفته بود: اگر اعلام کنیم که به دنبال افزایش سقف تسهیلات مسکن هستیم، خود به خود قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

اسلامی تاکیده کرده بود: باید کاری کنیم که قدرت خرید مسکن مردم افزایش یابد و فکر نمی کنیم که افزایش وام مسکن به افزایش توان خرید مسکن مردم کمک کند، زیرا وام مسکن، تورم‌زا است.

اسلامی 16 تیرماه امسال نیز از منتفی شدن افزایش وام خرید مسکن خبر داد.

چرا افزایش وام خرید وام مسکن راهگشا نیست؟

در شرایطی که میزان تولید و عرضه واحدهای مسکونی بسیار کمتر از میزان تقاضا در بازار مسکن است، هر گونه افزایش سقف وام خرید مسکن، تبعات تورمی خود را خواهد داشت. ضمنا به علت عدم اجرای مالیات های تنظیمی در کشور، افزایش قیمت ها دور از انتظار نخواهد بود. بعضی از مالکان واحدهای مسکونی که انتظار افزایش بیشتر قیمت مسکن را دارند، از عرضه آن خودداری می کنند، هیچ گونه ای هزینه ای بابت احتکار مسکن پرداخت نمی کنند.

لازم به ذکر است افزایش وام خرید و تحریک تقاضا در بازار مسکن حتما منجر به افزایش تولید و عرضه واحدهای خالی نخواهد شد. چنانچه در سال های اخیر با وجود 8 برابر شدن سقف وام خرید مسکن، تولید مسکن از رکود خارج نشد و اتفاقا تعداد خانه های خالی نیز رو به کاهش نبود. علاوه بر این تامین منابع بانکی برای افزایش سقف و تعداد وام خرید مسکن به میزان تقاضا در بازار مسکن، امری بسیار دشوار برای دولت خواهد بود.

حمایت از عرضه و تقاضا با تاخیر در دریافت هزینه زمین

وزارت راه و شهرسازی به جای افزایش وام خرید که تبعات خاص خود را دارد می تواند از سیاستگذاری صحیح در بخش تولید و عرضه مسکن استفاده کند تا خانواده ها را نیز صاحب خانه نماید. مخصوصا در طرح اقدام ملی مسکن که ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد.

در این طرح وزارت راه و شهرسازی می تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت خانواده های مستاجر بسیاری می توانند صاحب خانه شوند.

در واقع در شرایط فعلی که وام خرید مسکن سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را تامین نمی کند، دولت با تاخیر در هزینه دریافت زمین، تسهیلاتی را فراهم کرده است که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است. در این روش هزینه و فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه دار شدن مردم به وجود نمی آید.

چنانچه مطرح شد تحریک تقاضا لزوما منجر به افزایش تولید نمی شود. اما با این سیاست پیشنهادی، هم تولید کننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی پردازد و هم واحدهای ساخته شده بدون متقاضی نمی ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد.

ضمنا از آنجایی که با این مدل هم از تولید و هم عرضه حمایت شده دلیلی برای افزایش شدید قیمت ها وجود ندارد و با توجه به اینکه سازندگان مالک واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام شده دریافت می کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت ها در آینده خالی نمی ماند.

فارس