ارزان ترین منطقه برای ساخت‌وساز کجاست؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمارهای رسمی از تحولات بازار ساخت و ساز شهر تهران نشان می دهد که هم اکنون به لحاظ متوسط سطح قیمت گران ترین جزء ساختمانی -میانگین قیمت هر مترمربع زمین-، مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به سه گروه قابل طبقه بندی هستند که در این میان یک گروه از مناطق به لحاظ مناسب تر بودن سطح قیمت زمین و ملک کلنگی، به عنوان مناطق ارزان تر برای ساخت آپارتمان از سوی سازنده ها معرفی می شوند.

آمارهای منتشر شده در این باره از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد در شرایط فعلی سه گروه قیمتی از زمین های قابل ساخت در شهر تهران قابل تفکیک است که یک گروه مربوط به زمین های گران قیمت، یک گروه زمین های با سطح قیمتی متوسط و گروه دیگر زمین های با سطح قیمتی پایین تر از سایر مناطق هستند.

در حالی که هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی برای تخریب و نوسازی، در شهر تهران به بیش از ۴۱ میلیون تومان رسیده است، در آمارهای رسمی سه گروه قیمتی شامل زمین های با قیمت هر مترمربع بیش از ۳۲ میلیون تومان، زمین های با قیمت هر مترمربع ۱۸ تا ۳۲ میلیون تومان و زمین های با قیمت هر مترمربع کمتر از ۱۸ میلیون تومان تفکیک شده اند. بر این اساس، سه دسته مناطق واقع در این سه گروه قیمتی نیز تعیین شده است.

متوسط قیمت ساخت مسکن در تهران در گرانترین حالت

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز چندی پیش گفته بود که متوسط قیمت ساخت مسکن در تهران در گرانترین حالت قیمت زمین و ساخت ۲۰ میلیون تومان است.

وی در پاسخ به این پرسش که در برخی نقاط تهران معامله مسکن در هر متر بالای ۱۵۰ میلیون تومان نیز گزارش می شود و آیا اینکه گفته می شود مسکن ارزان نشده است صحت دارد؟ گفت: اولا که قیمت مسکن در برخی مناطق جنوب تهران متری ۱۲ تا ۱۵ میلیون تومان نیز گزارش شده است. اما سوال ما این است که چرا برخی از سازندگان مسکن تا این حد قیمت ساخت را بالا اعلام می کنند. مگر نه اینکه در گرانترین حالت قیمت زمین و ساخت ۲۰ میلیون تومان است پس چرا باید مسکن با متری ۱۵۰ میلیون تومان به فروش برسد.

این رفتار سختگیرانه سازنده ها و به کم قانع نبودن بساز بفروش ها باعث شده تا انتظار از کسب سودهای نجومی، قیمت مسکن را به شکل بسیار غیر قابل باور گران کند. اگر چه بزرگترین و مهمترین بخش یک واحد مسکونی را زمین تشکیل می دهد اما به خوبی مشخص است که در گران ترین حالت نیز نباید مسکن تا متری ۱۵۰ به فروش برسد!

هر چند برخی انبوه سازان نیز این روزها بحث گرانی مصالح ساختمانی و نهاده های تولید را دلیل بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن عنوان می کنند.

آشفتگی بازار ‌مصالح ‌ساختمانی و نظام معیوب عرضه و توزیع

در خصوص گرانی مصالح ساختمانی، محمدرضا رضایی کوچی نماینده مردم جهرم در مجلس شورای اسلامی و رئیس کمیسیون عمران مجلس در توئیتی به ‌عدم حضور ‌وزیرصمت و ‌وزیراقتصاد در ‌کمیسیون ‌عمران مجلس واکنش نشان داد و نوشت: عدم حضور ‌وزیر صمت و ‌وزیر اقتصاد در ‌ کمیسیون‌ عمران جهت بررسی آشفتگی بازار ‌مصالح ‌ساختمانی و نظام معیوب عرضه و توزیع که منجر به گرانی و کمیاب شدن برخی مصالح در بازار شده است، موید این است که در این دو وزارتخانه اراده و برنامه ای برای کنترل بازار وجود نداشته و توضیحی برای مجلس و مردم ندارند.

هم اکنون ۶ منطقه شهر تهران به لحاظ متوسط قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در گروه مناطق ارزان تر شهر تهران قرار دارند که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در این مناطق کمتر از ۱۸ میلیون تومان است. این سطح قیمتی کمتر از نصف متوسط قیمت زمین در شهر تهران است از این رو سازنده هایی که در این مناطق اقدام به ساخت مسکن می کنند دست کم هزینه ای معادل یک دوم هزینه ساخت مسکن از ناحیه تامین زمین در مناطق متوسط شهری تهران متحمل می شوند.

هر چند قیمت فروش مسکن نیز در این مناطق پایین تر از سایر مناطق است اما این مناطق برای ساخت و ساز از سوی سازنده های تازه کار و افرادی که در ابتدا از سرمایه اولیه کمتری برای ساخت مسکن برخوردارند، مناسب تر از سایر مناطق است. همچنین این مناطق به برخی از سازنده ها که به دلیل عدم فروش واحدهای مسکونی آماده خود در مناطق دیگر موفق به تامین نقدینگی کافی برای ساخت و ساز در مناطق گران تر نشده اند، نیز توصیه می شود.

ضمن آنکه به دلیل پایین تر بودن سطح قیمت ها در این مناطق انتظار می رود تقاضا برای خرید مسکن در ابتدای دوره رونق بعدی بازار مسکن افزایش یابد و واحدهای ساخته شده در این مناطق به جهت مناسب تر بودن سطح قیمت، سریعتر از واحدهای ساخته شده در مناطق گران تر به فروش برسد. مناطق ۱۵ تا ۲۰ شهر تهران در این گروه قرار دارند.

آمارهای رسمی همچنین نشان می دهد ۸ منطقه دیگر شهر تهران شامل مناطق ۹ تا ۱۴ و مناطق ۲۱ و ۲۲ در ردیف مناطق متوسط به لحاظ میانگین قیمت هر مترمربع زمین قرار دارند. متوسط قیمت هر مترمربع زمین در این مناطق در بازه ۱۸ تا ۳۲ میلیون تومان قرار گرفته است که این میزان نیز از میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران یعنی حول و حوش ۴۱ میلیون تومان کمتر است. مناطق ۱ تا ۸ شهر تهران مناطقی هستند که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در آن ها بیش از ۳۲ میلیون تومان است و این مناطق، گران ترین نواحی شهر برای ساخت و ساز محسوب می شوند.

این آمارها نشان می دهد که اعلام قیمت مسکن در هر متر مربع به یکباره ۱۵۰ میلیون تومان تا حدود زیادی نشات گرفته از دلال بازی و عدم نظارت بر بازار مسکن است!

بازار