چرا شهرداری تهران در «دوئل تغییرکاربری» می‌بازد؟
۱۲:۳۲ | ۱۴۰۰/۰۱/۱۸
به گزارش اخبار ساختمان، ماشین «ساخت وسازهای ممنوعه» در پایتخت به جای آنکه در دوره «مدیران شهری منتقد شهرفروشی» متوقف شود همچنان در حال حرکت است. در آخرین حرکت این ماشین، یک مدرسه (مجتمع آموزشی) در گران‌ترین محله بازار املاک منطقه ۲ پایتخت تخریب شده و قرار است یک برج تجاری جای آن احداث شود.
آنچه در این دوره مدیریت شهری، برای عموم شهروندان، «آزاردهنده» و برای کارشناسان شهری، «غیرقابل هضم» است، قدرت ناشناخته این ماشین، مقابل ضوابط مصوب شهرداری تهران است. چرا به‌رغم آنکه شهردار فعلی تهران به همراه «برخی» معاونانش، کمر همت برای «مقابله علیه شهرفروشی» و «نه» گفتن به زیاده‌خواهان ساختمانی بسته اما در مسیر «تضمین این حق شهروندان» ناکام ماند و دست کم تاکنون، نتوانسته کارنامه‌ای قابل دفاع و دندان‌گیر در تحقق طرح خود تحت عنوان «تهران شهری برای همه» ارائه کند؟
طی سه سال و نیم گذشته یعنی دوره‌ای از مدیریت شهری که مدیرانی با نگاه متفاوت به شهر و شهروندان -متفاوت براساس سوابق کاری و نظرات قبلی آنها- در شهرداری پایتخت مستقر بوده‌اند، تهران شاهد پنج «انحراف» در فیزیک شهر یا همان «ساخت و‌سازها در مناطقی از شهر» بود که به شکل معنادار، غالب آنها در شمال تهران یا نقاط دارای «پتانسیل سودگیری از بازار ملک» رقم خورد.
شهرداری تهران در این دوره وعده داد، «هر نوع ساخت و ساز کاملا براساس ضوابط طرح تفصیلی تهران» صورت می‌گیرد تا شهروندان، دیگر مثل گذشته ناگهان از سر درآوردن یک غول ساختمانی در کنار ساختمان محل سکونتشان آن هم در یک معبر- خیابان- تنگ شوکه نشوند.
طی حداقل ۱۰ سال گذشته، حجم قابل توجهی از برج‌های تجاری و اداری در کوچه‌های کاملا مسکونی آن هم با عرض بسیار کم احداث شدند به‌طوری‌که آسایش و آرامش شهروندان با این مدل شهرسازی، به‌هم خورده و اعتماد آنها به مدیریت شهری کاهش یافته است.
ماشین «ساخت‌و‌سازهای ممنوعه و مساله‌دار» طی این سال‌ها به قدری در تهران جولان داد که ابتدای این دوره، نتیجه یک نظرسنجی مردمی توسط شهرداری تهران مشخص کرد، «آزار تخلفات ساختمانی و ساختمان‌سازی‌های بی‌قائده و نچسب در محله‌ها»، از دغدغه‌های اصلی شهروندان است که آن را به عنوان یک مطالبه از شهردار جدید (در آن زمان) مطرح کردند.
همین مطالبه، در این دوره، منجر به اعلام وعده «نجات پایتخت از زیاده‌خواهان ساختمانی» شد. در کنار این وعده، حتی برخی مدیران شهری در این دوره قول دادند «پروانه‌های ساختمانی همه ساخت و‌سازها در یک سامانه شیشه‌ای (قابل رویت همه) منتشر می‌شود تا همین اعلام عمومی مجوزها، خود باعث بازدارندگی امضاهای طلایی پای جوازهای مساله‌دار شود».همه این وعده‌ها اما محقق نشد و پیامد آن طی دو سه سال گذشته، «پیشروی ماشین ساختمانی برخی برج‌سازها در خارج از خطوط قرمز شهر» بوده است.
خطوط قرمز برای فعالیت برج‌سازها و البته همه ساختمان‌سازها را طرح تفصیلی تهران تعیین کرده است. این طرح ابتدای سال ۹۱ به تصویب نهایی رسید و از آن زمان مقرر شد پروانه‌های ساختمانی کاملا در چارچوب ضوابط این طرح به عنوان خطوط قرمز شهر برای گسترش فیزیکی، صادر شود.
مدیران دوره کنونی شهر تهران، تا پیش از ورود به شهرداری معتقد بودند این خطوط قرمز رعایت نشده و در مواردی، ضوابط فروخته شده تا خواسته و منافع برخی سازنده‌ها- خواص- به عموم شهروندان اولویت داده شود.
از این رو، شهروندان پایتخت از سال ۹۶ به بعد توقع داشتند با توجه به تغییر نگاه در مدیریت شهری آن هم براساس شعارها و سوابق مدیران جدید، شهرشان از ماشین «تخریب آسایش و آرامش شهروندان»، نجات پیدا می‌کند. با این حال نشانه‌های محکمی وجود دارد دال بر اینکه، «تهران هنوز به جای آنکه شهری برای همه باشد، شهری برای برج‌سازها است».
اولین نشانه البته نیمه سال گذشته براساس گزارشی که در سامانه ۱۳۷ شهرداری تهران درباره مهم‌ترین دغدغه و اعتراض شهروندان به وضعیت شهر به ثبت رسید، بروز پیدا کرد. مهر سال گذشته «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «اخلالگران زندگی در پایتخت»، به تحلیل آمار مربوط به گلایه شهروندان از طریق تماس تلفنی با سامانه ۱۳۷ شهرداری تهران پرداخت که مشخص شد «تهرانی‌ها همچنان از نحوه ساخت و ساز و صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر ناراحت هستند».
اکنون بررسی‌ها نشان می‌دهد طی این مدت حداقل پنج نقطه تاریک در فرآیند نظارت شهرداری بر ساخت و سازهای بزرگ ایجاد شده است که به شکل معمای «قدرت برتر ماشین ساختمانی برابر ضوابط شهری»، خودنمایی می‌کند.
اولین مورد، تداوم برج‌سازی در نقطه‌ای از شهرک غرب طی این دوره مدیریت شهری است؛ آن هم در شرایطی که برخی اظهارنظرها و موضع‌گیری‌های شهردار فعلی تهران در زمان حضورش در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور -یعنی در دوره مدیران شهری قبلی- حکایت از «مغایرت» این برج‌سازی با ضوابط بالادست شهرداری داشت.
مورد بزرگ‌تر، «ادامه برج‌سازی‌ها در منطقه ۲۲ تهران» است؛ منطقه‌ای که پیش از این، گفته می‌شد «برج‌های قبلی ساخته شده هم اشتباهی احداث شده‌اند و این نقطه قرار بود منطقه گردشگری مجموعه شهری تهران شود».
نکته قابل تامل آنکه، در دوره قبلی مدیریت شهری، شورای عالی شهرسازی و معماری در نامه‌ای به استانداری تهران و شهرداری، دستور توقف برج‌سازی در منطقه ۲۲ را صادر کرد. اما برج‌سازی در آن منطقه ادامه دارد.
در مورد دیگر، می‌توان به تداوم ساخت یک ابرمجتمع پزشکی باز هم در شمال پایتخت اشاره کرد که در نقطه‌ای در حال احداث است که آن محله جزو «کاربری تثبیت‌شده» محسوب می‌شود و براساس ضوابط طرح تفصیلی عامه‌فهم، امکان بیمارستان‌سازی در آن وجود نداشت بلکه، برای آنجا فضای‌سبز تعریف شده بود.
اهالی این محل، در این دوره مدیریت شهری بارها تلاش کردند مشکلاتی که این پروژه در کوچه مسکونی، برای سکونت ایجاد کرده است را به مدیران شهر منتقل کنند به امید آنکه، گشایشی صورت بگیرد اما روند ساخت و ساز با سرعت ادامه دارد و قابل تامل آنکه، ظاهرا شهرداری در این پروژه، شراکت ساختمانی دارد (شراکت از محل هزینه‌های صدور پروانه و جواز ساختمانی).
بیشتر بخوانید: تراکم فروشی در تهران به صفر رسیده است
ساخت و سازهای عظیم در ارتفاعات غربی‌ترین نقطه تهران نیز مورد دیگری است که با توجه به نگاه مدیران فعلی شهرداری مبنی بر «تعلق داشتن کوه‌های تهران به عموم شهروندان» و «تاثیر ساخت و ساز در کوه بر تخریب جریان باد»، انتظار می‌رفت متوقف شود.
مورد پنجم از انحراف ساخت و ساز در شهر تهران طی این دو سه سال گذشته به عملکرد مدیران شهر در برخورد با موضوع برج‌سازی در زمین‌های موسوم به باغ، مربوط است. نتایج بررسی‌ها درباره معمای «قدرت برتر ماشین ساختمانی برابر ضوابط شهری» نشان می‌دهد، پاسخ آن را باید با تعقیب روند ساخت و سازهای ۱۰ سال گذشته به‌دست آورد.
ماجرا از این قرار است که عمده ساخت و سازهای بزرگ (برج‌سازی‌هایی که به‌صورت عادی در شهر صورت نمی‌گیرد بلکه همراه با گلایه شهروندان است)، از طریق کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، مجوز اجرا پیدا می‌کند. عملکرد این کمیسیون طی سنوات گذشته براساس محتوای برخی مصوباتی که در سایت این کمیسیون مربوط به سال‌های دور، درج شده است نشان می‌دهد، این نهاد به‌نوعی، نقش «ساختار موازی شهرداری تهران» برای رسمیت بخشیدن به خواسته‌های مغایر ضوابط طرح تفصیلی را بازی کرده است.
ماموریت تعریف‌شده برای کمیسیون ماده پنج، آن چیزی نیست که یک شخص (مدیر شهری) برای آن تعریف کرده باشد بلکه براساس برداشت‌هایی که از قوانین شورای‌عالی شهرسازی و معماری می‌شود، چنین کارکردی برای کمیسیون ماده پنج تعیین شده است.
در آخرین نمونه از ساخت و ساز شوکه‌کننده در پایتخت که در چند روز گذشته با تخریب یک مدرسه متروک در شمال پایتخت اتفاق افتاده است، تحقیقات بیانگر آن است که مجوز اولیه «برج‌سازی در زمین مدرسه» را کمیسیون ماده پنج در سال ۹۰ صادر کرده است.
اینکه چرا شهرداری تهران در «دوئل تغییرکاربری» می‌بازد، ناشی از موازی‌کاری در صدور جواز ساختمانی است. از آن بدتر «اعتبار نامحدود مصوبات این کمیسیون و البته سایر مجوزهای ساختمانی در تهران» است که باعث‌شده «توافقی که در یک دوره مدیریت شهری برای برج‌سازی صورت می‌گیرد، برای در امان ماندن از حاشیه‌های منجر به توقف کار، در دوره بعد مدیریت شهری به اجرا درمی‌آید.»
چند روز پیش موضوع «چرایی برج‌سازی در زمین مدرسه» از بخش‌هایی از شهرداری مورد تحقیق قرار گرفت که مشخص شد، مجوز آن ۱۰ سال پیش صادر شده است! مدیریت شهری با همین استناد، معتقد است «امکان پیگیری موضوع» و تحقیق درباره آن وجود ندارد.این نقطه البته طبق طرح تفصیلی تهران، در پهنه تجاری، اداری و خدمات فرامنطقه‌ای قرار گرفته اما در اسناد طرح جامع شهر تهران، به صورت تثبیت کاربری بنای آموزشی مشخص شده است.
دومینوی «ساخت و سازهای غیرطبیعی» از طریق صدور مجوز در کمیسیون ماده پنج یا هر جای دیگری در شهر، می‌تواند با یک جعبه‌ابزار متوقف شود و این ماشین آزاردهنده شهروندان از کار بیفتد.
اولین ابزاری که شهردار تهران به‌راحتی می‌تواند آن را به‌دست بگیرد، «اعتبار محدود جوازهای ساختمانی» است. اعمال محدودیت زمانی حداکثر یکساله برای هر نوع جواز یا موافقت‌نامه باعث می‌شود مجوزها مشمول مرور زمان و معاف از پیگیری‌های بعدی نشود.
بیشتر بخوانید: لوکس نشین های تهران خدمات مجانی از شهرداری دریافت می کنند
اما ابزار کارآمدتر، اخذ «شارژ شهری» از ملاکان است. اینکه صاحب یک ملک به امید افزایش سود در بلندمدت، «جواز را ذخیره می‌کند» به دلیل «تضمینی است که شهرداری به ملاکان برای استفاده نکردن از ملک خود به آنها می‌دهد.» این تضمین همان «خدمات مجانی شهرداری به مالکان به‌خصوص مالکان مناطق پربرخوردار از خدمات شهری» است.
اصول اولیه اداره شهر آن است که مدیریت شهری بخشی از هزینه خدمات را با دریافت شارژ شهری کارآمد یا همان عوارض نوسازی سالانه، تامین کند. شارژ شهری باید ضریب مشخص و معناداری از ارزش روز املاک باشد. اما وضعیت فعلی عوارض نوسازی به مراتب کمتر از شارژ ماهانه یک واحد مسکونی در یک ساختمان مسکونی است که هیچ تناسبی با هزینه‌های شهر ندارد.
در این جعبه ابزار، یک ابزار دیگر هم وجود دارد که تاکنون مورد توجه شهرداری تهران نبوده است؛ «رایزنی برای تعیین‌تکلیف قانون مربوط به حوزه کاری کمیسیون ماده پنج.»
اوایل این دوره زمزمه‌هایی درباره «اصلاح فرآیند تصمیم‌گیری در نهادهای موازی برای ساخت و سازهای شهری» مطرح شد که براساس آن این امیدواری به‌وجود آمد شهر و شهروندان از مجوزهای موردی و خارج از اراده شهرداری، نجات پیدا می‌کنند.
تهران زمانی می‌تواند به «شهری برای همه» تبدیل شود که اولا همه شهروندان به همه اطلاعات مربوط به مجوز ساخت و ساز در منطقه محل سکونتشان دسترسی کامل و شفاف پیدا کنند و ثانیا «مسیرهای موازی صدور مجوزهای پراکنده و امضاهای طلایی مسدود شود» تا فقط یک مرجع آن‌هم شهرداری، پاسخگوی شهروندان باشد.
این پاسخگویی البته نیازمند مرحله سوم اصلاحات در شهر است؛ «دریافت شارژ شهری کارآمد از مالکان.» اگر شهرداری هزینه شهر را به‌‌جای اینکه از گروهی ساختمان‌ساز دریافت کند از همه شهروندان تامین کند، مجبور می‌شود برای هر تصمیمی که در شهر عملیاتی می‌شود به همه پاسخگو باشد و در این صورت است که آسایش و آرامش در شهر بهتر برقرار می‌شود.
دنیای اقتصاد
